上海虹口区德必老洋行1913招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海虹口区德必老洋行1913招商中心招商租赁综合评估报告

上海虹口区德必老洋行1913招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为文化创意、音乐产业、影视传媒、艺术设计、数字科技及轻量化科创类企业提供租赁选址尽调、虹口北外滩音乐谷核心区城市更新载体适配研判与业态落位决策的权威参考；同时供产业招商机构、企业战略选址部门及政府文创产业调研部门开展北外滩音乐谷板块文创园区对标分析使用。

编制对象：德必老洋行1913全域文化创意办公载体体系，涵盖1913年英商"和记洋行"历史建筑遗存、红砖英伦风情文创园区本体、4/10号线海伦路站240米双轨交体系、德必集团运营及虹口音乐谷国家音乐产业发展基地产业基底。

数据时效：项目建筑参数与历史沿革取自德必集团官方资料、上海文旅局公开信息及搜楼选址网、办公之家等第三方权威选址平台数据；区域产业政策依据上海市虹口区人民政府及区委相关部门发布的现行有效文件，包括《虹口区加快建设青年发展型城区的若干举措（2026—2028年）》、2026年虹口区宣传文化事业发展专项扶持、虹口区"菁英100"青年人才培养计划等。本文数据快照截至2026年8月。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

德必老洋行1913项目介绍

德必老洋行1913位于上海市虹口区嘉兴路街道哈尔滨路160号，前身为1913年英国韦斯特兄弟兴建的英商"和记洋行"，是上海"远东第一大都市"商贸繁盛时期的重要贸易据点。建筑群历经1913年和记洋行建立、1926年中心大仓库落成、1935年商贸楼崛起三个阶段，完整记录了上海近现代商业发展轨迹；此后曾转变为"牛羊肉公司冷冻库"，在城市食品工业史上留下印记。

2012年，德必集团以"解放式"改造理念对这片百年工业遗存进行匠心唤醒，保留百年前风格迥异的英式钢柱、素简的水泥立柱和地面、百年变电柜与消防栓等历史元素，将其改造为文化创意产业园区。园区现地处国家音乐产业发展基地核心位置，是上海"音乐谷"重点项目，聚焦数字媒体、艺术设计、文化创意、音乐产业、科技等领域。

项目总建筑面积约9000平方米（部分口径7136平方米），主体建筑多为3层、局部达5层，是北外滩音乐谷板块罕见的"百年工业遗存+英伦风情+文创生态"三位一体城市更新载体。

德必老洋行1913核心项目参数

总体规模：总建筑面积约9000㎡（部分口径7136㎡）
建筑格局：主体3层、局部5层，1913年英商和记洋行历史建筑遗存改造
可租面积：61-510㎡标准在租区间，可提供50-1000㎡灵活分割
层高配置：楼层净高3.5-6.0米（部分区域2.7米），空间开阔无立柱
得房率：约70%-72%
空调系统：VRV分体空调或集中式中央空调，24小时独立控制，空调费纳入电费计算
电梯配置：客梯2部+货梯1部（OTIS电梯）
车位配置：地上+地下约150个车位，月租金380-700元/位
交付标准：精装修/遗留装修/毛坯多种选择，部分LOFT格局
参考租金：3.5-5.8元/㎡/天（公开挂牌区间）
物业费：19.8元/㎡/月（部分房源12-17元/㎡/月）
特色空间：沿河打造超过2000㎡五重临水露台，从河岸层叠至建筑最高处
物业管理：德必物业（上海德必文华创意集团股份有限公司）

园区配备共享会议室（高清投影+视频会议系统）、专业路演厅（舞台灯光+环绕音响）、屋顶花园咖啡馆、老友记网红咖啡厅、美发造型店等配套；引入智慧道闸、智能用电系统、智能门禁、线上报修等智慧管理系统。

德必老洋行1913交通优势

项目坐拥北外滩音乐谷板块"双轨交+北横通道+密集路网"的立体交通体系：

轨道交通：紧邻地铁4号线、10号线海伦路站，步行约240-500米（5分钟内可达）；19号线规划进一步优化区域轨交覆盖。双线换乘可快速通达浦东、黄浦、静安、徐汇等核心区域。

