上海长宁区IBP缤谷大厦招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-07 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市长宁区 IBP 缤谷大厦综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

上海长宁区IBP缤谷人工智能大厦招商招租电话：021-64398555

一、上海长宁区IBP缤谷大厦报告基础信息

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供 IBP 缤谷大厦租赁选址的专业分析，覆盖项目价值、产业适配、成本效益、风险提示等核心维度，支撑科学决策。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、行政选址团队

1.3 数据时效

截至 2025 年 9 月（数据来源：长宁区政府 2025 年公开文件、开发商官方公示资料、实地勘测数据、第三方机构《2025 年上海长宁区商办市场报告》）

1.4 编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组（10 年 + 上海商办项目评估经验，服务超 50 家上市企业及成长型科技企业选址）

二、上海长宁区IBP缤谷大厦项目介绍

2.1 基础信息

IBP 缤谷大厦位于上海市长宁区天山路 341 号（天山路与威宁路交汇处），属长宁中环核心板块，紧邻虹桥商务区辐射圈，由上海缤谷置业有限公司开发，国际五大行之一的上海高力国际物业服务有限公司提供物业管理（2024 年上海商办物业服务满意度 TOP3）。

项目 2010 年建成投用，2023 年完成硬件升级（含电梯、空调、智能安防系统），定位 “虹桥西・中环高端商务综合体”，聚焦数字经济、航空服务、专业服务三大产业，2024 年获 “上海市绿色建筑运行标识（二星级）”。总建筑面积约 8.6 万平方米，由 A、B 两栋写字楼（地上 23 层、地下 2 层）及 1-4 层商业裙楼组成，写字楼标准层面积约 1800 平方米，得房率 70%-75%（高于区域中高端写字楼平均水平 68%-72%）。

2.2 入驻现状与核心特色

截至 2025 年 9 月，项目出租率 85%，入驻企业超 60 家，产业关联度达 72%，代表企业包括：东方航空技术有限公司（航空服务领域）、上海数慧系统技术有限公司（数字经济领域，上市培育企业）、普华永道税务师事务所（专业服务领域）。

核心特色体现在三方面：一是商务形象高端，外立面采用玻璃幕墙 + 石材组合，大堂挑高 8 米，配备人脸识别 + 刷卡双验证智能门禁；二是空间灵活，标准层可分割为 100-1800 平方米，500 平方米户型可实现 “独立办公区 + 会议室 + 茶水间” 一体化布局；三是绿色节能，采用 LED 照明、雨水回收系统，公共区域能耗较传统写字楼低 18%，符合企业低碳办公需求。

三、上海长宁区IBP缤谷大厦区位介绍

3.1 地理坐标与战略价值

项目地处长宁区 “中环商务带” 与 “虹桥商务区西延伸带” 交汇点，是长宁区连接虹桥枢纽与静安、普陀的核心节点，已纳入《长宁区 2025 年商务空间布局规划》“重点商务载体” 名单。

从配套密度看，3 公里内覆盖多重核心资源：商业方面，含自身 3.2 万平方米商业裙楼（缤谷广场）、天山百盛（1.5 公里）、虹桥南丰城（2.8 公里）；公共设施方面，距离长宁区图书馆（1.2 公里）、天山公园（800 米）、上海市同仁医院（1.5 公里，三级乙等）均较近，可平衡办公与员工生活需求。

经济密度上，项目半径 2 公里内聚集商办楼宇 28 栋，总办公面积超 50 万平方米，2024 年区域税收贡献达 46 亿元，商务活跃度位列长宁区前三，为企业发展提供成熟产业氛围。

3.2 区域发展潜力

根据长宁区 “十四五” 规划，天山路板块将重点提升数字经济、航空服务产业承载能力，2025 年人工智能产业规模目标占长宁区总量 60%，重点培育颠覆性技术创新企业。此外，2025 年开工的天山路人行道改造工程（预计 2026 年完工）将优化步行交通与沿街商业界面，进一步升级项目周边商务环境，长期区位价值将持续提升。

