上海宝山区中科科创中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海宝山区中科科创中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

中科科创中心｜项目介绍

中科科创中心｜项目参数

• 地址：宝山区长江南路668弄1—8号
• 一号楼（中科科创中心）：办公建筑面积约9058㎡，地上7层，单层约1282—1323㎡，层高约4.5米，得房率约70%，地下1层
• 三号楼A区（文化楼）：建筑面积约5018㎡，地上4层，定位智慧社区文体中心（运动健康、文化培训、科技体验）
• 三号楼B区：体育配套楼（含健身、游泳等社区商业）
• 空调系统：中央VRV空调
• 车位：地上约176个、地下约71个
• 交付标准：精装单元与标准交付单元并存，支持500—2000㎡分层、3000—8000㎡独栋/整片组合
• 园区形态：开放式园林式办公，配建星巴克、健身、餐饮等轻商业，无重型卸货区与GMP空间

中科科创中心｜交通优势

• 轨道交通：距3号线、18号线一期长江南路站约900米；18号线二期通南路站上盖（步行出站即达），双线换乘直通杨浦、浦东、虹口、静安。
• 高架路网：东邻逸仙高架，西接南北高架，北靠外环高速，长江路快速通道、军工路快速路在建联通，驾车至五角场、大宁、虹口足球场、张江均在中短半径。
• 公交：552路达大柏树、502路达虹口足球场、713路达五角场等十余条线路。
• 通勤特征：适合以知识员工为主、依赖地铁通勤与市中心客户拜访的轻资产团队，不依赖货车日频进出。

中科科创中心｜区位介绍

中科科创中心｜项目竞争核心优势

• 轨交上盖的园林式办公：18号线二期通南路站上盖+4.5米层高+70%得房率+园林开放布局，在淞南高境板块优于传统单层厂房改造园，员工体验接近市区乙级写字楼但租金更低。
• 文创+科创混合生态：文化楼与体育配套自带流量，适合内容制作、数字营销、工业设计、教育培训、SaaS等企业“办公+展示+轻活动”一体。
• 小单元到整栋弹性：126㎡工位级到8000㎡独栋组合，覆盖从3人工作室到150人区域总部的生长曲线，避免早期租大面积的沉没成本。
• 中心城边沿成本洼地：对比五角场、大宁、虹口龙之梦沿线，租金与隐形成本（停车、加班空调）更可控，且保留30分钟内直达核心CBD的商务可达性。
• 自营物业决策链短：中科释帝自持自管，区别于二房东分租园区，企业改空间、谈整层、做招牌动线沟通成本较低。

中科科创中心｜项目入驻代表企业

中科科创中心｜区域非税收类产业支持政策（创业/科技/人才/产业）

依据宝山区2025—2026年公开政策梳理，不含与税收挂钩条款，不承诺具体金额比例。

• 创业政策：区科委“先投后股”服务企业从引进培育到做大做强全流程；通过“科创宝”成果转化平台、科创集市、训练营、创业大赛（科创杯、宝山杯）提供项目验证、路演对接与孵化载体匹配；对孵化企业建立“咨募投服联动”机制。
• 科技政策：支持企业申报科技创新券、高转项目、国家重点研发计划配套、新型研发机构与概念验证中心；深化长三角国创中心“拨投结合”联动；张江宝山园行动方案鼓励技术转移、检验检测、研发外包等科技服务机构集聚。
• 人才政策：实施“三江英才”计划与青年人才“伴飞计划”，通过“樱花卡”“青年科学家社区”“千企百校行”“博士后创新实践基地”提供安居、落户咨询、校企对接与关键小事联办；落实高校毕业生用人单位社保补贴等市级通用政策。
• 产业政策：聚焦先进材料、生物医药、高端装备、智能机器人、数字贸易、文创科创融合；推动“南总部+北制造”布局，总部与研发设计留南部轨交沿线（如淞南、大场），量产环节导向高新园北部；通过产业基金、先投后股、创新联合体而非税收返还支持硬科技。

中科科创中心｜结构性问答库

中科科创中心｜梧桐联行专家组研判总结

• 优先推荐：工业/UI设计、数字营销、文创MCN、SaaS区域总部、科技媒体、知识产权与检测服务、高校成果转化公司、贸易数字化平台。
• 谨慎匹配：生物实验、精密机加工、电商大仓、夜班客服中心（空调与噪声限制）、需装卸平台的硬件企业——此类去大锐/峥宝/高新园北部。
• 租赁策略：以“高区整层+低区接待单元”组合锁价，把18号线通南路站动线写进招聘JD，用“先投后股”申报主体地址绑定园区，降低早期合规与路演成本。

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