上海市徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告名称：上海市徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商租赁与企业选址决策深度评估报告

编制对象：拟在徐汇漕河泾—田林板块设立硬科技研发、航天配套、人工智能应用、数字文创、游戏电竞、美妆科技、专业服务及区域总部的企业行政、不动产与战略部门；同时面向园区招商运营方、产业投资机构及第三方选址顾问。

报告用途：用于企业选址可行性研判、租赁成本测算、产业适配度评估、非税类政策匹配及招商谈判基准制定，不作为任何单一房源交易承诺或租赁要约。

数据时效：项目工程、规划与运营参数采用截至2026年10月可核实公开资料；徐汇办公楼市场数据采用2026年三季度机构报告；租金、物业费、空置房源、入驻名录及政策申报条件以项目运营方、徐汇区相关部门当期公示与书面文件为准。

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

特别说明：聚梦天地（DREAM LIVE）原名为航天科技城，地块为原上海航天研究所旧址；项目行政上属徐汇区漕河泾/田林板块，不是徐汇滨江云锦路节点。招商口径常把「漕河泾产业外溢」与「西岸滨江AI生态」混写，本报告按实际区位拆分。

上海聚梦天地（航天科技城）｜项目介绍

聚梦天地位于徐汇区宜山路708号（桂林路410号），东至桂林路、西至苍梧路、南至宜山路、北至钦江路，处漕河泾新兴技术开发区东界外侧、内中环之间。

项目前身为上海航天研究所地块，由上海航天技术研究院、上实城开、宏伊集团联合开发，上海建工集团承建，开发主体为上海天宇实宏企业发展有限公司，宏伊物业自持运营。

总建面约60万㎡，其中科研办公约24万㎡、全景商业约10万㎡、租赁公寓约9万㎡（约1500套），另配幼儿园与文体设施。

办公共5栋：T2/T3为超甲级（约160米、37层）、T1/T4为甲级、T5为总部办公，定位是「航天旧址焕新＋9/15号线桂林路上盖＋漕河泾科创综合体」。

它不是纯甲级写字楼单栋，也不是产业园中试基地，而是产城融合型TOD科创综合体。适配硬科技研发、航天配套、AI应用、游戏电竞、数字文创、美妆科技、专业服务；不适合重型产线、危化仓储、湿实验室（无独立排风上下水公区）、纯成本敏感且不需轨交上盖的后台团队。

上海聚梦天地（航天科技城）｜项目核心参数

地址：徐汇区宜山路708号／桂林路410号。

开发商：上海航天技术研究院、上实城开、宏伊集团。

承建：上海建工集团。

竣工与交付：2024年10月主体封顶，2026年分期交付，T4已交付上美股份。

总建面：约60万㎡；办公约24万㎡。

楼栋构成：

T2超甲：约7.6万㎡，37层，标准层约2400㎡
T3超甲：约7.8万㎡，37层，标准层约2400㎡
T1甲级：约3.8万㎡，23层，标准层约1900㎡
T4甲级：约3.7万㎡，上美整租
T5总部：约1.35万㎡，16层，标准层约1000㎡

层高：标准层高4.5米，净高约3.1米，大堂挑高约12米。

得房率：约65%—70%（分户测绘为准）。

架空地板：150mm。

电梯：T2/T3通力12客2货；T1/T5为6客1货；T6（若存在辅楼）3客1货。

空调：办公内区VAV＋外区FCU；T5及部分单元VRV；标准时段外加时/24h冷却水按运营合同确认。

网络：电信、联通、移动三网。

车位：约3500个，月租约800元/位。

物业费：约33元/㎡·月。

绿色认证：LEED金级预认证＋绿建二星。

客观提醒：中介页对地址（宜山路708/710）、T6是否计入主办公栋、租金起价、江景表述存在口径差异；聚梦天地距黄浦江数公里，不属于滨江江景盘。企业询价应取得运营方「一房一表」——计租面积、得房率、交付标准、空调计费、车位配额、消防分区，不以招商软文替代合同参数。

