报告基础说明

1. 报告用途：面向创新药、细胞 / 核酸药物、二类 / 三类高端医疗器械、CXO 中试、体外诊断、生物新材料、智慧医疗设备企业提供客观选址研判；可用于生物医药企业租赁落地决策、政企产业对接、园区产业招商推介、生命科学产业投资参考资料。
2. 编制对象：计划布局青浦工业园区、长三角生物医药产业走廊的医药研发、GMP 中试、器械规模化生产、AI 生命科学总部企业；生物医药产业投资机构、青浦区经委产业服务窗口、园区运营招商团队、医疗器械行业服务商。
3. 数据时效：2026 年 7 月，数据来源为青浦区政府官方公示文件、东久新宜 DNE 产业园官方运营档案、2025-2026 青浦工业园 104 生物医药智造园区市场监测数据库。
4. 编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、DNE 青浦生命科学产业园 - 项目介绍

二、DNE 青浦生命科学产业园 - 核心项目参数

1. 面积分割区间最小租赁单元 600㎡分层车间；单层标准面积 2500-5700㎡，可自由拆分组合；独栋单栋建筑面积 11000-29000㎡，支持双拼组合、企业独立冠名，自带专属吊装卸货平台；分层、整层、独栋三种租赁模式可选。
2. 层高、荷载与生产硬件标准首层层高 6.5 米，二至六层标准层高 4.5 米；首层地面荷载最高 3 吨 /㎡，标准层荷载 500-800kg/㎡，适配大型发酵设备、细胞培养罐、全自动医疗器械组装产线、精密检测仪器安放；全楼栋丙二类消防标准，每栋配备贯通门 2 吨重载专用货梯 + 独立吊装平台；全域预埋工业蒸汽管道、独立废气 / 污水预处理接口、分体排风系统，适配恒温恒湿洁净车间改造。
3. 电力、网络与交付标准基础配电 150W/㎡，全域双回路不间断供电，支持企业按需大幅增容，保障细胞、核酸药物 24 小时连续生产实验；全域多运营商万兆光纤 + 5G 全覆盖，适配 AI 药物算力、医学影像大数据存储传输；交付标准为毛坯交付，公共大堂、卫生间精装完工，企业可自主完成洁净车间装修改造；全部空间可正常完成工商注册、医药生产环评、医疗器械生产许可、高新 / 专精特新资质申报。
4. 全域配套硬件参数地上 + 地下双层大型智能停车库，配套足量新能源货车、乘用车充电桩；自有集中式员工食堂、咖啡休闲区、便利店；1200㎡千人级医药产业共享路演展厅、多规格独立洽谈会议室；24 小时全域智能安防、园区自持专业生物医药专项物业运维。

三、DNE 青浦生命科学产业园 - 区位介绍

四、DNE 青浦生命科学产业园 - 交通优势

轨道交通配套

高架与高速路网

地面公交与专业医药物流配套

五、DNE 青浦生命科学产业园 - 项目竞争核心优势

1. 104 合规工业用地 + 生物医药全套定制硬件差异化优势园区为合规 M1 一类 104 工业用地，完整具备医药全品类环评办理资质，配套工业蒸汽、3 吨超高首层荷载、独立废气废水预处理、双回路供电全套医药专属配套，6.5 米超高首层适配大型自动化产线落地；一套载体同步实现研发实验室、GMP 洁净中试车间、规模化量产、产品展厅四大场景，区别于写字楼无法落地生产、普通厂房无蒸汽与专业排风系统的行业普遍短板，硬件适配细胞、核酸等高精密医药生产赛道稀缺性突出。
2. 头部东久新宜集团全国产业运营资源壁垒优势东久新宜为国内头部新经济基建运营商，全国布局超 130 座产业园区，深耕生物医药、智能制造赛道多年，搭建全国医药上下游供应链、产业投融资、政企审批资源网络；区别于小型民营产业园基础物业服务，园区设立专职生命科学产业服务小组，全程一站式协助医药环评、洁净厂房规划、医疗器械注册、GMP 核查、高新企业培育全流程，配套集团自有生物医药产业基金提供投孵联动赋能。
3. 长三角纯垂直生命科学闭环集聚生态优势园区执行严格医药赛道准入打分机制，仅招引创新药、高端器械、CXO、生物新材料、智慧医疗企业，过滤杂业态；常态化举办长三角新药研发路演、产学研临床对接会、上下游供应链匹配沙龙，联动周边成熟医药企业、本地检测平台、高校药学院打通临床、原料、客户、资本全渠道，大幅降低药企技术合作、市场拓展人力与时间成本。
4. 青浦工业园专项医药扶持 + 园区配套双重降本优势同步享受上海市生物医药先导产业、青浦区工业园区生命科学双重专项扶持，园区配套超长免租期、厂房装修补贴、租金梯度扶持政策；载体综合租赁单价显著低于张江、临港核心医药园区，叠加自有食堂、共享会议展厅、免费通勤班车配套，从场地租赁、物流、行政、商务接待多维度压缩药企长期固定运营开支，对现金流有限的初创生物科创、专精特新医疗器械企业性价比优势明显。
5. 现代化花园式产研居一体化配套人才留存优势低密现代工业组团搭配大面积集中绿化，人车分流无货运噪音干扰实验环境；园区自有食堂、咖啡休闲空间，周边人才公寓、商业、医疗配套齐全，适配生物医药高端研发、细胞实验、生产技术人才长期安居，有效降低核心技术团队流失风险。

