上海长宁区馥邦汇广场1.45万㎡整体商业裙楼出售，产权交易即享80%在租底盘-梧桐联行

上海长宁区馥邦汇广场1.45万㎡整体商业裙楼出售，产权交易即享80%在租底盘

发布时间：2026-10-29 浏览次数：0 来源：上海创意产业园区网

上海市长宁区·馥邦汇广场企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海长宁区馥邦汇广场招商出售电话：021-64398555

报告用途：用于企业及机构投资人研判长宁北新泾核心区存量商业裙楼购置价值、运营改造空间与长期持有逻辑
编制对象：长宁区天山西路138号·馥邦汇广场地下一层至四层商业裙楼及四层办公产证物业
数据时效：截至2026年10月，交通与配套引用公开地理及政务信息；商办市场引用仲量联行、世邦魏理仕2026年季度报告
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

项目坐落长宁区天山西路138号，为地铁2号线北新泾站上盖商业办公综合体。整体涵盖地下一层至四层商业裙楼，并含四层办公产证面积，当前以商场业态为主，周边为宜嘉坊、申亚珺悦18广场共同构成的北新泾站商业组团。

项目处于长宁西段"居住区—商务区—枢纽带"过渡节点，既承接临空经济园区与凌空SOHO通勤白领，又覆盖北新泾成熟住区日常消费，属于区域内存量运营状态稳定、可整体重组的优质商业资产。

二、项目参数

地址：长宁区天山西路138号（馥邦汇广场）
交易方式：产权交易
总建筑面积：14521.15平方米
地下一层：3741.91平方米（商场）
一层：2861.38平方米（商场）
二层：3188.25平方米（商场）
三层：3188.25平方米（商场）
四层：1541.36平方米（办公产证）
当前状态：商场业态运营，整体出租率约80%
空间特征：单层面积2861—3741平方米，可分层、分区组合使用

三、交通优势

轨道交通方面，项目为2号线北新泾站上盖，直线接入东西向主轴，串联虹桥枢纽、中山公园、人民广场、陆家嘴方向。

道路网络方面，紧邻天山西路、北翟高架、中环立交，快速衔接大虹桥与长宁核心板块。距虹桥枢纽约8公里、车程约20分钟；距浦东机场约53公里、车程约60分钟。

地铁上盖结构使项目持续承接换乘、过境与通勤人流，具备天然的流动消费导入能力。

四、区位介绍

项目位于长宁西段北新泾板块，属于中山公园商圈与临空经济园区之间的产住融合带。

周边商务集群包括凌空SOHO、虹桥临空经济园区；商业配套包括宜嘉坊、西郊百联、申亚时代广场；酒店配套覆盖全季、和颐、亚朵；银行网点密集。

区域产业以航空服务、在线新经济、时尚创意、数字科技为主，叠加周边高密度住区，形成"产业人口+常住居民"双重消费基本盘。

五、项目投资核心优势

1. 资产权属清晰，交易确定性高

2号线为上海东西向主动脉，上盖属性意味着项目不需要"引流距离"，出站即触达，适合零售、餐饮、服务、体验业态自然转化。

2. 整体产权交易，便于资产整合与重组

超1.45万平方米整体持有，可统一规划、统一招商、统一改造，避免散售物业带来的运营割裂，适合机构化商业资管。

3. 现有租约稳定，具备基础收益底盘

当前出租率约80%，即买即享基础现金流；剩余20%空置面可作为业态升级、租金提升与空间重构的优化空间。

4. 单层面积大、可塑性强

单层面积跨度约2861—3741平方米，可划分主题街区、品质餐饮层、儿童业态层、服务体验层或办公配套层，适配"社区商业+商务配套"复合模型。

5. 核心区存量资产具备配置价值

2026年上海商办市场进入结构性修复期，三季度甲级办公楼净吸纳量回升、空置率环比回落，核心节点整体可交易裙楼供给有限，权属清晰资产更受产业资本关注。

六、项目入驻代表企业

需说明：以下为北新泾—临空片区商业与产业生态代表主体，用于判断周边消费与商务场景，非全部为本项目本体租户。

凌空SOHO入驻科技与文创企业集群
虹桥临空经济园区航空服务与数字经济企业
馥邦汇历史及现状商户：盒马鲜生、海底捞等社区型品牌
申亚珺悦18广场内商超、餐饮、教育业态集群
宜嘉坊广场社区商业品牌
周边亚朵、全季、和颐等连锁商旅配套主体

