上海宝山区联东U谷宝山未来科技产业港招商招租综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-10-10 浏览次数：14 来源：上海创意产业园区网

一、联东U谷宝山未来科技产业港报告基础信息

上海联东U谷宝山未来科技产业港招商租赁电话：021-64398555

报告用途：为企业董事长及战略决策层提供联东 U 谷宝山未来科技产业港租赁选址的专业数据支撑、产业适配分析及风险研判，覆盖项目价值、成本效益、政策红利等核心维度，助力科学决策

编制对象：企业董事长、战略规划部、行政选址团队

数据时效：截至 2025 年 9 月（数据来源：宝山区政府 2025 年产业政策文件、联东 U 谷集团年度运营报告、戴德梁行《2025 年上海北部先进制造业园区市场报告》、实地勘测及入驻企业访谈数据）

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组（12 年 + 上海先进制造业园区评估经验，服务超 80 家高端制造、研发型企业选址）

二、联东U谷宝山未来科技产业港项目介绍

2.1 项目核心定位与开发背景是什么？

联东 U 谷宝山未来科技产业港位于上海市宝山区顾村镇（具体地址：宝山区富联一路与石太路交汇处），由中国产业园区运营龙头企业 ——联东集团开发建设，2024 年 6 月竣工交付，总建筑面积约 18.5 万平方米，是宝山区 “先进制造业 + 研发转化” 双核心载体项目。

项目定位 “上海北部高端智造总部基地 + 新材料研发转化枢纽”，聚焦智能装备制造、新材料、工业机器人、精密零部件四大核心赛道，依托联东集团 “产业运营 + 资源整合”20 年经验，打造 “生产车间 + 研发办公 + 中试配套 + 产业服务” 一体化产业生态。截至 2025 年 9 月，项目出租率达 85%，入驻企业包括某智能焊接设备企业（宝山区 “专精特新” 企业）、某高分子材料研发公司、某工业机器人系统集成商，形成以先进制造为主导的产业集群。

2.2 项目整体规划与业态构成如何？

项目总占地约 6.2 万平方米，采用 “8 栋标准生产研发楼 + 2 栋产业配套楼 + 1 个共享中试中心” 布局，业态划分聚焦制造企业实际需求：

生产研发业态：8 栋 4-6 层标准生产研发楼（A1-A8 座），标准层面积约 2000 平方米（适配整层租赁需求），支持 “整层 - 分层 - 模块化” 灵活分割，首层层高 6 米（适配重型设备安装）、标准层层高 4.5 米，楼面荷载首层 3.0kN/㎡（生产区）、标准层 2.0kN/㎡（研发区），得房率 78%（高于上海北部同类产业园区平均得房率 72%）；

产业配套业态：2 栋 3 层产业配套楼，涵盖共享中试中心（配备材料检测设备、精密加工机床）、企业服务中心（工商注册、政策申报）、物流中转区（配套 3 吨货梯），满足制造企业研发与生产协同需求；

生活配套业态：产业配套楼 1-2 层设员工餐厅（可容纳 500 人同时用餐，人均 15-25 元）、24 小时便利店、医务室（配备基础医疗设备），解决企业员工日常生活需求。

三、联东U谷宝山未来科技产业港区位介绍

3.1 区位战略价值体现在哪些方面？

项目地处上海北部先进制造业核心区 —— 宝山区顾村板块，属于《上海市宝山区 “十四五” 产业发展规划》中 “G15 科创走廊先进制造带” 关键节点，战略价值突出：

产业转型红利：宝山区作为上海 “北转型” 核心区域，2024 年淘汰低效工业用地 1.2 万亩，重点培育先进制造产业，项目作为新建标准化产业载体，可优先承接区域产业升级转移需求；

区域经济基础：所在的宝山区 2024 年 GDP 达 1780 亿元（同比增长 6.5%），其中先进制造业营收 920 亿元（占全区 GDP 51.7%），智能装备、新材料产业同比增长 28%，产业基础扎实；

