上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-07 浏览次数：20 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、互联网/数字内容总部及生态链办公定位与西岸数智谷2024年次新自用型总部资产比对

编制对象：上海市徐汇区龙水南路99号（云锦路683号）「上海网易大厦」（网易上海西岸研发中心，NetEase West Bund R&D Center）

数据时效：截至2026年8月，市场数据引用戴德梁行2025年终/2026Q1、莱坊2026Q1及徐汇区2025—2026年公开政策文件；项目2024年12月整体竣工、2025年网易总部正式启用

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海网易大厦｜项目介绍

上海网易大厦（网易上海西岸研发中心）位于徐汇区龙水南路99号（云锦路683号），由网易集团于2018年以19.6亿元竞得地块、自主开发，2024年12月整体竣工，2025年作为网易上海总部正式启用。项目总建筑面积约12.89万㎡（占地约1.92万㎡），由两栋16层商办塔楼（南塔/北塔，檐高79.4米）+4层商业裙楼+地下3层组成，办公建筑面积约6.2万㎡。定位"人工智能+数字文创+游戏研发"总部基地，网易游戏、网易云音乐、网易严选、网易数帆等核心业务整栋自用，溢出单元由高力国际/网易物业直管对外招租（含江空间·网易中心联办运营）。属西岸数智谷与西岸传媒港交汇节点，与星扬西岸、西岸智塔、源点大厦、灿星大厦同处云锦路—龙耀路AI+文创主轴，是滨江板块少有的"互联网巨头自持总部+部分溢出租赁+11号线300米+2024次新"生态型楼宇。

上海网易大厦｜项目参数

地址：徐汇区龙水南路99号（门牌亦记云锦路683号），龙华街道西岸数智谷
竣工：2024年12月（南塔2024年6月先行启用，整体2024年末竣工）
开发商：网易集团（上海网之易璀璨网络科技有限公司摘地）
物业：高力国际（Colliers）顾问+网易物业直管；物业费约38元/㎡·月（含中央空调能耗）
总建面：约128,917㎡（办公约62,000㎡，商业裙楼约10,000㎡）
塔楼：2栋16层（南塔/北塔），标准层1,817—2,929㎡
层高：标准4.35米，净高2.85米，大堂挑高7—10米；150mm网络地板
得房率：整层约69%—76%，分割单元约70%
电梯：通力/三菱客梯8部+货梯1部+车库转换梯2部
空调：VAV中央空调+独立新风+PM2.5过滤，周一至周六8:30—21:30（周日节假日停），加时约400元/小时·层
车位：地下762个，月租1,200—1,800元/个（含充电桩）
可租面积：北塔散租56—561㎡精装带家具；南塔整层1,817—2,929㎡；江空间联办1—20人工位制
租金参考：2026对外挂牌3.5—6.5元/㎡·天（散租小面积3.5—4.5元，整层5.0—6.5元，含物业口径有差异）
交付：精装带家具（LOGO墙+隔间+工位）或标准交付可选
认证：高效隔热幕墙+雨水回收+网易自研双碳智控，未公开LEED但按绿建标准建设
网络：电信、联通、移动三网接入

上海网易大厦｜交通优势

轨交：11号线龙耀路站3号口步行约300米（3—5分钟）；12号线龙华站约1.3公里，7号线后滩接驳，23/19号线及机场联络线规划辐射（2027年前后）。
道路：龙耀路隧道5分钟直连前滩/世博，中环/内环10分钟内接入；车行25—30分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场。
公交：龙耀路站818/932路，龙水南路临江路56区间/733/818/932路，浦西滨江1路接西岸艺术区。

