上海闵行区万科时一区出售综合评估报告：企业购买选址决策深度分析-梧桐联行

上海闵行区万科时一区出售综合评估报告：企业购买选址决策深度分析

发布时间：2026-11-04 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海市闵行区万科时一区出售综合评估报告企业投资购买决策深度分析

上海闵行区万科时一区招商出售电话：021-64398555

报告用途：用于贸易供应链、区域办事处、专业服务、文化传媒、设计机构及成长型总部，评估虹桥商务区核心北片“枢纽短驳+万科物业+标办小面积+花园独栋”自持与二手确权资产的决策参考。

编制对象：万科·时一区（闵行区华漕镇申郑路18弄/泰虹路168弄、268弄/申长路500号，虹桥商务区核心区北片）

数据时效：截至2026年10月，结合仲量联行2026年三季度上海办公楼市场数据、万科公开参数及虹桥商务区公开披露整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

万科·时一区由上海万树置业（万科）开发，上海万科物业/万物云直管，2015年竣工，是万科在虹桥最早一批“住宅+办公+商业街”产城融合样本。总建面约25.4万㎡，其中办公约6.8万㎡、住宅约10万㎡、街区商业约1.3万㎡。

产品由4栋8层标准写字楼（T1—T4，单栋约1.1万㎡）+4栋8层花园独栋（2200—2600㎡，带顶层花园与地下空间）组成，许李严设计师事务所方案，LOW-E玻璃幕墙，绿色三星口径。

与虹桥万创中心（七宝双轨科创自持）、虹桥富力中心（枢纽独栋公馆）不同，时一区的核心是“虹桥枢纽1公里短驳+小面积精装即入+住宅商业同体+4栋花园独栋”。它不解决生产制造与中试，解决的是贸易、专业服务、设计传媒与区域前台把办公、接待与通勤收进同一万科次新社区。

二、项目参数

土地性质：C8商办混合，50年办公产权可注册；禁重型生产、涉重VOCs排废与仓储物流。

标准办公：

4栋8层，单栋约1.1万㎡，标准层可分割69—1530㎡，整层约1000—11000㎡口径（按楼栋）
层高4.5米，净高约3.0米，得房率约70%（独栋更高）
通力电梯3客+1货，双回路市电，三网覆盖
VAV/独立空调，工作日8:30—18:00运行，加时按工单计费
大堂挑高约4.5—9米，框架幕墙，150mm架空地板

花园独栋：

4栋，单栋2200—2600㎡，8层低密度，独立门厅
顶层花园+部分地下空间，可冠名、可私域接待
附赠边界须逐栋核产证与交付清单

配套指标：

车位约663—1372个（口径分区分期），月租500—800元/位
物业费约26.8元/㎡·月（空调加时另计）
1.3万㎡悠品商业街：第五食堂、Costa、罗森、美格菲健身等
同园配朗润园住宅，员工居住与加班动线闭环

交易逻辑：标办以小业主二手确权与租赁并存；独栋存量少、部分自持，购置须逐套核产证用途、抵押查封、附赠花园/地下空间边界、冠名权书面确认、物业规约。

三、交通优势

轨交：2号线、10号线、17号线虹桥火车站站步行约689—1145米（约10—15分钟），非大堂零风雨直连，需商务区接驳或短步。

枢纽：虹桥高铁站与T2航站楼西北约1公里，车行5—8分钟；国家会展中心车行约10分钟。

路网：崧泽高架约1公里、嘉闵高架约1.5公里、G15沈海约3公里；车行约30分钟达中山公园/南京西路，约1小时覆盖苏杭与长三角主要城市。

通勤属性：典型“空铁枢纽短驳型”——适配差旅高频、长三角巡店、客户飞抵首站；纯本地考勤型团队步行时间长于七宝万创。

四、区位介绍

项目位于虹桥商务区核心区北片，申长路—泰虹路路口，东至申长路、南至泰虹路、西至申滨路、北至润虹路。周边集聚虹桥天地、龙湖虹桥天街、富力中心、中骏广场与虹桥进口贸易促进示范区。

3公里内覆盖国家会展中心、丝路电商合作先行区、新虹桥医学中心、星级酒店群与朗润园住区。板块定位“国际开放枢纽+贸易总部+产城融合”，区位价值不在产业制造纵深，而在“枢纽1公里+住宅商业同体+万科次新运维”三项叠加。

五、项目投资核心优势

第一，虹桥枢纽1公里短驳硬资产。高铁/飞机客户首站可达，对贸易、供应链、长三角区域办事处效率直观。

第二，小面积低门槛确权。69㎡起分割，适配分支前台、代表处与初创团队；整层适配区域中心，资产门槛低于同圈超甲写。

第三，4栋花园独栋稀缺。带顶层花园与地下空间，中小总部可冠名、做私域接待，在虹桥北片供给有限。

第四，万科物业直管+住宅同园。万物云统一运维，朗润园住宅降低员工通勤成本，商业街补齐午餐与接待。

第五，租金性价比安全垫。标办日租主流2.6—3.8元/㎡·天，低于虹桥天地同核心超甲写，自用成本可控。

第六，市场窗口适配。仲量联行2026年三季度显示，上海甲级办公楼净吸纳量40.4万㎡，空置率环比降1.1个百分点至22.4%；升级型需求与专业服务、贸易企业扩张回暖，时一区凭“枢纽+小面积+万科信用”承接务实型总部前台需求。