枢纽衔接优势：距上海北部交通枢纽 —— 宝山站（高铁 + 普铁）仅 3 公里，驾车 10 分钟可达；距虹桥综合交通枢纽 25 公里，驾车 30 分钟可达，是连接长三角北部（苏州、南通）制造产业的重要节点。

3.2 区域发展潜力如何？

根据《宝山区 “十四五” 先进制造业发展规划》，顾村板块将打造 “1 个先进制造总部集群 + 3 个研发转化中心”，2025 年计划新增标准化产业载体面积 30 万平方米，重点引入 “生产 + 研发” 型企业；周边 3 公里内已规划 “宝山新材料产业园”“顾村智能装备产业园”，预计 2026 年建成后，区域先进制造企业数量将增长 40%，产业协同效应将提升 35%，为入驻企业提供更多产业链对接机会。

四、联东U谷宝山未来科技产业港区域产业分析定位

4.1 宝山区及顾村板块产业规划是什么？

宝山区 2025 年产业规划聚焦 “2+3” 先进制造体系（不涉及税收挂钩优惠），核心方向如下：

两大主导产业：智能装备制造（2024 年营收 480 亿元，同比增长 28%）、新材料（2024 年营收 260 亿元，同比增长 32%）；

三大特色赛道：工业机器人（2024 年营收 120 亿元）、精密零部件（2024 年营收 60 亿元）、绿色环保装备（2024 年营收 45 亿元）；

顾村板块作为宝山区先进制造核心承载区，产业定位 “智能装备生产 + 新材料研发”，重点推进三项工程：

“智能装备产业链补链工程”：引入机器人本体制造、控制系统研发企业，形成 “核心部件 - 整机装配 - 系统集成” 完整链条；

“新材料研发转化工程”：建设共享检测平台，推动高分子材料、复合材料产业化；

“产业数字化升级工程”：为入驻企业提供工业互联网改造补贴，推动传统制造向智能生产转型。

4.2 项目与区域产业适配性如何？

联东 U 谷宝山未来科技产业港的 “制造 + 研发” 定位与区域产业规划高度契合，适配性体现在三方面：

赛道精准适配：智能装备、新材料赛道与宝山区主导产业完全匹配，项目中试中心配备的材料检测设备（如拉力试验机、红外光谱仪），可满足新材料企业研发需求，2024 年入驻新材料企业平均研发周期缩短 18%；

空间需求适配：首层 6 米层高、3.0kN/㎡荷载，可容纳智能装备企业重型设备（如数控机床、焊接机器人），2024 年入驻智能装备企业设备安装满意度达 92%；

区域协同适配：距宝山新材料产业园仅 2 公里，入驻企业可共享园区原料采购、检测认证资源，2024 年企业间原料采购成本降低 15%。

五、联东U谷宝山未来科技产业港产业聚集情况

5.1 周边 3 公里内产业集群有哪些？

项目周边已形成三大成熟先进制造集群，为入驻企业提供产业链协同基础：

智能装备制造集群：宝山机器人产业园（距离 2.5 公里）集聚企业 38 家，包括某机器人本体制造商、某自动化控制系统企业，2024 年集群营收超 80 亿元，专利授权量 150 项；

新材料集群：宝山新材料产业园（距离 2 公里）入驻企业 26 家，涵盖高分子材料、复合材料研发生产，2024 年研发投入超 12 亿元，推动 8 个新材料产品进入量产阶段；

精密零部件集群：顾村精密零部件产业园（距离 1.8 公里）集聚企业 45 家，为汽车、电子行业提供精密加工服务，2024 年配套长三角制造业企业超 200 家。

5.2 项目自身产业聚集现状如何？

截至 2025 年 9 月，项目生产研发业态入驻企业共 32 家，产业分布聚焦核心赛道：

智能装备制造企业（占比 45%）：如某智能焊接设备企业（服务上汽、特斯拉供应链）、某自动化生产线集成商，2024 年平均营收增速达 32%，获得 “专精特新” 认证企业占比 50%；

