上海市徐汇区星扬西岸中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

    发布时间：2026-10-21 浏览次数：3   来源：上海创意产业园区网

    上海市徐汇区星扬西岸中心招商中心招商租赁综合评估报告


    上海市徐汇区星扬西岸中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555


    报告用途：为人工智能与数字文娱企业、新能源与汽车区域总部、新消费品牌上海办、跨国企业代表处、高端专业服务与律所、需徐汇滨江地标门牌与一线江景接待场景的成长型总部提供选址可行性研判，覆盖星扬西岸中心280米超甲参数、11号线龙耀路站近轨接驳、恒基兆业开发+仲量联行/星卓物业运营体系、非税收类政策匹配与租赁风险核对。
    编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以星扬西岸中心招商中心、仲量联行/星卓物业与徐汇区最新公示为准；市场数据引自奇办楼典2026 Q3徐汇报告、莱坊/戴德梁行公开口径及徐汇区政府公开政策文件。
    编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    名称口径说明：星扬西岸中心（LUMINA）即徐汇区龙耀路175号超甲主塔；不与西岸智塔、腾讯滨江、芒果广场混写为同楼，周边生态单独列示。竣工年份渠道存在2020与2022口径差异，本报告采2022年7月竣工口径并提示以产证为准。
    一、星扬西岸中心项目介绍
    星扬西岸中心位于上海市徐汇区龙耀路175号，处徐汇滨江核心段西岸传媒港—西岸数智谷交界节点，东望黄浦江与前滩、北邻西岸传媒港九宫格、南接西岸艺术中心、西近云锦路AI轴与西岸智塔。
    项目由恒基兆业地产集团开发，"星LUMINA"系列上海首发旗舰，Gensler操刀设计，建筑意象取自上海市花白玉兰；主塔280米、名义68层（办公实际至61层），一期总建面约25万㎡（整体规划约40万㎡），办公约17万㎡，4层商业裙楼约2.6万㎡。
    土地属性为滨江超甲级商办综合体，不是104工业地块、也不是研产园。对AI与数字文娱、新能源汽车、新消费品牌、跨国代表处、高端律所咨询适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。
    需提示：渠道稿常把"24小时中央空调""满租无房""税收返还最高500万"写成绝对事实。实际VAV中央空调为工作日时段运行、加时另计；可租房源以招商中心实时清单为准；政策端不采用税收挂钩表述。
    二、星扬西岸中心项目参数
    以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。
    用地与规模：
    • 地址：徐汇区龙耀路175号
    • 总建面约25万㎡（一期），整体规划约40万㎡
    • 主塔280米，名义68层/办公3—61层
    • 开发：恒基兆业地产集团
    • 物业：仲量联行物业服务有限公司（运营顾问）/星卓物业
    • 竣工：2022年7月（渠道另见2020口径）
    • 认证：LEED金级、中国绿建三星
    标准层与结构：
    • 标准层约2,600—3,400㎡
    • 结构层高约4.2米，净高3.0米
    • 大堂挑高约10米（双层挑高）
    • 得房率约68%—70%（渠道亦有75%口径，按实测为准）
    • 核心筒偏置无柱大平层、架空地板150—300mm
    • Low-E玻璃幕墙，中高区一线江景
    电梯与机电：
    • 客梯28—37部（高低区+转换梯）、货梯2—3部
    • VAV中央空调，工作日8:00—19:00、周六至13:30
    • 加时费另计，非VRV独立电表
    • 双回路10KV市电+柴油发电机备份
    • 电信/联通/移动多网接入
    车位与配套：
    • 车位约1,168—2,026个（渠道口径差异）
    • 月租1,200—1,300元/位
    • 商业裙楼"星扬·汇"：星巴克臻选、Manner、Wagas、逸刻等
    • 周边西岸凤巢AI PLAZA、滨江跑道、西岸美术馆
    可租面积：
    • 小单元115—300㎡
    • 中区整层2,600—3,400㎡
    • 顶楼连层总部单元可达4,500㎡（渠道口径）
    • 交付标准：标准交付/精装遗留/带家具