四、上海长宁区IBP缤谷大厦区域产业分析定位

4.1 长宁区产业规划

长宁区构建 “3+3” 重点产业体系，为项目产业聚集提供政策导向：

三大主导产业：数字经济（2024 年营收 1280 亿元，占全区 GDP 38%）、航空服务（以上海虹桥国际机场为核心，产业链企业超 300 家）、时尚创意（2024 年规上企业营收 420 亿元）；

三大新兴产业：绿色低碳、智能网联、专业服务（含法律、税务、咨询）。

区域产业目标明确：2025 年全区 GDP 目标 3400 亿元，数字经济、航空服务产业营收占比提升至 45%，重点培育 10 家以上上市企业，形成 “东中西” 三级产业带 —— 东部（含 IBP 缤谷大厦）侧重研发孵化与概念验证、中部侧重应用示范与集成创新、西部侧重产业融合与规模化应用。

4.2 项目与区域产业适配性

IBP 缤谷大厦定位与长宁区 “数字经济 + 航空服务” 主导产业高度契合：

数字经济领域：周边 1 公里内有上海数字产业园区（入驻企业 83 家），项目内数慧系统等企业与周边形成技术协作，2024 年数字经济相关企业营收占项目总营收 65%；

航空服务领域：距离东方航空总部（虹桥机场区域）5 公里，项目内东方航空技术有限公司已形成 “总部 - 分支机构” 联动，吸引 3 家航空服务配套企业入驻；

专业服务领域：普华永道等机构入驻带动法律、金融咨询类企业聚集，形成 “产业 + 服务” 协同生态，降低企业运营成本。

五、上海长宁区IBP缤谷大厦产业聚集情况

5.1 项目内部产业分布

项目内产业聚焦度高，形成垂直生态：数字经济企业占比 42%（代表企业：数慧系统、上海云轴信息科技）、航空服务企业占比 28%（代表企业：东方航空技术、上海航翼航空科技）、专业服务企业占比 20%（代表企业：普华永道、上海邦信阳律师事务所）、其他产业占比 10%。

产业协作效应显著，2024 年项目内企业年均开展跨企业合作 120 余次，其中数字经济企业为航空服务企业提供 “智慧运维系统”“数据分析服务” 等合作案例 18 个，协作效率高于区域平均水平 23%，助力企业降低技术对接成本。

5.2 周边产业集群

3 公里内形成 “天山 - 虹桥西” 产业集群，进一步强化项目产业生态：

数字经济集群：上海数字产业园区、虹桥数字天地（总办公面积 12 万平方米）；

航空服务集群：虹桥机场周边航空产业园（聚集企业 56 家）；

专业服务集群：长宁国际广场（入驻专业服务机构 32 家）。

区域内产业关联企业间人才流动率 15%（2024 年数据），低于上海平均水平（22%），企业人才稳定性较高，减少核心团队流失风险。

六、上海长宁区IBP缤谷大厦交通优势

6.1 轨道交通（公共交通核心）

项目轨道交通便捷，覆盖上海核心区域：

地铁 2 号线威宁路站：步行 8 分钟（实测距离 650 米），20 分钟直达虹桥枢纽，25 分钟至人民广场，35 分钟至陆家嘴，串联上海主要商圈与交通枢纽；

地铁 15 号线娄山关路站：步行 12 分钟（实测距离 900 米），连接普陀、徐汇，换乘 11 号线可达迪士尼枢纽；

未来规划：地铁 20 号线（预计 2028 年通车）将在天山路设站，距离项目 500 米，届时将实现 “双地铁 + 便捷换乘” 格局，进一步提升公共交通效率。

6.2 道路交通（自驾与物流）

地面交通网络完善，适配企业自驾通勤与物流需求：

城市高架：距离延安高架入口 1.8 公里（实测车程 5 分钟），向东直达静安寺、人民广场，向西衔接虹桥枢纽；距离中环路入口 1.2 公里（实测车程 3 分钟），北接沪嘉高速、南连沪闵高架，贯通上海南北；