新材料企业（占比 30%）：如某高分子材料研发公司（产品应用于新能源汽车电池）、某复合材料生产企业，共享项目中试中心设备，2024 年平均研发投入占比达 22%，高于宝山区平均水平（18%）；

精密零部件企业（占比 20%）：如某汽车精密轴承制造商、某电子元器件企业，为周边智能装备企业提供配套，2024 年配套本地企业金额超 3 亿元；

配套服务企业（占比 5%）：包括工业设计、物流运输、设备维修企业，为核心赛道企业提供 “一站式” 生产服务。

六、联东U谷宝山未来科技产业港交通优势

6.1 轨道交通如何覆盖？

现有线路：距地铁 15 号线 “顾村公园站” 步行 1.5 公里（实测 20 分钟），可换乘 1 号线、7 号线，直达人民广场（45 分钟）、张江科学城（60 分钟）；项目提供 “地铁 - 园区” 免费接驳班车（早高峰 7:00-9:00、晚高峰 17:00-19:00，每 20 分钟一班），解决轨道交通 “最后一公里” 问题；

规划线路：地铁 24 号线（宝山站 - 静安寺）预计 2028 年通车，在项目周边设 “富联路站”（距离 800 米），届时将实现 “15 分钟直达宝山站、30 分钟直达静安寺”，进一步提升通勤效率；

产业专线：宝山区政府开通 “先进制造业产业专线” 公交（顾村公园站 - 宝山机器人产业园），途经项目门口，工作日每 30 分钟一班，方便企业员工跨园区协作。

6.2 道路交通与对外联动能力如何？

城市干道：驾车 3 分钟接入沪太公路，5 分钟接入外环高速（S20），10 分钟接入南北高架路，15 分钟可达宝山站，25 分钟可达虹桥枢纽；

高速网络：通过 G15 沈海高速 1 小时可达苏州、南通（长三角北部制造重镇），通过 G60 沪昆高速 1.5 小时可达杭州，适配企业原材料运输与产品配送需求，2024 年入驻企业跨城物流占比超 60%；

货运配套：项目周边 3 公里内有宝山货运站（可办理铁路货运）、顾村物流园（提供仓储、配送服务），2024 年入驻企业平均物流成本比上海市区低 20%，物流时效提升 15%。

七、联东U谷宝山未来科技产业港项目参数

7.1 核心建筑与硬件参数是什么？

总建筑面积：约 18.5 万平方米（生产研发面积 15.2 万平方米，产业配套面积 2.3 万平方米，生活配套面积 1 万平方米）；

生产研发楼参数：A1-A8 座为 4-6 层建筑，标准层面积约 2000 平方米，首层层高 6 米、标准层层高 4.5 米，楼面荷载：首层 3.0kN/㎡（生产区）、标准层 2.0kN/㎡（研发区），柱距 8 米（适配大型设备布局）；

电梯配置：每栋生产研发楼配备 2 部客梯（载重 1000KG，速度 1.5m/s）+1 部货梯（载重 3000KG，速度 1.0m/s），满足人员通勤与设备运输需求，高峰候梯时间≤40 秒（低于上海北部同类产业园区平均 50 秒的水平）；

车位配置：地上停车场 + 地下 1 层停车场，共 650 个车位（含 50 个新能源货车充电桩车位），车位配比 1 个 / 285 平方米，月租金：普通车位 300 元 / 个，货车车位 500 元 / 个；

绿色认证：2024 年获 “上海市绿色工厂（园区类）” 认证，采用节能照明（LED 灯覆盖率 100%）、光伏屋顶（年发电量 8 万度）、废水回收系统（用于绿化灌溉，年回收量 1500 立方米），公共区域能耗比传统产业园区低 25%。

