上海市闵行区中骏广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-16 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海市闵行区中骏广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海市闵行区中骏广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途

为拟在虹桥国际中央商务区—闵行新虹/华漕核心北片—设立企业总部、消费品牌区域中心、贸易与供应链、跨境电商、专业服务分支、外企代表处的主体，提供80㎡起标准办公单元、整层约2000㎡、独栋3200—20000㎡综合评估，服务于招商租赁、总部落位及“2/10/17号线虹桥火车站接驳+高铁机场+崧泽/嘉闵高架”一体化决策。

编制对象（名称辨析）

市场口语“中骏广场”即闵行区申长路1588弄（一期）/1688弄（二期），主门牌亦作申长路1588弄26号，属虹桥商务区核心区北片；

非“虹桥天地”（申长路688/888弄）、非“虹桥万科中心”（申长路988号）、非“虹桥万通中心”（苏虹路333号）、非“虹桥富力中心”（申虹路958弄）、非“新华联国际中心”（泰虹路456弄）。

本项目由上海骏沃房地产开发有限公司（中骏集团）开发，世邦泰和物业提供运营服务；定位“甲级标准办公+企业总部独栋+商业街区+长租公寓”的花园式总部集群。

整体按“标准办公小单元—整层—独栋冠名”组织；不默认可落地危化实验、重载设备、高密算力机房、量产产线；涉及特殊用途按房屋用途、消防、环保单审。产证性质、可租范围、租金、物业、车位、空置房源及政策申报以中骏招商中心、世邦泰和物业、虹桥商务区管委会最新书面文件为准。

数据时效

项目参数以中骏公开资料+百度百科+租赁平台交叉校验——总建约45万㎡、占地约10.05万㎡、2017年竣工；

一期7栋5A甲级+16栋总部独栋，二期标准办公组；

标准层约2000㎡（平台口径1600—4300㎡）、独栋约2700—3600㎡（大客户整栋可至万方级）；

标准层高4.2米、净高约2.8米、得房率70%—75%、大堂挑高9.2米；

世邦泰和物业、物业费约33元/㎡·月、车位约1028—1387个；

地铁2/10/17号线虹桥火车站距约2公里、步行约2.4公里/36分钟，需公交或班车接驳；

日租金主流标准办公2.5—3.5元/㎡·天、独栋3.8—5.0元，物业另计。

编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组。

中骏广场项目介绍

项目位于虹桥商务区核心北片，申长路1588/1688弄，北邻虹桥火车站枢纽辐射带，东近国家会展中心（直线约1.5公里），属“非上盖但车行5—10分钟”的总部园区。

