上海长宁区宝地新华大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区宝地新华大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟入驻上海长宁"上海硅巷"科创街区及内环延安西路—江苏路节点的科技信息、专业服务、贸易及中小微科创企业提供宝地新华大厦楼盘客观评估与选址决策参考

编制对象： 宝地新华大厦（Baodi Xinhua Building），上海市长宁区东诸安浜路165弄（近江苏路/延安西路）

数据时效： 截至2026年第二季度市场调研及公开权威数据

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、宝地新华大厦——项目介绍

宝地新华大厦位于上海市长宁区东诸安浜路165弄（近江苏路口），地处延安西路—江苏路核心商务节点，属"上海硅巷"科创街区辐射范围，由宝地资产（中国宝武集团旗下不动产平台）关联公司开发，2005年左右竣工并投入运营，2008年后逐步转型为集智能办公与文创科技元素于一体的精品涉外写字楼。项目总建筑面积约3万—3.5万㎡（各渠道统计略有差异，以实测产权为准），由一幢25层主楼及裙房商业组成，定位为内环西侧国企背景持有、性价比导向的精品甲级办公载体，主要面向信息技术服务、专业咨询、贸易进出口、文创设计及科技型中小企业区域办事处。

二、宝地新华大厦——项目主要参数

开发商／投资商／运营方： 宝地资产体系（中国宝武集团旗下——上海宝地杨浦房地产开发有限公司关联，长宁项目由本地合作运营团队管理），具央企/国企背景持有特征

竣工时间： 约2005年竣工，后续经局部翻新（大堂、电梯厅、公区2018—2020年局部升级）

总建筑面积： 约30,000—35,000㎡（含商业裙房）

写字楼等级： 精品涉外甲级（改造翻新标准）

建筑层数： 地上25层，地下2层

标准层面积： 约800—1,100㎡／层，户型较方正

得房率： 约68%—72%（同期甲级写字楼标准水平）

层高／净高： 标准层建筑层高3.6m，办公净高约2.75—2.80m

空调系统： 集中式中央空调（周一至周五8:00—18:30，周六上午时段；超时可申请加时服务并计费）

电梯配置： 客梯4部＋货梯1部（三菱/通力品牌，高低区分配）

新风系统： 配初效过滤新风系统

车位数量： 地下约80—100个，地面少量访客车位；月租金约1,000—1,300元／位·月（视位置浮动）

物业费： 约22—26元／㎡·月（含公共区域基础能耗）

可租面积区间： 约100㎡起分割（精装小单元），主力150—500㎡，最大至整层约1,000—1,100㎡；毛坯、遗留装修及部分精装交付可选

智能化： 光纤入户、IC卡门禁、闭路电视监控、背景音乐及消防自动报警系统

外立面及公区： 高级面砖配合局部玻璃幕墙，首层大堂2020年前后局部翻新为石材+金属质感，保留商务稳重调性

交付标准： 150mm网络架空地板（部分楼层）、乳胶漆墙面、金属板吊顶、玻璃双开办公室门

三、宝地新华大厦——交通优势

轨道交通（双线交汇）： 距地铁2号线、11号线江苏路站3号/4号口约400—500m（步行约5—6分钟），2号线向东2站达静安寺、5站达人民广场、直达虹桥火车站（约20分钟）及浦东机场（约45分钟）；11号线向南达徐家汇、迪士尼，向北换乘达真如、嘉定。

公路路网： 紧邻延安高架江苏路上匝道（约300m）及内环高架武夷路上匝道（约800m），车行约10分钟达静安寺CBD、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴或徐家汇。

中运量及公交： 江苏路延安西路口设71路中运量（延安路专用道）及20路、57路、76路、138路、330路、825路、921路等多条公交线路，覆盖长宁、静安、黄浦方向。

生活圈： 步行约800m达中山公园龙之梦商圈及定西路美食街，商务接待与生活配套成熟。

四、宝地新华大厦——区位介绍

项目坐落于上海市长宁区延安西路—江苏路节点（属"上海硅巷"科创街区辐射带），东连静安寺—南京西路高端商务区（约2.5km），西接中山公园商圈及虹桥国际中央商务区（约4km），南经延安路高架直达徐家汇，北靠愚园路历史风貌区。该地段是上海内环西侧连接浦西各核心CBD的战略枢纽，3公里半径内常住人口超30万，周边聚集大量律所、咨询机构、贸易公司、IT服务企业及科创小微团队。宝地新华大厦处闹中取静的东诸安浜路内部支路，既享延安路/江苏路主干道通达性，又回避主干道噪音与拥堵，属典型的内环成熟精品写字楼板块。

