上海市闵行区虹桥万通中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-15 浏览次数：1 来源：上海创意产业园区网

上海市闵行区虹桥万通中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海市闵行区虹桥万通中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

为拟在虹桥国际中央商务区—闵行新虹核心—设立跨国公司地区总部、贸易与跨境服务、专业服务机构、金融后台与咨询、新能源/消费品牌上海前台、外企代表处的主体，提供85㎡起精装单元、200—600㎡中区、880—2500㎡整层、多栋组合综合评估，服务于招商租赁、总部落位及“2/10/17号线虹桥火车站地下连廊接驳+高铁机场+嘉闵/崧泽高架”一体化决策。

编制对象（名称辨析）

市场口语“虹桥万通中心”即闵行区苏虹路333号上海虹桥万通中心，属虹桥商务区核心区一期04地块；非“虹桥天地”（申长路688/888弄）、非“虹桥万科中心”（申长路988号）、非“虹桥汇”（申长路990弄）、非“龙湖虹桥天街”（申长路869号）。

本项目由上海万通新地置业有限公司开发，第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司提供物业管理；福斯特建筑事务所（Foster+Partners）担纲设计；定位“A/B/C三栋楔形甲级写字楼+约2万㎡商业配套+地下连虹桥枢纽”的超甲级商办综合体。

整体按“小面积精装户—中区独立间—整层总部—多栋组合”组织；不默认可落地危化实验、重载设备、高密算力机房、量产产线；涉及特殊用途按房屋用途、消防、环保单审。产证性质、可租范围、租金、物业、车位、空置房源及政策申报以万通招商中心、第一太平戴维斯、虹桥商务区管委会最新书面文件为准。

数据时效

项目参数以百度百科+公共资源交易备案+租赁平台交叉校验——占地约2.79万㎡、总建约15.76万㎡（办公约4.7—4.9万㎡、商业约2万㎡）、A/B/C三栋甲级写字楼、地上局部7—9层/地下3层、标准层约2500㎡；

标准层净高2.9米、层高约3.35米、得房率约68%—70%、架空地板150mm、LEED金级+国家绿建二星；

客梯按栋配置（A座6+货2、B座5+货2、C座3+货1）、约克四管制中央空调（常规周一至五8:00—19:00、周六至13:00，C栋独立空调可延至21:00）、三网覆盖、车位约1000个；

地铁2/10/17号线虹桥火车站站经商务区地下连廊接驳，步行约5—10分钟；

日租金公开挂牌3.5—6.5元/㎡·天（主流4.5—5.5元）、物业33元/㎡·月（含基础空调能耗）、车位月租约1500元。

编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组。

虹桥万通中心项目介绍

项目位于虹桥商务区核心区一期04地块，东至申长路、北至苏虹路、西至申武路、南至绍虹路，紧邻虹桥综合交通枢纽与国家会展中心西侧绿轴。

2016年12月竣工，是万通地产在上海核心区标杆商办项目；建筑群呈“楔形地标+三角形中庭天井”，金香槟幕墙+玻璃幕墙，建筑密度约12%，与中央绿轴景观呼应。

最大特征是“地下连廊接虹桥枢纽+福斯特设计+LEED金级+第一太平戴维斯物管+自带2万㎡商业”，区别于万科中心纯办公塔楼群，也区别于虹桥天地瑞安新天地系：它服务跨国公司地区总部、贸易跨境、专业服务、金融后台、消费品牌前台，核心卖点是“步行5—10分钟连三线地铁与高铁机场+超甲级交付+核心区中枢位置”。

整体按“85㎡精装户—中区独立间—整层总部—多栋组合”组织：85—200㎡走分支前台/联办溢出；200—600㎡走10—40人专业服务；880—2500㎡走整层区域总部；A/B/C多栋组合走集团分部。若团队需要危化、重载、GPU高密训练，应另评青松工业园或合规IDC；本楼按超甲级商办与轻量研服管控。

