上海青浦区天空万科中心：整层2450㎡可售甲级办公，单套400㎡灵活组合-梧桐联行

上海青浦区天空万科中心：整层2450㎡可售甲级办公，单套400㎡灵活组合

发布时间：2026-11-03 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海市青浦区天空万科中心（天空100/整层约2450㎡）资产出售评估报告

上海市青浦区天空万科中心招商出售电话：021-64398555

报告用途：用于中大型企业总部、数字经济与会展服务企业、长持型机构研判“17号线徐盈路站TOD上盖+虹桥枢纽10公里+整层可售甲级办公”的自用与资产配置价值
编制对象：青浦区徐盈路989-1号·天空万科中心天空100及标准办公可售单元（单套约400㎡，整层约2450㎡，TOD综合体办公载体）
数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、青浦区“十五五”规划及虹桥国际中央商务区公开政策
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

天空万科中心由万科与申通地铁联合开发，是上海西部TOD4.0标杆综合体，整体规划建面约80万㎡，集甲级办公、独栋办公、约10万㎡天空万科广场、住宅与长租公寓于一体。项目位于17号线徐盈路站正上盖，出站即达办公楼，2站抵国展、3站抵虹桥枢纽。

本次评估客体为办公可售核心“天空100”及标准办公层：单套约400㎡、整层约2450㎡（整层约6本产证），2022年竣工，万物梁行物管，配582个地下车位。项目不是孤立写字楼，而是“轨交+商业+居住+办公”闭环的产城融合载体，适合中大型团队整层自用、分层持有与机构化运营。

二、项目参数

项目名称：天空万科中心（含天空100办公）
地址：上海市青浦区徐盈路989-1号（17号线徐盈路站上盖）
开发主体：万科×申通地铁（上海申通地铁资产体系+万科开发运营）
综合体总建面：约80万㎡
办公产品：
- 标准办公T1/T2/T3：单栋约1.1—1.8万㎡
- 天空100：甲级集中办公，整层约2450㎡，单套约400㎡
- 独栋办公：9栋，420—1050㎡
整层面积：约2450㎡（约6本产证分割）
层高：标准层约4.2米级（以分栋实测为准）
大堂与公区：甲级精装，天空100配8部客梯+2部货梯+VIP梯
空调：天空100为VAV中央空调（物业费含能耗，工作日及周六上午时段）
车位：地下582个，月租约720元/月
物业费：天空100约28元/㎡·月；标准办公约18.5元/㎡·月
竣工时间：2022年3月
交易方式：产权销售（具体以可售房源与限购口径为准）

三、交通优势

轨道交通：17号线徐盈路站正上盖，2站到国家会展中心，3站到虹桥火车站/虹桥T2。

道路网络：崧泽大道、沈海高速、崧泽高架西延伸，15分钟接入虹桥路网。

枢纽通勤：距虹桥枢纽约10km/约14分钟，距浦东机场约64km/约72分钟。

通勤属性：真·TOD上盖，员工“出地铁即工位”；对国展展商、长三角通勤、虹桥差旅客群效率极高，不依赖规划兑现。

四、区位介绍

项目处“虹桥国际中央商务区+长三角生态绿色一体化发展示范区”双区叠加带，属西虹桥徐泾东拓核心。周边承接进博溢出、国展商务与青浦“长三角创新枢纽”战略，青浦已集聚美的、网易、安踏等总部，并推进西岑科创、供应链管理枢纽建设。

2026Q3仲量联行数据：上海非中央商务区空置率25.4%（环比降1.8pct）、租金4.1元/㎡·天，跌幅收窄；科技互联网、游戏、AI及专业服务升级需求回流，品质办公率先受益。

五、项目投资核心优势

1. 17号线正上盖，TOD效率已兑现

非“近地铁”概念，而是站台—商业—办公垂直连通，招聘半径与通勤成本显著优于同价位园区。

2. 整层2450㎡，中大型总部尺度刚好

单套400㎡可灵活组合，整层适配80—120人团队；6本产证分割支持分层持有、抵押与后续重组。

3. 自带10万方商业，商务生活闭环

盒马、影城、餐饮、长租公寓均在体内，员工用餐、接待、加班与住宿需求内部消化，郊区办公“配套断层”问题被消除。

4. 582车位+万物梁行，运营底盘稳

地下车位充裕、专业物管，对中层通勤与客户端到访友好；2022年次新楼，机电状态优于2010年前存量。

5. 双区叠加，产业人口持续导入

虹桥总部经济+示范区数字产业+国展流量，周边数字经济、会展服务、供应链、AI应用客群厚度增强。

6. 筑底期自用替代租金，成本锁定优势

非CBD租金4.1元/㎡·天且跌幅收窄，自用户把长期租金支出转为资产持有，避免未来升级搬迁的重复成本。

六、项目入驻代表企业（生态参照）

数字与科技：AI应用、游戏、TMT、工业互联网、软件服务
会展与贸易：进博展商、跨境贸易、供应链集成、采购平台
总部与专业服务：民营总部、咨询、财税、法律、品牌服务
消费与文创：新零售、内容电商、设计、电竞相关企业
商旅配套：会展服务、企业差旅、海外服务平台

