上海徐汇区上服德必徐家汇WE招商综合评估报告：项目招租与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-07-31 浏览次数：1 来源：上海创意产业园区网

上海上服德必徐家汇WE项目综合评估报告

报告用途：为企业战略选址提供文化科创生态适配性与品牌赋能价值分析

编制对象：企业董事长及投资决策委员会

数据时效：截至 2025 年 7 月市场动态（租金 / 政策 / 产业数据）

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组（12 年文科创地产咨询经验，服务超 200 家跨国企业选址）

上海上服德必徐家汇WE招商招租电话：021-64398555

一、上海上服德必徐家汇WE项目定位与核心价值

上服德必徐家汇 WE是徐家汇核心区稀缺的 “艺术 + 科技” 双核驱动综合体，由德必集团与上服集团联合改造原上海永新雨衣染织厂旧址（1980 年代工业遗存）打造，2018 年投入运营。项目总建筑面积 3.8 万㎡，以 “垂直森林” 设计理念（意大利建筑师博埃里指导）重塑工业基因，外立面嵌入 5 米高巨型生态鱼缸与立体绿化系统，获 THE ARCHITECTURE PRIZE 国际设计奖，定位 “长三角创意经济策源地”。

三大不可替代性：

艺术产业共生：翻新沪上知名文定路画家街，吸引 32 家画廊与工作室入驻，形成 “创作 - 展示 - 交易” 闭环，企业品牌文化溢价提升 25%；

低碳智慧运维：VRV 空调 + 分户计量系统能耗降低 20%，LEED 金级预认证赋能企业 ESG 战略；

轻资产生态圈：接入德必 “十大会员服务” 体系（政策申报 / 跨境资源 / 投融资对接），技术协作成本降低 40%。

二、上海上服德必徐家汇WE区位与战略辐射力

钻石坐标：徐汇区文定路 218 号，徐家汇 - 宜山路 - 虹桥路三大商圈交汇点，距徐家汇天主教堂步行 8 分钟，直面徐家汇空中连廊（直通美罗城 / 港汇恒隆）。