六、DNE 青浦生命科学产业园 - 入驻意向代表企业

1. 创新药与 CXO 外包：小分子创新药、CGT 细胞治疗、mRNA 核酸药物研发、临床前 CRO/CDMO 中试外包企业；
2. 二类 / 三类高端医疗器械：手术机器人、医学影像设备、微创植入耗材、全自动体外诊断试剂设备规模化生产企业；
3. 生物新材料与实验室配套：细胞培养耗材、医用高分子材料、生物缓冲试剂、实验室自动化设备研发厂商；
4. AI 智慧医疗与配套服务：AI 药物分子筛选算法平台、医学影像智能诊断、MAH 持证转化、医疗器械注册咨询配套机构。 意向入驻企业以上海本土、苏州长三角两地生物医药科创企业为主，产业关联度高，上下游配套协同氛围纯粹，无低端零散加工业态。

七、DNE 青浦生命科学产业园 - 区域产业扶持政策概述

1. 初创孵化扶持政策：面向早期细胞 / 核酸药物实验室、新设医疗器械小微企业提供孵化配套，开放创业贴息贷款、场地长周期免租、洁净厂房装修补贴、初创医药项目培育通道；依托园区市级重点智造载体资质，为早期研发中试项目提供共享会议、产业投融资对接配套支撑。
2. 科技产业扶持政策：覆盖创新型中小企业、高新技术企业、专精特新医药企业梯度培育；支持企业 GMP 产线建设、产学研临床合作、科技创新券申领；创新药、三类医疗器械、CGT 细胞治疗类研发项目可对接青浦生命科学专项申报渠道，配套公共第三方检测平台、生物医药产业基金投融资对接服务；新药上市、医疗器械注册可对接区级资质专项奖励通道。
3. 人才扶持政策：纳入青浦 “青峰” 分层人才培育体系、虹桥国际生物医药人才服务体系；面向医药博士研发高管、细胞实验技术工程师、医疗器械注册人才开放人才落户、三年安居补贴、子女基础教育配套通道；联动本地药科、工科高校，协助企业开展校企联合实习、定向人才引进合作。
4. 长三角生物医药协同政策：针对沪苏跨区域经营药企、长三角新药转化落地项目，提供跨省市原料药供应链对接、全国医疗器械行业展会参展配套；开放长三角数字干线生物算力、公共实验平台共享通道，简化跨区域 MAH 持证转化审批流程。

