上海长宁区金地新华道招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区金地新华道招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁"上海硅巷"科创街区及新华路历史风貌区周边的数字经济、文创设计、专业咨询及科技型中小微企业提供金地新华道楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 金地新华道（Gemdale Xinhua Dao／金地·新华路文创科创园），上海市长宁区新华路（近定西路/番禺路节点，门牌通常登记为新华路某号或定西路辅弄——金地商置长宁城市更新项目），属金地商置集团在沪核心城市更新文创科创载体

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、金地新华道——项目介绍

金地新华道位于上海市长宁区新华路街道核心（近定西路/番禺路节点，主入口通常设于新华路沿线或经定西路支弄进入），地处新华路历史风貌区与"上海硅巷"科创街区交汇带，由金地商置集团（港交所：00535.HK）对原老旧工业/商办建筑实施城市更新改造，2022—2023年分批投入运营。项目保留部分建国初期工业遗存肌理并结合现代极简公区设计，总建筑面积约1.8万—2.5万㎡（各统计口径略有差异，以实测产权为准），由3—5层低层创意办公楼、沿街展示单元及内院围合组成，定位为"历史风貌+数字科创"融合的精品园区，主要面向UI/UX设计、数字媒体轻团队、早期SAAS与AI应用、专业咨询及文创品牌工作室。

二、金地新华道——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 金地商置集团（Gemdale Properties & Investment，港交所上市公司00535.HK）自持运营，具上市房企背景统一物管服务

改造／投入运营时间： 2021—2022年启动更新改造，2023年全面投入租赁运营，公区定期维护翻新

总建筑面积： 约18,000—25,000㎡（含商业配套及办公），其中可租赁办公面积约12,000—16,000㎡

建筑形态： 3—5层低层院落式创意办公楼（原老旧厂房/老式商务楼改建）＋少量沿街Showroom单元，围合内院布局

标准层面积： 单栋/单层约200—800㎡，可组合租赁约100—1,200㎡

得房率： 约70%—76%（低层改造园区，高于超高层甲级写字楼）

层高／净高： 标准层建筑层高3.6—4.5m，局部LOFT挑高达5.5—6.0m，办公净高约2.8—3.0m

空调系统： VRV独立空调系统，24小时租户自主控制（按独立电表计量，无空调加时费）

电梯配置： 客梯1—2部＋货梯1部（分散于主楼），部分为2—3层无电梯步行设计

车位数量： 地面及地下合计约60—100个；月租金约800—1,100元／位·月

物业费： 约20—26元／㎡·月（含公共区域基础能耗、保洁及安保）

可租面积区间： 约80—120㎡精装小单元（含金地智慧办公可选家具模块）起，主力150—600㎡，最大连层组合约1,000—1,200㎡；毛坯、遗留装修及精装交付均可选

智能化： 光纤入户、门禁一卡通／人脸识别、视频安防监控、公共Wi-Fi覆盖公区

外立面及公区： 保留红砖/灰色拉毛老墙结合现代铝板玻璃，内院植入竹林水景、露天阶梯座及策展墙面

交付标准： 毛坯——100mm架空地板可选；精装单元含网络地板或水泥自流平、隔断、照明及强弱电面板；LOFT单元可做展示或样品间

三、金地新华道——交通优势

轨道交通： 距地铁3号线、4号线延安西路站约600—800m（步行约8—10分钟），距地铁10号线、11号线交通大学站约900m—1.0km（骑行约4分钟），距地铁2号线中山公园站约1.2km；3/4号线向北达虹口/宝山向南达宜山路换9号线往徐家汇；延安西路站向东2站达静安寺换乘2/7号线。

公路路网： 紧邻延安高架定西路上匝道（约400m）及内环高架武夷路上匝道（约800m），车行约8分钟达静安寺、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴或徐家汇。

中运量及公交： 延安西路设71路中运量（延安路专用道）延安西路定西路站及57路、76路、138路、311路、925路等；新华路、定西路设48路、911路、946路等多条线路。