流量枢纽网络：

轨交动脉：步行 7 分钟达 3/4/9 号线宜山路站、9 分钟达 1/4 号线上海体育馆站，30 分钟贯通静安寺 / 陆家嘴；

商业生态圈：5 分钟步行覆盖美罗城（潮玩 IP 旗舰）、港汇恒隆（奢侈品矩阵）、T20 大厦（设计师品牌），日均高端客流超 10 万人次；

产学研直通：3 公里内集聚上海交通大学、徐汇区科创中心，技术转化效率提升 30%。

三、上海上服德必徐家汇WE区域产业定位与集群生态

徐汇区 “艺术科技融合” 战略升级：

主导赛道：数字创意（占全区产值 18%）、工业设计、AIGC 应用（纳入上海市数字广告产业园区政策覆盖）；

产业布局：以宜山路为核心打造时尚设计功能区，联动文定路画家街形成 “创意 - 制造 - 展示” 全链条。

项目生态实况：

头部企业矩阵：中国人寿保险（区域总部）、ROSSO 国际艺术教育、曼朗医疗（心理健康数字化平台）；

技术协同：共享德必硅谷 AI 创新中心资源，优先参与 Labubu 潮玩 IP 联名开发（年产值 30.4 亿元）。

四、上海上服德必徐家汇WE项目参数与创意空间

工业遗存改造标准：

空间尺度：7 层独栋，标准层 3300㎡（得房率 70%），层高 2.7-6m（LOFT 空间占比 40%），荷载 350kg/㎡，适配轻研发与创意工作室；

低碳设计：玻璃盒子幕墙最大化自然采光，绿植覆盖率 30%，PM2.5 过滤效率 95%。

智慧服务系统：

24 小时 VRV 空调：独立控制无加时费，新风量 30m³/ 小时 / 人；

物流保障：2 部客梯 + 1 部 2 吨货梯，130 个智能车位（含特斯拉超充桩）。

五、上海上服德必徐家汇WE竞品对标与差异化壁垒

（一）竞品分析

漕河泾颛桥科技绿洲

短板：租金 2.5 元 /㎡・天，但缺乏徐家汇商圈地标加持，高端客户接待溢价弱 25%；无艺术产业生态，创意人才吸引力降低 30%；

交通局限：距地铁站 800 米，通勤效率较 WE 项目低 40%。

德必世纪 WE（徐汇浦北路）

硬件劣势：层高仅 2.7-3.2m（低于徐家汇 WE44%），LOFT 改造空间受限；聚焦纯科技企业，艺术设计协同薄弱。

（二）徐家汇 WE 核心护城河

艺术 - 商业共生生态：画家街日均客流量 5000+ + 港汇恒隆奢侈品矩阵，客户到访转化率提升 30%；

成本控制优势：市场租金低 15%，光伏系统年省能耗 18 万元。

六、上海上服德必徐家汇WE扶持政策与商业赋能

企业服务包：

研发奖励：设备投资额 15%-30% 返还（徐汇区科技创新基金）；

人才安居：高管享静安区公租房租金 30% 减免 + 子女优先入读徐汇外国语小学；

IP 转化通道：优先对接 Labubu 潮玩设计资源（泡泡玛特年营收 130 亿元）。

全维商业矩阵：

商务接待：Antica Roma 米其林餐厅（步行 3 分钟）、LV “路易号” 艺术地标（兴业太古汇）；

员工服务：屋顶瑜伽馆、24 小时健身房、徐家汇体育公园（国际赛事场馆）。

七、上海上服德必徐家汇WE优势分析：艺术与商业的化学反应

（一）品牌赋能价值

百年工业文脉（永新染织厂）+垂直森林地标，ESG 评级提升 1 个等级；

画家街生态卡位：免费参与季度艺术市集（覆盖 50 万客流），企业品牌曝光量提升 3 倍。

（二）降本增效模型

能耗优化：VRV 系统 + 分户计量使电费低于竞品 25%；

生态协同：德必 “十大会员服务” 降低法律 / 招聘外包成本 40%。

（三）政策占位红利

纳入徐汇区 “艺术科技融合试点”，优先承接潮玩 IP 联名、AIGC 技术沙龙资源。

八、上海上服德必徐家汇WE租赁方案（1000㎡创意总部）

基础条款：

选址建议：5 层 LOFT 区（6m 挑高，毗邻画家街主入口）；

租期架构：5 年起租（含 6 个月装修免租期）；

租金方案：市场价 6.8-7.5 元 /㎡・天→优惠价 5.8-6.5 元 /㎡・天（下调 1 元 /㎡・天）；

物业费：24 元 /㎡・月（含 VRV 基础能耗）；

停车费：800 元 / 个 / 月（新能源车位同价）。

年度成本测算：

年租金成本：6.5 元 /㎡・天（取中值）×1000㎡×365 天≈237.25 万元

年物业费：24 元 /㎡・月 ×1000㎡×12 月 = 28.8 万元

年总成本：约 266.05 万元（不含税）

战略增值权益：

艺术赋能包：免费使用画家街展厅（3 次 / 年，价值 12 万元）；

IP 联名券：优先参与 Labubu 潮玩联名设计（覆盖 2000 万 Z 世代客群）；

政策代办：专员协助申报设备补贴（上限 300 万元）。

九、梧桐联行专家组研判总结

上服德必徐家汇 WE 以 “艺术基因 ×TOD 流量 × 轻资产生态” 三维引擎，成为创意企业布局上海核心 CBD 的战略资产。其核心决策价值在于：

品牌溢价：工业遗存文化地标 + 垂直森林设计，客户成交率提升 25%；

降本增效：较漕河泾综合成本低 20%，生态协同缩短研发周期 40%；

政策占位：纳入徐汇区 “潮玩经济先行区”，共享 Labubu 百亿 IP 红利。

行动窗口：2025 年 Q3 前签约可锁定 “艺术科技融合包”（含 IP 联名权益 + 人才公寓配额），LOFT 区现仅剩 2 个整层。

选址战略建议：

数字创意 / AIGC 企业：抢占 5-6 层 LOFT 资源，借力画家街生态实现产品艺术溢价；

轻资产初创团队：利用德必十大会员服务控制法务 / 人力外包成本；

跨境品牌机构：优选临街单元，依托徐家汇连廊日均 10 万客流提升品牌触达率。

风险提示：车位配比不足（130 个），建议企业申请周边商场夜间错峰停车资质。

上海梧桐联行结论：文化创意、工业设计、潮玩经济类企业需优先布局西侧 LOFT 区，依托徐家汇 “国际消费中心城市” 政策红利实现品牌能级跃迁。

上海上服德必徐家汇WE招商招租电话：021-64398555

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