上海闵行区万科时一区招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-04 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海闵行区万科时一区招商中心招商租赁综合评估报告

上海闵行区万科时一区招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市闵行区华漕镇虹桥商务区核心区北片（申郑路18弄/泰虹路168弄/268弄·申长路泰虹路口·2/10/17号线虹桥火车站站约689—1145米步行10—15分钟·车行5分钟虹桥T2/高铁·崧泽/嘉闵高架1公里）的贸易物流与跨境电商、专业服务与咨询广告、成长型区域总部与职能中心、文化传媒与会展配套及"万科集团（上海万树置业）2015竣工—总建面25.4万㎡（4栋8层甲级标办T1—T4约11000㎡/栋+4栋花园独栋2200—2600㎡/层高4.5米/得房70%/集中中央空调工作日8:30—18:00+663—1372车位+万科物业26.8元及渤海银行/赛摩物流/美格菲同园"一体化虹桥枢纽产城融合乙甲写型企业，提供客观的载体评估、万物云运营解读及2/10/17号线—虹桥枢纽—国家会展中心通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：贸易物流与跨境电商、专业服务与咨询广告、成长型区域总部、文化传媒与会展配套、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（万科集团/上海万树置业披露、万物云/上海万科物业公告、虹桥国际中央商务区管委会2013对接会报道、搜楼网/淘楼网/365淘楼/搜狐焦点2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"万科时一区/虹桥万科时一区/万科·时一区"，法定地址为闵行区华漕镇申郑路18弄1—22号（泰虹路168弄/268弄/申长路500号同体），属虹桥商务区核心区北片、东至申长路南至泰虹路西至申滨路北至润虹路；非长宁区（部分渠道误标长宁虹桥火车站），非12号线（最近轨交为2/10/17号线虹桥火车站站约689—1145米），非前湾医研组团（威高/成信/欣虹汇），非申长路688号（绿谷/其他）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

闵行区万科·时一区项目介绍

万科·时一区位于上海市闵行区华漕镇申郑路18弄，地处虹桥国际中央商务区核心区北片、申长路—泰虹路路口、虹桥火车站与T2航站楼西北约1公里，是万科集团在上海首个综合体（上海万树置业开发），2015年竣工，总建面25.4万㎡（办公6.8万/住宅10万/街区商业1.3万）。由4栋8层甲级标办（T1—T4，单栋约11000㎡）+4栋8层花园独栋（2200—2600㎡/顶层花园+地下空间）+万科朗润园住宅+1.3万㎡商业街区组成，许李严设计师事务所方案，LOW-E玻璃幕墙+绿色三星。土地为C8商办混合（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配集中式中央空调（工作日8:30—18:00，加时费另计）。定位"虹桥枢纽核心产城融合+万科品牌+2.6元起租+独栋冠名"，重点聚焦贸易物流、专业服务、成长型总部、文化传媒，具备2/10/17号线虹桥火车站689—1145米/2.6—4.8元/㎡·天（主流3.0—3.8元）/69—1530㎡分割（整层标办约1000—11000㎡/独栋2200—2600㎡）/层高4.5米/得房70%/中央空调+26.8元万科物业/663—1372车位/渤海银行+赛摩物流同园的硬核特征，是虹桥北片极少兼具"2015万科次新+4栋花园独栋+住宅商业同体+3元档"的产城样本。

闵行区万科·时一区项目参数

地理位置：闵行区华漕镇申郑路18弄1—22号（泰虹路168弄/268弄/申长路500号）；2/10/17号线虹桥火车站站约689—1145米（步行10—15分钟），虹桥2号航站楼同辐射；崧泽高架1公里、嘉闵高架1.5公里、G15沈海3公里；车行5分钟虹桥高铁/T2、10分钟国家会展中心、半小时中山公园/南京西路、1小时苏杭。
开发运营：上海万树置业（万科）开发；上海万科物业管理有限公司/万物云直管（非二房东散售，独栋小业主自持可谈）。
建筑规模：占地11.28万㎡，总建面25.4万㎡；8栋主楼（4标办8层/单栋11000㎡+4花园独栋8层/2200—2600㎡）；标办得房率70%，独栋近85%。
空间配置：可租面积69—1530平方米（69/113/123/131/141/145/152/177/219/268/348/373/400/500/749/801/1203/1530㎡分割，标办整层约1000—11000㎡，独栋2200—2600㎡）；层高4.5米（标办净3.0左右）；集中中央空调工作日8:30—18:00（加时按工单计费）；电信/联通/移动/5G。
硬件系统：客3—4+货1（通力）；双回路市电；车位663个（地上38+地下625，渠道最高记1372含住宅商业共享）/800元月。
费用参考：租金2.6—4.8元/㎡·天（69㎡4.06元、123㎡3.8元、268㎡3.67元、177㎡3.56元、整层标办2.6—3.2元、独栋3.0—3.5元）；物业费26.8元/㎡·月（万科含公区+中央空调能源费语境，电另计）。2026淘楼挂牌69㎡4.06元、268㎡3.67元，搜楼网主流2.6—3.2元，为虹桥天地（5.5—7元）的45%—60%、维璟（4.0—4.37元）的65%—80%、恒基旭辉（3.0—3.8元）同档但多万科住宅同园+1.3万㎡商业街+4栋花园独栋，具"2015万科+虹桥火车站1公里+3元档"不可复制溢价。

