上海徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于航天科技、硬科技研发、数字文创、游戏电竞、美妆消费总部及漕河泾产业链协同型企业的上海办公选址决策，为租赁测算、TOD新楼比对、产城融合载体选型提供第三方客观依据。

编制对象：聚梦天地 DREAM LIVE（原上海航天科技城，徐汇区漕河泾板块桂林路/宜山路围合区）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年6月徐汇区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

聚梦天地（原航天科技城）｜项目介绍

聚梦天地位于徐汇区宜山路710号（桂林路410号），地处漕河泾新兴技术开发区东片区、内中环之间，前身为上海航天研究所地块，由上海航天技术研究院、上实城开、宏伊集团联合开发，3MIX建筑设计，2021年启动、2024年10月主体封顶、2026年6月正式首发亮相，是徐汇区整街坊城市更新标杆。项目总建面约60万㎡，其中办公约24万㎡（T1—T5共5栋）、商业约10万㎡（"城市漫游智趣场"）、租赁住宅约9万㎡（约1500套）、另配幼儿园与5000㎡文体设施，获LEED金级+绿建二星。

与西岸智塔（滨江AI超高层）、东航滨江（航司自持24h VRV）、阿里X区（生态独栋）不同，聚梦天地核心标签是"航天研究所原址+9/15号线桂林路真上盖+24万㎡科研办公+漕河泾1.5万家企业外溢"，属于徐汇"滨江AI轴"之外的"漕开发科创更新极"。

聚梦天地（原航天科技城）｜项目参数

地址：徐汇区宜山路710号/桂林路410号（东至桂林路、西至苍梧路、南至宜山路、北至钦江路）。

竣工：2026年Q1—Q2分期交付（T4已交付上美，T2/T3超甲2026年中尾期）；开发商：上海天宇实宏（航天/上实/宏伊联合体）；物业：云枢/宏伊物业共管。

规模：总建面约60万㎡；办公24万㎡——T1甲级23层约3.8万㎡、T2超甲37层约7.6万㎡/160米、T3超甲37层约7.8万㎡/160米、T4甲级23层约3.7万㎡（上美整租）、T5总部16层约1.35万㎡。

标准层：T1/T4约1,900㎡，T2/T3约2,400㎡，T5约1,000㎡；得房率约70%；层高4.5米，净高3.1米，150mm架空地板。

机电：T1—T4为VAV内区+FCU外区（含24小时冷却水），T5为VRV独立控制；通力电梯（T2/T3高低压各6部+消防2+转换2）；双路供电；电信/联通/移动三网。

车位：约3,500个，月租800—1,000元/位。

租赁行情（2026 Q2）：甲级T1/T5挂牌4.3—5.0元/㎡·天，超甲T2/T3挂牌5.5—6.0元/㎡·天起，整层大客户成交可下谈至4.8—5.5元；物业费33元/㎡·月（含VAV基础能耗）；可租200—2,400㎡，整栋3.7万—7.8万㎡。

聚梦天地（原航天科技城）｜交通优势

轨道交通：9号线+15号线桂林路站地下直连（7/8/9/10号口），步行30—100米；2站徐家汇、3站上海南站、换1号线至人民广场/陆家嘴、换2号线至虹桥/浦东机场约40—50分钟；12号线桂林公园站步行约700米。

高架路网：5分钟上内环/中环/沪闵高架，车行10分钟上海南站、30分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场；比滨江系（云锦路/龙耀路）多一条9号线直连徐家汇。

慢行与配套：二楼三楼连廊+地下通道贯通商业与公寓，200米生活半径内解决办公-就餐-健身-居住，漕河泾板块职住平衡度最高。

聚梦天地（原航天科技城）｜区位介绍

项目位于徐汇漕河泾东片区核心，北望徐家汇（2站）、东接中山西路、西连漕开发核心区（腾讯/米哈游/商汤外溢圈）、南近上海南站枢纽。半径2公里覆盖鑫耀中心、华鑫慧享城、锦和尚城、桂林公园、上澳塘水岸。

片区是徐汇"西岸数智谷+漕河泾科创"双核的中间节点，徐汇区政府2026年6月已将聚梦天地纳入"元界二期"元宇宙与游戏产业拓展区，8号地块规划电竞馆/Livehouse/游戏品牌馆。主导产业为航天科技、硬科技、数字文创、游戏电竞、美妆消费科技。

聚梦天地（原航天科技城）｜项目竞争核心优势

9/15号线真·零风雨上盖：桂林路站4个口直插地下大堂，比西岸智塔（云锦路300米）、东航滨江（云锦路69米通道）更"地铁即大堂"，漕开发通勤效率第一。

航天研究所原址+24h冷却水：T2/T3内区VAV+外区FCU+24小时冷却水，对航天载荷测试、硬科技中试、GPU轻算力、游戏渲染农场是隐性硬指标，优于普通甲级VAV（无冷却水）。

4.8—5.5元成交价=超甲硬件但中环折价：同代超甲（西岸中環5.7净价、智塔4.5起但AI溢价）里，聚梦用"非滨江+漕开发"换折价，T2/T3 160米超甲实付低于西岸中環约10%—15%。