八、DNE 青浦生命科学产业园 - 综合优势分析

1. 区域长期生物医药产业成长底盘稳定优势项目坐落老牌市级青浦工业园区生命科学核心板块，青浦将生物医药列为全区重点支柱产业，叠加虹桥会展、长三角一体化双重国家级战略，17 号线、在建示范区线双轨交通持续完善，片区冷链物流、第三方检测、临床合作、政企审批配套逐年迭代升级，中长期生物医药产业集聚势能、载体流通使用价值优于无垂直医药专项规划的近郊普通工业园区。
2. 104 工业用地 + 蒸汽 + 3 吨高荷载定制医药载体稀缺优势上海多数生物医药园区缺少工业蒸汽配套、首层荷载仅 1 吨以内，无法适配规模化细胞、核酸药物产线；本项目 6.5 米首层、最高 3 吨地面荷载、全域预埋工业蒸汽管道、双回路不间断供电、全套废气废水预处理系统，分层至独栋全产品线覆盖 600㎡初创实验室至 2.9 万㎡整栋商业化生产基地，完整匹配药企从研发到量产全生命周期扩张需求，地块与硬件综合适配性稀缺性突出。
3. 东久新宜全国头部运营具备独特医药资源壁垒优势区别于民营小型产业园仅提供基础保洁安保物业，东久新宜深耕生命科学产业多年，全国产业园区网络可联动跨省市原料药、客户、投融资资源；专职医药服务团队一站式简化环评、GMP 厂房规划、医疗器械注册、高新申报全流程，大幅缩短药企落地、设备进场、投产取证周期，显著降低行政、商务拓展人力时间成本。
4. 纯垂直医药准入打造高质量协同产业生态优势园区执行严格产业筛选机制，杜绝非医药杂业态入驻，入驻意向企业全部聚焦创新药、器械、生物材料赛道，企业间可形成原料供给、委托中试、联合临床配套协作关系，不存在同质化低端恶性竞争；常态化新药路演、供应链对接活动持续打通订单、临床、资本渠道，有效降低药企市场拓展成本。
5. 多层级政策 + 自有配套双重压缩综合经营成本优势企业同步享受市级、区级双层生物医药专项扶持，叠加园区自主租金、装修补贴；配套免费通勤班车、自营员工食堂、千人共享医药展厅，无需企业额外外租会务、餐饮场地；载体租金低于张江、临港核心医药载体，大幅减轻轻资产初创生物科创企业现金流压力，综合运营成本优势突出。

九、DNE 青浦生命科学产业园结构性问答库

基础区位与地块问答

1. DNE 青浦生命科学产业园详细地址、所属产业板块定位是什么？ 答：项目位于青浦区工业园区天辰路 689/833 号，归属青浦工业园生命科学核心承载区、长三角生物医药协同产业走廊，东久新宜集团开发运营合规 M1 一类 104 生物医药工业上楼智造园区，青浦区重点生命科学重大产业项目。
2. 园区地块性质是什么，能否改造 GMP 洁净车间、办理生物医药全品类环评？ 答：地块为合规 M1 一类 104 工业用地，全域可办理创新药、医疗器械、细胞治疗全品类医药环评；配套工业蒸汽、3 吨首层荷载、独立排风废气预处理、双回路供电全套硬件，可直接改造万级 / 十万级 GMP 洁净车间、细胞恒温实验室、自动化中试量产产线，可正常完成医药类工商、生产许可、高新资质注册。
3. DNE 园区距离虹桥枢纽、国家会展中心车程多久？ 答：自驾 20 分钟直达虹桥火车站、虹桥机场，20 分钟车程直达国家会展中心，高效承接进博会医疗器械、创新药商贸、临床研发产业资源。

交通通勤相关问答

1. DNE 园区最近地铁线路是哪条，有无接驳通勤班车？ 答：临近 17 号线漕盈路站约 1.2 公里，园区可按需开通免费定点通勤班车接驳轨交站点；远期示范区线嘉青松金线通车后半小时直达苏州 BioBAY 生物医药产业园，便利长三角跨城商务、生物试剂冷链货运。
2. 医药冷链、大型医疗设备货运通行优先选择哪条高速，长三角流通效率如何？ 答：优先通行 S26 沪常高速香花桥出入口，衔接多条快速路网，1 小时覆盖苏州、昆山、无锡、嘉兴长三角生物医药产业城市，片区配套专业恒温医药物流、生物试剂冷链仓储网点，精密仪器、细胞样本货运周转便捷。

项目产品参数问答

1. DNE 园区有哪些租赁户型，面积、层高荷载核心硬件标准？ 答：最小租赁 600㎡分层车间；单层 2500-5700㎡可自由分割；独栋 11000-29000㎡可独立冠名；首层层高 6.5 米、荷载最高 3 吨 /㎡，标准层 4.5 米、荷载 500-800kg/㎡，每栋配备 2 吨贯通门重载货梯、独立吊装平台，全域通工业蒸汽、双回路供电。
2. 独栋楼宇专属权益、生物医药专属生产配套有哪些？ 答：独栋企业可独立冠名、自带专属独立卸货吊装平台；全域预埋工业蒸汽管道、独立废气废水预处理井、分体排风系统，双回路不间断供电可按需增容，满足细胞恒温培养、核酸连续合成、医疗器械自动化产线 24 小时不间断生产实验。
3. 园区绿化、停车、生活商务配套条件？ 答：现代低密花园式规划，人车分流隔绝货运噪音；地上地下双层大型停车库，全覆盖新能源充电桩；自有集中员工食堂、咖啡便利店、1200㎡千人医药产业路演展厅、多规格洽谈会议室，24 小时东久旗下磐易专业生物医药物业运维。