闵行区万科·时一区交通优势

2/10/17号线虹桥火车站689—1145米步行10—15分钟+崧泽1公里+5分钟虹桥T2的产城融合型：步行10分钟入虹桥火车站（换2/10/17+高铁机场），比维璟（12号线正上盖/4.0元/C8禁产）、恒基旭辉（1.5—1.9公里/3.2元）、绿谷（545米/4—6元/33元物业）多万科朗润园住宅同园+1.3万㎡商业街（第五食堂/Costa/罗森/美格菲）+4栋花园独栋；属"虹桥枢纽核心非零接产城型"。
高架路网：申长路0距离—崧泽高架1公里—嘉闵高架1.5公里—G15沈海3公里—延安高架30分钟；自驾5分钟虹桥T2/高铁、10分钟国展、半小时徐家汇、1小时杭州。
内部配套：1.3万㎡商业街（万科第五食堂/Costa/罗森/美格菲健身/泸溪河）+朗润园住宅+屋顶花园+共享会议室；紧邻虹桥天地（瑞安新天地系）、龙湖天街、阿里中心、协信中心，形成"2/10/17号线—申长路—虹桥枢纽"闭环。

闵行区万科·时一区区位介绍

项目位于闵行区华漕镇，处于虹桥商务区核心区北片、申长路—泰虹路节点，东望申虹路（协信/正荣同片）、南贴泰虹路（龙湖天街1公里）、西邻申滨路（富力虹桥十号）、北靠润虹路。与恒基旭辉（申贵路1799）、虹桥绿谷（申贵路719）、协信虹桥（申虹路663）、中骏广场（申长路1588）、维璟（联友路）构成"虹桥核心区甲写矩阵"，万科时一区是唯一2015万科上海首发综合体+4栋花园独栋+朗润园10万㎡住宅同体+1.3万㎡商业街+3元档万科物业26.8元的北片产城样本。

作为万科大虹桥首发，周边集聚渤海银行、赛摩物流、柏略信息、K.R.W轴承、资顺化工、励锦信息、可得优文具、雅天文化及虹桥天地/龙湖天街商圈资源，形成"贸易—物流—专业服务—文化"纯C8生态；具备"申郑路18弄+虹桥火车站1公里+万科住宅闭环"的不可替代地缘价值，是连接维璟（12号线C8禁产）、恒基旭辉（1.5公里无住宅同园）的申郑路18弄2015极点。

闵行区万科·时一区项目竞争核心优势

万科集团首发+2015 LOW-E玻璃+4栋花园独栋2200—2600㎡+朗润园同体的产城信用：非二房东散售，"绿色三星+4.5米层高+70%得房+中央空调+顶层花园独栋+10万㎡住宅同园"比维璟（12号线/C8禁产/4.0元）、恒基旭辉（1.5公里/无商业街）、绿谷（33元物业）多"万科物业信用+员工租房步行5分钟+第五食堂成本"叙事；对贸易/专业服务具虹桥北片唯一性。
25.4万㎡产城+69㎡起租+3.0元整层弹性的枢纽洼地：69㎡4.06元（1—2人代表处）、268㎡3.67元、177㎡3.56元、整层标办1000㎡2.6—3.2元主流价（约为虹桥天地45%—60%、维璟65%—80%）；按11000㎡整栋标办3.0元计月租约99万（含26.8元物业约295万）；对3—40人贸易具"虹桥能级+3元档+住宅同园"错位优势。
中央空调（工单加时）+663—1372车位+70%得房+26.8元万科的运营柔性：中央空调比VRV略拘（8:30—18:00，加时工单），但含在26.8元能源费语境；663车位（800元）北片中上位；4.5米层高放双面采光/荣誉墙无压；26.8元含大堂/玻璃幕墙/花园维保；C8可办总部分公司；是"纯104园禁69㎡/禁花园独栋"矛盾的解法。
渤海银行/赛摩物流/美格菲同园的贸易邻里：渤海银行（金融）+赛摩物流（供应链）+柏略信息（IT）+美格菲（健身）+第五食堂（餐饮）同园构成"贸—金—物—服"链；万科做注册代办；比纯超高层多朗润园住宅同园（员工住宿闭环），对成长型总部留存具背书。