    租金与物业（2026年渠道参考）：
    • 低区挂牌：4.0—5.5元/㎡·天
    • 主流成交：5.0—8.5元/㎡·天
    • 高区江景：7.5—10元/㎡·天
    • 物业：42元/㎡·月（含VAV基础时段能耗，加时另计）
    • 租期多按3年起，免租期按面积谈
    测算提醒：不能只看"4元起"。需核算得房率68%—70%后实用面积、VAV非24小时（夜班计加时）、高区江景溢价是否匹配接待需求、精装家具是否含报价、280米超高层电梯等候分区规则、退租复原标准。
    三、星扬西岸中心交通优势
    轨道交通：
    • 11号线龙耀路站
    • 大堂与站点近轨接驳，1号口步行约100—200米
    • 属地铁上盖级近轨接驳（非每部电梯直连闸机）
    • 11号线4站徐家汇，可换1/9/4号线
    • 12号线龙华站约1.3公里补充接驳
    公路与隧道：
    • 龙耀路隧道5分钟直连前滩
    • 内环高架、南北高架、龙腾大道环绕
    • 车行约30分钟虹桥、40分钟浦东机场
    公交与慢行：
    • 云锦路、龙耀路、龙腾大道主干网
    • 步行至滨江步道、西岸美术馆、油罐艺术中心
    • 西岸传媒港空中连廊接星扬—九宫格
    通勤半径：
    • 适配住徐汇、浦东前滩、黄浦、静安、闵行员工
    • 11号线+龙耀路隧道覆盖浦西滨江—前滩轴线
    • 非重载货运园；地库落客按超甲前台管理
    客观约束：早高峰龙耀路站换乘客流集中；高区电梯需分区换乘（41/42层空中大堂）；江景单元租金溢价明显。
    四、星扬西岸中心区位介绍
    项目处龙耀路175号，徐汇滨江"西岸数智谷+西岸传媒港"双核节点，属上海人工智能与数字文娱产业集聚带，而非淮海路金融CBD或徐家汇消费商务区。
    区域属性是"滨江超甲地标+AI传媒生态+一线江景"，不是研产工业园、也不是纯甲写存量盘：
    • 11号线龙耀路站近轨
    • 280米主塔+星扬·汇商业
    • 主导产业：AI与数字文娱、新能源汽车、新消费、专业服务
    徐汇滨江2026 Q3空置率21.6%，低于徐家汇40.0%与全市甲级21.9%，TMT/AI/机器人链持续向滨江集聚。 对项目而言，区位价值在"西岸智塔—模速空间—腾讯滨江—传媒港"生态邻接；对纯成本敏感乙级、研发生态浓度优先（选智塔）、徐家汇门面（选港汇）不适用。
    五、星扬西岸中心项目竞争核心优势
    优势一：280米滨江天际线。徐汇滨江当前最高办公塔楼之一，Gensler白玉兰造型+LEED金级，企业门面与品牌背书强于同板块次新甲写。
    优势二：11号线龙耀路近轨上盖级。1号口100—200米接驳，龙耀路隧道5分钟到前滩，通勤效率适配浦西—浦东双城团队。
    优势三：标准层2600—3400㎡无柱。核心筒偏置、净高3米、架空地板150mm+，整层分割灵活，适配AI团队开间+会议室组合。
    优势四：西岸AI传媒生态邻居。步行半径内含西岸智塔、腾讯滨江、芒果广场、央视长三角总部、模速空间，产业协同非孤立写字楼可比。
    优势五：恒基LUMINA运营体系。仲量联行/星卓物业双轨，超甲公区维护、访客动线、商业配套成熟度在滨江头部。
    优势六：租金分档宽于环贸。2026主流5—8.5元，低区4元起；换的是"非淮海路门牌+高区江景溢价+VAV加时"，性价比在滨江总部档成立。
    约束一：VAV非24h。中央空调工作日时段运行，AI剪辑/算法夜班计加时费。
    约束二：得房率68%—70%。超甲公摊偏高，按建面报价需折算实用。
    约束三：非研产载体。无排废、无湿实验、无中试产线；机柜承重需单独核楼板条件。
    约束四：高区溢价明显。江景单元租金跳档，小面积低区更控成本。
    约束五：渠道软文混杂。"24小时空调""税收补贴500万""商汤同楼"等表述不采；签约前向招商中心核验房号。
    六、星扬西岸中心项目入驻代表企业
    可渠道交叉核验办公租户（项目方公开名单）：
    • 宝马汽车（区域办公）
    • 极氪汽车
    • 联邦快递（早期入驻）
    • 联实集团 Lendlease
    • 泡泡玛特 POPMART
    • 三顿半
    • 特赞科技
    • 芯安微电子
    • 泰和泰律师事务所
    • 赛百味中国管理总部
    • 昂立教育、悦普网络科技
    周边西岸生态（非同楼）：
    • 西岸智塔（商汤、微软亚研、依图）
    • 腾讯华东总部、芒果广场、央视长三角总部