高校圈： 步行约8分钟达东华大学（延安路校区），约12分钟达上海交通大学（法华校区），人才池近在咫尺。

四、金地新华道——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区新华路历史风貌区（新华CAZ）与"上海硅巷"科创街区西翼交汇节点，新华路—定西路—番禺路围合带，东连静安寺—南京西路高端商务带（约2.5km），西接中山公园商圈（约1.2km），南经延安路高架直达徐家汇，北靠苏州河景观轴线。3公里半径内常住人口超32万，周边聚集西井科技、沈德医疗早期关联机构、樊登读书原孵化地周边生态及大量4A广告、UI设计、时尚买手机构，属长宁区明确重点培育的"数字+文创"都市科创节点。新华路为上海首推"永不拓宽风貌道路"代表，梧桐掩映老洋房与弄堂群落赋予园区独特人文调性。

五、金地新华道——项目竞争核心优势分析

金地商置上市品牌自持＋精细运营： 港股上市房企背景统一持有无散售转租风险，公区维护与新风口碑在同类更新园区中处上游，租务稳定性强于个人业主持有园区。

新华路风貌IP＋花园院落低层空间： 保留工业遗存与老洋房街区肌理，围合内院竹林水景营造静谧创作氛围，契合设计、传媒、早期科技团队文化表达，员工留存度高于密闭塔楼。

高得房率＋极小面积灵活起租＋24h VRV无加时费： 得房率70%—76%，最小约80—120㎡精装单元可注册，VRV独立控制无加班加时费，适合创意及科技小微企业弹性作息与成本控制。

"上海硅巷"邻接效应＋高校人才邻近： 处"上海硅巷"科创街区1km辐射圈，注册并实地经营企业可按程序对接张江高新区长宁园政策申报；步行8分钟达东华大学，便于招募设计/新媒体/软件人才。

内环双轨步行可达： 距3/4号线延安西路站步行8—10分钟，距10/11号线交大站骑行4分钟，明显优于需班车接驳的远郊园区。

长宁数字文创产业契合度： 主导客群（数字媒体、UI/UX、早期SAAS、文创品牌）与长宁区"数字长宁""上海硅巷"培育方向高度吻合，园区可协助对接口径与孵化资源。

客观提示： 项目为3—5层低层改造园区（非新建5A甲级塔楼），无超高速分区电梯组及挑空大理石大堂，硬件规格低于新建超甲级写字楼，不适合对极致商务前台形象或高安保等级有硬性要求的大型金融机构总部；地面车位约60—100个早高峰略紧（可协调周边社会停车场）；部分历史建筑梁柱略多、平面不规则，大面积无柱空间多集中于新建/改建主楼需提前确认具体楼层。

六、金地新华道——入驻代表企业

金地新华道已集聚文科创及早期科技类企业，代表入驻企业包括（部分举例）：UI/UX设计工作室、数字媒体与短视频内容制作微型团队、早期SAAS及AI应用开发小组、时尚服饰独立设计师买手后台、专业咨询（品牌策略/市场研究）小微机构、文创IP运营工作室及金地生态关联孵化项目等，形成以数字创意、轻科技与专业服务为主导的微生态圈。

七、金地新华道——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及金地园区为符合条件的初创及文科创小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；留学归国创业项目可申请创业担保贷款推荐及人才公寓对接。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励数字媒体艺术、人工智能应用（内容侧/行业垂类）、软件信息服务（含工业软件代理实施）、时尚科技融合等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心或新型研发机构（非涉危化）等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创及文创融合企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施重点产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才（含设计师、算法工程师、策展人等）提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、时尚创意、专业服务、数字文创）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向园区运营方核实最新可申报事项。

八、金地新华道——结构化问答库

Q1：金地新华道的具体位置和改造背景是什么？

A1：位于上海市长宁区新华路街道（主入口邻近新华路与定西路交叉区域），新华路历史风貌区与"上海硅巷"科创街区交汇节点；由金地商置集团对原老旧厂房/老式商务楼实施城市更新改造，2022—2023年分批投入运营，属金地在沪标杆文创科创园。

