上海徐汇区文定路base佰舍徐家汇服务式公寓企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海徐汇区文定路base佰舍徐家汇服务式公寓招商出售电话：021-6439555

一、报告基础信息

报告用途：本报告面向公寓资管机构、酒店运营集团、不动产投资机构、产业资本，针对徐汇文定路 base 佰舍服务式公寓整体股权转让标的研判开展分析，覆盖标的权属核验、业态适配评估、片区租赁支撑评估、运营价值评估、长期运维成本测算、资产配置方案评估，为意向投资方提供客观专业的决策参考。

编制对象：意向通过股权收购持有运营该服务公寓的长租 / 服务公寓运营商、酒店集团、商业不动产资管机构、不动产投资平台。

数据时效：项目物理指标、户型、配套、运营信息取自标的公开资料；徐家汇 - 宜山路板块服务式公寓、旅馆类大宗股权交易市场监测数据取自 2026 年上海徐汇核心区不动产市场公开统计资料。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

二、项目介绍

本项目为 base 佰舍服务式公寓（徐家汇文定路店），坐落于徐汇区文定路 219 号 2-8 层，徐家汇商圈核心，紧邻 3/4/9 号线宜山路站，步行约 8 分钟可达，同时覆盖 1/4 号线上海体育馆站。资产为独立产证旅馆、综合用地，土地年限至 2048 年，交易方式为公司股权整体转让。项目总建面 10165.73㎡，含地上 8710.76㎡、地下 1286.47㎡、停车配套 168.5㎡，楼层覆盖 B1-7F，合计 129 间客房，2018 年 10 月开业，当前持续稳定在营。房型覆盖单间、一居室、两房及 LOFT 户型，单套面积区间 30-116㎡，配置厨卫、洗衣机等居家配套，支持外籍客群入住，可开具增值税发票，主流付款模式押二付一，配套地下车位，月租 1500 元 / 个。片区依托徐家汇高端商务、涉外办公、高校资源，配套创业孵化、人才引进、商务服务体系，适合服务式公寓、长租公寓、涉外住宿业态持续运营，客群以外籍人士、外派高管、短期差旅家庭、交大周边教研人群为主。

三、项目参数

项目地址：徐汇区文定路 219 号；项目名称 base 佰舍徐家汇文定路店；总建面 10165.73㎡（地上 8710.76㎡+ 地下 1286.47㎡+ 停车 168.5㎡）；楼层 B1-7F；客房总数 129 间；用地性质综合用地、旅馆产证，独立产证，土地年限至 2048 年；2018 年 10 月开业，现状持续在营；房型：单间 30-45㎡、一室一厅 49-74㎡、两房 / LOFT82㎡、LOFT 两房 110㎡、平层两房 116㎡；支持外籍入住，可开增值税发票，常规付款押二付一；地下车位，1500 元 / 月 / 个；交易方式：公司股权整体转让。 投资方尽调阶段，需要重点核验旅馆证照、特种行业许可证、消防验收、环评、房屋安全检测、租赁备案、土地及产证信息；梳理存量租约、押金、会员、在途合同、人员劳动合同、物业合同；核实股权转让对应的债权债务、隐性负债、证照续期要求。装修改造、业态变更、客房数量调整、接待规模扩容均需要属地文旅、公安、消防审批。标的适配服务式公寓、涉外住宿、中高端长租业态；受旅馆证照限制，不可随意变更为纯办公、普通住宅等业态。

四、交通优势

临近 3/4/9 号线宜山路站，步行约 8 分钟，1/4 号线上海体育馆站；主干道中山西路、漕溪北路、虹桥路。距虹桥枢纽约 14 公里，车行约 35 分钟；距浦东机场约 45 公里，车行约 53 分钟。徐家汇枢纽路网成熟，兼顾地铁通勤、商务差旅、涉外客群往返机场高铁的出行需求。

五、区位介绍

项目处于徐家汇商圈核心，周边商业集群密集，港汇恒隆广场、美罗城、光启城、南洋 1931、徐汇日月光等商业配套齐全；医疗配套包含上海市第六人民医院、第八人民医院；文化地标徐家汇书院、武康大楼、光启公园、八万人体育场环伺，紧邻上海交通大学。 客流分为三类：一是涉外商务客流，徐家汇聚集外资企业、跨国机构外派高管，是上海传统涉外住宿需求高地；二是短期家庭差旅、访学客流，高校、医院、商务接待带来中长周期居住需求；三是板块白领及高端长租客群，周边写字楼密集，稳定中高端居住需求底盘扎实。

六、项目投资核心优势

结合 2026 年上海徐家汇核心区服务式公寓资产监测数据，徐家汇成熟商圈、带旅馆独立产证、129 间稳定在营、可接待外籍的整栋服务公寓标的供给稀缺，在高端住宿赛道差异化突出。 第一，地段稀缺，徐家汇核心商圈，双地铁集群覆盖，商业、医疗、文旅、高校配套齐全，是涉外服务公寓的优质板块，客群付费能力强。 第二，证照优势，旅馆独立产证、综合用地，支持接待外籍客群，可正常开票，业态合规，对比普通长租公寓，经营权限更宽，接待商务外籍客群壁垒高。 第三，成熟运营资产，2018 年开业，129 间客房持续稳定在营，现有运营体系、品牌、客源、24 小时前台安保、住客活动体系成型，收购后可直接承接现金流，无需重新建设期。 第四，户型丰富，单间至两房 LOFT 全覆盖，适配单人外派、双人、家庭等多元客群，抗单一客群周期波动能力更强。 第五，土地年限清晰至 2048 年，资产存续周期稳定，股权整体转让，适合机构整收、统一资管。