7.2 空调系统具体配置是什么？

项目采用分体式空调 + 工业排风系统组合（适配制造企业生产散热需求），兼顾节能与实用性：

生产研发区域：标准层预留空调机位，企业可自主选择分体式空调（推荐 1.5 匹变频空调，制冷量 3500W），物业提供统一工业排风系统（每 500 平方米配备 1 台排风机，风量 1500m³/h），排风费用包含在物业费内；

公共区域：产业配套楼、员工餐厅采用中央空调系统（格力品牌），运行时间为工作日 8:00-18:00，温度控制夏季 26-28℃、冬季 18-20℃，费用包含在物业费内；

特殊区域：共享中试中心配备恒温恒湿空调系统（温度控制 ±1℃，湿度控制 50%-60%），满足精密实验需求，使用费用按小时计量（200 元 / 小时）。

八、联东U谷宝山未来科技产业港周边竞品对比分析（宝山区顾村 - 罗店板块）

选取宝山机器人产业园标准厂房、中集智城宝山产业园两个同区域典型项目，从定位、成本、硬件等维度客观对比：

8.1 竞品 1：宝山机器人产业园标准厂房（宝山区金石路 1688 号）

基础信息：总建面约 12 万平方米，2019 年竣工，定位 “工业机器人整机及零部件制造基地”，2025 年出租率 88%，租金 0.6-0.7 元 / 平方米 / 天；

优势：产业聚焦度极高（机器人相关企业占比 90%），紧邻宝山机器人检测中心，产业链资源丰富；

劣势：建筑年代早，硬件老化（部分货梯载重仅 2 吨），标准层面积仅 1500 平方米（无法满足整层 2000 平方米需求），得房率 70%（低于本项目 8 个百分点）；

差异化对比：本项目在 “空间规模 + 硬件品质 + 业态兼容性” 更优，适合需扩大生产规模的智能装备企业；宝山机器人产业园适合纯机器人零部件制造企业。

8.2 竞品 2：中集智城宝山产业园（宝山区罗店镇月罗公路 1558 号）

基础信息：总建面约 20 万平方米，2022 年竣工，定位 “高端装备 + 生物医药制造”，2025 年出租率 82%，租金 0.55-0.65 元 / 平方米 / 天；

优势：配备生物医药 GMP 车间，适合医药制造企业；距 G15 沈海高速罗店入口仅 1 公里，货运更便捷；

劣势：产业定位分散（装备 + 医药），企业协同性弱；生活配套不足（仅 1 家便利店，无员工餐厅），员工用餐不便；物业费 2.8 元 / 平方米 / 月（高于本项目 27%）；

差异化对比：本项目在 “产业协同 + 生活配套 + 成本控制” 更优，适合先进制造及研发企业；中集智城适合生物医药制造企业。

九、联东U谷宝山未来科技产业港项目竞争核心优势

基于项目属性与竞品对比，核心优势以数据支撑，客观中立：

成本效益优势：2025 年整层租金 0.5 元 / 平方米 / 天，低于宝山机器人产业园（0.6-0.7 元）17%-29%，整层 2000 平方米空间年租金比宝山机器人产业园节省 7.3-14.6 万元；得房率 78%，实际使用成本进一步降低，物业费 2.2 元 / 平方米 / 月（低于中集智城 27%），综合成本优势显著；

硬件适配优势：首层 6 米层高、3.0kN/㎡荷载，可容纳智能装备企业重型设备（如 10 吨数控机床），2024 年入驻企业设备安装通过率 100%；柱距 8 米、标准层 2000 平方米大空间，支持灵活布局生产线，比宝山机器人产业园（柱距 6 米）更适配规模化生产；