上述生态说明片区已具备成熟商业认知与稳定人群习惯，新运营方可在存量认知上做品质迭代。

七、项目竞争优势

与分散底商相比，本项目优势在于整体持有、统一动线、可重塑空间；与新建商业体相比，优势在于地铁上盖成熟度、现有客流验证与交易确定性。

与同板块其他上盖商业相比，本项目体量完整、包含办公产证、现有租约托底，适合"稳定收益+改造溢价"双逻辑运作。

劣势在于项目年代较早，外立面、机电、消防、垂直交通需做升级测算，不能通过简单接手直接实现高端化，需预留改造资本开支。

八、区域政策环境

长宁西段政策侧重科创服务、商业提质、人才集聚与创业孵化，不涉及与税收挂钩的优惠安排。

科技政策：支持数字科技、人工智能应用、在线新经济企业技术攻关与场景落地。
产业政策：鼓励临空经济、时尚创意、航空服务、文化创意等产业集群化发展。
人才政策：对青年创新人才、紧缺专业人才提供安居、创业、子女教育等公共服务支持。
创业政策：提供孵化空间、创业服务、融资对接与成果转化平台，降低早期项目落地门槛。

以上依据长宁区公开产业与科创政策整理，具体适用以主管部门认定为准。

九、上海长宁区馥邦汇广场出售问答

Q1：馥邦汇广场这套资产具体包含哪些面积？

A：总建面14521.15平方米，含地下一层至三层商场、四层办公产证，以及一层沿街商业空间。

Q2：项目最核心的稀缺点是什么？

A：2号线北新泾站上盖、约1.45万平方米整体产权、现有80%出租率，三者叠加形成"流量+整体持有+即期收益"组合。

Q3：适合什么买家？

A：适合商业资管机构、区域龙头企业总部配套、长线持有型投资人、社区品质商业运营方。

Q4：现在买入的逻辑是什么？

A：不是赚短期暴利，而是用合理改造提升租金坪效，吃长宁西段产住融合与临空产业外溢红利。

Q5：空置20%怎么用？

A：可用来引入首店、品质餐饮、服务体验、办公配套，拉高整体业态层级与租金天花板。

Q6：和买写字楼比有什么不同？

A：商业裙楼更偏消费运营资产，现金流来自终端业态；写字楼更偏企业自用或办公租赁，客群结构不同。

Q7：改造重点看什么？

A：重点核验消防分区、机电容量、垂直交通、外立面条件、地下层采光与排风、既有租约续期风险。

Q8：客流会不会只靠地铁过境？

A：不止。项目同时覆盖临空园区白领、北新泾常住居民、酒店商旅人群，是"通勤+社区+商务"三类客流叠加。

Q9：产权交易要注意什么？

A：需完成产调、租约盘点、欠费核查、消防合规、规划用途核对，以及整体估值与改造成本联动测算。

Q10：未来退出路径有哪些？

A：可整体持有收租、分层抵押融资、改造后资产证券化、或引入品牌运营方做长期委托管理。

十、梧桐联行专家组研判总结

本项目不是单体商铺逻辑，而是"地铁上盖+整体裙楼+基础收益盘"的存量商业资管标的。

其价值不在概念包装，而在三点硬支撑：一是2号线北新泾站上盖带来的天然流量入口；二是超1.45万平方米完整产权，具备统一操盘条件；三是80%出租率提供安全边际，剩余空间提供改造溢价。

审慎提示：项目需以"收购价+改造投入+三年运营模型"倒推IRR，不能只看当前租金。对运营方而言，核心能力是业态重组与机电改造；对自用企业而言，适合作为区域服务中枢、品牌展示与员工配套空间。

综合结论：在尽调合规、改造预算可控前提下，项目具备"枢纽流量+整体持有+运营修复"三重价值，适合中长周期机构化配置。

免责声明

本报告基于委托方提供信息及公开政务、市场数据整理，仅供投资研判参考，不构成任何交易要约或收益承诺。面积、产证、租约、消防、规划用途等关键信息，须以不动产登记、主管部门审批及独立尽调结果为准。市场数据与政策文件具有时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或解读偏差导致的决策损失承担责任。

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