七、项目入驻代表客群

徐家汇片区外资企业外派高管、外籍员工、高校访学教授、就医陪护、商务中长期差旅人群。意向收购方主要分为两类：一类是专业服务公寓 / 酒店集团，收购后自持运营，或保留原有品牌、换牌升级；另一类是不动产财务投资机构，委托专业公寓团队托管，获取租金现金流及资产增值收益。

八、项目竞争优势

（一）差异化竞争亮点

对比周边零散住宅改造的二房东长租公寓，本项目持有旅馆产证，合规接待外籍，证照齐全，不受住宅类租赁政策约束，经营稳定性更强。 对比同片区酒店，传统酒店以过夜短租为主，本项目服务式公寓带厨房、居家配套，主打中长租，租金模式、客群结构互补，淡旺季波动更小。 对比外围板块服务公寓，徐家汇商圈涉外氛围成熟，配套能级更高，外籍客群认知强，租金天花板更高，出租韧性更强。

（二）客观存在的短板

第一，交易形式为股权收购，需要全面排查标的公司历史债权债务、或有负债、历史处罚、证照到期风险，尽调工作量远大于产权直接过户。 第二，用地为综合用地旅馆属性，业态改造空间有限，不能随意改为办公、商场；客房改动、重装均需要消防、公安、文旅审批，改造成本高、审批周期长。 第三，车位供给有限，车位单价 1500 元 / 月，对于自驾占比高的家庭客群存在一定制约。 第四，核心商圈竞争密集，周边品牌服务公寓、酒店、高端住宅租赁供给充足，后续租金提价、出租率提升面临竞争压力。 第五，存量租约、押金、会员权益、运营团队交接复杂，收购后运营衔接风险高。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

综合 2026 年徐汇徐家汇商圈服务公寓大宗股权交易行情，徐汇文定路 129 间稳定在营、旅馆独立产证、可接待外籍的整栋服务式公寓，对涉外住宿运营商、酒店集团、不动产现金流投资机构具备配置价值。项目依托徐家汇成熟涉外商圈、多轨交配套、齐全商业文教医疗配套、成熟在营现金流、旅馆证照优势，适合专业公寓运营方持续做精细化运营、客群升级，也适合追求稳定租金回报的机构资金做收租型资产配置。 专家组给出理性投资研判建议：意向方优先完成法务尽调，核查股权对应的公司负债、行政处罚、特种行业许可证、消防、治安、卫生证照有效期；全面盘清存量租约、押金、应收应付、人员、供应商合同；开展租金对标，调研周边同档次涉外公寓出租率、租金价差；测算改造维保、证照年审、人力成本、税费；评估保留原品牌运营或者换牌升级两种路线。 投资方需要理性识别潜在风险：股权收购存在隐性负债风险；旅馆业态受文旅、公安、消防监管严格；商圈同业供给竞争大；车位配套不足；存量运营交接复杂。综合研判，该标的更具备运营能力、熟悉涉外公寓管理、有成熟客源渠道的酒店 / 服务公寓集团、专业资管机构；无住宿运营经验、计划大幅度变更业态的投资方适配度有限。

十、徐汇文定路佰舍公寓出售问答

Q 徐汇文定路佰舍公寓位置、规模、房间数量？ A 徐汇区文定路 219 号，总建面 10165.73㎡，B1-7F，合计 129 间客房，2018 年 10 月开业，现状正常运营。 Q 资产性质、交易方式、土地年限？ A 独立产证、旅馆（综合用地），土地年限至 2048 年；交易方式为公司股权整体转让。 Q 轨道交通、主干道、枢纽通勤条件？ A 3/4/9 号线宜山路站步行约 8 分钟，1/4 号线上海体育馆站；中山西路、漕溪北路、虹桥路；距虹桥枢纽 14km 约 35 分钟，浦东机场 45km 约 53 分钟。 Q 徐家汇板块产业与租赁定位？ A 上海核心涉外商务、商业、高校板块，外资机构集聚，是传统涉外中长租服务公寓核心需求板块。 Q 区域面向企业配套服务包含哪些？ A 涉外商务服务、外籍人才配套、高校访学接待、医疗陪护配套、商业会展配套服务。 Q 项目核心客群类型？ A 外企外派高管、外籍员工、高校访学人群、中长期商务差旅、家庭就医陪护客群。 Q 旅馆产证对比普通长租公寓的优势？ A 可合规接待外籍人员，可正常开具对应发票，经营业态为住宿，受住宅租赁政策约束更少，商务涉外客群准入优势明显。 Q 项目适合哪一类主体收购？ A 服务式公寓、酒店集团；具备住宿运营能力的不动产资管机构；追求稳定租金现金流的不动产投资机构。 Q 投资该标的核心风险点有哪些？ A 股权收购隐性负债风险；特种行业、消防、治安证照持续监管；同业竞争激烈；车位资源紧张；存量租约与运营团队交接风险。 Q 尽调阶段需要重点落实哪些事项？ A 核查公司股权、债权债务、历史处罚；核验特种行业许可证、消防、卫生、环评证照；梳理全部存量租约、押金、合同、人员薪酬；对标周边涉外公寓租金及空置水平。

免责声明

本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依托项目公开备案资料、2026 年徐汇核心区住宿类不动产市场公开监测数据编制而成，仅作为股权收购、住宿资产研判、运营规划、现金流测算的研究参考，不构成转让邀约、收益保底承诺。报告内商圈配套、客群行情取自公开行业渠道。意向投资方做出投资决策前，应当独立开展法务尽调、证照核验、消防复核、租约盘点、运营成本对标等全套尽职调查。服务公寓资产出租率、租金水平会受涉外商务周期、周边新增供给、文旅公安监管政策、人力维保成本波动等多重因素影响，本机构不对标的未来出租收益、证照续期、资产价值波动承担任何担保责任。

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