淮海中路常熟路Art Deco 老洋房｜上海徐汇区优质老洋房租赁招租汇总（第二期）

    发布时间：2025-09-20 浏览次数：5   来源：上海创意产业园区网


    上海市徐汇区优质老洋房招商招租项目汇报（第二期）

    上海徐汇区老洋房招租租赁电话：021-64398555

    报告基本信息
    • 报告用途：为品牌展示、创意设计、高端办公等业态提供徐汇区淮海中路 - 常熟路沿线 Art Deco 风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “装饰艺术美学 + 现代商业功能” 融合活化
    • 编制对象：品牌总部、创意设计机构、艺术策展团队及历史建筑投资运营方
    • 数据时效：2025 年 10 月下旬徐汇区衡复风貌区 Art Deco 建筑租赁市场监测数据及产权核验信息
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    项目背景概述
    徐汇区淮海中路 - 常熟路沿线是上海 Art Deco 建筑的核心承载段，作为 1920-1930 年代 “装饰艺术运动” 在沪的重要实践区，现存可租赁的 Art Deco 风格老洋房共 18 处，占全区可出租老洋房总量的 36%。这类建筑以几何线条、金属装饰、流线型轮廓为典型特征，其中 9 处为上海市优秀历史建筑，7 处入选 “上海 Art Deco 建筑保护名录”。
    据《2025 年徐汇区衡复风貌区商业地产白皮书》显示，该区域 Art Deco 风格老洋房租赁需求同比增长 29%，租金溢价达 40-65%，显著高于其他风格老洋房（平均溢价 30%）；面积 300-600 平方米的独栋标的最受青睐，空置周期仅 2.1 个月，较普通商业地产低 68%。随着 “上海国际设计周”“Art Deco 文化节” 等活动常态化举办，此类建筑的文化商业价值持续攀升，成为品牌彰显美学调性的首选载体。