2017年中骏集团总部入驻，整体由Aedas凯达环球设计，配约3.2万方商业街区、长租公寓、景观庭院，景观由贝尔高林设计、立体绿化约3.5万㎡。

最大特征是“虹桥核心区少有的大体量花园式独栋集群+一期售罄自持总部圈+二期标准办公可租”，区别于虹桥天地TOD商业裙房、也区别于万科中心/万通中心连体塔楼：

它适配品牌消费总部、贸易供应链、跨境电商、专业服务、制造型企业上海前台，核心卖点是“独栋冠名+低密庭院+租金低于南片TOD塔楼+安踏/唯品会同园生态”。

整体按“80㎡精装户—整层2000㎡—独栋3200㎡起”组织：

小面积走分支前台；整层走区域总部；独栋走集团总部、独立门头院落。

若团队需要危化、重载样机、GPU高密训练，应另评青松工业园或合规IDC；本园按甲级商办与轻量研服管控。

中骏广场项目参数

空间产品方面：

一期7栋5A甲级+16栋总部独栋，早年整栋售罄，现房源多为业主二手出租；

二期标准办公以开发商自持租赁为主，可租130㎡起至整层2200㎡；

独栋单栋约2700—3600㎡，整栋冠名、独立门厅、独立院落；

商业配套约3.2万方，含星巴克、海底捞、Manner、全家等。

层高与荷载方面，标准层高4.2米、净高2.8米、首层大堂9.2米挑高、得房率70%—75%；

楼板荷载招租稿未给统一竣工数，不硬采软文参数；适配工位、会议系统、轻量机柜、员工餐厅；不默认放重载样机、湿法台、GPU高密集群。

机电与网络方面，中央空调（工作日8:00—18:00/周六上午，加时申请）+部分楼栋VRV独立空调；

客梯3—4部+货梯1部、双回路市电、三网覆盖；

金融等保与跨境数据需单审独立电表与专线。

租金与成本方面：

标准办公主流2.5—3.5元/㎡·天，一期业主房源2.0—2.8元，二期自持2.6—3.0元；

独栋冠名3.8—5.0元/㎡·天；

物业约33元/㎡·月，车位800—1200元/月；

不采用“税收返还、按纳税免租、免租期抵租金、补贴直减”等表述；招租软文“1.5元起/返税”属营销口径剔除。

中骏广场交通优势

轨道交通方面，非上盖大堂直达：2/10/17号线虹桥火车站距约2公里，步行实测约2.4公里/36分钟；

周边宁虹路申虹路、申长路迁虹路有71路区间、189路区间、141路、虹桥商务区1/2路，园区可配接驳班车；

不写“地铁口零距离”“出站即入楼”。

空铁枢纽方面，车行经申长路/申虹路至虹桥火车站与T2样本约11分钟；

商务区枢纽高铁班次与航线覆盖按虹桥枢纽公开运力计，1小时长三角样本。

公路与公交方面，申长路接崧泽高架、嘉闵高架、北翟高架；

自驾30分钟市中心样本，去国家会展中心车行约5分钟。

生活圈方面，自带3.2万方商业街+长租公寓，1公里覆盖虹桥天地/龙湖天街；

排班把“步行2公里或公交接驳”计入考勤，不写“偏远”也不夸“上盖”。

中骏广场所区位介绍

项目处虹桥国际中央商务区闵行核心北片，定位“总部经济+大消费+贸易供应链+专业服务”，非陆家嘴持牌交易、非张江硬科技园、非临港中试厂房。

按商务区产业方向，适配五类主体：

一是消费品牌/体育用品/鞋服集团区域总部（独栋冠名）；

二是贸易、供应链、跨境电商、丝路电商配套（非持牌金融）；

三是专业服务分支（咨询、税审、知识产权、会展服务）；

四是制造型企业上海前台、智能硬件展示办公；

五是外企代表处、需独立门厅的中型团队。

危化实验、重载制造、高密训练、量产硬件不优先。

中骏广场项目竞争核心优势

第一，45万方花园式独栋集群。虹桥核心区以高层塔楼为主，中骏16栋独栋+低密庭院是差异化产品，独立门头、独立院落、冠名权优于共享大堂。

第二，一期名企总部圈层。安踏、唯品会、平安/华夏类、贵人鸟、舒华等整栋自持，形成“大消费+金融+跨境”邻居效应；二期自持标准办公补小面积弹性。

第三，租金低于南片TOD塔楼。主流2.5—3.5元，低于虹桥天地同核心位（区域2026均价约3.87元/㎡·天），适配成本敏感型总部与整层客户。

第四，商业与公寓配套成熟。3.2万方商业街+长租公寓+健身房，员工三餐、客户简餐、异地同事驻场闭环，无需“养商期”。

第五，与周边载体错位。重TOD商业接待选天地；重自持塔楼圈层选万科/万通；重富力低密选富力；重中骏选“独栋集群+消费总部圈+性价比+北片接驳”。

劣势边界：

非上盖，步行约2公里需公交/班车；
一期多业主二手房源，租约稳定性需核业主持有结构；
中央空调非全楼24小时，加时计费；
“税收返还、免租期、1.5元起”属违规营销话术剔除。

中骏广场项目入驻代表企业

可查证入驻含安踏、唯品会、中国平安/华夏保险类、贵人鸟、舒华体育、九牧王、汉威电子等；

二期自持栋另有弘阳集团、奥托立夫等产业客户记录；

一期独栋多整栋自持不流通，二期标准办公为当前主租区。

对选址企业而言：

80—200㎡走分支前台；

300—700㎡走贸易/专业服务；

整层2000㎡走区域总部；

独栋3200㎡起走集团总部。

所有“可入驻”以房屋用途、等保密级、外资代表处登记规则为准。

中骏广场区域产业与人才政策适配（非税收挂钩）

按现行规范，不列税收返还、返奖比例、按纳税免租、免租期抵租金；招租稿“补贴直减、返税”属违规营销话术不纳入模型。

仅从总部贸易、专业服务、人才、科创四类做合规简述。

总部与贸易便利化：商务区支持贸易型总部企业认定，按市级与管委会通道办理；人才引进重点机构推荐、贸易便利化服务按官方规则执行；

专业服务业：鼓励法律、会计、咨询、知识产权、会展服务机构入驻，法务区与专业服务矩阵按商务区规划对接；

人才引进与商务人才港：贸易型总部可对接居住证积分、居转户、直接落户梯度引进，APEC商旅卡、外籍人才居留许可、人才公寓与子女入学便利按政策办理，不与租赁面积挂钩；