地面路网：天山路、威宁路为区域主干道，周边 500 米内有 12 个公交站点（含 72 路、141 路、829 路等），覆盖长宁、静安、普陀等行政区，员工通勤选择多样。

6.3 对外交通（跨区域联动）

项目对外交通便捷，利于企业跨区域业务开展：实测车程 15 分钟可达虹桥国际机场（距离 7.5 公里），20 分钟至虹桥火车站（距离 9 公里）；经 G50 沪渝高速、G60 沪昆高速，1 小时内可达苏州、嘉兴、无锡等长三角核心城市，适配企业长三角业务布局需求。

七、上海长宁区IBP缤谷大厦项目参数

7.1 建筑核心参数

基于开发商提供技术文件及实地勘测，项目核心参数如下：

总建筑面积：8.6 万平方米（写字楼 5.4 万平方米，商业裙楼 3.2 万平方米）；

写字楼楼层：地上 23 层，地下 2 层（地下 1-2 层为停车场）；

标准层面积：约 1800 平方米；

层高：标准层层高 3.5 米（净高 2.8 米），大堂层高 8 米；

楼面荷载：2.5kN/㎡（约 250kg/㎡），适配办公家具、小型服务器等设备；

停车配置：地下停车场共 420 个车位（含 20 个新能源汽车充电桩车位），车位配比 1 个 / 130 平方米，月租金 800 元 / 个，可满足企业基本停车需求。

7.2 空间与智能配置

空间分割：支持 100-1800 平方米灵活分割，500 平方米户型典型布局为 “3 个独立办公室 + 1 个开放办公区 + 1 个 12 人会议室 + 1 个茶水间”，适配 30-50 人中型团队；

智能系统：大堂及楼层入口采用人脸识别 + 刷卡双验证门禁（记录可追溯），公共区域 24 小时监控（覆盖电梯、走廊、大堂），配备红外报警装置；电信、联通、移动三网接入，支持千兆带宽，部分楼层已覆盖 5G 室内分布系统，保障企业网络稳定。

八、上海长宁区IBP缤谷大厦项目周边竞品分析

选取长宁区同区域 2 个中高端商办项目作为竞品，从多维度对比分析，突出 IBP 缤谷大厦差异化优势：

8.1 竞品 1：长宁国际（IM Shanghai，天山路 1718 号）

基础信息：总建筑面积 26 万平方米，2019 年建成，定位 “超甲级写字楼 + 高端商业”，主导产业为金融科技、总部经济；

优势：商业配套完善（含 LV、Gucci 等奢侈品牌），标准层层高 3.8 米（净高 3.1 米），硬件规格较高；

短板：租金成本高（2025 年报价 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，为 IBP 缤谷大厦的 1.6-1.9 倍）；产业聚焦分散（金融科技企业占比 60%，与航空服务、传统数字经济企业协作性弱）；交通便利性差（距离地铁 2 号线娄山关路站步行 15 分钟，比 IBP 缤谷大厦多 7 分钟）。

8.2 竞品 2：虹桥南丰城（遵义路 100 号）

基础信息：总建筑面积 23 万平方米，2012 年建成，2022 年升级，定位 “虹桥商务带综合载体”，主导产业为贸易、零售总部；

优势：紧邻虹桥枢纽（车程 10 分钟），商业人气旺（年均客流 2000 万人次）；

短板：办公氛围弱（商业客流与办公人流交叉，实测办公区域白天平均噪音 55 分贝，IBP 缤谷大厦为 42 分贝）；产业聚集度低（贸易类企业占比 50%，数字经济、航空服务企业仅占 20%，协同性不足）；停车紧张（车位配比 1 个 / 180 平方米，高峰期车位等待时间超 30 分钟）。

8.3 缤谷大厦差异化优势

对比竞品，IBP 缤谷大厦核心优势体现在三方面：一是成本优势，租金仅为长宁国际的 61%-68%，比虹桥南丰城低 15%-20%，适合注重成本控制的中型企业；二是产业纯度，数字经济、航空服务企业占比 70%，高于虹桥南丰城（20%），产业协作更紧密；三是办公体验，噪音控制更优，得房率更高，空间实际使用效率突出。

