上海长宁区天山SOHO招商综合评估报告：项目招租情况分析

发布时间：2025-07-22 浏览次数：7 来源：上海创意产业园区网

上海长宁区天山SOHO招商招租电话：021-64398555

一、上海天山SOHO核心价值摘要

天山 SOHO位于长宁区天山路与遵义路交叉口，是 SOHO 中国打造的17 万㎡超甲级城市综合体（2016 年竣工），集办公、商业、酒店、文化于一体。项目坐拥虹桥涉外贸易中心核心区位，紧邻新虹桥绿地，获LEED 金级认证，形成 “绿色商务 + 艺术人文” 生态圈。核心优势包括：

交通枢纽优势：直连地铁 2 号线娄山关路站（步行 100 米），25 分钟直达虹桥枢纽，1 小时覆盖长三角；

产业集聚效应：入驻率超 90%，集聚乐心医疗、火石传媒等科创企业，形成 “专业服务 + 数字文创” 产业集群；

成本政策双优：租金较周边低 10%-15%，叠加长宁区增值税返还 50%+ 文创补贴；

地标价值：由 KPF 建筑事务所设计，31 层主楼顶设空中露台，俯瞰虹桥 CBD。

二、上海天山SOHO区位与产业价值

2.1 战略区位

虹桥涉外贸易中心核心：半径 3 公里内聚集 47 家跨国企业区域总部，毗邻领馆区及国际会展资源；

政策高地：享受长宁区 “文创产业扶持 + 夜间经济示范区” 政策，企业增值税区级留存返还 50%；

生态资源：紧邻 13 万㎡新虹桥绿地，绿化率 30%，提升员工满意度。

2.2 产业定位与聚集

主导产业：

专业服务：四大会计师事务所、法律咨询机构（占比 40%）；

数字文创：火石传媒（影视制作）、橙地影视（数字内容）、贝素设计（建筑科技）；

协同效应：与凯悦嘉轩酒店、虹桥南丰城形成商务配套闭环，降低企业采购成本 20%。

三、上海天山SOHO交通优势

立体交通网络

交通类型	关键节点	距离 / 时间	核心价值
地铁	2 号线娄山关路站	100 米（直连）	30 分钟达陆家嘴
规划轨交	15 号线（在建）	预计 500 米	2026 年开通直连浦东
高架路网	内环高架入口	300 米	15 分钟达静安寺
航空枢纽	虹桥 T2 航站楼	7 公里 / 15 分钟	日均航班超 1000 架次

效率价值：实现 “零距离进地铁、15 分钟达机场、1 小时通长三角” 的商务动线。

四、上海天山SOHO项目规划与硬件配置

4.1 产品设计特色

双塔地标建筑：

T1 栋（31 层）：标准层 1480-1750㎡，500㎡单元灵活分割，得房率 70%；

T2 栋（14 层）：整层 2433㎡，适合总部企业；

绿色智能系统：

VAV 中央空调 + PM2.5 过滤系统，层高 4.05 米（净高 2.8 米），架空地板 130mm；

能耗较传统写字楼低 25%（LEED 金级认证）；

文化赋能：空中连廊融合 “无尽之柱” 艺术理念，提升企业品牌调性。

4.2 核心参数与费用

表：500㎡办公单元配置与年成本

参数类别	配置标准	年费用测算
空调系统	风机盘管加新风系统	周一至周五 8:30-18:30；加时费 0.61 元 /㎡/ 小时
电梯配置	10 部客梯 + 2 部货梯（峰值等候≤25 秒）	包含于物业费
物业费	30 元 /㎡/ 月	30×500×12=18 万元
车位费用	1022 个（含充电桩 30%）	1，300 元 / 月・位（按 5 个计：7.8 万元）
网络支持	电信 / 联通 / 移动万兆光纤	企业自主签约

五、上海天山SOHO产业生态与商业配套

5.1 企业集群与协同

世界 500 强矩阵：江森自控（楼宇智能）、丰田（研发中心）形成技术转化闭环；

创新企业生态：数字文创类企业占比 60%，年均举办产业对接会超 50 场。

5.2 全维配套体系

商业服务：

自持 1.7 万㎡商业：星巴克、高端餐饮、健身中心（步行即达）；

顶级外部配套：虹桥南丰城（奢侈品零售）、尚嘉中心（米其林餐厅集群）；

人才保障：

凯悦嘉轩酒店（园区内）：商务接待与长住服务；

国际教育资源：上海美国学校、东华大学（车程 10 分钟）；

特别权益：接入虹桥商圈 “限时共享停车”，消费享 3 小时免费。

六、上海天山SOHO租赁方案分析（500㎡）

6.1 优惠租金方案

市场均价：4.5-5.5 元 /㎡/ 天（中区标准层）；

战略客户价：3.5-4.5 元 /㎡/ 天（降 1.0 元，税 9%）；

年租金成本：4.0×500×365=73 万元（取中值）；

6.2 综合成本测算

成本项	金额（万元）	说明
基础租金	73.0	按 4.0 元 /㎡/ 天计算
物业费	18.0	含公共区域能耗
车位费（5 个）	7.8	长租客户价
年度总成本	98.8	较市场价低 18%

6.3 政策增效

文创企业享长宁区 “3 年租金补贴 20%”，首年实付约 82 万元；

高新技术企业额外获研发费用加计扣除 200%。

七、上海天山SOHO政策支持体系

7.1 区域三级政策

总部企业落户奖励最高 2000 万元；

专项补贴：

夜间经济主体：活动审批绿色通道 + 场地费减免；

海派文创企业：户外空间经营许可 + 租金支持。

7.2 园区专项服务

极速营商：企业注册 “1 工作日办结”，环评预审提速 50%；

资源嫁接：免费对接虹桥艺术中心展览、产业峰会资源；

金融支持：SOHO 3Q 共享办公提供灵活过渡空间（短租 / 活动场地）。

八、上海天山SOHO项目优势总结：四大战略支点

区位价值唯一性

虹桥涉外贸易中心核心地标，日均高端客流超 5 万人，企业曝光度提升 40%；

产业生态深度

与江森自控、丰田等 “链主企业” 毗邻办公，技术协同降低研发成本 25%；

绿色商务标杆

LEED 金级认证 + VAV 智能空调，能耗降低 25%，员工满意度提升 30%；

选址行动建议

优先锁定 T1 栋中高区单元：500㎡现房享免租期4个月，联系招商热线13651646342；

政策速申：立即启动 “长宁区文创企业” 认定；

生态嫁接：接入 SOHO 3Q 共享办公资源，获取短期活动空间过渡。

上海长宁区天山SOHO招商招租电话：021-64398555

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