上海徐汇区越界原立方招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：1 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区越界原立方招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区越界原立方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为室内设计/建筑装饰/软装工作室、家居科技品牌上海展示窗口、文创传媒与广告、专业服务小微团队、科技服务与产业平台机构、需宜山路产业带+低租金创意办公的企业提供选址可行性研判，覆盖越界原立方改造载体参数、3/4/9号线宜山路站近轨接驳、锦和商业开发与锦和/锦能物业运营体系、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以越界原立方招商中心、锦和物业与徐汇区最新公示为准；市场与政策数据引自徐汇区政府公开文件、搜楼网及商业地产渠道整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称说明：地图点位与部分渠道稿写作"越界原力方"，用户所指"越界原立方"为同一项目（锦和越界·原立方 RAW SITE），本报告统一用"越界原立方"并在首次出现标注别名。

一、越界原立方项目介绍

越界原立方位于上海市徐汇区凯旋路2588号（宜山路与凯旋路交叉口），处徐家汇核心商圈西南侧、宜山路家居建材产业带北端节点。

项目前身为上海兴力达装饰家具城，由锦和商业（锦和商管）主导更新改造，2023年竣工交付，定位"商业展陈+创意办公"立体街区。总建面约5.1万㎡（部分渠道记5.3万㎡），地上5层、地下1层。

土地用途为综合（商办复合），房屋用途商场（含办公业态），不是104工业地块、也不是纯甲级写字楼。对室内设计、软装、家居科技品牌、文创传媒、专业服务小微团队适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。

需提示：渠道稿常把"三轨零距离闸机上盖""宝藏级神仙楼盘""满租无房源"写成绝对事实。实际项目步行至宜山路站约180—230米，属近轨接驳而非单栋写字楼闸机直连；首层是博世/摩恩等家居展陈商业，4—5层才是办公层，选房应向招商中心索取实时房号清册。

二、越界原立方项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区凯旋路2588号
总建面约51,124㎡（地上43,115㎡+地下8,008㎡）
地上5层（1—5F）+地下1层（B1）
前身：兴力达装饰家具城；2023年改造开业
开发/运营：锦和商业（锦和商管）；物业：锦和物业/锦能物业
土地用途：综合，使用年限至2050年

标准层与结构：

单层建面约9,000㎡级（整层可分割）
标准层高4.6—5.3米，多数单元净高3.5米以上
大开间无柱或稀柱网（原卖场柱网需按房号核验）
得房率约70%（渠道口径，按分割单元浮动）
红砖+玻璃幕墙"盒子堆叠"外立面
错位中庭、采光顶、屋顶花园

电梯与机电：

客梯2—6部（渠道口径不一，以现场为准）+货梯1—2部
VRV独立空调，24小时租户自控，电费独立计量
无集中空调加时费
电信/联通/移动三网

车位与配套：

车位143个（部分渠道写150—200个）
月租约1,200元
1—3层商业：博世家电、摩恩、NATUZZI等家居展陈
屋顶花园、共享会议室、休息区

可租面积：

办公起租：45—80㎡起
主流分割：100—900㎡
整层：约9000㎡单层可组合，渠道常用1300—2600㎡单元
首层商业展示单元单独计价

租金与物业（2026年渠道参考）：

办公主流：4.0—6.5元/㎡·天
低区小面积：3.8—4.5元/㎡·天
高区整层/精装：5.5—6.5元/㎡·天
首层商业展示单元：部分渠道挂9—16元/㎡·天（含商业展示属性，不与办公同档比价）
物业：24元/㎡·月（锦和自管）
VRV电费另计

测算提醒：不能只看"4元起"。需区分办公层（4—5层）与首层商业展示单元；原卖场柱网部分单元有结构柱影响实用；得房率70%按分割后测算；VRV电费自缴计入月成本；首层16元单元是商业展陈不是普通办公；退租复原标准按交付形态约定。