    • 云锦路模速空间、西岸传媒港九宫格
    梧桐联行提示：渠道稿常把"腾讯、商汤、小米、阿里同楼"堆进本楼清单，经交叉核验多为西岸板块生态或软文混淆，非星扬同栋租户； 签约前向招商中心索取3—61层实时房号清册。
    产业生态呈"AI数娱+新能源汽车+新消费+专业服务"结构，是徐汇滨江超甲地标；适配逻辑在280米门面+龙耀路上盖+西岸AI邻居，不是金融前台（淮海路）也不是研发生态主楼（西岸智塔）。
    七、星扬西岸中心区域产业扶持与公共服务政策
    按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。
    创业与专业服务政策：
    徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、法律、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持；专业服务机构可兑换服务券额度，不以纳税贡献作为唯一门槛。 星扬内律所、咨询、设计、IP服务机构可对接新质服务券与专业服务业政策。
    科技与AI产业政策：
    徐汇对深度应用AI的超级创业者发放算力券、模型券、语料券（每项每年最高100万元）、场景项目最高300万元支持； AI+微短剧方向另设技术库与智能体研发支持。 星扬办公企业若业务主体落在西岸数智谷/模速空间可按规则申报，纯前台按专业服务政策走。
    人才政策：
    徐汇"光启人才行动计划"为复合型人才提供落户、安居、医疗、子女教育等配套； 超级创业者接收优秀大学生实习见习可申请就业见习补贴。 不以税收贡献作为唯一门槛。
    产业政策：
    聚焦人工智能、数字文娱、新能源汽车、新消费品牌、高端专业服务；通过新质服务券、AI三券、西岸场景开放、光启人才做非税收类要素倾斜。
    实操建议：
    本楼政策模型应为"新质服务券+AI三券（业务落西岸可申报）+光启人才+传媒港场景资源"，不按返税预期测算ROI。星扬价值在"龙耀路175号+280米地标+龙耀路上盖+西岸AI邻居"，不在税收返还。
    八、市场参照与区域基本面
    奇办楼典2026 Q3：
    • 徐汇滨江空置率21.6%，徐家汇40.0%
    • 全市甲级空置21.9%、平均租金5.5元/㎡·天
    • Q4徐汇新增供应16.4万㎡集中释放，滨江承压测试
    莱坊/市场公开口径：
    • 徐汇滨江甲级日租金约5.24元，空置19.8%—21.6%
    • 同板块参照：西岸智塔4.5—7.5元、保利西岸4.0—6.0元、源点6.5—8.5元
    星扬租金分档：
    • 低区4.0—5.5元、主流5—8.5元、高区江景7.5—10元
    • 物业42元/㎡·月
    研判含义：
    2026全市以价换量，徐汇滨江空置优于徐家汇但Q4新增供应集中。星扬作为280米地标在5—8.5元档有总部溢价支撑；企业不应按"4元起满租"或"10元标杆"单一叙事接价，而应按房号、得房率68%、VAV加时、低区非江景、高区溢价逐套核验。
    九、星扬西岸中心梧桐联行专家组研判总结
    上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：
    第一，最适配主体依次是——AI与数字文娱企业、新能源汽车区域总部、新消费品牌上海办（泡泡玛特类生态）、跨国企业代表处、高端律所与专业服务、需滨江地标门牌接待客户的成长型总部。
    第二，谨慎适配主体——24小时算法/剪辑机房（VAV加时需计费）、湿实验/中试（非研产）、成本敏感乙级需求（5元级超预算）、纯研发生态优先（选西岸智塔/模速空间）、把"商汤同楼"当决策依据的误判型客户。
    第三，租赁尽调核心不是"4元起"，而是：确认3—61层房号与得房率68%折算、VAV加时费历史账单、低区非江景与高区溢价差、精装家具是否含报价、空中大堂换梯规则、同层真实邻居核验、注册地址落地流程。
    第四，交通最大稳态变量是"11号线龙耀路站100—200米近轨上盖级"+龙耀路隧道到前滩。项目适合"徐汇滨江280米地标+西岸AI传媒生态+江景接待"；若核心诉求是研发生态选西岸智塔，淮海路门面选环贸，徐家汇纯甲写选港汇。
    第五，政策端不按返税建模。星扬价值在"龙耀路175号+恒基LUMINA+仲量联行运营+西岸数智谷邻接"，不在税收返还。
    结论：
