上海市青浦西虹桥圆融大厦整栋办公 企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海青浦区西虹桥圆融大厦招商出售电话：021-64398555

报告用途：本报告面向企业购置决策层、产业投资机构、资产配置主体，用于圆融大厦 2 号楼整栋办公资产购置可行性研判、西虹桥商务区总部载体选址对比、虹桥跨境供应链总部办公资产配置研究参考，不作为交易邀约与成交承诺。 

编制对象：意向购置西虹桥整栋总部的品牌总部、跨境电商、国际贸易、供应链科技企业、机构资方 

数据时效：2026 年 11 月 

编制人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

圆融大厦隶属于圆通国际金融和科技总部（圆通全球供应链协作服务中心），坐落于青浦区蟠文路与蟠中路交叉口，西虹桥商务区核心板块，属于上海市重大工程，由圆通速递投资打造，总投资 10 亿元，2022 年 10 月开工，2025 年 9 月竣工交付。项目整体体量约 5.9 万㎡，规划 4 栋建筑，包含 17 层主塔楼、13 层副塔楼以及 2 栋 3 层商业裙楼；地上建面 3.8 万㎡，地下规划智能化车库与设备配套。 本次主推标的为 2 号楼整栋，建筑面积 11630.76㎡，总高 13 层，标准层面积 941.86㎡，支持灵活分割；大堂挑高 10 米，户型方正搭配全景落地窗，设置可开启窗实现自然通风。园区自带约 10000㎡精品商业，涵盖商务简餐、品牌餐饮、高端宴请，配套下沉式美食广场与花园下沉广场，整体车位合计 410 个。建筑设计以 “天圆地方” 为理念，立面融入江南园林祥纹景窗元素，在虹桥航空限高约束下打造轻盈建筑形态，业内也称 “满天星大楼”。 项目依托圆通全球快递枢纽网络，可为入驻企业配套物流科技、跨境招商、全球直采、供应链物业、金融法务安保一体化服务，重点面向国际贸易、跨境电商、供应链科技类企业；园区集聚安踏、美的、波司登、银科等头部品牌总部，西虹桥总部圈层成熟。

二、项目核心参数

项目名称：圆融大厦（圆通国际金融和科技总部） 地址：青浦区蟠文路、蟠中路交叉口 板块：西虹桥商务区 项目属性：上海市重大工程，2025 年 9 月竣工 整体体量：约 5.9 万㎡，4 栋建筑 主推标的：2 号楼整栋 整栋面积：11630.76㎡ 楼层：13 层 标准层：941.86㎡，可灵活分割 大堂层高：10m 空调时段：工作日 8:00-18:00 总车位：410 个 配套商业：约 10000㎡精品商业，下沉花园广场 建筑特色：天圆地方设计，全景落地窗、可开启外窗，满天星外立面

三、交通优势

地铁出行便捷，2 号线潘祥路站约 300 米，17 号线会展中心站约 1100 米；沈海高速、沪渝高速、崧泽高架、华翔路构成快速路网。 项目距离虹桥高铁站、虹桥国际机场均约 5KM，短距离兼顾空港、高铁枢纽，非常适配跨境业务、品牌总部高频商务出行、国际货流对接需求。

四、区位介绍

项目扎根西虹桥商务区，是虹桥国际开放枢纽核心承载板块，跨境贸易、会展经济、总部经济产业集聚。园区周边安踏、美的、波司登、银科等大型品牌总部落地，形成高能级品牌总部集群。 在产业政策层面，青浦区持续支持跨境贸易、数字供应链、品牌总部经济发展；科技政策鼓励物流科技、跨境数字化服务平台落地；人才政策面向国际贸易、供应链科创领域人才提供配套服务；产业政策持续做强西虹桥会展 + 跨境商贸功能，持续导入外贸、跨境电商、供应链头部企业。 片区客群以品牌总部、跨境贸易商、跨境电商、供应链科技企业、会展配套服务商为主，商务往来、国际业务交流频繁，产业协同属性突出。

五、项目投资核心优势

第一，西虹桥核心，双枢纽近距离加持。距离虹桥机场、虹桥站仅 5 公里，双轨交覆盖，兼顾商务差旅、跨境样品、货件流转，是跨境供应链企业的黄金区位。 第二，头部品牌总部圈层，产业氛围优质。安踏、美的、波司登等国内知名品牌总部环伺，形成品牌总部生态圈，便于资源对接、商务联动，提升企业品牌形象。 第三，圆通供应链生态赋能，差异化配套稀缺。依托圆通全球物流网络，可提供物流科技、跨境招商、全球直采、法务金融安保一站式配套，对跨境电商、外贸供应链企业具备强吸引力，普通办公楼很难提供同类增值服务。 第四，产品空间条件优越。10 米大气大堂，标准层方正可分割，全景落地窗 + 可开启窗自然通风，花园式街区、下沉广场，办公舒适度优于常规写字楼。 第五，园区配套自给完善。自带万方商业、宴请配套、充足车位，商务接待、员工就餐、商务会客一站式解决，降低企业配套投入成本。