三、越界原立方交通优势

轨道交通：

3号线、4号线、9号线宜山路站
步行约180—230米（渠道口径"出站即达"需按出入口实测）
属近轨步行接驳，非单栋闸机直连
3号线达上海南站/长江南路，4号线环线，9号线达徐家汇/漕河泾/松江

公路与高架：

紧邻内环高架宛平南路/宜山路入口
沪闵高架经漕溪北路接入
车行15分钟徐家汇/上海体育馆，30分钟虹桥枢纽

公交与慢行：

周边20余条公交线路
步行10分钟至徐家汇源、上海电影博物馆
宜山路家居带沿街配套成熟

通勤半径：

适配住徐汇、闵行、静安、长宁员工
宜山路站三线避开徐家汇站换乘客流
非重载货运园；地库落客按街区管理

客观约束：非闸机上盖，雨天需走地面/商业入口；首层商业客流与办公动线需区分；原卖场改造楼层挑高虽高但立面开窗按单元而异。

四、越界原立方区位介绍

项目处徐家汇核心区西南边缘、宜山路家居建材产业带北端，北邻光启城、东望徐家汇源、南接文定路家居集群（家饰佳/喜盈门/文定生活）。

区域属性是"城市更新立体街区（商业+创意办公）"，不是纯甲级写字楼、也不是研产园：

3/4/9宜山路站180—230米
凯旋路2588号，原兴力达家具城
1—3层家居商业、4—5层创意办公
主导产业：室内设计、软装、家居科技、文创传媒、专业服务小微

对需要"宜山路家居产业带+低租金+高挑空+前店后办"的企业，区位价值在产业闭环与改造成本；对标准甲级前台门面、研发生态不适用。

五、越界原立方项目竞争核心优势

优势一：4.6—5.3米层高稀缺。原卖场改造保留高挑空，可做夹层样品库、摄影棚、设计展厅，纯写字楼给不了这个空间自由度。

优势二：VRV 24小时独立空调。租户自控、电费计量，无中央空调加时费，适配设计/传媒/科技服务非标准工时。

优势三：租金低于徐家汇甲写。办公主流4.0—6.5元，较港汇恒隆（6.2—8.4元）、ITC（8—12元）、中金国际（4—5元但楼龄更老）有明显折价，换的是无江景、无超高层、原卖场柱网。

优势四：家居产业带闭环。楼下博世/摩恩/NATUZZI展陈，周边家饰佳/喜盈门集群，室内设计、全屋定制、软装IP可"看方案—选材料—签合同"同街完成。

优势五：小面积低门槛。45㎡起租、2600㎡整层，适配单人工作室到80人级团队，租赁决策成本低。

优势六：锦和更新运营。锦和商管统一招商、屋顶花园、设计沙龙活动赋能，园区活跃度优于闲置老厂房。

约束一：非研产载体。无排废、无湿实验、无中试产线。

约束二：原卖场柱网。部分单元有结构柱、管井占用，得房率70%需按房号实测。

约束三：商办复合产权。房屋用途写"商场（含办公）"，工商注册前核产证与属地工商条件。

约束四：非纯办公动线。首层商业客流穿插，前台登记与访客管理需自行配置。

约束五：渠道营销混杂。"三轨零距""宝藏级""满租"等软文表述不采为事实结论。

六、越界原立方项目入驻代表企业

首层商业展陈（非办公入驻，仅作业态生态）：

博世家电全球体验中心
摩恩厨卫
NATUZZI ITALIA
老凤祥
博德宝、家天地Domus Tiandi（渠道清单）

办公层可核验租户（公开渠道交叉）：

上海纺织建筑设计研究院有限公司
上海亿唐建筑装饰工程
致艺海派高定木作、阁庭整体软装
群玉山广告（渠道口径）
蓝源资本（关联入驻口径）
复星康养相关运营企业
上海增材制造研究院
中国技术交易所上海合作中心（关联披露）