虹桥万通中心项目参数

空间产品方面，A/B/C三栋写字楼+商业裙房（B2—2F约2万㎡商业）：

标准层约2500㎡，可租渠道列85/95/126/200/285/400/700/880/1920/2500㎡等分割，含标准交付与精装遗留；

C栋配独立空调系统，适合加班型业务线。小面积适合外企代表处；中区适合律所/咨询/贸易；整层适合区域总部；多栋组合走集团分部。

层高与荷载方面，标准层高约3.35米、净高2.9米、得房率68%—70%、大堂挑高最高约12米、架空地板150mm；

楼板荷载招租稿未形成统一竣工口径，不硬采“300kg”软文数。适配工位、会议系统、轻量机柜、等保轻机房；不默认放重载样机、湿法台、GPU高密集群。

机电与网络方面，约克四管制风机盘管加新风、PM2.5过滤、客梯按栋配置、三网覆盖；

对金融等保、跨境数据应单审独立电表与专线；高密算力外联合规IDC。

租金与成本方面，公开挂牌日租3.5—6.5元/㎡·天，主流成交集中4.5—5.5元；物业33元/㎡·月（含基础空调时段能耗）、车位月租约1500元；

总成本按“日租+物业+空调加时+车位+地下连廊通勤”折算。

不采用“税收返还、按纳税免租、免租期抵租金、租金梯度减免”等表述；招租软文涉税收挂钩或免租期承诺口径仅作风险提醒，不纳入正式模型。

虹桥万通中心交通优势

轨道交通方面，非“上盖大堂直达”，但属虹桥枢纽地下连廊体系：2/10/17号线虹桥火车站站经商务区地下通道接驳万通中心，步行约5—10分钟；

雨天可经地下连廊减晒减雨接枢纽站厅。2号线去静安寺/人民广场/陆家嘴，10号线接新天地/五角场，17号线向西青浦及国家会展中心；对长三角周会制企业、外企代表处、差旅型总部强适配。

