上海市青浦区·天空万科中心（天空100整层约2450㎡）资产出售评估报告

上海青浦区天空万科中心招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于中大型科技、TMT、专业服务及会展产业链企业研判“17号线正上盖TOD+西虹桥双区叠加+整层甲级办公”的自用总部与长期资产持有价值
• 编制对象：青浦区徐盈路989-1号·天空万科中心 天空100标准办公整层（单套约400㎡起，整层约2450㎡，6本产证组合）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3、高力国际2026Q3数据及项目公开参数
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：天空万科中心（天空100）
• 地址：上海市青浦区徐盈路989-1号（17号线徐盈路站上盖）
• 开发主体：上海万科 × 申通地铁（上海广欣投资）
• 竣工时间：2022年（天空100交付）
• 产品形态：20层甲级办公塔楼，标准层约2450㎡（6本产证可组合）
• 单套面积：约400㎡起售，整层约2450㎡
• 层高：标准层约4.3米，大堂挑高约9—10米
• 电梯：高区8部客梯+1部货梯+VIP梯配置
• 空调：VAV中央空调+新风系统，公区精装、租户区架空地板
• 得房率：约70%—78%（以实测为准）
• 物业：万物梁行，物业费约28元/㎡·月（含中央空调能耗）
• 车位：地下约582个，月租约720元/个
• 配套：10万㎡天空万科广场、近500套长租公寓、楼顶花园、百人会议室、私人宴会厅、社区食堂
• 交易方式：整层产权分割出售（以可售许可与产证为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 真·TOD上盖，通勤效率即资产

2. 整层2450㎡，标识与效率平衡

3. 万科TOD4.0产品力，运营成本低

4. 双区叠加产业位势

5. 市场筑底期自用替代逻辑

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 数字经济/TMT：AI应用、游戏、工业互联网、软件服务
• 会展与贸易：进博服务、跨境贸易、供应链、数字营销
• 专业服务：律所、财税、知识产权、设计咨询
• 生命健康：医疗器械运营、数字健康、会展医疗配套
• 商业生态：天空万科广场品牌、长租公寓运营、社区生活服务

七、项目竞争优势

• 整层2450㎡由多本产证组合，须逐本核查用途、抵押与转让限制；
• 出售报价约3.3—3.8万/㎡（市场口径），需对比同板块二手与持有成本；
• 中央空调含在物业费，但加班时段能耗边界须与物业书面确认；
• 西虹桥仍处供应释放期，二手流动性弱于核心CBD；
• 产证分割意味着未来分拆处置受最小单元限制；
• 会展节点周边路况峰值拥堵，需预设客户到访动线。

八、区域政策环境

• 科技政策：支持人工智能、数字经济、工业互联网与软件信息服务，鼓励场景应用与平台化创新。
• 产业政策：强化虹桥会展贸易、跨境服务、总部经济与长三角一体化协同，推动现代服务集聚。
• 人才政策：依托长租公寓、品质社区与国际教育配套，完善青年人才、科创团队与商务人才安居服务。
• 创业政策：通过TOD综合体孵化场景、商业流量与企服平台，提供注册、融资对接与产业链资源导入。

九、青浦区天空万科中心出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 交通锚点——徐盈路站零距离上盖，3站虹桥枢纽，通勤效率直接转化为人才与商务竞争力；
2. 产品锚点——2450㎡整层、4.3米层高、VAV中央空调、万物梁行运营，品质与运维标准化；
3. 生态锚点——80万㎡TOD大城自循环，商业、公寓、广场、会展场景一体，企业行政成本外部化。

免责声明

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