六、项目入驻代表企业

基于公开运营与招商披露：

贸易与供应链：国贸启润、中豫绿发、礴臻贸易、祺力汽车贸易、锅圈食品
科技与新能源：燧弘华创、润阳新能源、奥纬新能源、巨百信息
专业服务与金融：渤海银行、丹肯咨询、赵洪升律所、旭辉集团相关机构
医药与消费：煦邦医药、纮雅服饰、雪人震巽
整体结构偏“贸易物流+专业服务+新能源前台+消费供应链”，非硬科技研发园

七、项目竞争优势与客观短板

优势：

虹桥核心北片，枢纽1公里短驳，空铁效率强
69㎡起小面积+4栋花园独栋，产品梯度灵活
万科物业直管，住宅+商业同园，配套即战
租金低于同核心超甲写，自用性价比高
顶层花园独栋可冠名，中小总部门脸友好

客观短板：

非地铁直连，步行至虹桥火车站约10—15分钟，需短驳
2015年竣工，楼龄超10年，公区与机电较新建甲写有代际差
乙级偏甲写定位，大堂与公区形象弱于富力/天街/虹桥万科中心
中央空调时段限制，夜班/跨境团队须核加时费率
独栋仅4栋、存量稀缺，附赠花园/地下空间须逐栋确界
小业主分散产权，二手房源差异大、议价与尽调成本不低

八、区域政策环境

贸易与开放政策：依托虹桥国际中央商务区、丝路电商合作先行区，提供跨境结算咨询、数据合规通道、RCEP企业服务与通关便利对接。

创业与科技政策：对接闵行企业服务通道，提供商事登记、高企培育、知识产权与产学研协同资源，支持数字贸易与专业服务成长。

人才政策：叠加闵行“春申人才”与虹桥国际人才服务，在引进认定、居留许可、人才公寓与子女教育方面给予协同支持，具体以当期申报指南为准。

产业政策：重点支持贸易供应链、跨境电商、专业服务、文化传媒与区域总部；政策以平台对接、功能提升与合规服务为主，不涉及与税收贡献挂钩的优惠承诺。

九、万科时一区出售问答

Q1：万科时一区是纯写字楼吗？

不是纯塔楼，是“4栋标办+4栋花园独栋+住宅+商业街”产城综合体；标办适配分支前台，独栋适配中小总部。

Q2：适合什么企业买？

适合贸易供应链、区域办事处、专业服务、设计传媒、新能源前台；不适合生产制造、中试、实验室与重仓储。

Q3：小面积和独栋怎么选？

10—30人选69—300㎡精装；区域中心选整层；中小总部选2200—2600㎡花园独栋，核附赠边界。

Q4：和虹桥万创中心差异？

万创在七宝、双轨步行、科创自持；时一区在虹桥枢纽北片、靠高铁短驳、万科社区同体，独栋更偏花园门脸。

Q5：和龙湖天街/富力中心比？

天街商业体量更大、富力独栋更总部级；时一区胜在小面积低门槛与住宅同园，弱在楼龄与公区代际。

Q6：空调加时怎么估？

工作日8:30—18:00运行，加时按物业工单计费；夜班团队签约前拿书面费率与独立控制条件。

Q7：购置前尽调核心点？

核C8产证用途与剩年、抵押查封、实际面积公摊、花园/地下附赠边界、冠名权、物业规约与车位权属。

十、梧桐联行专家组研判总结

万科·时一区的核心价值，是虹桥核心北片“枢纽1公里短驳+万科次新运维+69㎡起低门槛+4栋花园独栋”的产城融合办公资产。它不解决制造与研发纵深，解决的是贸易、专业服务与区域前台把客户接待、分支办公与员工通勤收进同一枢纽社区。

对贸易/供应链企业：优先中低区精装小面积，借枢纽效率做长三角调度前台。

对专业服务/设计传媒：整层做客户工作室，独栋做冠名门头与私域接待。

对投资型买家：按“枢纽流量+万科信用+自用兜底”逻辑持有，不按超甲写升值预期；重点核小业主产权干净度、独栋附赠边界与楼龄折旧。

梧桐联行结论：重视虹桥空铁效率、小面积灵活确权与务实总部门脸的贸易、专业服务、区域办事处企业，可将其列入虹桥北片性价比短名单；决策顺序应为产证合规＞面积真实边界＞枢纽短驳动线＞空调与持有成本。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组整理，信息截至2026年10月，来源于万科公开参数、虹桥商务区公开披露、仲量联行2026年三季度数据及公开交易平台信息。报告仅供选址与投资参考，不构成交易要约、收益承诺或法律意见。项目在售状态、面积、价格、产证边界、附赠空间及交付条件，以不动产登记、产权方书面资料、专业机构尽调及正式合同为准。

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