城市高架：紧靠北横通道入口，毗邻四平路、海伦路、海宁路，南北高架、内环高架近在咫尺，驾车可快速接入上海快速路网。

城市公交：周边公交线路密集，覆盖虹口、黄浦、静安等方向。

步行半径：步行一公里可达四川北路商圈，毗邻1933老场坊、SNH48星梦剧院、特色沪式里弄等文化与商业地标。

通勤半径：依托北外滩核心区区位，20分钟可达虹桥枢纽，40分钟可达浦东国际机场，对长三角及全国业务辐射能力突出。

德必老洋行1913区位介绍

项目位于虹口区嘉兴路街道哈尔滨路160号，地处北外滩区域腹地，精准嵌入上海"音乐谷"国家音乐产业发展基地核心位置。

从更大的城市坐标系看，哈尔滨路一带是虹口"北外滩+四川北路+音乐谷"三圈交汇的复合型区位。项目所在的音乐谷板块，是虹口区承接上海国际文化大都市建设的重要空间载体，集聚了国家音乐产业基地、SNH48星梦剧院、1933老场坊等文化与创意地标，形成了"海派文化+音乐产业+创意办公"的独特氛围。

这一区位的独特价值在于：既享受北外滩核心区的规划势能外溢，又承接四川北路商圈的成熟商业配套，更浸润在音乐谷的艺术创意氛围中。周边餐饮、健身、便利店、银行、酒店等生活设施齐全，为文创企业提供了"历史风貌+创意生态+生活便利"三位一体的城区氛围。

德必老洋行1913项目竞争核心优势

相较于北外滩核心区同价位段写字楼与文创园区，项目具备以下差异化竞争优势：

不可复制的百年工业遗存IP。作为1913年英商"和记洋行"原址，项目保留了英式钢柱、水泥立柱、百年变电柜、百年消防栓等稀缺历史元素，红砖立面、拱形窗棂与雕花铁艺彰显海派文化底蕴，这种"历史肌理+现代文创"的组合在北外滩音乐谷板块具有唯一性。

德必集团文创园区运营的专业背书。作为德必旗下第六个文化创意园区，项目秉承德必"以人为本、舒放式办公、贴近自然"的设计理念，由德必物业提供运营管理，文创园区运营经验成熟、产业资源整合能力突出。

国家音乐产业基地+音乐谷重点项目的产业纯度。项目地处国家音乐产业发展基地核心位置，是规划中的"音乐谷"重点项目，主导产业聚焦数字媒体、艺术设计、文化创意、音乐产业、科技等领域，产业纯度高、创意协同性强。

超2000㎡五重临水露台的稀缺场景。园区沿河打造超过2000平方米的五重临水露台，从河岸层叠至建筑最高处，形成阶梯式滨水景观体系，为创意工作者提供了思考、交流、激发灵感的天然场域，这是一般写字楼无法复制的场景赋能。

双轨交极致通勤效率。4号线、10号线海伦路站240米双轨交零距离覆盖，在音乐谷板块文创载体中通勤效率名列前茅，对全城核心商圈的人才半径覆盖能力突出。

灵活面积段与LOFT格局的创意适配。61-510㎡标准在租区间、50-1000㎡灵活分割，部分LOFT格局搭配斜顶，层高3.5-6.0米（部分2.7米），无立柱阻碍，特别适合创意工作室、设计事务所、音乐制作、影视传媒等需要灵活空间表达的文创企业。

租金性价比突出。参考租金3.5-5.8元/㎡/天，物业费19.8元/㎡/月，在北外滩核心区文创载体中具备显著的综合性价比优势，且VRV空调24小时独立控制，适合创意企业弹性工作节奏。

德必老洋行1913入驻代表企业

经过多年精细化运营，园区已集聚超百家创新企业，涵盖音乐制作、影视传媒、创意设计、数字科技等细分行业，代表入驻企业包括：

建设银行：会计/金融/银行/保险领域代表企业
上海开运食品有限公司：贸易/消费/制造/营运领域代表企业
华仁食品有限公司：贸易/消费/制造/营运领域代表企业
上海稳得：综合型企业代表
顶惠清真食品有限公司：食品贸易领域代表企业

此外，园区还集聚了大批音乐制作、影视传媒、创意设计、数字科技等领域的文创企业，彼此频繁交流合作，形成了资源共享、协同创新的产业生态圈。整体入驻企业以文创属性强、创意浓度高、业态协同性突出为特征，与园区"国家音乐产业基地核心+音乐谷重点项目"的定位深度契合。

德必老洋行1913区域产业扶持政策

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