如何破解产业地产的开发难题？

可以用三个词来总结，认清形势，选好路径，做好事情。

认清形势，就是要对国家、地区的政策、法规以及发展规划等，要有清醒的认识。比如目前国家提倡新基建，那么园区的定位，完全可以新基建为核心，但不能一窝蜂的进入某个新基建的领域。一方面要对整个形势进行研究，国家的新基建总投资计划是多少，就是这个市场总量有多少，一方面要研究目前有多少园区在做新基建，分析清楚饼有多大，有多少人来分？其实还有一方面很重要，就是新基建究竟能分多少领域，哪些领域还是空白，还是蓝海？自己的园区能不能进入这片蓝海？

选好路径，要学习先进的经验，可以学习国内外的先进经验。国外可以学习硅谷、伦敦金丝雀码头，纬壹科技城，国内的比如浦东新区、苏州中新工业园，也可以学习联东、华夏幸福、宏泰、亿达等园区开发企业，当然不能盲目迷信海外的先进经验，因为中国发展到现在，很多产业已经发展到国际的前列，有些产业即使略慢于其他国家，但也要考虑产业园建成后的整体形势，总之一方面选择的路径要适合自己，另一方面就要适当超越当前的形势，避免园区建成了，已经落后于行业了。在这技术快速迭代的时候，园区产品要有一定的灵活性。

最后就是做好事情，具体到做事的层次，都是繁复而重要的，魔鬼在细节，但细节又是太多而不能一一提及。在经营中，物业管理、园区人气打造、产业形态的构建，都非常重要，一些不经意的小事，比如税收的账也是很重要的问题，现在开发园区，往往和当地政府签一个很详细的税收方面的合同，如果园区在开发完成几年内不能为当地政府贡献一定数量的税收，当地政府就可能收回园区（有可能给一定的补偿，但微乎其微）。所以园区开发者必须算好这个账，税收问题有时会非常复杂。比如某企业从A城区的B产业园迁移到C产业园，但税收并没有转移，C产业园所在地的政府，可能会因为某企业的税收不能进入它的小区域，而不作为C产业园贡献税收，C产业园由于没有详细计算，造成税收不达标，最后几乎要被收回土地使用权。凡此种种，都要有仔细的统筹和计算。

破解产业地产开发的难题，以上三个词也就够用了，但简单的三个词，蕴藏着非常丰富的内容，开发商转型开发园区，一定要有详细的调查研究，切不可因为园区的产品表面上比较简单，而轻视它。