上海长宁区中关村虹桥创新中心南5栋：2993㎡花园独栋出售，800㎡屋顶花园+10个产权车位-梧桐联行

上海长宁区中关村虹桥创新中心南5栋：2993㎡花园独栋出售，800㎡屋顶花园+10个产权车位

发布时间：2026-10-30 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海市长宁区中关村虹桥创新中心南5栋（2993㎡花园独栋）资产出售评估报告

上海长宁区中关村虹桥创新中心南5栋出售招商出售电话：021-64398555

报告用途：用于互联网数字内容、航空服务、智能科技、时尚创意及长三角总部型企业研判“临空低密独栋+虹桥门户+自持总部”资产的购置价值与长期持有逻辑
编制对象：长宁区新泾镇临虹路365弄·中关村虹桥创新中心南5栋（约2993.48㎡，4层商办独栋，含800㎡屋顶花园及10个产权车位）
数据时效：截至2026年10月，引用人民网、长宁区政府、仲量联行/优楼网市场数据及项目公开参数
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

中关村虹桥创新中心由北科建集团开发、上海融真置业建设，位于长宁区虹桥临空经济示范区核心（临虹路365号），2016年竣工。园区总建面约16.3—16.5万㎡，由9栋总部独栋+5栋5A标准办公组成，容积率约2.0，绿化率约35%（绿地约1.8万㎡），朱家浜河道穿园而过，将园区分为南北两区。

南5栋位于南区，属园区低密独栋序列，总建面约2993.48㎡，共4层，一楼西半层为商业用途，其余为办公；附约800㎡屋顶花园、10个产权车位，支持通燃气、独立冠名，是外环线内稀缺的3000㎡级花园总部独栋。

二、项目参数

项目名称：中关村·虹桥创新中心（南5栋）
地址：上海市长宁区新泾镇临虹路365弄（金轮路/广顺北路）
开发主体：北科建集团 × 上海融真置业有限公司
运营背景：北科建资产管理体系，产业招商协同
竣工时间：2016年（现房）
园区规模：约16.3万㎡，9栋独栋+5栋甲级办公，绿地约1.8万㎡
标的面积：约2993.48㎡（4层）
分层业态：一楼西边半层商业，其余为办公（具体以产证为准）
层高：约4.0—4.5米
得房率：约70%—80%（独栋口径）
产权车位：10个
赠送空间：约800㎡屋顶花园、露台空间
机电条件：通燃气、VRV/分体独立空调、三网覆盖
绿化与景观：朱家浜河道景观、中心花园约3400㎡、下沉式餐厅
物业费：约19元/㎡·月
物业：狮城怡安（上海）物业管理有限公司（新加坡背景）
产权性质：商办（商业+办公，50年，具体以产证为准）
交易方式：整栋产权交易（8本产证口径，以最新销控与产调为准）

三、交通优势

轨道交通：距2号线淞虹路站约1.3—1.5公里（步行约15—18分钟），可接驳13号线丰庄/金沙江西路方向，公交74路、836路、新泾1路覆盖接驳。

道路网络：紧邻外环高架、北翟高架、金轮路、广顺北路、临虹路，快速接入中环与外环。

枢纽通勤：距虹桥枢纽约6公里/15分钟，距虹桥机场约6公里，距浦东机场约60公里/60分钟，属虹桥国际开放枢纽东虹桥片区门户。

通勤属性：非地铁上盖，但“15分钟虹桥+高架双通道”对跨城差旅、长三角区域总部与自驾通勤团队效率显著，园区通勤班车可对冲步行距离。

四、区位介绍

项目位于虹桥临空经济示范区核心，长宁区西北部，规划面积5.14平方公里，2016年获“上海虹桥临空经济示范区”定位。

园区注册企业超2100家，实地办公1100余家，总部型企业约300家，世界500强10余家，税收规模曾超百亿元。已形成联合利华、博世、伊顿、统一、米其林等总部，东方航空、春秋、国航等航空企业，携程、京东、爱奇艺、神州数码等数字科技企业的多元生态。

南5栋北依朱家浜河、南眺金轮路，嵌入“河道+花园+独栋”的低密度园区界面，闹中取静，区别于虹桥核心区的超高层塔楼密集形态。

五、项目投资核心优势

1. 外环线内稀缺3000㎡级花园独栋

内中环周边成规模“9栋独栋+河道景观+35%绿化”的园区极少见。南5栋体量适中，适配中型总部，资金占用轻于万方级整栋。

2. 虹桥门户+独栋冠名，总部标识清晰

15分钟直达虹桥枢纽，独立门头、独立动线、独立屋顶花园，企业可固化品牌物理资产，优于高层塔楼分割产权。

3. 商办复合+通燃气，功能弹性高

一楼西半层商业+办公主体，通燃气，可做企业展厅、接待会所、员工食堂与轻运营配套，一企一栋完成“办公+经营+接待”。

4. 临空数字经济生态，产业协同成熟

园区聚焦航空服务、时尚创意、“互联网+生活服务”，爱奇艺、盐城国投、玲珑轮胎、泰禾、易鑫等已入驻，上下游对接成本低于新区载体。

5. 北科建品牌+狮城怡安物管，信用完整

国企系开发、新加坡背景物管，设施维护与企业服务体系标准化，园区出租率历史高位，资产运营确定性较强。

六、项目入驻代表企业（生态参照）

数字与互联网：爱奇艺上海总部、携程、京东、神州数码、易鑫集团
外资总部：联合利华、博世中国、伊顿、丹纳赫、ABB、江森自控
航空与物流：东方航空、春秋航空、国航、吉祥航空及航空服务链
消费与制造：统一集团、玲珑轮胎、米其林、泰禾股份
国资与专业服务：江苏盐城国投、上服集团、中山建设、长宁烟草