九、上海长宁区IBP缤谷大厦项目竞争核心优势

基于数据对比及企业反馈，IBP 缤谷大厦竞争核心优势可归纳为四大维度：

9.1 区位性价比优势

项目位于长宁中环核心，15 分钟直达虹桥枢纽，区位价值接近虹桥商务区，但租金仅为虹桥核心区项目（如虹桥天地，租金 7-8 元 / 平方米 / 天）的 57%-59%，成本效益显著。同时，3 公里内配套完善，2024 年员工通勤满意度调研达 81%，高于上海商办项目平均水平（73%），利于企业人才留存。

9.2 产业协同优势

项目内数字经济、航空服务企业占比 70%，形成 “技术研发 - 应用落地 - 专业服务” 闭环，2024 年入驻企业平均营收增速 18%，高于长宁区同行业平均增速（15%）。此外，与周边上海数字产业园区、航空产业园联动紧密，企业获取产业链资源的时间成本降低 30%（如数慧系统对接航空服务企业需求，平均响应时间从 7 天缩短至 5 天）。

9.3 硬件与运营优势

2023 年硬件升级后，电梯等待时间从 1.5 分钟缩短至 30 秒内，空调系统能耗降低 12%，运营成本更优；物业为高力国际，2024 年服务响应速度（维修请求平均处理时间 4 小时）位列长宁区商办物业 TOP5，企业满意度达 85%，保障办公稳定性。

9.4 空间灵活优势

500 平方米户型可按需分割，支持 “独立办公 + 开放协作” 混合布局，适配中型团队（30-50 人）发展需求；标准层净高 2.8 米，高于区域内老旧项目（如天山大厦，净高 2.5 米），空间压抑感低，员工办公舒适度更高。

十、上海长宁区IBP缤谷大厦空调等设施介绍

10.1 空调系统

项目采用约克（York）中央空调系统，分区域独立控制，满足企业差异化需求：

运行时间：工作日 8:00-18:00 为标准时段，加班时段（18:00-22:00）可申请开启，费用按实际用量计费（加班时段费率 1.2 元 / 千瓦时）；

温控效果：实测夏季室内温度稳定在 24±1℃，冬季稳定在 22±1℃，湿度控制在 45%-60%，符合办公舒适标准；

能耗成本：2024 年企业平均空调费用约 8 元 / 平方米 / 月，低于上海商办项目平均水平（10 元 / 平方米 / 月），降低企业运营成本。

10.2 其他核心设施

电梯配置：写字楼共 8 部客梯（含 2 部高区直达梯）、2 部货梯，电梯载重 1.3 吨，高峰期（8:30-9:30）平均等待时间 28 秒，避免员工通勤拥堵；

网络与供电：支持千兆带宽接入，双回路供电（断电切换时间＜10 秒），保障企业核心设备（如服务器、办公系统）稳定运行；

消防系统：配备烟感报警器、喷淋系统、应急照明，2024 年通过上海市消防验收，符合甲级写字楼安全标准，降低企业安全风险。

十一、上海长宁区IBP缤谷大厦商业配套

11.1 项目内部配套（1-4 层商业裙楼）

项目自身商业配套可满足企业基础办公与员工日常需求：

餐饮：涵盖快餐（麦当劳、永和大王，人均 25-35 元）、中式正餐（丰收日，人均 50-60 元）、咖啡（星巴克、Manner，人均 20-35 元），适配员工日常用餐与小型商务接待；