同板块生态（非同楼）：

文定路家居集群、家饰佳、喜盈门、盛源大地
徐家汇甲写群（港汇/中金/国贸汇）

梧桐联行提示：渠道稿常把"腾讯、阿里、商汤同楼"堆进清单，经核验无来源支撑；本楼无巨头整栋办公披露，生态偏"设计+家居+文创+小微专业服务"混居更新盘。签约前向锦和招商中心索取4—5层实时房号清册。

七、越界原立方区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、质检技术、法律服务、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持，不以纳税贡献作为唯一门槛。越界原立方内设计工作室、文创小微、科技服务团队可对接新质服务券与锦和工商注册代办服务。

科技与数字产业政策：

徐汇围绕AI、区块链、Web3.0、数据要素、可信数据空间出台技术攻关与平台建设支持；对开展关键技术研发、数字基础设施建设的主体按规则给予支持。 "超级创业者社区"提供算力券、模型券、语料券等公共要素、"先用后付"组合支持；模速空间向西岸板块企业开放场景。原立方办公企业若业务主体落在西岸可按规则申报，纯设计/家居前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇"开门七件事"体系向开发者/创业者提供创业启动资金、人才租房补贴、人才公寓、办公空间等普惠服务；超级创业者接收优秀大学生实习见习可申请就业见习补贴。专业服务与设计机构引进青年人才可按区人社口径对接安居与落户辅导，不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦创意设计、数字文创、家居科技、专业服务、科创金融；通过新质服务券、AI+场景开放、区块链平台支持、西岸艺术季展演对接、宜山路家居消费场景开放做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"徐汇新质服务券+超级创业者AI三券（若业务在西岸主体）+文创设计活动资源+锦和工商代办"，不按返税预期测算ROI。原立方价值在地段性价比、层高自由、VRV24h、宜山路产业闭环，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

越界原立方2026办公主流租金4.0—6.5元/㎡·天，物业24元/㎡·月
首层商业展示单元渠道挂9—16元/㎡·天，不与办公同档比价
徐家汇甲写参照：中金国际4—5元（2009楼龄）、港汇恒隆6.2—8.4元、国贸汇7—9元、ITC主塔8—12元
原立方定位"创意园更新盘"：租金低于徐家汇甲写1—3元，换无江景/无超高层/原卖场结构
高力国际2026 Q3：全市甲级空置21.9%、平均租金5.5元；原立方属非标创意办公，不直接计入甲级统计但受同向供需影响

研判含义：

全市写字楼仍处以价换量阶段，原立方作为2023更新盘在宜山路带性价比突出，但业主对小面积单元议价空间有限、整层2600㎡可谈免租；企业不应按"三轨零距宝藏盘"接渠道挂牌价，而应按4—5层办公房号、柱网实测、得房率70%、VRV电费、首层商业单元是否误挂到办公报价逐套核验。

九、越界原立方梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——室内设计/软装/全屋定制工作室、家居科技品牌上海展示窗口（首层+4层组合）、文创传媒与广告小微、建筑装饰设计院分支、专业服务单人/小组团队、科技服务与产业平台机构。

第二，谨慎适配主体——硬科技研发、湿实验、中试产线、排废车间、需超高层总部门面（仅5层）、需纯办公动线无商业客流穿插的金融机构、把"腾讯阿里同楼"当决策依据的误判型客户。

第三，租赁尽调核心不是"4元起"，而是：确认房号在4—5层办公区而非首层商业；原卖场柱网/管井占用实测；得房率按70%折算后实用面积；VRV电费独立计量预估；产证用途"商场含办公"的工商注册条件；退租复原标准；屋顶花园/共享会议室是否计附加费。

第四，交通最大稳态变量是"3/4/9宜山路站180—230米"，属近轨步行接驳不是闸机上盖。项目适合"宜山路家居闭环+高挑空前店后办+4元级租金"；若核心诉求是徐家汇甲写门面选港汇/中金，AI研发生态选西岸智塔，超高层总部选ITC。