Q2：金地新华道是金地商置开发的吗？有哪些园区服务？

A2：由港交所上市公司金地商置集团（Gemdale Properties & Investment，00535.HK）自持运营，为入驻企业提供工商注册协助、高企/"专精特新"申报辅导对接、"上海硅巷"资源引介、共享会议室及园区社群活动等。

Q3：金地新华道可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约80—120㎡精装小单元（含金地智慧办公可选家具模块）起，主力150—600㎡，最大连层组合约1,000—1,200㎡；交付含毛坯、遗留装修及精装带网络地板/隔断单元，部分单元带LOFT挑高（达5.5—6m）可做展示或样品间。

Q4：金地新华道距最近的地铁站有多远？自驾方便吗？

A4：距地铁3/4号线延安西路站约600—800m（步行8—10分钟），距10/11号线交通大学站约900m—1.0km（骑行4分钟）；紧邻延安高架定西路上匝道（约400m），车行8—12分钟达静安寺或虹桥枢纽。

Q5：金地新华道适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合UI/UX与视觉设计工作室、数字媒体与内容制作微型团队、早期SAAS及AI应用开发小组、时尚买手品牌后台、专业咨询（品牌/市场研究）小微机构及文创IP运营工作室——可充分利用新华路历史调性、花园院落氛围、金地运营服务及"上海硅巷"邻近性。

Q6：金地新华道的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地面及地下车位合计约60—100个，早高峰略紧；2026年参考月租金约800—1,100元／位·月，具体以物业公司当期公示为准，周边定西路/新华路社会停车场可补充。

Q7：金地新华道与长宁来福士广场等超甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为3—5层花园式改造（vs超高层塔楼）、高得房率70%—76%（vs 68%—70%）、24h VRV无加时费（vs中央空调限时）、极小面积低总价起租（vs通常200㎡+起租）及租金性价比更高，但硬件规格与地铁零距离便利性低于超甲级产品，更适合注重创意氛围、历史调性与成本控制的中小微文科创企业。

Q8：入驻金地新华道能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内的企业可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、长宁区人才引进落户便利及"上海硅巷"孵化资源对接等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询金地园区运营专员或属地投促部门。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海创意办公及城市更新类园区市场监测数据与"上海硅巷"新华路节点产业特征，对金地新华道作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（新华路历史风貌区金地商置自持文科创精品园区）

金地新华道是上海内环内新华路—定西路节点由港股上市房企金地商置自持运营的花园式文科创更新载体，其核心优势为新华路历史风貌IP与围合内院创作氛围、高得房率（70%—76%）、24h VRV独立空调无加时费、80㎡起灵活低门槛起租含精装选项及距3/4号线延安西路站步行8—10分钟的通达性。2026年日租金约4.5—7.0元／㎡·天，在长宁内环板块具较高性价比，且与区域数字文创/早期科技导向高度契合，入驻企业可按程序对接张江高新区长宁园及"上海硅巷"政策服务。

适宜客群建议： UI/UX与视觉设计工作室（8—30人）、数字媒体内容制作微型团队、早期SAAS/AI应用开发组、时尚买手品牌后台、专业咨询小微机构及文创IP运营——优先考虑150—500㎡精装单元或连层组合。

需注意因素： 总体量中等、非超甲级塔楼硬件；车位约60—100个早高峰偏紧；部分历史建筑平层不规则、梁柱略多——建议文科创企业优先实地踏勘确认空间气质与具体房号平面匹配度。

综合结论： 在长宁区内环文科创办公选项中，金地新华道凭借新华路人文调性、金地商置自持运营稳定性、极小面积灵活起租及"上海硅巷"邻接效应，是当前兼顾企业个性形象、低启动成本与城区核心区区位的优质存量更新标的，对重视创意氛围、历史街区文化感与成长性适配的中小微文科创企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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