零售：全家便利店（24 小时）、罗森便利店、晨光文具，解决办公文具、应急用品采购需求；

商务服务：顺丰快递点、打印店、工商银行 / 招商银行 ATM 机，方便企业文件收发、基础金融操作。

11.2 周边配套（3 公里内）

周边配套进一步丰富企业与员工需求场景：

购物：天山百盛（1.5 公里，综合商场，含服饰、家电等）、虹桥南丰城（2.8 公里，高端商业，含奢侈品牌、亲子业态）；

医疗：上海市同仁医院（1.5 公里，三级乙等，可提供企业员工体检服务，体检套餐人均 500-1500 元）、天山中医医院（800 米，二级甲等，适配员工日常就医）；

教育：长宁区天山第一小学（1.2 公里）、上海对外经贸大学（古北校区，2.5 公里），方便员工子女入学及企业校企合作（如人才招聘、技术研发）；

休闲：天山公园（800 米，可提供员工午休、团建活动空间）、上影国际影城（缤谷广场店，步行 5 分钟），丰富员工休闲生活。

十二、上海长宁区IBP缤谷大厦区域产业优惠扶持政策

基于长宁区 2025 年《产业扶持政策汇编》，聚焦研发、人才、场景、金融四大维度，为入驻企业提供支持：

12.1 研发创新支持

研发补贴：对数字经济、航空服务领域企业的技术研发项目，经评审后按项目投入的 30% 给予补贴，单个项目补贴上限 50 万元，最高累计补贴 200 万元；

知识产权奖励：企业获得发明专利授权，每件奖励 1 万元；获得 PCT 国际专利申请，每件奖励 3 万元，鼓励企业技术创新与知识产权保护；

创新平台认定：企业建立市级及以上工程技术研究中心、企业技术中心，给予一次性 50-100 万元奖励，支持企业搭建研发载体。

12.2 人才支持

人才安居：对企业引进的 “长宁区重点产业人才”（如数字经济高级工程师、航空服务技术专家），提供最高 3000 元 / 月的人才公寓租金补贴，补贴期限 3 年，降低人才居住成本；

培训补贴：企业组织员工参加数字经济、航空服务领域专业培训，按培训费的 20% 补贴，单企业年补贴上限 10 万元，助力企业提升团队专业能力；

子女教育：重点产业人才子女入学，可优先协调长宁区优质公办学校（如天山第一小学、长宁区初级中学），解决人才后顾之忧。

12.3 场景开放与金融支持

场景对接：企业研发的新技术、新产品，可优先接入长宁区 “智慧政务”“智慧交通” 等应用场景进行测试，测试期间给予最高 50 万元场景应用补贴，加速技术落地；

基金支持：长宁区产业引导基金（总规模 50 亿元）优先投资项目内符合条件的数字经济、航空服务企业，单个项目投资上限 5000 万元，缓解企业资金压力；

贷款贴息：企业用于技术研发的银行贷款，可享受基准利率 30% 的贴息，单企业年贴息上限 50 万元，贴息期限最长 3 年，降低企业融资成本。

十三、上海长宁区IBP缤谷大厦出租方案（500 平方米办公空间）

13.1 基础租赁信息

推荐房源：B 栋 12 层东南向单元（500 平方米），实测上午 9:00 - 下午 4:00 无遮挡采光，视野覆盖天山公园，办公环境舒适；

租金标准：4 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市场调研，区域同品质项目租金区间 3.8-4.5 元 / 平方米 / 天，属中等偏下水平，性价比突出）；

相关费用：

物业费：25 元 / 平方米 / 月（含公共区域保洁、安保、设施维护，高力国际统一标准），月均 12,500 元；

空调费：标准时段（8:00-18:00）含在物业费内，加班时段（18:00-22:00）按 1.2 元 / 千瓦时计费（实测 500 平方米单元加班 4 小时，日均费用约 80 元）；