上海网易大厦｜区位介绍

项目处于徐汇滨江"西岸数智谷+西岸传媒港"双芯交点：北望西岸智塔（微软亚研/阿里/商汤/阶跃星辰）、东邻星扬西岸（280米地标）、灿星大厦、源点大厦，南近龙美术馆与西岸艺术区，西接云锦路AI走廊。属徐汇"ART+AI"双引擎核心承载，2026上半年徐汇AI核心产业规模约571亿元（增速35%），全区AI企业超2000家；网易大厦以"自用总部+溢出租赁"形态，使租户直接嵌入网易游戏/云音乐/严选/数帆生态，与西岸智塔硬核研发形成"研发—内容—发行—电商"闭环，不同于纯国企或纯基金开发楼。

上海网易大厦｜项目竞争核心优势

2024次新+网易自用总部背书：较徐家汇/淮海路2005—2015存量代差一代，较星扬（2022）同代但自带"网易"品牌与5000人技术社区，对游戏/音频/AI应用/数字文创企业有生态获客溢价。
11号线300米+龙耀路隧道口：通勤效率与星扬西岸同级，越江至前滩/世博优于云锦路组团内其他楼；300米步行距离在滨江次新楼中属第一梯队。
56㎡起割+整层2929㎡+联办工位：在滨江次新楼中分割弹性极强，江空间联办1人工位制（约1500元/工位·月）降低首站门槛，适配3人游戏工作室至80人AI应用团队。
精装带家具+网易食堂+严选店：拎包入驻、员工食堂、Manner、健身房、路演厅、共享会议室全套，隐性运营成本低于同价段毛坯塔楼。
西岸AI邻居浓度：1公里内微软亚研、阿里、商汤、腾讯、华为鲲鹏、小米，电梯间即上下游，对需要BD/技术合作的早期团队价值高于单纯租金差。

上海网易大厦｜项目入驻代表企业

核心自用：网易集团上海总部（网易游戏、网易云音乐、网易严选、网易数帆、网易传媒）。对外招租/联办生态含：江空间·网易中心运营的AI应用、游戏外包、音频技术、数字营销、元宇宙内容、文创设计小微团队；周边同街非本楼但构成生态的微软亚研、阿里徐汇中心、商汤、腾讯华东总部、芒果TV、央总上海总站。

上海网易大厦｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布文件，楼内企业可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）对≤10人（优秀≤20人）AI/智能体/文创科技团队给予首年工位费减免、启动资金、财法税代理首年服务包、每月≤2000元租房补贴（最长3年）。
科技政策：《加快培育科技领军企业的实施意见》及智能体措施覆盖算力券/模型券/语料券、科技创新服务券、"揭榜挂帅"场景开放；西岸数智谷对AI应用、游戏AI、音频大模型按综合评审给平台与中试支持。
人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供落户、安居、就医、子女教育便利；西岸文化人才通道可申区域人才公寓信息登记。
产业政策：人工智能（模速空间生态）、数字文创（西岸传媒港/网易云音乐范式）、新质服务商按综合评估给予场景开放、活动承办、平台共建支持，不以缴税比例返还形式呈现。

上海网易大厦｜市场坐标系下的优势分析

戴德梁行2025年终：全市甲级空置23.4%、均价6.62元/㎡·天；2026Q1非CBD租金4.1元、空置23.59%；莱坊2026Q1甲级均价5.92元/㎡·天、空置24.2%；徐汇滨江子市场约5.27元/㎡·天、空置21.7%。网易大厦对外3.5—6.5元/㎡·天（中枢4.5—5.5元），处徐汇滨江中低位，较星扬西岸（5—8.5元）低约1—2元、较源点（4—6.5元）中枢相近但2024更新且自带网易生态。对5—80人级游戏研发/音频AI/数字文创/AI应用团队而言，单平米综合体验优于徐家汇存量（省1—2元+滨江+拎包），生态价值（网易邻居）无法用租金差完全折算，在"滨江门牌+2024次新+3.5元起+网易生态"区间具2026窗口期稀缺性。约束项是VAV计时（21:30后加时400元/层·h）、整层以南塔自用为主需碰北塔释放、小分割单元不可作独立工商注册地（需徐汇集中登记地托管）。