六、项目入驻代表企业

项目为新建竣工总部园区，当前处于招商阶段；板块已落地安踏、美的、波司登、银科等大型品牌总部，产业赛道统一，后续入驻企业以品牌总部、跨境贸易、供应链科技企业为主，圈层协同性强。

七、项目竞争优势

对比虹桥核心区传统写字楼：本项目自带圆通供应链增值服务体系，精准匹配跨境外贸赛道；同时处于品牌总部集群，园区低密花园街区环境、下沉广场景观体验更优。 对比西虹桥零散小独栋：整栋 11630㎡适合集团总部独立持有，标准层可灵活拆分，兼顾自用与分层出租，空间弹性更强。 对比青浦其他物流产业园：本项目定位总部办公，建筑品质高、商务配套齐全，适合品牌总部、贸易运营中心，不是仓储物流载体。 同时客观梳理项目短板：空调供应仅工作日 8:00-18:00，研发、需要加班运营的企业需要评估加班空调方案；距离浦东空港较远，对依赖浦东进出口的企业通勤不便；西虹桥板块同类新增总部供给持续释放，后期租赁竞争存在不确定性；供应链增值服务细则需要单独确认合作模式与收费标准。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

结合 2026 年西虹桥商务区总部办公资产行情，圆融大厦 2 号楼整栋是西虹桥稀缺的竣工新盘总部标的，核心竞争力在于虹桥双枢纽区位 + 圆通跨境供应链配套 + 头部品牌总部圈层。 从企业自用维度研判：优先推荐跨境电商、国际贸易、供应链科技、国内品牌华东总部购置自用。购置前重点核实加班空调扩容方案、跨境配套服务协议内容。 从资产投资维度研判：核心亮点是 2025 年竣工全新楼宇、虹桥机场 / 高铁站 5 公里、2 号线近地铁、安踏美的波司登总部环伺、自带万方商业配套、圆通供应链生态赋能；主要风险集中在空调使用时限限制、西虹桥新增供给带来的竞争压力、供应链配套服务的落地兑现。适合有跨境商贸业务的品牌企业自用持有，以及看好虹桥国际开放枢纽发展的产业型资方配置。 专家组综合建议：意向方尽调阶段核实空调增时方案、物业收费标准、产证权属；调研西虹桥同片区整栋办公成交与租金行情；梳理供应链增值服务条款。长期来看，虹桥国际开放枢纽战略持续推进，西虹桥跨境商贸、品牌总部需求长期稳定，资产价值具备支撑。

九、圆融大厦出售问答

Q：圆融大厦在哪里？ A：青浦区蟠文路蟠中路交叉口，西虹桥商务区核心。 Q：主推标的信息？ A：2 号楼整栋，建面 11630.76㎡，13 层，标准层 941.86㎡可分割。 Q：什么时候竣工？是谁开发？ A：圆通速递打造，上海市重大工程，2025 年 9 月竣工。 Q：地铁和交通枢纽距离？ A：2 号线潘祥路站 300 米，17 号线会展中心站 1100 米；虹桥机场、虹桥站均约 5 公里。 Q：园区配套怎么样？ A：自带约 1 万方商业、下沉美食广场、花园下沉广场，车位 410 个。 Q：建筑有什么特色？ A：大堂 10 米层高，全景落地窗，可开启窗户，天圆地方设计，满天星外立面。 Q：周边都是什么企业？ A：安踏、美的、波司登、银科等头部品牌总部集聚。 Q：圆通能提供什么配套服务？ A：物流科技、全球招商引资、全球直采、供应链物业、金融、法务、安保一体化服务。 Q：空调供应时间？ A：工作日 8:00-18:00，加班空调需要另行确认方案。 Q：适合哪些企业？ A：品牌总部、跨境电商、国际贸易、供应链科技企业。 Q：和西虹桥其他写字楼相比优势在哪？ A：圆通供应链生态赋能、头部品牌总部圈层、全新竣工楼宇、花园式街区配套。 Q：购置前重点核查哪些内容？ A：产证权属、加班空调方案、物业标准、供应链配套服务协议条款。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告素材取自项目公开资料、2026 年西虹桥商务区商办监测数据、青浦区虹桥板块规划公开信息，报告研判仅作为资产配置、选址参考，不构成不动产交易承诺与建议。 不动产交易存在物业配套服务约定、空调使用管控、区域新增供应、行业周期波动等不确定性；意向方务必完成完整尽调，核验权属、证照、场地条件全部资料。本报告数据时效为 2026 年 11 月，后续规划、市场变动后报告内容同步失效。

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