停车费：800 元 / 个 / 月，推荐租赁 5 个（满足 30-50 人团队需求），月均 4,000 元；

月均总成本：租金 60,000 元 + 物业费 12,500 元 + 停车费 4,000 元 = 76,500 元（不含加班空调费）。

13.2 租赁条款

租赁期限：3 年起签，续约可优先锁定房源，租金递增幅度按每年 5%（符合上海商办市场常规标准）；

免租期：签约 3 年及以上，享 2 个月免租期（含 1 个月装修期 + 1 个月运营筹备期），免租期内仅需支付物业费，降低企业前期投入；

付款方式：押三付一（上海商办项目主流方式），可协商季度付款或半年付款（需额外支付 1% 保证金）；

装修要求：提供基础装修（墙面刷白、地面地砖、吊顶），企业二次装修需提交方案并经物业审核，装修押金 50 元 / 平方米（装修完成后 3 个月内退还），保障装修合规性。

13.3 增值服务

空间服务：免费使用项目内 10 人会议室（每月限 8 小时，超出部分 200 元 / 小时），满足企业小型会议需求；

政策对接：物业协助对接长宁区政府产业政策申报（如研发补贴、人才公寓申请），2024 年协助项目内企业获取政策资金超 800 万元；

产业资源：企业可参与项目组织的产业对接会（每季度 2 场），对接周边数字经济、航空服务产业链资源，拓展业务合作机会。

十四、梧桐联行专家组研判分析总结

14.1 核心价值评估

IBP 缤谷大厦是长宁区中环板块 “成本可控、产业协同、配套完善” 的中高端商办项目，核心价值体现在三方面：

区位与成本平衡：15 分钟直达虹桥枢纽，区位接近虹桥商务区，但租金仅为虹桥核心区的 57%-59%，在 “区位价值” 与 “成本控制” 间形成最优平衡，适合中型企业；

产业适配精准：数字经济、航空服务企业占比 70%，与长宁区主导产业高度契合，产业协作效率高于区域平均水平 23%，为企业提供成熟产业生态；

运营与体验稳定：高力国际物业保障、2023 年硬件升级后设施完善，员工通勤满意度、办公舒适度均处于上海商办项目中上游水平，减少企业运营风险。

14.2 风险提示

空间扩张限制：项目总办公面积 5.4 万平方米，单企业最大租赁面积 1800 平方米，若企业未来 3 年员工规模超 100 人（需 1000 平方米以上空间），可能面临扩张受限，需提前规划；

商业配套档次：项目自身商业以中端为主，缺乏人均消费 100 元以上的高端餐饮，若企业有高频高端商务接待需求，需依赖周边虹桥南丰城等商业体，增加接待成本；

地铁规划周期：地铁 20 号线预计 2028 年通车，短期内公共交通仍依赖 2 号线、15 号线，员工若从浦东、闵行等远郊通勤，时间成本较高，可能影响人才招聘。

14.3 选址适配建议

14.3.1 优先适配企业类型

数字经济领域：AI 算法、大数据分析、智慧系统研发企业（30-50 人团队）；

航空服务领域：航空技术研发、航空物流配套、航空运维服务企业；

专业服务领域：法律、税务、咨询机构（需对接数字经济、航空服务企业需求）。

14.3.2 谨慎适配企业类型

重型设备研发企业（楼面荷载 250kg/㎡，无法承载大型实验设备）；

高端奢侈品总部（商业配套档次不足，商务形象匹配度低）；

员工超 100 人且快速扩张型企业（空间规模限制）。

14.3.3 决策建议

实地验证：签约前建议在工作日 9:00-18:00 实地测试办公区域噪音、空调温控效果，确认是否符合企业需求；

条款协商：可将 “政策申报协助”“产业对接会参与权” 写入租赁协议，最大化项目资源价值；

成本测算：若企业加班需求频繁，需额外测算加班空调费（按年均 200 个加班日计算，年额外成本约 1.6 万元），确保总成本可控。

14.4 总结

IBP 缤谷大厦以 “高性价比区位 + 精准产业协同 + 稳定运营体验”，成为长宁区中环板块中高端商办项目的优选之一，尤其适配数字经济、航空服务领域中型企业。建议企业结合自身产业属性、团队规模及成本预算综合评估，若需进一步优化租赁条款，可委托专业机构与开发商协商，确保选址决策科学合理。

上海长宁区IBP缤谷大厦招商招租电话：021-64398555

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