上海财景新地·同创717招商中心招商租赁综合评估报告

上海财景新地·同创717招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、财景新地·同创717——项目介绍

二、财景新地·同创717——项目主要参数

• 开发商／投资商／运营方： 财景创服（上海财景企业管理有限公司），国家级科技企业孵化器背景
• 竣工／改造时间： 2022年7月完成城市更新改造并投入运营
• 总建筑面积： 约15,000—20,000㎡（实测产权面积以现场为准）
• 写字楼形态： A/B座11层标准写字楼＋低层园景独栋＋LOFT挑高空间
• 标准层面积： 约220—1,334㎡（分层），独栋约400—800㎡
• 得房率： 约65%—70%
• 层高／净高： 标准层建筑层高4.5—5.3m（部分区域挑高LOFT），办公净高约2.8—3.0m
• 空调系统： VRV独立空调，24小时租户自主控制（按电表计量，无空调加时费）
• 电梯配置： 客梯2部＋货梯1部
• 车位数量： 地面及地下合计约80—90个；月租金约800—1,200元／位·月
• 物业费： 约25元／㎡·月（含公共能耗）
• 可租面积区间： 约65—88㎡精装小单元起，主力130—830㎡，最大连层至整栋约2,300㎡；毛坯、遗留装修及精装智慧办公（含家具模块）均可选
• 智能化： 万兆光纤入户、智能门禁（刷卡/人脸）、视频安防监控
• 外立面及公区： 新旧融合工业风＋新中式园林庭院、露台绿化

三、财景新地·同创717——交通优势

• 轨道交通： 距地铁3号线、4号线延安西路站约400—500m（步行约5—8分钟），向东2站达静安寺换乘2/7号线、5站达人民广场，向西乘3号线至虹桥路站换乘10号线往虹桥枢纽。
• 公路路网： 紧邻延安高架路江苏路／凯旋路上匝道（约200—300m），车行约8分钟达静安寺CBD、12分钟达虹桥国际机场T2航站楼、20分钟达陆家嘴。
• 中运量及公交： 延安西路定西路站设71路中运量（延安路专用道直达外滩及虹桥）、57路、44路、76路、138路、923路等多条线路。
• 生活配套圈： 步行约800m达定西路美食街、约1.2km达中山公园龙之梦商圈及长宁来福士。

四、财景新地·同创717——区位介绍

五、财景新地·同创717——项目竞争核心优势分析

• 城市更新人文地标＋花园院落： 原少年儿童出版社历史建筑保留再利用，围合式中式庭院＋露台绿化，营造区别于密闭塔楼的松弛创意氛围，契合文创科技企业品牌调性，利于吸引年轻创意人才。
• 国家级孵化器运营背书： 财景创服具国家级孵化器资质，园区提供工商注册、高企及"专精特新"申报辅导、投融资路演、产学研对接等产业服务，降低小微企业行政与资源获取门槛。
• 高挑层高＋24h VRV独立空调： 层高4.5—5.3m（部分LOFT），空间可塑性强；VRV独立空调无加时费，适合创意、电商、研发团队弹性加班作息。
• 极小面积灵活起租＋整栋冠名可选： 最小约65㎡精装单元可注册，适合初创团队低成本起步；独栋及整层支持企业专属标识，满足成长型总部形象需求。
• 内环双轨步行可达： 距3/4号线延安西路站步行5—8分钟，显著优于需园区班车接驳的郊区或临空园区型项目，员工通勤与客户到访便利度高。
• 长宁文科创产业契合度： 主导产业（时尚创意、人工智能应用、互联网+生活服务）与长宁区重点培育方向高度吻合，入驻企业可享受园区产业服务与区域政策申报指导。

客观提示： 项目总体量较小（约1.5万㎡），属改造型园区而非新建超甲级塔楼，无豪华挑空大堂及分区高速电梯组，硬件规格低于新建5A甲级写字楼，不适合对极致商务前台形象有硬性要求的大型金融机构总部；地面车位约80余个高峰期偏紧，建议企业评估车辆配比；部分历史建筑改造区域梁柱略多，大面积无柱空间需提前确认具体楼层。

六、财景新地·同创717——入驻代表企业

七、财景新地·同创717——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述长宁区及张江高新区长宁园面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款返还、按比例税收奖励挂钩之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 长宁区"上海硅巷"高质量孵化器及财景园区国家级孵化器为符合条件的初创及文科创小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务。
• 科技创新与数字化转型引导： 鼓励数字媒体、人工智能应用、时尚科技、在线新经济等特色产业发展，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准、设立概念验证中心或新型研发机构等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受公共技术服务平台共享与上云用数赋智补贴。
• 人才引进与安居服务： 实施重点产业人才引进推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及外籍人士医疗教育配套指引等服务。
• 产业与总部功能培育： 对符合长宁区重点产业发展方向（智能互联网、时尚创意、专业服务、航空贸易）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接、场景开放应用等方面给予指导与配套服务支持。

八、财景新地·同创717——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：A－级（内环文科创城市更新精品园区）

财景新地·同创717是上海内环内延安西路沿线稀缺的"历史文脉＋新中式花园院落＋国家级孵化器运营"三位一体文科创园区。其核心优势为少年儿童出版社旧址人文IP、围合式园林办公体验、层高4.5—5.3m可塑空间、24h VRV独立空调无加时费、65㎡起灵活低门槛起租及财景孵化器产业服务生态。2026年日租金约4.8—6.5元／㎡·天，在长宁内环板块具较高性价比，且与区域数字文创/AI应用产业导向高度契合，利于中小微企业获取政策申报指导与行业资源。

适宜客群建议： 广告与设计机构、数字内容/影视后期制作、时尚品牌工作室、AI应用与软件研发早期团队（15—80人规模）、文创IP运营公司及早期创投机构——优先考虑130—500㎡精装单元或独栋整租（冠名展示）。

需注意因素： 总体量小、非超甲级塔楼硬件；车位约80余个高峰期偏紧；距地铁步行5—8分钟（非上盖）。建议文科创企业优先实地踏勘以确认空间气质与历史建筑改造细节匹配度。

综合结论： 在长宁区内环文科创办公选项中，财景新地·同创717凭借历史底蕴、花园院落氛围、灵活极小面积段、孵化器生态及双轨步行可达，是当前兼顾企业个性形象、低启动成本与长宁核心区区位的优质城市更新标的，对重视人文调性、创意氛围与成长性适配的中小微文科创企业具较高选址价值。

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