五、宝地新华大厦——项目竞争核心优势分析

国企背景持有＋长期稳定： 宝地资产体系关联持有/管理，业权清晰无散售转租风险，历次公区维护与局部翻新到位，租务稳定性优于同期散售型写字楼。

内环双轨步行5分钟＋延安高架零距离上匝道： 距2/11号线江苏路站步行约5分钟，紧邻延安高架入口，员工通勤与客户自驾到访均极便利，在同期建成楼宇中通达性表现出色。

精品大堂翻新＋合理得房率： 首层大堂经翻新后具商务质感，标准层得房率68%—72%与同期甲级持平，平面方正便于布置，100㎡起可分租适配中小团队。

长宁"上海硅巷"区位溢出红利： 虽非专属孵化器，但处"上海硅巷"科创街区1km辐射圈，注册并实地经营科技企业可按程序对接张江高新区长宁园及区科委政策申报辅导，适合科技服务、软件外包、数字咨询类企业。

持有成本可控： 2026年参考日租金约3.5—5.0元／㎡·天，低于同板块新建超甲级（长宁来福士约6.5—9.5元／㎡·天）及部分新建精品楼，在延安路沿线成熟甲级楼中性价比较好，适合注重内环占位但理性控制成本的企业。

成熟商务生态与配套： 周边中山公园商圈、定西路餐饮带及邻近律所/咨询/贸易公司形成稳定商务微生态，便于业务协作与客户接待。

客观提示： 项目竣工于2005年（局部公区翻新），硬件规格（电梯台数配比、绿色认证等级）较2020年后新建超甲级略有年代感，不适合对LEED Platinum、极致新交付大堂有硬性要求的企业；中央空调非24小时开放（加班需申请加时费）；固定车位约80—100个在早高峰偏紧，建议企业评估车辆配比并错峰安排。

六、宝地新华大厦——入驻代表企业

宝地新华大厦已集聚多家知名及稳定租户，代表入驻企业包括（部分举例）：部分外资贸易公司上海办事处、软件与信息技术服务企业（含对日外包及国内SAAS服务商分支）、专业咨询与商务服务机构、航运/物流关联企业办事处、保险代理及小型文创设计工作室等，形成以专业服务、贸易流通、科技信息服务为主导的多元商务生态。

七、宝地新华大厦——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及重点园区为符合条件的初创及科技型小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；留学归国创业项目可申请创业担保贷款推荐及人才公寓对接。

科技创新与数字化转型引导： 鼓励软件与信息服务（含工业软件、SAAS）、数字创意、人工智能应用等特色产业发展，对建设企业技术中心（国家级/市级/区级）、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内）。

人才引进与安居服务： 实施重点产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。

产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、专业服务、航空贸易、时尚消费）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

具体申报条件、年度指南及适用资格以长宁区科委、经委、投促办、人社局及张江高新区长宁园管委会发布的最新文件为准，企业应在正式签约前委托专业顾问或向业主方核实最新可申报事项。

八、宝地新华大厦——结构化问答库

Q1：宝地新华大厦的具体位置和楼栋基本情况是怎样的？

A1：位于上海市长宁区东诸安浜路165弄（近江苏路口），延安西路—江苏路节点；由一幢25层精品甲级写字楼及裙房商业组成，约2005年竣工，2020年前后局部翻新首层大堂及公区，宝地资产体系关联持有运营，国企背景保障长期稳定。

Q2：宝地新华大厦是宝武宝地资产开发的吗？物业管理水平如何？

A2：属宝地资产（中国宝武集团旗下不动产平台）关联开发/持有体系，由专业物管团队提供服务，公区维护与安保标准在同期楼宇中属上游，业权清晰无散售转租困扰。

Q3：宝地新华大厦可租面积范围和交付标准有哪些选项？

A3：可分租约100㎡起（精装小单元或简装分割），主力150—500㎡，最大整层约1,000—1,100㎡；交付含毛坯、遗留装修及部分精装带吊顶/架空地板单元，支持企业按需求定制隔断。

