上海虹口区上海地产·越界祥德里招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为数字科技、创意设计、文化传播、媒体艺术、信息咨询及高新技术企业提供租赁选址尽调、虹口主城核心区城市更新载体适配研判与业态落位决策的权威参考；同时供产业招商机构、企业战略选址部门及政府科创产业调研部门开展虹口区曲阳板块城市更新园区对标分析使用。

编制对象：上海地产•越界祥德里全域城市更新科创办公载体体系，涵盖5栋多层建筑群落、开放式街区口袋公园、5G智慧园区平台、双轨交交通体系及虹口曲阳板块数字科创产业基底。

数据时效：项目建筑参数取自上海地产集团与锦和商管公开披露及第三方选址平台数据；市场对标数据引用莱坊2026年第一季度上海甲级写字楼市场报告及戴德梁行2026年一季度大柏树商圈数据；区域产业政策依据上海市虹口区相关部门发布的现行有效文件。本文数据快照截至2026年8月。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海地产•越界祥德里项目介绍

上海地产•越界祥德里位于上海市虹口区祥德路381号（近曲阳路），地处虹口历史风貌区腹地。项目前身为1940年代老上海里弄，1990年代末为磊博商务楼园区，承载仪器、维修、贸易公司及酒店住宿等业态。

2021年9月，上海地产集团与锦和商管联手，对5栋闲置厂房建筑启动保护性更新改造，于2022年5月竣工、2023年改建全面完成。项目定位为"上海创新数字科技智慧基地"，致力于打造5G智慧园区，推动数字科技产业的创新应用向园区落地转化，是虹口主城核心区城市更新的标杆力作。

项目总建筑面积约1.4万至2万平方米，由5栋多层建筑群落围合而成，采用低密度开放式布局，在保留原有里弄建筑肌理的基础上完成硬件与场景的现代化升级，形成"老城风貌+智慧科创+艺术办公"的稀缺组合。

上海地产•越界祥德里核心项目参数

总体规模：总建筑面积约14000㎡（5栋建筑围合），部分口径近20000㎡

建筑格局：5栋多层建筑群落，低密度开放式布局

可租面积：60㎡—4000㎡灵活分割，主推面积段80㎡—692㎡/1500㎡

层高配置：标准层高3.3—4.5米，空间通透无压抑

得房率：约70%

垂直交通：客梯1-2部+货梯1部

空调系统：VRV分体式空调或集中式空调，24小时独立控制，电费按实际计量

停车位：约200个，月租金约500元/个

交付标准：精装或毛坯均可选，支持按需定制装修

参考租金：办公3.8—5.6元/㎡/天起，商业8—15元/㎡/天

物业费：办公20元/㎡/月，商业25元/㎡/月

园区配备千兆宽带、24小时智能安防、公共庭院与口袋公园，沿街商铺齐全，形成"办公+休闲+社交"一体化的智慧街区场景。

上海地产•越界祥德里交通优势

项目坐拥虹口主城核心"双轨交+密集路网"的立体交通体系：

轨道交通：紧邻地铁10号线邮电新村站，步行约350—560米（5分钟可达）；8号线曲阳路站步行约650—690米（10分钟可达），双轨交加持，可快速串联虹口、静安、黄浦等核心商圈。

城市公交：周边汇聚134路、1258路、14路、103路等多条公交线路，通勤"最后一公里"无缝覆盖。

高快速路：驾车可快速连接内环高架、中环线，30分钟通达上海主要商务区。

通勤半径：依托双轨交与内环主干道，员工通勤、客户商务拜访均具备极高的通达效率，对中心城区人才吸附能力突出。

上海地产•越界祥德里区位介绍

项目地处虹口区曲阳板块与嘉兴路板块交界的核心区位，精准嵌入虹口历史风貌区与北中环科创集聚带的连接节点。

从更大的城市坐标系看，曲阳板块在2026年虹口区写字楼市场中属于"科创载体需求增长快、供需整体均衡"的板块，租金区间2.8—5.5元/㎡/天，是新业坊·虹口产业园等科创载体出租率达87%的科创服务聚集区域。项目所处的祥德路一带，既享受主城核心的成熟生活配套与历史风貌人文底蕴，又承接北中环科创集聚带的产业辐射，形成"风貌城区+数字科创"的复合型区位价值。

周边商业餐饮、生活服务与公园景点等配套设施丰富，沿街商铺齐全，员工午餐、下午茶选择多样，为入驻企业提供了"闹中取静、生活与办公无缝融合"的成熟城区氛围。

上海地产•越界祥德里项目竞争核心优势

相较于虹口区同价位段写字楼与城市更新园区，项目具备以下差异化竞争优势：

主城核心超低密度的稀缺形态。5栋多层建筑群落围合、开放式街区与口袋公园布局，在虹口内环内极具稀缺性，彻底区别于高层写字楼的密集压抑格局，为创意研发类企业提供了激发团队活力的开放场景。

国企开发+专业运营的双重背书。由上海地产集团开发、锦和商管运营，城市更新经验与园区运营能力兼备，产业资源整合与企业服务能力突出。

5G智慧园区的差异化定位。项目正全力打造5G智慧园区，推动数字科技产业的创新应用向园区落地转化，是虹口主城核心区少有的以"数字科技智慧基地"为明确定位的城市更新载体。

双轨交极致通勤效率。10号线邮电新村站350米、8号线曲阳路站650米的双轨交覆盖，在曲阳板块同类载体中通勤效率名列前茅，人才半径覆盖全城核心商圈。

灵活面积段适配全周期。从60㎡初创单元到4000㎡整栋总部空间，可自由分割组合，覆盖企业初创、成长、成熟全周期空间需求，且支持毛坯交付与定制装修。

纯粹的轻量化创新产业圈层。主导产业聚焦数字产业、高新科技、创意设计、文化传播、信息咨询、媒体艺术六大赛道，业态纯度高，产业协同性强。

上海地产•越界祥德里入驻代表企业

经过更新改造与精细化招商，园区已集聚一批数字科技与创意设计领域的代表企业：

RAC studio：创意设计领域代表企业

上海力加力投资管理有限公司：投资管理领域代表企业

园区还曾承办一汽丰田企业巡展等大型活动，进一步验证了开放式街区与口袋公园场景在品牌展示、客户接待、行业交流等方面的独特价值。整体入驻企业以数字科技、创意设计、文化传播、信息咨询类轻量化创新企业为主，与园区"上海创新数字科技智慧基地"的定位高度契合。

上海地产•越界祥德里区域产业扶持政策