产业特征为“数字经济+航空服务+时尚创意+总部经济”四轮驱动，专业服务业态与总部职能密度高。

七、项目竞争优势

与IBP虹桥上城相比：中关村虹桥创新中心更早成熟、单价与总价门槛更低，但WELL铂金与研发楼配置弱于IBP新盘。

与世纪塘桥相比：中关村虹桥创新中心为低密独栋、绿化与私密性更强，但无内环地铁上盖，金融城辨识度弱。

与虹桥·总部1号相比：中关村虹桥创新中心产品更新（2016 vs 2010）、绿化率与产业生态更强，但距地铁更远、独栋尺度更小。

需关注约束：

距地铁1.3公里非上盖，员工通勤依赖班车/接驳；
8本产证整栋交易须核查抵押、查封与产权分摊；
一楼商业半层经营需重走消防、卫生与经营许可；
通燃气为配套条件，具体口径以现场勘测为准；
屋顶花园属附属空间，权属与使用权须在交易文件书面固化。

八、区域政策环境

长宁区与虹桥临空示范区政策侧重数字经济、航空服务、总部经济与科技创新，不涉及与税收挂钩的优惠安排。

科技政策：支持“互联网+生活服务”、智能科技、低空经济等方向的技术研发与场景应用。
产业政策：引导航空服务、数字贸易、时尚创意与总部型企业集聚，完善临空产业链协同。
人才政策：提供人才服务、安居衔接与国际社区配套，支撑数字化与专业服务团队留沪。
创业政策：依托园区孵化与企服平台，提供注册、展示、出海服务与产学研对接，降低科技企业落地成本。

以上依据长宁区及临空示范区公开政策整理，具体适用以主管部门认定为准。

九、中关村虹桥创新中心南5栋出售问答

Q1：南5栋是纯办公还是商办混合？

A：一楼西边半层为商业用途，其余楼层为办公，属商办复合独栋，具体以产证附记为准。

Q2：2993㎡体量适合什么规模企业？

A：按人均15—20㎡测算，适配150—200人中型总部，也可分层作“展示+办公+接待”复合。

Q3：屋顶800㎡花园算产权面积吗？

A：通常不算，属独栋附属使用空间；交易文件须明确专属使用权、维护责任与改造边界。

Q4：通燃气能做什么？

A：可做员工食堂、接待茶歇、轻餐饮；对外经营需单独报食品经营、油烟与消防许可。

Q5：地铁1.3公里影响招人吗？

A：对纯地铁通勤员工有客观距离，园区班车与虹桥枢纽接驳可对冲；对自驾、长三角差旅型团队影响较小。

Q6：适合什么行业买？

A：互联网数字内容、航空服务、智能科技、时尚创意、区域总部；不适合重制造、高噪实验与高污染研发。

Q7：整栋8本产证怎么交易？

A：整栋统一产权交割，须核验每层产证、分摊、抵押与共有权；建议走专项产权尽调。

Q8：2026年市场下值得买吗？

A：临空园区租金约3.8—11元/㎡·天，核心区波动分化；自用型买家按“替代租金+长期确权”测算，南5栋属中位性价比标的。

Q9：和虹桥核心区比差在哪？

A：牺牲核心区辨识度，换取低密花园、独立冠名、更低持有成本与更完整私密性。

Q10：尽调重点？

A：产证分摊、抵押查封、燃气容量、消防验收、屋顶权属、物业规约、车位专属与园区更新规划。

Q11：未来退出路径？

A：企业长期自用、整栋股权转让、资产包持有；流动性弱于散售标办，但园区生态稳定、接盘方明确。

十、梧桐联行专家组研判总结

中关村虹桥创新中心南5栋不是虹桥核心区超高塔楼，而是临空示范区里“低密花园+独立冠名+产业生态”的3000㎡级独栋资产。

价值锚点有三：

区位锚点——虹桥枢纽15分钟辐射圈、外环线内门户，长三角通勤与差旅效率突出；
产品锚点——4层商办复合、800㎡屋顶花园、10个产权车位、通燃气，总部标识与功能弹性兼得；
产业锚点——北科建体系+狮城怡安物管+爱奇艺/联合利华等生态，数字经济与航空服务产业链协同成熟。

审慎提示：决策不能只看“独栋+虹桥”标签，应把地铁距离、多本产证交割、屋顶权属书面化与产业协同收益全部计入。对互联网数字、航空服务、时尚创意与区域总部企业，项目具备“花园总部+门户效率+产业圈层”三重价值；对纯金融前台、重研发制造或短线套利资本，适配度有限。

综合结论：在产调清晰、商业经营与屋顶权属固化前提下，南5栋适合作为成长型总部或长三角窗口企业长期自用，具备“临空门户+花园独栋+产业生态”的复合投资价值。

免责声明

本报告基于人民网公开推介、长宁区政府与临空示范区数据、中关村虹桥创新中心项目参数及第三方商办市场信息整理，仅供投资研判参考，不构成任何交易要约或收益承诺。面积、产证用途、剩余年限、可售状态、燃气与屋顶权属及交易价格须以不动产登记、主管部门审批及独立尽调结果为准。市场数据具时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或解读偏差导致的决策损失承担责任。

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