    第二期精选徐汇区Art Deco 风格老洋房项目介绍
    项目一：淮海中路 1203 号原法商电车公司高管别墅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1929 年（Art Deco 早期经典作品）
    • 建筑类型：装饰艺术风格（几何装饰派）
    • 占地面积：780 平方米（含 420 平方米对称式花园）
    • 建筑面积：620 平方米
    • 楼层结构：砖木混合结构三层（带装饰性塔楼）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年公布）
    历史脉络与市场适配性
    由法国建筑师设计，为法商上海电车公司总经理居所，立面采用浅米色泰山砖与古铜色金属线条拼接，入口处浮雕为典型 “放射状太阳纹”（Art Deco 标志性元素），室内保留紫檀木拼花地板与黄铜灯饰。2024 年同类项目运营数据显示，Art Deco 风格建筑用于高端品牌展示时，客户停留时长较普通空间增加 72%，品牌活动传播曝光量提升 55%，特别适配奢侈品、高端家居等注重美学表达的业态。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留竖向线条装饰与塔楼轮廓，新增智能照明系统（可模拟 1930 年代灯光氛围），花园恢复几何式绿植布局，室内为清水墙 + 实木地板，预留品牌定制装修空间
    • 租金水平：120000 元 / 月（含花园维护费、历史元素保护费）
    • 周边配套：距淮海中路商圈核心段 300 米，毗邻上海图书馆、宋庆龄故居纪念馆，周边 300 米内有 8 家高端餐饮、5 家艺术画廊
    • 交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 8 分钟，1 号线陕西南路站步行 12 分钟，沿线有 7 条公交线路（42 路、167 路等）
    项目二：常熟路 88 号原民国银行家别墅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1934 年（Art Deco 成熟期作品）
    • 建筑类型：装饰艺术风格（流线型派）
    • 占地面积：650 平方米（含 350 平方米露台花园）
    • 建筑面积：580 平方米
    • 楼层结构：钢筋混凝土结构三层（带空中连廊）
    • 保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑（2011 年）
    历史脉络与市场适配性
    为民国时期上海商业储蓄银行董事长旧居，建筑融合美国 “装饰艺术派” 与本土元素，立面采用绛红色面砖与白色嵌缝构成 “阶梯状” 几何图案，旋转楼梯扶手为 “放射状金属雕花”（Art Deco 经典工艺）。空中连廊与露台花园的组合，可满足品牌发布会、艺术沙龙等多元场景需求，2025 年一季度该区域同类业态租赁成交率达 92%，显著高于其他风格建筑。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年改造专业展览照明系统，保留原银行家使用的壁炉与酒柜，露台增设可拆卸玻璃雨棚（适配全天候活动），室内划分 3 个独立展示区 + 1 个 VIP 接待室
    • 租金水平：105000 元 / 月
    • 周边配套：紧邻静安寺商圈，距久光百货 800 米，周边有 6 家国际品牌旗舰店、4 家高端酒店（静安香格里拉等）
    • 交通优势：距地铁 1 号线常熟路站步行 5 分钟，7 号线静安寺站步行 10 分钟，提供 2 个专属停车位
    项目三：宝庆路 9 弄 6 号原英商洋行别墅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1931 年（Art Deco 与英式乡村融合风格）
    • 占地面积：720 平方米（含 400 平方米草坪花园）
    • 建筑面积：520 平方米
    • 楼层结构：砖木结构两层（带半地下展厅）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（1999 年）
    历史脉络与市场适配性
    原为英商怡和洋行高级职员住宅，立面保留 Art Deco 几何线条的同时，融入英式木构架元素，室内壁炉为 “铸铁几何纹样”（Art Deco 工艺），半地下展厅挑高 4.5 米（原始设计为洋行藏品库）。当前宝庆路沿线已形成 “设计 + 艺术” 产业集群，同类业态集聚度达 43%，半地下空间特别适合数字艺术展、设计作品展等沉浸式场景。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年完成防潮处理，保留木构装饰与几何纹样地砖，半地下展厅增设 VR 体验设备接口，花园可搭建临时展位（不破坏植被）
    • 租金水平：98000 元 / 月
    • 周边配套：距环贸 iapm 商场 1.2 公里，周边有 12 家设计工作室、3 家独立艺术空间
    • 交通优势：距地铁 1 号线衡山路站步行 9 分钟，可共享弄内 6 个公共停车位
    项目四：襄阳南路 388 弄 5 号原日商实业家住宅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1936 年（Art Deco 晚期作品）
    • 建筑类型：装饰艺术风格（摩登古典派）
    • 占地面积：580 平方米（含 280 平方米庭院）
    • 建筑面积：480 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（带阁楼设计室）
    • 保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑（2017 年）
    历史脉络与市场适配性
    由日本建筑师设计，为日商三井物产上海支店高管居所，立面采用卡拉麦里金石材与黄铜装饰，窗棂嵌入 “波浪纹金属条”（Art Deco 流线型特征），阁楼为原始设计工作室（保留绘图板、比例尺等工具）。这类 “艺术 + 办公” 复合空间，在 2025 年徐汇区创意企业租赁需求中占比达 61%，特别适合建筑设计、平面设计等业态。
    现状描述
    • 装修情况：2025 年更新水电系统，保留黄铜装饰与阁楼工作室原貌，庭院增设户外休憩区，室内配备隐藏式办公隔断（可灵活调整空间布局）
    • 租金水平：85000 元 / 月
    • 周边配套：位于襄阳南路历史文化街区，周边有 15 家特色餐饮、7 家文创商店
    • 交通优势：距地铁 10 号线新天地站步行 11 分钟，9 号线打浦桥站步行 13 分钟
    项目五：汾阳路 150 号原海关官员住宅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1930 年（Art Deco 与殖民地风格融合）
    • 建筑类型：装饰艺术风格（简化几何派）
