上海市静安区绿地中环广场（2391㎡双拼独栋）资产出售评估报告

上海静安区绿地中环广场招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于民营企业总部、科技数据企业、专业服务机构、存量资产投资者研判“静安中环+市北高新核心+沿街商办+银行长租约”的复合收益与自用总部价值
• 编制对象：静安区江场路1377弄·绿地中环广场 双拼独栋（总建面约2391㎡，北侧办公约1052㎡+南侧商业约1339㎡带租约至2032年）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、静安区“十五五”科创规划及市北高新公开政策
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：绿地中环广场（绿地中央广场系）
• 地址：上海市静安区江场路1377弄（市北高新园区）
• 开发主体：绿地集团×市北高新集团
• 竣工时间：2016年
• 标的组成：总建面约2391㎡
  • 北侧办公：约1052㎡（528㎡+524㎡，双拼）
  • 南侧商业：约1339㎡（沿街，带银行租约至2032年）
• 用地性质：商办（沿街为商业）
• 土地年限：商业40年、办公50年（以产证登记为准）
• 交易方式：股权交易
• 交付状态：现房
• 层高：标准层约4.2米（以现场实测为准）
• 得房率：塔楼参考65%—72%，独栋部分以实测为准
• 绿化率：约20%
• 物业费：约15元/㎡·月
• 能源条件：可通燃气（以市政接口及消防验收为准）
• 车位：园区整体约1100个

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 银行长租约，现金流底盘扎实

2. 静安中环低密独栋，稀缺性明确

3. 商办复合，自用与经营一体

4. 现房+股权交易，配置路径清晰

5. 市场筑底期，自用替代租金逻辑成立

6. 市北产业生态加持，接盘池深厚

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 科技与数据：鼎捷软件、TCL、北德集团、三熙控股、腾讯云生态企业
• 总部研发：科勒、博世、飞利浦、卡斯柯、德凯等研发中心
• 金融与专业服务：银行网点、保险经纪、财税咨询、知识产权服务
• 健康与消费：健康医疗科技、美妆数据、新消费品牌前台
• 科创平台：区块链孵化器、AI中试平台、概念验证中心

七、项目竞争优势

• 股权交易须穿透隐性债务、抵押、税务与租约承继风险；
• 银行租约至2032年，短期无法收回商业层做全额自用，需做“分期腾挪”规划；
• 商业改餐饮/私宴须补食品经营、烟道与消防审批，通燃气不等于全功能放开；
• 非轨交上盖，通勤依赖800米步行+自驾，对无车团队不友好；
• 独栋部分得房率、结构荷载须现场复核，老项目机电系统可能需迭代；
• 非CBD市场空置承压，整栋流动性弱于标准写字楼，适合5—10年长持。

八、区域政策环境

• 科技政策：依托市北高新与数通链谷，支持大数据、区块链、人工智能、智算平台与垂类模型应用，鼓励中试与场景开放。
• 产业政策：推动民营企业总部集聚，支持数字贸易、专业服务、出海服务与绿色低碳转型，强化“数据+总部”双引擎。
• 人才政策：静安“静英”体系覆盖顶尖至青年人才，提供引进资助、安居服务与全球伙伴引才机制，保障科创团队稳定供给。
• 创业政策：通过高质量孵化器、概念验证中心与科创基金，提供孵化、融资、知识产权与场景对接服务。

九、静安区绿地中环广场出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 现金流锚点——南侧银行租约至2032年，提供穿越周期的NOI底盘；
2. 区位锚点——静安中环、市北科创、大宁商圈三重叠加，产业人口与门牌价值双升；
3. 形态锚点——2391㎡可拆可合，现房、通燃气、可冠名，兼顾自用总部与经营弹性。

免责声明

上海静安区绿地中环广场招商出售电话：021-64398555

关于梧桐联行

梧桐联行是上海专注产业不动产的全案顾问机构，协同百楼通企业选址平台，打通线上流量与线下资产交易能力。核心服务：上海写字楼、独栋总部楼、产业载体大宗出售并购、资产估值、存量楼宇更新顾问、园区招商托管。

面向产业企业、投资机构、资产持有方，提供从标的筛选、尽调对接、商务谈判到交易落地的全链条顾问服务，擅长大额资产交易方案设计。

欢迎企业总部、产业投资方、资产运营团队预约实地踏勘、专项研判。

商务对接热线：13651646342

服务城市：上海全域