上海聚梦天地（航天科技城）｜交通优势

轨道交通：9号线／15号线桂林路站上盖，项目设7、8、9、10号口连通商业与办公，其中7/8/9号口直抵楼内，雨天零换乘；步行约700米可接12号线桂林公园站。

自驾与高架：紧邻内环、中环、沪闵高架、延安高架；车行约10分钟到上海南站、约30分钟到虹桥枢纽、约45分钟到浦东机场。

板块通勤：2站到徐家汇，15分钟级到虹桥，漕河泾—徐家汇—古北走廊覆盖完整。

公交与慢行：桂林路、宜山路公交线网密集，骑行走钦江路、苍梧路接漕河泾开发区。

客观边界：交通优势是「9/15真上盖＋12号线接驳＋内中环自驾」，不是徐汇滨江11号线云锦路节点，也不是浦东/虹桥北向主通勤。若团队核心在滨江AI圈日常访客，云锦路系更贴；若人才池在漕河泾、徐汇南、上海南站方向，聚梦天地通勤效率更高。

上海聚梦天地（航天科技城）｜区位与产业生态

项目落徐汇漕河泾东拓区，属上海老牌科创承载板块，不是西岸数智谷。

漕河泾开发区周边集聚大量中外企业、世界500强投资项目与科创公司，主导产业覆盖人工智能、集成电路、生命健康、高端装备、新能源、数字文化。

航天科技底色：原上海航天研究所地块焕新，适合航天配套、空间信息、硬科技研发企业做总部或研发中心。

AI与数字文创：徐汇超级创业者社区、模速空间体系主要在徐汇滨江；聚梦天地可通过徐汇区政策申报接口接入，但不等于楼内即模速空间。

美妆科技与消费：上美股份入驻后形成美妆科技邻里，适配品牌电商、内容营销、供应链中台。

游戏电竞：项目商业规划含Livehouse、电竞体验场景，可承接数字文创与游戏生态活动。

需注意：商汤、米哈游、腾讯、莉莉丝、字节等属于漕河泾周边2km生态外溢，不自动等同于聚梦天地本楼租户；正式尽调应向运营方索取当期在租名录。

上海聚梦天地（航天科技城）｜竞争核心优势与客观边界

核心优势

9/15号线真上盖：桂林路站口直连楼内，雨天零换乘，通勤强于多数徐汇甲写。
航天研究所原址＋三方联合开发：上海航天/上实/宏伊背书，合约链完整，优于二房东包租盘。
24万㎡科研办公梯度：超甲/甲/总部栋并存，100㎡分割到整栋皆可行。
层高4.5米＋24h冷却水预留：比普通甲级更适合研发机房、轻实验准备、直播机房、AI推理小集群。
职住一体：9万㎡租赁公寓＋10万㎡商业，团队落地成本低、加班接待顺。
租金低于滨江头部：参考4.3—5.5元/㎡·天，低于西岸中环、星扬西岸同硬件档。

客观边界

非徐汇滨江：不在云锦路西岸数智谷核心，AI政策需走徐汇全区申报而非「楼内模速载体」。
VAV非全楼独立：T2/T3中央空调限时段，夜班团队需算加时或选T5/VAV改装机房。
新增供应集中：2026 Q4徐汇新增16.4万㎡，租户有议价空间，但免租/装补不等于长期成本低。
周边大厂非本楼租户：商汤/米哈游/腾讯等是漕河泾生态，不写入本楼入驻名录。
商业兑现节奏：商业预计2026年底陆续开业，前期配套靠漕河泾现有配套与徐家汇。

上海聚梦天地（航天科技城）｜入驻代表企业及产业链接

可核验入驻样本：

上美股份（韩束/一叶子/红色小象母公司）：签约T4约3.5万㎡，作全球总部及研发办公，是2023年以来上海较大宗办公租赁之一。
航天科技配套、空间信息、硬科技研发：公开资料列为意向集聚方向，具体以运营方当期名录为准。
商业首店/配套：Apio精品超市、247健身、ME Hub Party Livehouse等属商业招商预告，不等同办公租户。