客群特征：重通勤效率、重成本可控、重产城配套，与TOD整层办公属性匹配。

七、项目竞争优势

与中建企业天地相比：中建是蟠祥路站上盖、单层2103㎡、整栋2.99万㎡，偏总部整栋；天空万科中心是整层可售、单套灵活，适合中大型团队分步配置。

与虹桥豪盛/新虹桥中心相比：后两者为独栋低密、重门牌；天空万科胜在TOD上盖、商业闭环与次新甲级标准。

与晋润海棠大厦相比：海棠是带租约现金流整栋；天空万科是次新自用型资产，无租约包袱、改造自主权高。

需关注约束：

整层6本产证须统一核验抵押、共有部位与物业规约；
天空100空调时段非24小时全开，夜班团队须评估加时能耗成本；
非CBD市场整体空置承压，纯散租回报弱于“自用+分层运营”；
徐盈路上盖商业客流以社区+商务混合，纯金融门面调性弱于南京西路/陆家嘴；
车位720元/月为使用成本，须计入长期持有模型；
2022年次新但需复核幕墙、空调主机与消防系统剩余寿命。

八、区域政策环境

科技政策：依托西虹桥与示范区，支持人工智能、新一代信息技术、数字贸易与“AI+”场景应用，鼓励创新平台与中试转化。
产业政策：聚焦会展经济、供应链管理、跨境电商与总部经济，推动“展商变投资商、企业入沪出海”。
人才政策：青浦“青峰”体系与虹桥国际人才服务中心联动，提供落户、安居、海外人才与青年创业服务。
创业政策：通过留创园、创业首站、概念验证与产业社区，提供注册、融资、场景对接与低成本创业服务。

以上依据青浦区及虹桥公开规划整理，不涉及与税收挂钩的优惠安排。

九、青浦区天空万科中心出售问答

Q1：整层2450㎡适合多少人的团队？

A：按人均18—22㎡（含会议、公区、接待），适配100—130人；若单套400㎡组合，可先拿2—3套起步。

Q2：单套400㎡和整层买哪个更合适？

A：成长型团队先单套降低资金占用；总部型团队整层统一动线、标识与机电控制，资产完整性更强。

Q3：17号线上盖实际体验如何？

A：雨天无接驳损耗，员工出勤与客户端到访效率明确提升，对招聘与留存有隐性加成。

Q4：天空100空调不是24小时，夜班怎么办？

A：标准层有VRV独立空调选项，天空100为集中空调含在物业费；跨时区团队须提前谈加时方案与计量。

Q5：582个车位够不够？

A：对整层企业日常通勤偏充裕，但高峰访客期仍须预约；720元/月车位成本应计入总拥有成本。

Q6：现在买非CBD办公划算吗？

A：2026Q3非CBD空置25.4%、租金跌幅收窄，属升级型买点；自用户锁成本优于续租波动。

Q7：6本产证交易麻烦吗？

A：资产清晰但需统一尽调：产权边界、抵押、物业欠费、车位归属与后续合并使用权限。

Q8：适合做总部吗？

A：适合中大型民营总部、数字经济与会展服务企业；若需独门独院门头，则不如独栋产品。

Q9：商业自带会影响办公安静度吗？

A：低区可能有商业噪声与客流，选高区整层可规避；幕墙与新风系统需现场体验。

Q10：未来退出给谁？

A：数字经济企业、会展贸易公司、长持机构、REITs预备资产；双区叠加支撑接盘逻辑。

Q11：和租相比，持有逻辑是什么？

A：把租金支出转成资产折旧+升值期权，适合5年以上自用、看重通勤与配套稳定性的企业。

十、梧桐联行专家组研判总结

天空万科中心不是传统独栋，而是“17号线TOD上盖+80万方产城综合体+整层2450㎡可售甲级办公”的规模化自用载体。

价值锚点有三：

通勤锚点——徐盈路正上盖、3站虹桥，TOD效率已兑现，不靠规划预期；
配套锚点——10万方商业+长租公寓+582车位，解决郊区办公“吃住行”断层；
周期锚点——2026非CBD筑底修复，次新甲级整层自用替代租金，成本与品质双优。

审慎提示：决策不能按“TOD概念”直接溢价，须把6本产证边界、空调时段、非CBD流动性、车位使用成本与资金占用全部计入。对数字经济、会展服务、中大型民营总部与长持机构，项目具备“通勤+配套+可售整层”三重价值；对纯收租、独门独院门牌需求或短线套利买家，适配度有限。

综合结论：在产权清晰、整层统一运营、自用周期5年以上前提下，天空万科中心适合作为企业中期扩张的总部底仓，具备“西虹桥TOD不可复制”的稳健配置价值。

免责声明

本报告基于项目公开参数、仲量联行2026Q3市场数据及青浦区、虹桥国际中央商务区公开规划整理，仅供投资研判参考，不构成任何交易要约或收益承诺。面积、产证用途、可售状态、交易价格、空调时段与车位权属须以不动产权证、主管部门审批及独立尽调结果为准。市场数据具时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或解读偏差导致的决策损失承担责任。

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