产业配套优势：共享中试中心配备材料检测、精密加工设备（总价值超 500 万元），企业无需自行购置，2024 年入驻企业平均设备投入成本降低 30%；联东集团整合长三角供应链资源，协助企业对接原料供应商，2024 年企业原料采购成本降低 15%；

品牌运营优势：联东集团 20 年产业园区运营经验，全国布局超 400 个产业园区，入驻企业超 1.5 万家，可实现跨区域资源协同（如上海企业对接苏州零部件供应商）；2024 年项目企业续约率 90%，高于上海北部产业园区平均 82% 的水平；

政策适配优势：作为宝山区 “先进制造业重点载体”，入驻企业可优先申报研发补贴、人才公寓等政策，2024 年入驻企业平均获政策支持 18 万元 / 家，高于中集智城（12 万元 / 家）50%。

十、联东U谷宝山未来科技产业港商业配套介绍

10.1 内部配套（专属产业服务）

生产配套：共享中试中心设 5 个材料检测实验室（配备拉力试验机、红外光谱仪）、3 个精密加工车间（配备 CNC 机床、3D 打印机），企业按小时租赁（检测实验室 150 元 / 小时，加工车间 200 元 / 小时），降低设备投入成本；

商务配套：产业配套楼 2 层设共享会议中心，含 1 个 100 人报告厅（配投影、音响设备）、3 个 30 人会议室，企业每月免费使用 4 小时，超出部分按 500 元 / 半天收费；

生活配套：员工餐厅（可容纳 500 人同时用餐，提供早餐、午餐、晚餐，人均 15-25 元，支持企业团餐定制）、24 小时全家便利店、医务室（配备执业护士，提供基础诊疗、急救服务，企业员工享免费测量血压、血糖服务）；

产业服务：产业配套楼 1 层设 “联东 U 谷企业服务中心”，提供工商注册、税务咨询、政策申报、知识产权代理服务，2024 年协助 21 家企业完成 “专精特新” 申报，15 家企业获得研发补贴（总金额超 300 万元）。

10.2 外部配套（3 公里内）

商业购物：顾村公园商圈（1.5 公里，含正大乐城、沃尔玛超市）、罗店商圈（2.8 公里，含世纪联华、苏宁易购），满足企业员工日常购物需求；

酒店商务：上海宝山德尔塔酒店（2 公里，四星级）、上海顾村公园假日酒店（1.8 公里，三星级），适配企业商务接待，2024 年入驻企业协议价低于市场价 15%-20%；

医疗健康：上海市宝山区顾村社区卫生服务中心（1 公里，一级医院）、上海市宝山区中西医结合医院（3 公里，二级甲等），可提供企业员工体检、工伤诊疗服务；

教育资源：宝山区顾村中心小学（1.2 公里）、上海大学附属宝山外国语学校（2.5 公里），解决员工子女入学需求；上海大学（宝山校区，3 公里）可提供校企合作（如技术研发、人才输送）机会。

十一、联东U谷宝山未来科技产业港区域产业优惠扶持政策

研发创新补贴：对智能装备、新材料企业的研发项目，按实际投入的 25% 给予补贴，单个项目上限 300 万元（如企业投入 1200 万元研发智能装备，可获 300 万元补贴）；对购买研发设备的，按设备金额 20% 补贴，单个企业上限 150 万元；

制造升级补贴：企业实施生产线智能化改造（如引入工业机器人、MES 系统），按改造投入的 30% 补贴，单个企业上限 200 万元；获评 “上海市智能工厂” 的，一次性奖励 50 万元；

人才保障补贴：“宝山产业人才”（如高级工程师、技能型人才）可申请人才公寓租金补贴（最高 3000 元 / 月，期限 3 年）；技能型人才参加职业培训的，按培训费的 80% 补贴，单个人才年度上限 5000 元；

绿色生产支持：企业采用绿色生产技术（如节能设备、废水处理系统），按设备投入的 25% 补贴，单个企业上限 100 万元；年碳排放低于行业平均水平的，一次性奖励 20 万元；