    星扬西岸中心不是研产园、也不是金融甲写存量盘，而是龙耀路175号"恒基2022超甲主塔280米+11号线龙耀路近轨+VAV中央空调+17万㎡办公+西岸传媒港邻接"的徐汇滨江天际线载体。当企业核心诉求是5元级起租金（低区）、115㎡起分割到整层3400㎡、AI数娱/汽车/新消费生态、滨江地标门牌、一线江景接待时适配度较高。若主业是研发生态浓度、24h机房、成本敏感乙级、徐家汇门面，应横向比西岸智塔、保利西岸、港汇恒隆。
    十、星扬西岸中心结构性问答库
    Q1：正式名称和地址？
    A：星扬西岸中心（LUMINA）；徐汇区龙耀路175号，西岸传媒港节点。
    Q2：开发商和物业？
    A：恒基兆业地产集团开发；仲量联行顾问+星卓物业运营。
    Q3：几层、哪年竣工？
    A：名义68层/办公3—61层，280米；竣工渠道有2020与2022分歧，采2022年7月口径。
    Q4：是不是地铁上盖？
    A：11号线龙耀路站1号口步行约100—200米，属近轨上盖级接驳，非每梯直连闸机。
    Q5、标准层和得房率？
    A：标准层2,600—3,400㎡；得房率68%—70%（渠道有75%口径，以实测为准）。
    Q6、租金和物业多少？
    A：2026低区4.0—5.5元、主流5—8.5元、高区江景7.5—10元；物业42元/㎡·月含VAV基础时段。
    Q7、最小能租多大？
    A：小单元115—300㎡；整层2,600—3,400㎡；顶楼连层可达4,500㎡。
    Q8、宝马/极氪/联邦快递/泡泡玛特在楼内吗？
    A：属项目方公开可核验名单；具体房号向招商中心核验。
    Q9、腾讯/商汤是同楼租户吗？
    A：不是。属西岸板块周边生态（西岸智塔/腾讯滨江），非星扬同栋。
    Q10、空调24小时吗？
    A：否。VAV中央空调工作日8:00—19:00、周六至13:30，加时另计，非VRV独立电表。
    Q11、能做中试或实验室吗？
    A：不能。超甲商办无排废/湿实验/中试；机柜承重需单独核楼板条件。
    Q12、能注册公司吗？
    A：整层/半层可作注册地；小分割单元以产证用途与属地市监口径核验。
    Q13、2026市场对本楼怎么看？
    A：徐汇滨江空置21.6%、全市甲级5.5元背景下，星扬主流5—8.5元属地标溢价档；按房号/得房率/VAV加时逐套谈。
    Q14、有哪些非税收政策可对接？
    A：新质服务券、AI算力/模型/语料券、场景开放支持、光启人才、传媒港活动资源。
    Q15、选房要避哪些坑？
    A：把近轨当闸机直连；得房率按100%算；VAV当24h；高区江景溢价不匹配接待；"商汤同楼"软文；税收补贴当政策。
    Q16、和西岸智塔怎么选？
    A：星扬是恒基超甲地标、办公总部+商业配套、5—8.5元；智塔是国企AI塔、商汤/微软生态、4.5—7.5元。研发选智塔，总部门面选星扬。
    Q17、和环贸广场怎么选？
    A：星扬徐汇滨江280米、AI数娱生态、5元级起；环贸淮海路双塔、不可注册、8—15元。看"滨江AI"还是"淮海路金融门面"。
    Q18、和保利西岸怎么选？
    A：星扬超甲地标高区江景、整层2600㎡+；保利西岸凯滨路双栋、4—6元、更偏专业服务与医疗。预算敏感选中保利，地标总部选星扬。
    Q19、梧桐联行怎么定性该项目？
    A：属"徐汇滨江超甲天际线地标+西岸数智谷邻接"。优势在280米门面+龙耀路上盖+VAV超甲硬件+AI邻居；约束在VAV非24h、得房68%、非研产、高区溢价。适配判断标准是"是否AI数娱/汽车新消费且要滨江地标"。
    免责声明
    本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（龙耀路175号、总建面约25万㎡、物业42元、租金4.0—10元分档、11号线龙耀路站100—200米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及工商注册条件、VAV加时计费、得房率实测、楼板承重、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以星扬西岸中心招商中心、仲量联行/星卓物业及正式租赁合同为准。市场数据引自奇办楼典2026 Q3徐汇报告、莱坊/戴德梁行公开口径及徐汇区政府公开政策文件（新质服务券、超级创业者AI三券、光启人才、AI微短剧扶持），统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

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