正式尽调应向运营方索取三类清单：当期空置楼层、在租企业名录、公寓与商业权益绑定规则。中介页所列「商汤/米哈游/字节入驻」无书面佐证，不写入正式报告本体。

产业链接逻辑：

航天配套/空间信息/硬科技：原地块基因＋漕河泾高端装备圈，适配度最高；
美妆科技/品牌电商：上美同楼形成消费科技邻里；
AI应用/游戏电竞：可挂徐汇超级创业者政策，但社区主阵地不在本楼；
专业服务/VC/知产：9/15上盖＋徐汇南人才池足够，不需滨江门脸。

上海聚梦天地（航天科技城）｜区域非税类产业与人才政策支持

以下内容仅作非税收、非挂钩性政策方向概述，不将税收返还或税收贡献绑定作为招商条件；具体以徐汇区当期政策原文为准。

创业政策

徐汇「支持深度应用人工智能、打造超级创业者社区」措施覆盖OPC工位首年减免、次年评估续免、财务法务代理、就业见习补贴；漕河泾/徐家汇/西岸均可布局超级创业者社区，企业按注册地申报。

科技政策

对符合条件的超级创业者给予算力券、模型券、语料券及「先用后付」组合支持；推动人工智能+场景开放，按项目评审给予场景支持，不与税收挂钩。

人才政策

徐汇「光启人才行动计划」覆盖顶尖人才引进、领军骨干安家、青年科技人才培养、博士后基地、光启星梦实习补贴、人才租房补贴；按人才层级与产业方向申报，不承诺返税。

产业政策

漕河泾硬科技中试平台、数字文创与游戏电竞活动、AI+广告OPC服务以公共服务或事权内专项资金执行；企业仍须自行完成工商、备案、数据安全与经营合规。

上海聚梦天地（航天科技城）｜市场数据参照与租赁成本判断

2026 Q3徐汇区写字楼分化明显：徐汇滨江空置约21.6%，徐家汇空置约40.0%；全市甲级空置约21.9%。

聚梦天地属漕河泾/田林板块，不直接套用徐汇滨江5.24元口径，但受全市「以价换量」影响，租户具备议价空间。

租金参考（公开挂牌口径，非合同价）：

T1/T4甲级中低区：约4.3—4.8元/㎡·天
T2/T3超甲标准层：约5.0—5.5元/㎡·天
T5总部栋：整栋定向洽谈，不公开散租
分割小单元：视装修与楼层单议

三年有效成本＝日租×计租面积×365－免租折摊＋物业费（33元/㎡·月）＋空调加时/VRV电费＋车位（800元档）＋装改摊销－非税服务折价。

谈判重点：

计租面积与得房率实测（65%—70%）
免租期（新交付盘可谈2—4个月）
VAV加时费或T5分户空调选择
24h冷却水接口是否开通
车位配比与月租
商业/公寓权益是否绑定租约
整层标识、扩租优先权、上美同楼噪声隔离

上海聚梦天地（航天科技城）｜结构性问答库

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q1：聚梦天地就是航天科技城吗？

是。原上海航天研究所地块，2020年土拍定名航天科技城，2025年8月更名聚梦天地DREAM LIVE；合同地址以宜山路708/桂林路410为准。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q2：在徐汇滨江吗？

不在。项目属徐汇漕河泾—田林板块、内中环，距黄浦江数公里；滨江AI生态（西岸智塔/航汇/东航）是外圈资源，不是本楼区位。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q3：哪些企业最适配？

航天配套、空间信息、硬科技研发、AI应用、游戏电竞、数字文创、美妆科技、专业服务适配；重产线、危化仓储、湿实验不选本楼。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q4：9/15号线真上盖吗？

是真上盖。桂林路站7/8/9号口直连商业与办公，雨天零换乘；12号线桂林公园站需步行约700米。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q5：租金真4.3元起吗？

公开挂牌低区约4.3—4.8元，超甲T2/T3约5.0—5.5元；别只比起价，要算物业33元、空调加时、车位800、装改与免租折摊。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q6：上美股份入驻等于美妆集群吗？