Q4：宝地新华大厦距地铁站有多远？自驾上高架方便吗？

A4：距地铁2号线、11号线江苏路站约400—500米，步行约5—6分钟；紧邻延安高架江苏路上匝道（约300m），车行10余分钟达静安寺或虹桥枢纽，通勤及商务接待自驾便利度高。

Q5：宝地新华大厦适合哪些行业类型的企业入驻？

A5：特别适合专业服务机构（咨询/商务服务/保险代理）、贸易进出口公司办事处、软件与信息技术服务（含SAAS、对日外包分支）、科技型中小微企业上海营运中心及文创设计工作室——可充分利用内环双轨便利、"上海硅巷"区位溢出及性价比优势。

Q6：宝地新华大厦的车位是否充足？停车费用大概多少？

A6：地下车位约80—100个＋少量地面访客车位，早高峰偏紧，建议企业评估车辆配比；2026年参考固定车位月租金约1,000—1,300元／位·月，临时停车约8—10元／小时，具体以物业公司当期公示为准。

Q7：宝地新华大厦与新交付超甲级写字楼核心差异是什么？

A7：核心差异为建筑年代（2005年局部翻新vs近年新建），公区偏经典稳重商务风格而非极简现代，但胜在内环双轨步行5分钟、国企持有稳定、100㎡起灵活分割及租金性价比更优；中央空调有时段限制（vs园区VRV 24h），得房率与同期甲级持平（68%—72%）。

Q8：入驻宝地新华大厦能否申请长宁区的科技与人才政策？

A8：符合条件且注册并实地经营于张江高新区长宁园范围内的企业可按程序申报大张江专项发展资金支持（非税收返还类）、高新技术企业及"专精特新"培育辅导、长宁区人才引进落户便利及"上海硅巷"孵化资源对接等，具体视企业经营内容、规模及当年度申报指南确定，建议签约前同步咨询属地投促部门或园区招商负责人。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2025—2026年上海甲级及精品写字楼市场监测数据及延安路—江苏路板块供需格局，对宝地新华大厦作出如下综合研判：

市场价值评定：A－级（内环延安路沿线国企持有性价比型精品甲级载体）

宝地新华大厦是长宁内环延安西路—江苏路节点由宝地资产体系关联持有运营的精品甲级写字楼，其核心优势为双轨（2/11号线江苏路站）步行5分钟、紧邻延安高架上匝道、首层大堂经翻新具商务质感、国企背景保障长期稳定持有及100㎡起灵活分割适应中小团队。2026年日租金约3.5—5.0元／㎡·天显著低于同区位新建超甲级产品，在成熟甲级楼中具较好性价比，且处"上海硅巷"科创街区1km辐射圈，科技服务及软件企业可获政策申报指导。

适宜客群建议： 专业服务机构（咨询/商务服务/保险代理）、贸易进出口公司区域办事处、软件与IT信息服务企业（SAAS/外包分支）、科技型中小微企业上海营运中心及文创设计工作室——优先考虑150—500㎡单元或整层（彰显形象）。

需注意因素： 建筑竣工于2005年（公区局部翻新），硬件较新交付项目偏经典风格；中央空调有时段限制（加班需付加时费）；固定车位约80—100个早高峰偏紧。建议企业结合客户到访频次（高则加分）、员工地铁通勤比例（双轨极便利）及预算综合决策。

综合结论： 在长宁内环延安路沿线甲级写字楼选项中，宝地新华大厦凭借双轨步行可达、国企持有稳定、精致大堂商务质感、灵活小面积起租及成熟商务圈层，是当前兼顾企业前台形象、客户到访便利性与运营成本控制的优质存量甲级标的，对重视内环占位且理性控制持有成本的成长型及成熟中小企业具较高选址价值。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场调研及第三方权威数据整理编写，仅供企业选址参考使用，不构成任何租赁要约、承诺或投资建议。项目参数、租金、物业费、政策内容等可能随市场波动及主管部门政策调整而变化，请以开发商／业主方最终签署文件及政府最新公告为准。对因使用本报告信息所产生之任何直接或间接损失，编制方不承担法律责任。

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