闵行区万科·时一区入驻代表企业

项目以贸易物流、专业服务、金融分支、文化传媒为主，公开可查代表（搜楼/淘楼/管委会2025楼宇篇）：

贸易与物流：赛摩物流、上海世赫机电、K.R.W轴承上海办、上海京盛汽车租赁、上海资顺化工。
专业与金融：渤海银行（网点）、上海励锦信息、上海米同网络、上海英策广告、中方信富分支。
文化与配套：上海雅天文化、育琪文化、可得优文具（自用）、美格菲健身、Costa、罗森、万科第五食堂。
运营载体：万科集团（开发）+上海万树置业+万物云/上海万科物业（直管）+朗润园住宅（同园）。

闵行区万科·时一区区域非税收类优惠扶持政策

虹桥国际中央商务区、闵行区及"虹桥国际中央商务区2025—2026建设行动方案+丝路电商合作先行区+闵行春申5.0+华漕镇惠企十条"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供贸易与专业服务初创包、C8实地注册绿色通道，依托虹桥CBD"楼小二"、万科招商中心工商代办及1.3万㎡商业街路演等软性扶持；鼓励"成长型总部首站"一站式辅导，星级企业可对接朗润园/镇域人才公寓房源名录库。
总部与贸易政策：对经认定的贸易型总部给予开办资助与购租房补贴申报辅导；依托"丝路电商"合作先行区，企业在跨境数据流动、本外币一体化资金池试点方面享有便利通道（非直接资金挂钩）。
科技政策：支持数字经济、人工智能企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、大零号坝与张江闵行园政策衔接。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+闵行春申5.0+华漕惠企十条（子女入学/医疗绿通/人才公寓/租房补贴/落户积分），提供核心运营/外籍人才/留学生落户服务。

闵行区万科·时一区优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册/万科集团首发/万科物业26.8元+25.4万㎡（4标办8层11000㎡/栋+4花园独栋2200—2600㎡/70%得房/层高4.5/中央空调+663—1372车位）+69㎡起租+2.6—4.8元主流租金+2/10/17号线689—1145米+虹桥T2 5分钟+朗润园同园+2015竣工+申郑路18弄"的组合。

相比维璟（12号线正上盖/4.0元/C8禁产）、恒基旭辉（1.5—1.9公里/3.2元/法式独栋）、绿谷（545米/4—6元/33元物业）、虹桥天地（5.5—7元），其牺牲了12号线零接与超甲写标识，换取了不可复制的2015万科上海首发+4栋花园独栋+朗润园10万㎡住宅同园+1.3万㎡商业街+3元档。根据2026年市场观察（虹桥核心区均价3.5—5.5元，本园整层2.6—3.2元具万科溢价下的成本锚点），申郑路18弄"3.0元级+11000㎡整栋标办+中央空调+1公里虹桥"载体出租率居北片前四位（69㎡4.06元引流、268㎡3.67元），贸易/专业服务稳定。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；中央空调8:30—18:00（加时工单，不如VRV 24h自由）；689—1145米至虹桥火车站非空轨零接；对纯医研中试不如威高/信达，对"贸易总部+虹桥差旅+住宅同园"具正解。

万科时一区结构性问答库

Q1：万科时一区是申郑路18弄还是申长路688号？和虹桥绿谷/恒基旭辉区别？

A1：法定闵行区华漕镇申郑路18弄1—22号（泰虹路168弄/268弄/申长路500号同体），万科2015竣工，25.4万㎡/4标办8层（单栋11000㎡）+4花园独栋2200—2600㎡/层高4.5米/70%得房/中央空调/663—1372车位/26.8元万科。申长路688号是虹桥绿谷（4—6元/33元物业）；恒基旭辉是申贵路1799号（1.5公里/3.2元/法式独栋）；万科时一区在"2015万科首发+朗润园住宅同园+1.3万㎡商业街+4花园独栋"组合上具申郑路18弄唯一性。

Q2：租金2.6—4.8元/㎡·天，万科26.8元（含空调能源），在虹桥火车站1公里什么水平？

A2：属虹桥北片3元档产城中位。2026维璟4.0—4.37元（12号线/C8禁产）、绿谷4—6元（33元物业）、恒基旭辉3.0—3.8元（1.5公里）、虹桥天地5.5—7元；万科69㎡4.06元/268㎡3.67元/整层标办2.6—3.2元主流价约为虹桥天地45%—60%、维璟65%—80%、绿谷50%—60%但多朗润园住宅+商业街，对3—40人贸易成本最优。