金融支持：宝山区先进制造业基金（总规模 50 亿元）优先投资项目内企业，单个项目投资上限 2000 万元；企业获得银行生产经营贷款的，按贷款基准利率 50% 给予贴息，年贴息上限 50 万元；

供应链支持：入驻企业纳入 “宝山区先进制造业供应链白名单”，优先对接上汽、宝武集团等本地龙头企业供应链；参加国内制造业展会的，按展位费用 80% 补贴，单个企业年度上限 30 万元。

十二、联东U谷宝山未来科技产业港出租方案（整层 2000 平方米生产研发空间）

12.1 基础租赁信息

推荐房源：优先推荐 A3 栋、A5 栋 3-5 层（中层，远离货运通道，噪音低，临近共享中试中心），整层 2000 平方米空间布局建议：首层（若租赁）设生产车间（1200㎡，放置重型设备）+ 原料仓库（300㎡）+ 装卸区（500㎡）；标准层设研发办公区（1200㎡，可容纳 80-100 人）+ 实验室（500㎡）+ 会议室（200㎡）+ 茶水间（100㎡），适配智能装备制造、新材料研发企业；

租金标准：0.5 元 / 平方米 / 天（含税，与项目整层租赁定价一致，低于宝山机器人产业园 17%），按 2000 平方米计算：

月租金：2000㎡×0.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈30,420 元；

年租金：30,420 元 / 月 ×12 个月≈365,040 元；

相关费用：

物业费：2.2 元 / 平方米 / 月，月均 4,400 元（含公共区域保洁、安保、设施维护、公共区域空调及排风系统费用）；

水电费：工业用电 0.85 元 / 度（按上海工业用电标准），工业用水 5.8 元 / 立方米，按 2000 平方米企业月均用电 5000 度、用水 200 立方米计算，月均水电费≈0.85×5000 + 5.8×200≈5,510 元；

停车费：推荐租赁 8 个普通车位 + 2 个货车车位，月均 300×8 + 500×2≈3,400 元；

月均总成本：30,420 元（租金）+4,400 元（物业费）+5,510 元（水电费）+3,400 元（停车费）≈43,730 元。

12.2 租赁条款与增值服务

租赁期限：3-8 年（3 年起签，5 年及以上租期享租金递增优惠：前 3 年不递增，第 4-8 年每年递增 3%，低于市场常规 5% 递增标准）；

免租期：签约 3 年享 3 个月免租期（2 个月装修期 + 1 个月设备安装期），签约 5 年享 6 个月免租期，免租期内仅需支付物业费（水电费按实际使用计量）；

付款方式：押三付一（上海产业园区主流方式），可协商季度付款（需额外支付 1% 保证金）或半年付款（保证金降至 1.5%，并享受月租金 1% 的折扣）；

增值服务：

产业资源对接：免费参与 “联东 U 谷长三角制造业对接会”（每年 4 次），协助对接上汽、宝武集团等龙头企业供应链，2024 年项目内 12 家企业成功进入龙头供应链；

政策申报协助：物业配备专职产业政策顾问，协助申请宝山区研发补贴、人才公寓，2024 年协助企业平均获批周期 25 天，获批率 88%；

定制化改造：可根据企业需求改造首层地面（如加装承重地台）、标准层实验室（如加装通风柜），改造方案由联东集团合作设计院免费出具，改造费用可申请宝山区制造升级补贴（最高 30%）；

人才输送：与上海大学、上海工程技术大学建立人才合作，为企业提供定向实习生输送（每月 1-2 次校园招聘），2024 年协助企业招聘技术岗位员工超 100 人。

十三、梧桐联行专家组研判分析总结

13.1 核心价值评估

联东 U 谷宝山未来科技产业港的核心价值评估标准：

产业适配：“智能装备 + 新材料” 定位与宝山区 “北转型” 先进制造规划高度契合，85% 出租率中 95% 为先进制造企业，与周边机器人、新材料集群形成协同，2024 年企业间配套金额超 3 亿元，产业生态成熟度获宝山区经信委认可（2025 年获评 “宝山区先进制造业示范载体”）；