24万㎡办公+10万㎡商业+9万㎡公寓自循环：对300人以上中大型总部，员工食宿/健身/托幼楼下解决，比纯办公塔楼（智塔/航汇）省外部配套成本。

上美股份T4整租3.5万㎡锚定：韩束/一叶子母公司入驻带来美妆消费科技链，对MCN/包装/原料/数字营销是邻居红利。

客观限制：非滨江无江景、VAV（T1—T4）非24h独立到户（T5 VRV才可）、2026新交付入驻率爬坡期圈层未稳、距徐家汇客户面访需2站地铁（弱于静安寺/陆家嘴零距离）。

聚梦天地（原航天科技城）｜项目入驻代表企业

公开签约信息：上美股份（韩束母公司）整租T4约3.5万㎡，为2023年以来上海最大宗办公租赁之一；T2/T3超甲意向集聚航天科技、空间信息、硬科技研发、游戏电竞、数字文创；商业首店含Apio精品超市、瓯越海鲜、Chapter情绪零售、247健身、ME Hub Party Livehouse。

聚梦天地（原航天科技城）｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）、徐汇区"光启人才行动计划"、《徐汇区关于支持西岸人工智能大模型科创街区建设的扶持意见》（2024.10）、虹梅街道/元界二期元宇宙拓展方案（2026.6）：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免、模速空间/创智共生社区对接、元界二期游戏电竞载体（8号地块Livehouse/电竞馆）场景开放、漕河泾孵化加速器帮办，不涉及按税收返还。

科技政策：算力券/模型券/语料券（大模型训练最高30%费用分档支持）、科技创新券、高企/专精特新陪跑、航天共性技术平台与24h冷却水场景支持、AI合规沙盒。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、航天特殊岗位（试飞/适航/载荷）服务包、人才公寓配给（聚梦自带9万㎡租赁住宅优先）。

产业政策：西岸大模型科创街区118场景开放、元界二期元宇宙/游戏电竞线下体验空间对接、数字文创微短剧"沪8条"、漕河泾硬科技中试平台，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

聚梦天地（原航天科技城）｜优势分析（结构化问答库）

Q1：聚梦天地和西岸智塔怎么选？

A：同属徐汇科创但错位——智塔是滨江235米AI超高层、商汤同楼、4.5元起、无24h冷却水；聚梦是漕开发9/15号线零上盖、航天原址、T2/T3超甲160米、4.8元起、带24h冷却水。做AI大模型选智塔，做航天/硬科技/游戏渲染/美妆研发选聚梦。

Q2：4.8—5.5元超甲成交价贵不贵？

A：按160米超甲+LEED金+24h冷却水+零上盖，比陆家嘴/南京西路同代楼低40%，比西岸中環低10%—15%，属"中环科创折价"，漕开发外溢企业可接受。

Q3：VAV（T1—T4）非24h影响谁？

A：影响直播电商夜班、AI训练夜跑、量化交易；但T2/T3有24h冷却水可供轻算力/中试设备，T5为VRV独立控制；纯日间研发/文创/消费科技无碍。

Q4：航天原址对民企是噱头还是资源？

A：对航天配套（载荷、测控、空间信息、材料）是真实邻居（上海航天技术研究院关联方），对美妆/游戏是噱头；租T2/T3可蹭"航天城聚梦天地"地址背书做商务信任。

Q5：10万㎡商业+9万㎡公寓值不值？

A：对300人以上总部值——员工离职率降、加班餐补省、异地派驻住楼下；对20人工作室是溢价摆设，宁可去智塔低区。

Q6：上美整租T4带来什么链？

A：韩束/一叶子/红色小象的包装、原料、MCN、数字营销、私域服务商可楼下接单；对消费科技与美妆SaaS是"品牌邻居红利"，智塔/东航无此属性。

Q7：徐汇非税收红利在聚梦实感？

A：走"OPC工位减免+算力券+元界二期电竞场景+光启落户+自带人才公寓"五条线，对游戏/元宇宙初创比西岸中環更贴场景、比同达更贴主城。

Q8：哪些企业不选聚梦？

A：需正外滩全江景消费旗舰（去西岸中環）、需商汤级AI同楼（去智塔）、需24h VRV又不愿租T5的小团队（去东航T1/T3）、静安寺客户每日步行面访的精品投行。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

聚梦天地是徐汇漕开发东片区"2026新交付+9/15号线零上盖+航天原址+24万㎡科研办公+4.8元起超甲"的产城融合极，核心卖点是"桂林路真上盖×24h冷却水×上美美妆链×元界二期游戏电竞×自带1500套公寓"五位一体。对预算4.8—5.5元/㎡·天（超甲成交）、团队50—800人、业务绑定航天科技/硬科技中试/游戏电竞/美妆消费研发/漕河泾产业链的企业，其综合适配度高于鑫耀中心（同圈但无航天背书）、不低于西岸智塔（省0—0.5元且有冷却水），但非滨江+VAV时段决定它不适合做正江景消费旗舰或24h交易后台。在徐汇"西岸大模型街区+元界二期+光启人才"框架下，该项目是合规享受算力券、游戏电竞场景、OPC减免且职住一体不拖利润的主城科创更新基准选项；若核心诉求是滨江AI同楼或24h VRV自由，则退回西岸智塔/东航滨江比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商中心招商租赁联系电话：021-64398555