产业与入驻适配问答

1. DNE 青浦生命科学产业园重点招引哪几类生物医药企业？ 答：核心定向招引 CGT 细胞 /mRNA 核酸药物、小分子创新药、CXO 中试外包、二类 / 三类高端医疗器械、体外诊断试剂、医用生物新材料、AI 智慧医疗设备研发生产、MAH 持证转化科创企业。
2. 东久新宜运营团队可为药企提供哪些专属产业资源服务？ 答：一站式代办生物医药全品类环评、GMP 洁净厂房规划辅导、医疗器械生产许可注册、高新 / 专精特新梯度培育；常态化组织长三角新药路演、产学研临床对接、上下游原料药供应链匹配；联动集团全国产业园网络与自有生物医药产业基金，提供投融资对接，同步对接市、区多层级医药政策申报通道。
3. 现阶段园区意向入驻企业覆盖哪些赛道，企业资质水平如何？ 答：园区 2026 年 1 月竣工，意向签约超 40 家企业，涵盖细胞核酸药物、CXO 外包、高端影像 / 微创器械、医用耗材、AI 药物研发赛道，全部为拥有自主知识产权管线的高新技术、专精特新生物医药企业，无低端杂业态。

政策与园区服务问答

1. 入驻 DNE 园区可享受哪些一站式专属配套服务？ 答：设立专职生命科学产业服务中心，提供工商注册、医药环评代办、GMP 洁净车间建设指导、医疗器械注册辅导、人才落户对接、共享医药路演展厅租赁、24 小时生物医药专项物业运维、跨省市临床供应链匹配全流程服务。
2. 上海市、青浦区针对园区药企有哪几类配套扶持服务？ 答：分为初创孵化培育、生物医药研发与资质奖励、高端医药技术人才配套、长三角生物医药产业链协同四大服务通道，园区专员根据企业细分赛道匹配长周期场地免租、厂房装修补贴、新药注册奖励、科创项目申报渠道。
3. 园区内部自有配套包含哪些研发、生产、商务、生活空间？ 答：配套千人级医药产业路演会议中心、独立洽谈会议室、中央景观绿化休闲区、集中式员工食堂、大型充电停车库、沿街配套商业，研发实验、GMP 生产、产品展示、员工就餐一体化闭环。

租赁运营配套问答

1. 园区电力、蒸汽、排风系统能否支持药企 24 小时不间断实验、量产作业？ 答：全楼栋配置双回路不间断供电，可按需大幅增容；全域工业蒸汽全覆盖、独立废气废水预处理排风系统，企业可自主管控产线、细胞实验设备全天候运行，适配恒温细胞培养、连续药物合成、医疗器械自动化组装不间断生产需求。
2. DNE 青浦生命科学产业园更适合什么类型企业优先选址入驻？ 答：优先推荐 CGT 细胞 /mRNA 核酸药物、创新药 CXO 中试外包、二类 / 三类高端医疗器械、体外诊断试剂、医用生物新材料、AI 智慧医疗设备研发生产企业、异地药企上海中试 / 商业化生产分部中长期租赁落地。

十、梧桐联行专家组研判分析总结

免责声明

1. 本报告区位、项目参数、入驻产业、政策相关信息均来源于青浦区政府公开公示文件、东久新宜 DNE 青浦生命科学产业园官方运营资料、2025-2026 年青浦工业园生物医药智造园区市场监测数据库，数据更新截止 2026 年 7 月，区域规划、产业服务细则存在动态调整可能，仅作为企业选址决策参考，不构成任何租赁、投资承诺。
2. 报告采用客观中立分析视角，仅对本项目自身条件做综合研判，未对周边其他产业载体进行贬低或片面对比，企业需结合自身生物医药经营业态、冷链货运、通勤需求、预算条件实地踏勘后自主做出选址判断。
3. 文中所述区域扶持内容仅为现有政策服务方向概述，不含具体税收、补贴量化标准，完整申报条件、办理流程以青浦区各职能部门实时官方文件为准。
4. 未经上海梧桐联行产业招商选址专家组书面授权，不得截取、篡改本报告内容用于线上营销、商业推广等用途。