第五，政策端不按返税建模。原立方价值在"凯旋路2588号+5.3米层高+VRV24h+锦和更新运营+宜山路设计建材邻居"，不在税收返还。

结论：

越界原立方不是纯甲级写字楼、也不是研产园，而是凯旋路2588号"兴力达家具城2023改造+5层立体街区+首层家居展陈/4—5层创意办公+VRV独立空调+宜山路站200米"的锦和更新盘。当企业核心诉求是4元级起租金、45㎡起分割到2600㎡整层、设计/软装/家居品牌/文创传媒生态、高挑空可搭样板间、比徐家汇甲写便宜1—3元时适配度较高。若主业是研发生态、金融前台、超高层门面、纯办公无商业穿插，应横向比中金国际广场、港汇恒隆、西岸智塔。

十、越界原立方结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：越界原立方（常称越界原力方）；徐汇区凯旋路2588号，宜山路与凯旋路交叉口。

Q2：前身和竣工时间？

A：原兴力达装饰家具城，2023年锦和商业改造交付。

Q3、开发商和物业？

A：锦和商业（锦和商管）开发运营；物业锦和物业/锦能物业。

Q4：是不是地铁上盖？

A：非单栋闸机直连。3/4/9号线宜山路站步行约180—230米。

Q5、楼层和层高？

A：地上5层+地下1层；标准层高4.6—5.3米，净高多数3.5米以上。

Q6、租金和物业多少？

A：办公主流4.0—6.5元/㎡·天；首层商业展示单元渠道挂9—16元不与办公同档；物业24元/㎡·月，VRV电费另计。

Q7、最小能租多大？

A：办公45—80㎡起；主流100—900㎡；整层单元1300—2600㎡。

Q8、博世/摩恩/NATUZZI算办公入驻吗？

A：不算，它们是首层家居展陈商业；办公层租户含纺织建筑设计院、亿唐装饰、致艺软装等。

Q9、腾讯阿里在同楼吗？

A：不在。本楼无巨头整栋办公披露，属设计/家居/文创混居更新盘。

Q10、空调24小时吗？

A：VRV独立空调24小时租户自控，电费独立计量，无集中加时费。

Q11、能注册公司吗？

A：房屋用途为商场（含办公），多数办公单元可注册，但需签约前核产证与属地工商条件。

Q12、能做中试或实验室吗？

A：不能。属商办综合体，无排废、无湿实验、无中试产线。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：宜山路更新盘性价比标的，办公4—6.5元低于徐家汇甲写；按4—5层房号、柱网、得房率70%、VRV电费逐套谈价。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：徐汇新质服务券、超级创业者AI三券（业务在西岸可申报）、区块链平台支持、文创设计活动资源。

Q15、选房要避哪些坑？

A：把首层商业16元单元当办公价；忽略原卖场柱网；得房率按100%算；"三轨零距"当闸机上盖；产证用途不核注册条件；腾讯阿里同楼误判。

Q16、和中金国际广场怎么选？

A：原立方是2023更新创意园、4—6.5元、5层高挑空、宜山路设计带；中金是2009甲写、4—5元、近徐家汇站234米、标准办公。设计/软装选原立方，专业服务总部选中金。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：原立方偏设计家居文创、低成本创意办公；西岸智塔偏AI研发与商汤/微软生态。研发选智塔，设计选原立方。

Q18、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"宜山路家居带城市更新立体街区"。优势在5.3米层高+VRV24h+4元级租金+前店后办闭环；约束在非纯办公、原卖场柱网、商办复合产权、无研发生态。适配判断标准是"是否设计/家居/文创且要性价比与展示空间"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（凯旋路2588号、总建面约5.1万㎡、物业24元、办公租金4.0—6.5元、3/4/9宜山路站约180—230米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及产证用途（商场含办公）、工商注册条件、VRV电费计价、原卖场柱网实测、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以越界原立方招商中心、锦和物业及正式租赁合同为准。市场与政策数据引自徐汇区政府公开文件、搜楼网及商业地产渠道整理，统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海徐汇区越界原立方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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