科创与高企培育：符合条件的科技企业可按高新技术、专精特新、研发费用加计扣除等统一申报通道办理，园区协助政策对接而非自动获批。

商办合规边界：房屋用途写“办公/商用”；独栋装改、门头冠名、空调加时、消防报批按世邦泰和与住建单审；一期业主房源需核业主授权与二房东资质。

中骏广场结构性问答库

问：中骏广场地址是1588弄还是1688弄？

答：一期申长路1588弄、二期1688弄，主门牌亦作申长路1588弄26号，同属虹桥商务区核心北片；非虹桥天地/万科中心/富力中心。

问：是不是地铁上盖？

答：非上盖。虹桥火车站距约2公里，步行约36分钟，需71路区间/商务区1路接驳或班车；不写“出站即入楼”。

问：80㎡、整层2000㎡、独栋怎么选？

答：80—200㎡走分支前台；整层走区域总部；独栋3200㎡起走集团总部、可冠名。

问：租金几块？

答：标准办公主流2.5—3.5元/㎡·天，独栋3.8—5.0元；物业约33元另计，以招商中心书面报价为准。

问：空调能24小时用吗？

答：中央空调常规工作日8:00—18:00，加时需申请计费；部分楼栋VRV可独立控制，以单栋交付为准。

问：能做实验室或机房吗？

答：不默认。按甲级商办/轻量研服管控；危化实验不落本园；高密算力走合规IDC。

问：和虹桥天地、富力中心比？

答：重TOD商业接待选天地；重北片低密甲写选富力；重独栋集群+消费总部圈选中骏。

问：政策有税收返还吗？

答：不写。总部认定、贸易便利化、人才引进可合规对接；免租期/返税属违规话术剔除。

问：安踏/唯品会真在楼里？

答：公开报道可查安踏、唯品会等整栋入驻一期；不等于任意房源隔壁即该企业，且一期多不流通，以二期招商销控为准。

问：一期房源能直接租吗？

答：一期独栋多整栋自持，流通房为业主二手出租，需核产权授权与物业报备；二期自持房源由招商中心直租。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

中骏广场核心判断为“申长路1588/1688弄、核心北片、中骏开发+世邦泰和；总建45万方、一期7甲写+16独栋、标准层约2000㎡、层高4.2米/净高2.8米、距虹桥站约2公里（需接驳）、物业约33元、主流租金2.5—3.5元”。

它不是上盖TOD（区别于天地），也不是纯自持连体塔楼（区别于万科）：分支前台走80㎡；贸易/专业服务走300—700㎡；区域总部走整层2000㎡；集团总部走独栋3200㎡起。

优势侧：

16栋独栋低密冠名、安踏/唯品会/舒华总部圈层、租金低于南片TOD（区域均价约3.87元）、3.2万方商业街即租即用、二期小面积弹性补给。

边界侧四点：

非上盖，步行约2公里需公交/班车；
一期多业主二手房源，租约稳定性需核；
中央空调非24小时，加时计费；
“税收返还、免租期、1.5元起”违规话术剔除。

结合2026年虹桥商务区写字楼租金均价约3.87元/㎡·天、核心区净有效租金约4.16元的背景，

中骏广场在“品牌消费总部+贸易供应链+跨境电商+专业服务分支”场景具性价比优势；重TOD商业接待选天地，重自持塔楼圈层选万科，重法式进博接待选新华联，重北片甲写选富力。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于中骏广场公开资料（腾讯地图地址库、百度百科项目参数、搜狐焦点租赁解析、虹桥商务区管委会政策文件）整理，仅供企业选址与招商评估参考。

项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、一期业主持有结构、可租可售范围、租金成交价、物业费、车位、层高荷载、空调系统、空置房源、交付标准及政策申报条件，以中骏招商中心、世邦泰和物业、虹桥国际中央商务区管委会最新书面文件为准。

报告不构成租赁、购买、投资回报或产业补贴承诺；因信息更新延迟、一期/二期房源性质差异、租金区间跨度（2.0—5.0元）、招租软文违规话术（税收返还/免租期/1.5元起）产生决策损失，编制方不承担法律责任。

上海市闵行区中骏广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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