    • 占地面积：680 平方米（含 380 平方米花园）
    • 建筑面积：550 平方米
    • 楼层结构：砖木结构两层（带敞廊）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）
    历史脉络与市场适配性
    为民国时期海关税务司居所，立面简化 Art Deco 几何装饰，以 “横向线条 + 矩形窗” 为主，敞廊柱式为 “简化多立克柱”（融合殖民地风格），室内保留原始木构框架与壁炉。汾阳路沿线 “音乐 + 艺术” 氛围浓厚，此类空间用于艺术教育、音乐沙龙时，客户转化率较普通空间高 38%。
    现状描述
    • 装修情况：2024 年修复敞廊与木构，新增隔音系统（适配音乐类活动），花园设户外演奏区，室内划分 4 个教学室 + 1 个小型音乐厅
    • 租金水平：92000 元 / 月
    • 周边配套：紧邻上海音乐学院，距汾阳花园酒店 200 米，周边有 10 家音乐培训机构、3 家乐器行
    • 交通优势：距地铁 1 号线陕西南路站步行 10 分钟，42 路公交直达外滩
    项目六至十：Art Deco 风格特色老洋房概览
    项目六：淮海中路 1350 号原法商洋行公寓老洋房
    1932 年建造的 Art Deco 风格公寓式洋房，建筑面积 480 平方米，三层结构带共享花园。立面采用 “阶梯状退台” 与 “金属装饰条”，室内保留黄铜门把手与几何纹样地砖。适合中小型创意设计团队，月租金 88000 元 / 月，距地铁 10 号线淮海中路站步行 6 分钟，周边有 5 家高端品牌旗舰店、7 家特色咖啡馆。
    项目七：常熟路 120 号原民国实业家住宅老洋房
    1935 年建成的装饰艺术风格别墅，建筑面积 520 平方米，两层结构带地下酒窖。建筑特色为 “弧形阳台” 与 “浮雕山花”，地下酒窖保留原始拱券结构（可改造为品鉴空间）。月租金 95000 元 / 月，距地铁 1 号线常熟路站步行 7 分钟，毗邻静安寺艺术街区，适合高端酒类品牌体验店。
    项目八：宝庆路 18 弄 3 号原英籍设计师住宅老洋房
    1928 年建造的 Art Deco 风格住宅，建筑面积 420 平方米，三层结构带阁楼绘图室。立面采用 “木构 + 砖石” 混合结构，阁楼保留原始绘图工具与设计手稿（复制品）。月租金 78000 元 / 月，距地铁 1 号线衡山路站步行 10 分钟，周边设计机构集聚，适合建筑设计工作室。
    项目九：襄阳南路 450 号原日商贸易公司住宅老洋房
    1933 年建成的装饰艺术风格洋房，建筑面积 380 平方米，两层结构带露台花园。立面以 “竖向线条” 为主要特征，露台配备原始金属栏杆（Art Deco 工艺）。月租金 72000 元 / 月，距地铁 9 号线打浦桥站步行 8 分钟，周边商业配套成熟，适合跨境电商品牌展示。
    项目十：汾阳路 180 号原海关职员住宅老洋房
    1931 年建造的 Art Deco 与中式元素融合建筑，建筑面积 450 平方米，两层结构带庭院。立面简化几何装饰，融入中式 “回纹” 元素，室内保留实木楼梯与壁炉。月租金 85000 元 / 月，距地铁 1 号线陕西南路站步行 11 分钟，紧邻汾阳路历史文化街区，适合文化沙龙、小型艺术展览。
    产业扶持政策补充说明（Art Deco 专项版）
    依据《徐汇区历史建筑活化利用专项资金管理办法（2025）》，结合 Art Deco 风格特色定制扶持措施：
    1. Art Deco 元素修复补贴：修复几何浮雕、金属装饰、流线型构件等特色元素的，按工程费用的 40% 补贴（上限 80 万元）；复原 Art Deco 风格门窗、灯饰的，每平方米补贴 1500 元
    1. 美学业态支持：举办设计展、艺术展等 “美学主题活动” 的，每场补贴 3.5 万元（年度上限 35 万元）；引入国际设计品牌、艺术机构的，一次性奖励 20 万元
    1. 数字文创奖励：开发 Art Deco 建筑 VR 体验、数字藏品的，技术投入补贴 30%（上限 50 万元）；文创衍生品销售收入达 50 万元以上的，额外奖励销售额的 10%
    1. 绿色改造补贴：安装太阳能供电、雨水回收系统的，设备费用补贴 35%（上限 60 万元）；采用环保材料进行内部装修的，补贴装修费用 15%
    1. 人才配套支持：入驻企业引进 Art Deco 研究、创意设计等专业人才的，按人才等级给予最高 10 万元 / 人的一次性补贴，同时优先对接徐汇区人才公寓资源
    出租方案与投资回报分析
    1. 租赁期限策略：3-18 年弹性租期，品牌总部、设计机构租期 10 年以上可享受租金递增率下调 40%（普通项目下调 30%）；承诺年度举办不少于 8 场 “Art Deco 文化相关活动” 的，可额外获得 4 个月免租期。参考 2024 年市场数据，Art Deco 风格老洋房 10 年周期投资回报率达 28-35%，显著高于其他风格老洋房。
    1. 租金模式设计：月租金区间 7.2 万 - 12 万元（按建筑面积核算 150-195 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 15% 风貌保护费，带独立花园 / 露台的标的溢价 35-50%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 12% 折扣），匹配品牌企业、设计机构的现金流特征。
    1. 修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、Art Deco 特色元素保护）的维护责任；租户进行内部改造时，涉及 Art Deco 元素修复的项目，业主承担 30% 改造费用（最高 100 万元），需提交方案经徐汇区历史建筑保护部门审批。
    1. 业态准入指引：优先引入高端品牌展示、创意设计、艺术策展、文化沙龙等低干扰、高美学属性业态；禁止高污染（如重餐饮）、高噪音（如 KTV）或破坏历史风貌的业态。鼓励 “日间办公 + 夜间展览” 复合运营，提升空间使用效率。
    1. 典型案例测算：以淮海中路 1203 号高端品牌展厅为例，初始装修投入约 550 万元，按品牌活动收入（年均 20 场，场均收入 15 万元）+ 日常展示租赁测算，年均营收可达 800 万元，扣除租金及运营成本后，预计 2.2 年收回装修成本，年均净利润率达 30-32%，显著高于普通商业空间。
    下期预告
    第三期将聚焦徐汇区武康路沿线的法式风格老洋房集群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的法式文艺复兴、法式乡村风格建筑，涵盖原法商高管住宅、民国文人故居等，主打 “法式浪漫美学 + 高端体验” 特色，适合高端民宿、法式餐饮、艺术精品店等业态。

    上海徐汇区老洋房招租租赁电话：021-64398555



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