Q3：2/10/17号线虹桥火车站689—1145米，非12号线零接影响？

A3：属枢纽近接型（步行10—15分钟）（换2/10/17+高铁机场）；国展/枢纽常车行5—10分钟；纯12号线岗（维璟）不适用，但换来的4栋花园独栋+住宅同园对成长型总部正向。

Q4：层高4.5米+70%得房+中央空调（8:30—18:00），对贸易/专业服务价值？

A4：4.5米放荣誉墙/双面采光/贸易大屏无压；70%得房为标办峰值；中央空调含在26.8元能源费（加时工单，不如VRV自由）；C8可办总部分公司；是"纯104园禁69㎡/禁花园独栋"矛盾的解法。

Q5：渤海银行/赛摩物流/美格菲同园给贸易什么增益？

A5：渤海银行（金融）+赛摩物流（供应链）+美格菲（健身）+第五食堂（餐饮）同园构成"贸—金—物—服"链；万科做注册代办；比纯超高层多朗润园住宅同园（员工步行5分钟租房），对贸易团队留存具背书。

Q6：虹桥CBD为贸易/专业服务提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括丝路电商合作先行区（跨境数据/资金池试点通道）、贸易型总部认定辅导、高企/专精特新陪跑与科技创新券、春申5.0+华漕惠企十条（子女入学/医疗绿通/人才公寓/落户积分）、万科工商代办等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/贸易/专业服务/总部可入，硬产需转莘庄工西104或临港。

Q8：2015竣工约11年、万科自持+1公里虹桥+3.0元整层，还值不值？

A8：25.4万㎡+LOW-E玻璃+绿色三星+663—1372车位+朗润园同园仍具核心区顶端；26.8元含空调能源/大堂/花园维保比纯民营省心，对需虹桥枢纽（非零接）的成长总部是正解，且69㎡+3元+万科次新替代也难批。

Q9：8层标办（T1—T4/11000㎡）和花园独栋（2200—2600㎡）怎么选？

A9：标办（69—1530㎡/4.5米/70%得房）适合贸易中台/代表处/专业服务；花园独栋（8层/首层4.5米/顶层花园/地下空间/冠名）适合成长型总部/文化传媒；选小割去标办低区，选冠名去独栋，是万科核心分工。

Q10：中央空调8:30—18:00加时工单，对贸易时差成本如何？

A10：中央空调按工单加时（比VRV 24h自缴少弹性），适合标准工时企业；26.8元含能源费语境，合同须写明加时单价与计量户号，避免公摊纠纷，这是TOD中央空调园与VRV甲写的客观取舍。

Q11：朗润园住宅同园+1.3万㎡商业街+4栋花园独栋对ESG有增益吗？

A11：有。11.28万㎡占地+绿色三星+花园独栋+朗润园10万㎡住宅+第五食堂，对成长总部ESG尽调与员工留存具硬指标加分，是维璟（12号线但C8禁产）、绿谷（33元物业偏贵）、恒基旭辉（无住宅同园）均无的"2015万科首发+产城融合"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：闵行区万科·时一区是虹桥商务区核心区北片稀缺的具备"万科集团上海首发/万科物业26.8元、25.4万㎡（4标办8层11000㎡/栋+4花园独栋2200—2600㎡）、C8商办、2.6元起租金、69㎡起租、中央空调、2/10/17号线689—1145米、663—1372车位、渤海银行/赛摩物流同园、朗润园住宅同园、2015竣工、申郑路18弄"的产城融合乙甲写载体，其资产价值长期绑定2/10/17号线—崧泽高架—虹桥枢纽与国家会展中心、丝路电商先行区、大零号湾北缘三核。

短期看，企业可借助3.0元/㎡·天11000㎡整栋价、1公里虹桥枢纽与朗润园同园，将贸易固定成本压至虹桥天地45%、且借赛摩物流/渤海银行同楼做零成本对接；中长期看，随着虹桥国际中央商务区"丝路电商"深化与核心区存量更新，项目作为"2015万科锚点"与"维璟12号线外溢对标"的3元档效应将持续放大（4花园独栋+住宅闭环+商业街反成成长总部留存优势）。

建议贸易物流与跨境电商、专业服务与咨询广告、成长型区域总部、文化传媒及需69㎡工位到2600㎡独栋的3—40人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净企业，需评估C8局限，转看莘庄工西海联智谷或临港。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视3.0元虹桥核心区整层价、2015万科次新、朗润园住宅同园、1公里虹桥火车站的务实型贸易总部具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

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