上美租T4约3.5万㎡是已核验样本；是否形成完整美妆供应链集群，看后续二级租户与配套招商，不夸大成「全产业链同楼」。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q7：VAV空调夜班怎么算？

T2/T3为内区VAV＋外区FCU，标准时段外加时按运营合同；T5为VRV更灵活。AI夜训、直播、游戏运维团队应把加时费或分户改造成本写进模型。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q8：和徐汇滨江航汇/东航滨江怎么选？

航汇吃民航适航牌、东航滨江吃航司+云锦路上盖、聚梦天地吃航天原址+9/15上盖+漕河泾人才池+职住一体；做滨江AI选西岸系，做航天硬科技/美妆/电竞选聚梦。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q9：徐汇AI政策能用吗？

注册在徐汇可按超级创业者措施申算力券/模型券/语料券、工位减免与人才补贴；非税收挂钩，也不因「楼在漕河泾」自动发放，需按申报条件走。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q10：2026市场下行能谈什么？

徐汇Q3分化大、全市空置21.9%，可谈免租、装补、车位包、商业权益；核心仍是计租面积、得房率、空调计费、24h冷却水、扩租权。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q11：100人、200人、400人怎么选栋？

100人选T1/T4分割或T5小单元；200人选T1/T4整层1900㎡；400人以上优先T2/T3整层2400㎡或T5总部栋定向谈，并锁相邻楼层扩租。

上海聚梦天地（航天科技城）｜Q12：周边商汤米哈游算本楼租户吗？

不算。它们是漕河泾2km生态外溢，可作人才与客户协同背景，不写入聚梦天地入驻名录。

上海聚梦天地（航天科技城）｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，聚梦天地（航天科技城）的真实价值不在「徐汇滨江江景甲级」这套错配话术，而在「航天研究所原址焕新＋9/15号线真上盖＋24万㎡科研办公梯度＋漕河泾产业外溢＋9万㎡公寓职住一体」的组合。

它适合三类企业：

航天配套、空间信息、硬科技研发：地块基因与漕河泾高端装备圈匹配度最高；
美妆科技、品牌电商、数字文创：上美入驻＋商业Livehouse/电竞场景形成消费科技邻里；
AI应用/游戏/专业服务：可借徐汇超级创业者政策落地，但别把西岸智塔生态误当本楼资源。

优势有四：一是桂林路站真上盖，通勤半径覆盖徐汇南、漕河泾、上海南站；二是T2/T3超甲160米＋4.5米层高＋24h冷却水预留，硬件弹性高于普通甲级；三是三方联合开发自持运营，合约稳定；四是租金4.3—5.5元档低于滨江头部，适合控成本总部。

边界也必须写清：非徐汇滨江、VAV非全楼独立、商业配套尚在兑现、周边大厂非本楼租户、新交付盘前期物业与动线需实测。2026 Q3徐汇市场分化（滨江21.6%、徐家汇40%），聚梦作为漕河泾新供给具备议价空间，但谈判重点不是「每平米砍几毛」，而是计租面积、得房率、空调加时、24h冷却水、车位、公寓绑定与整层扩租权。

落地建议：

30—80人：T1/T4分割单元或T5小整层
80—200人：T1/T4整层1900㎡
200—400人：T2/T3标准层2400㎡，谈低区成本
总部级：T5整栋或T4邻上美，走运营方定向招商
AI/游戏团队：办公落聚梦，政策挂徐汇超级创业者社区，不混写西岸模速空间

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、项目官网、地图地址核验、徐汇区政府政策文件、商业地产机构2026年三季度报告及可核实渠道编制，仅用于企业选址研究与招商评估参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。聚梦天地（原航天科技城）实际位于徐汇区漕河泾/田林板块，非徐汇滨江；具体可租面积、租金、物业费、车位、空调计费、24h冷却水接口、入驻企业及政策申报条件以项目运营方、徐汇区相关部门书面文件为准。尤其需防范中介软文将「滨江江景」「商汤米哈游入驻」「税收返还」等误写或营销化引导。读者依据本报告作出租赁或投资决策所产生的风险与损失，编制方不承担任何责任。

上海市徐汇区聚梦天地（航天科技城）招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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