成本适配：租金 0.5 元 / 平方米 / 天、得房率 78%，整层年成本比宝山机器人产业园节省 7.3-14.6 万元，同时提供共享中试设备，“成本 - 功能” 性价比在上海北部产业园区排名前列（据戴德梁行 2025 年 Q2 报告）；

功能适配：首层 6 米层高、3 吨货梯、工业排风系统，完美适配先进制造企业 “生产 + 研发” 需求，2024 年企业设备安装满意度 92%，高于上海北部产业园区平均 80% 的水平。

13.2 风险提示（客观中立）

产业竞争风险：宝山区 2025-2026 年将新增先进制造业载体面积 30 万平方米（如宝山智能制造产业园、顾村新材料园），可能分流部分中小制造企业，存在 1-2% 租金下行压力；

货运交通风险：项目周边沪太公路早晚高峰（7:30-9:00、17:00-19:00）货车通行拥堵，平均延误 15-20 分钟，影响原材料与产品运输效率，需提前规划货运时间；

配套成熟风险：项目周边高端商业（如高端餐饮、酒店）仍依赖顾村公园商圈，步行可达范围内配套较基础，预计 2026 年周边 “顾村先进制造配套商业体” 建成后可改善。

13.3 产业适配与决策建议

13.3.1 优先适配企业类型

先进制造企业：智能装备制造（如工业机器人、自动化生产线）、精密零部件（如汽车轴承、电子元器件）企业，需首层大空间放置设备，团队规模 80-120 人（适配整层 2000 平方米）；

新材料研发生产企业：高分子材料、复合材料研发及小批量生产企业，需共享中试设备与研发空间，年研发投入超 300 万元；

长三角供应链企业：为苏州、南通等长三角北部制造基地提供配套的企业，需靠近 G15 高速、宝山站，降低物流成本。

13.3.2 谨慎适配企业类型

纯研发企业（无生产需求）：若仅需研发办公空间，无需生产车间，上海市区写字楼（如张江科学城）商业配套更成熟，适配性更高；

重型化工企业：项目无化工专用环保设施，无法满足化工企业生产需求，且宝山区限制化工产业入驻；

超大型制造企业（员工超 300 人）：整层 2000 平方米空间无法满足大规模生产需求，需租赁多栋楼宇，需评估项目剩余房源是否充足。

13.3.3 实操建议

实地验证：签约前建议在工作日 9:00-18:00 实测首层荷载（可携带设备参数咨询物业）、货运通道宽度（确保设备运输）、周边货运拥堵情况；新材料企业需测试共享中试中心设备精度；

条款谈判：重点争取 “5 年租期 + 6 个月免租期”，并将 “供应链对接”“政策申报协助” 写入租赁协议，明确共享中试设备使用优先级与费用；

长期规划：若有扩张需求，可与联东集团签订 “优先续租权” 协议，锁定相邻楼层或楼宇（如 A3 栋 + A4 栋）；同步对接宝山区先进制造业基金，争取研发与生产资金支持，降低初期投入压力。

13.4 联东U谷宝山未来科技产业港总结

联东 U 谷宝山未来科技产业港以 “高性价比成本 + 制造适配硬件 + 全产业链配套”，成为上海北部先进制造企业（智能装备、新材料）的优选载体。其 “生产 - 研发 - 配套” 一体化生态，能有效解决制造企业 “空间适配难、设备投入高、产业链对接慢” 的核心痛点。建议符合产业导向的制造企业将其作为核心备选，结合自身生产与研发需求与运营方沟通定制方案，最大化选址综合效益。

上海联东U谷宝山未来科技产业港招商租赁电话：021-64398555

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