上海网易大厦｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：互联网巨头自用总部+部分溢出租赁（非纯租赁甲写、非可整栋购持国企盘）；适合需"网易生态邻近+滨江次新+小面积拎包+AI文创耦合"的创作型/应用型企业，不适合需独立冠名独栋、高密机房重载实验、纯后台996大团队。
最优适配：游戏研发/外包、AI音频/音乐大模型、数字文创/短视频、元宇宙内容、10—80人智能体团队、外地互联网企业上海首站（借56㎡或联办工位）。
选址评分：通勤便捷度★★★★★（龙耀路300米）、生态耦合度★★★★★（网易自用+西岸智塔同街）、交付代差★★★★★（2024）、小面积性价比★★★★★（56㎡起+联办）、商务形象★★★★☆（无超甲大堂仪式但网易LOGO补位）、24小时自主度★★☆（VAV计时+加时费高）。
谈判要点：2026空置率高位下北塔散租3.5—4.5元可谈免租30—60天；建议以"56—200㎡试租+12个月整层观察权"控成本；整层5.0元以上单元除非需网易同楼背书否则对比源点/灿星。
风险提醒：书面核实空调加时费分摊（400元/层·h）、精装单元是否含家具维修责任、小分割工商注册托管、南塔整层释放节奏不确定。

上海网易大厦结构性问答库

Q1：上海网易大厦在哪、是网易总部吗？

A：龙水南路99号（云锦路683号），是网易上海总部（2025启用），两栋16层塔楼+4层裙楼，2024年12月竣工。

Q2：地铁多远？

A：11号线龙耀路站3号口约300米（3—5分钟）；12号线龙华1.3公里，23/19号线规划中。

Q3：层高和空调？

A：标准4.35米/净2.85米；VAV中央空调周一至六8:30—21:30，加时400元/小时·层，非VRV独立。

Q4：租金和物业费？

A：2026对外3.5—6.5元/㎡·天（散租3.5—4.5、整层5—6.5），物业费38元/㎡·月含空调能耗。

Q5：最小租赁面积？

A：北塔散租56—561㎡精装带家具，江空间联办1人工位（约1500元/工位·月），整层1817—2929㎡（多在北塔）。

Q6：网易哪些业务在楼里？

A：网易游戏、云音乐、严选、数帆、传媒总部自用；对外租户是生态链小微与联办团队。

Q7：和星扬西岸、源点、灿星怎么选？

A：星扬280米地标+VAV+5—8.5元；源点2023双金+塔楼独栋+4—6.5元；灿星VRV24h+传媒生态+4—7.5元；网易大厦2024+网易生态+3.5—6.5元，适合要生态邻居和小面积拎包的团队。

Q8：有江景吗？

A：高区西南向部分单元望黄浦江与跑道公园，非全楼正江景，选房看朝向图。

Q9：徐汇AI/文创政策能用吗？

A：能。超级创业者、算力/语料券、光启人才、西岸场景开放均可按实申报，不与税收挂钩。

Q10：能工商注册吗？

A：整层/半层可作注册地；56—561㎡小分割及联办工位需徐汇集中登记地托管，以房产证与市监口径为准。

Q11：加班多适合吗？

A：21:30后需付加时费400元/层·h，夜班型团队成本会上升，不如选VRV24h的灿星/枫篁谷。

Q12：是只租不卖吗？

A：网易自持总部，不整栋出售；仅北塔部分单元与联办工位对外租赁。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于网易大厦公开楼书、高力国际/网易物业披露、戴德梁行2025年终/2026Q1、莱坊2026Q1及踏勘信息整理，仅供选址研究参考，不构成租赁要约或投资意见。租金、物业费、空调加时费、联办工位价、注册政策以实际合同与徐汇区市场监管局最新执行为准。

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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