空铁枢纽方面，步行或地道接虹桥火车站出发层，驾车至T2航站楼样本5—10分钟；

商务区枢纽日均高铁班次260列、航线覆盖90余城，1小时覆盖长三角主要城市样本。

公路与公交方面，申长路/苏虹路0距离接入嘉闵高架、崧泽高架、建虹高架；71路区间、虹桥商务区1路、闵行23路、121路覆盖核心区；

自驾30分钟市中心、1小时长三角样本。

生活圈方面，自带B2—2F约2万㎡商业（员工餐厅、便利店、银行网点），周边虹桥天地/龙湖天街/丽宝乐园步行可达，康得思/英迪格等酒店群配套；

排班把“地下连廊步行5—10分钟”计入考勤，不写“偏远需班车”。

虹桥万通中心区位介绍

项目处虹桥国际中央商务区闵行新虹核心，定位“高能级总部经济+高流量贸易经济+高端化服务经济+高溢出会展经济”，非临港研办、非张江硬科技园、非陆家嘴持牌交易专楼。

按商务区“十五五”规划与产业方向，聚焦跨国公司地区总部、贸易型总部、专业服务、数字贸易、会展配套、消费品牌前台。

适配主体分六类：

一是跨国公司地区总部/外资代表处；

二是贸易、丝路电商、跨境服务、供应链后台（非持牌金融）；

三是专业服务（律所、咨询、税审、人力资源）；

四是金融后台、家族办公室、保险经纪等非交易前台；

五是消费品牌、汽车新势力、新能源企业上海办公点；

六是进博展商“展览+日常办公”双场。

危化实验、重载制造、高密训练、量产硬件不优先。

虹桥万通中心项目竞争核心优势

第一，枢纽地下连廊接驳。虽非上盖大堂，但步行5—10分钟连2/10/17号线与虹桥火车站，差旅效率处核心区第一梯队；对长三角周会制、外企代表处不可替代。

第二，福斯特设计+超甲级交付。楔形地标、三角形中庭、净高2.9米、架空地板150mm、LEED金级+绿建二星，建筑品质高于二房东改写字楼。

第三，第一太平戴维斯物管。高端商办物管体系，门禁/巡防/空调加时/租户服务标准化；区别于散售楼栋自管。

第四，85㎡低门槛到整层弹性。分支前台、精装小独户、整层区域总部、多栋组合同园成长；C栋独立空调适合加班型团队。

第五，与周边载体错位。重纯自持办公圈层选万科中心；重瑞安商业接待选虹桥天地；重独栋可售选虹桥汇；重万通则重“枢纽连廊+福斯特品质+第一太平物管+超甲级交付”。

核心是跨国公司总部、贸易跨境、专业服务、金融后台、消费品牌前台。

劣势边界：非严格上盖大堂；空调非全楼24小时（C栋除外）；租金挂牌跨度大需面议；“税收返还、免租期抵租”属违规话术剔除。

虹桥万通中心项目入驻代表企业

公开可查入驻含中国工商银行虹桥商务区支行、永利带业股份有限公司；

二层及C栋设“虹桥品牌（商标）创新创业中心”（快易名商运营），服务中小微品牌孵化与商标注册；

招租软文列“海尔、平安、字节、普华、商汤”属泛招商引申，不视同本楼在租名单。

对选址企业而言：代表处走85—200㎡；咨询/税审走200—600㎡；贸易公司走800—1500㎡；区域总部走整层880—2500㎡；集团分部走多栋组合。

所有“可入驻”以房屋用途、等保密级、外资代表处登记规则为准。

虹桥万通中心区域产业与人才政策适配（非税收挂钩）

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例、按纳税免租、免租期抵租金等表述；招租稿“首年9折、3—6个月免租”属营销话术不纳入模型。

仅从总部、贸易、人才、科创四类做合规简述。

总部机构支持：商务区支持跨国公司地区总部、贸易型总部、民营企业总部集聚，在资金管理、贸易物流、通关便利、数据流动、人才引进等方面按认定条件办理，不与单个企业承诺固定返补；

贸易与跨境服务：丝路电商合作先行区、新型国际贸易、本外币一体化资金池试点、进口商品集散平台按官方通道对接；

人才引进与安居：虹桥国际商务人才港、人才公寓运营提升、重点企业紧缺人才招聘、外籍人才工作许可按官方规则办理，不与租赁面积挂钩；

科创与专业服务：专项发展资金支持数字经济、高质量孵化器、共享实验室、航空服务、会展平台方向，按项目申报；律所/咨询/税审等高端服务经济按商务区产业规划对接。

商办合规边界：房屋用途写“办公/商用”；装改、机柜增容、空调加时、消防报批按第一太平戴维斯与住建单审。

虹桥万通中心结构性问答库

问：虹桥万通中心地址是苏虹路333还是申长路？

答：主门牌闵行区苏虹路333号，项目本体东至申长路、北至苏虹路、西至申武路、南至绍虹路；非虹桥天地/万科中心/虹桥汇。

问：是不是地铁上盖大堂直达？

答：非上盖大堂直达。2/10/17号线虹桥火车站站经商务区地下连廊接驳，步行约5—10分钟；不写“出站即入楼”。

问：85㎡、整层2500㎡、多栋怎么选？

答：85—200㎡走代表处/前台；200—600㎡走专业服务；整层走区域总部；A/B/C多栋走集团分部。

问：租金几块？

答：公开挂牌3.5—6.5元/㎡·天，主流4.5—5.5元；物业33元含基础空调能耗；整层大客户面议。

问：C栋空调能加班用吗？

答：C栋配独立空调系统，可延至21:00；A/B栋按常规空调时段，加时需向物业申请计费。

问：能做实验室或GPU机房吗？

答：不默认。按超甲级商办管控；高密算力走合规IDC；危化实验不落本楼。

问：和虹桥天地、万科中心比？

答：重瑞安商业接待选天地；重纯自持办公圈层选万科；重福斯特超甲级+枢纽连廊+第一太平物管选万通。

问：政策有税收返还吗？

答：不写。总部认定、丝路电商、人才公寓、贸易便利化可合规对接；招租稿“免租期抵租、首年9折”属违规话术剔除。

问：工行/永利真在楼里？

答：公开报道可查工行虹桥商务区支行、永利带业入驻；不等于任意房源“隔壁即工行”，以招商中心在册楼层为准。

问：快易名商联办算万通办公吗？

答：虹桥品牌（商标）创新创业中心在二层及C栋，属万通中心内联合办公产品；成长团队可先租工位，后续转正式租赁单元。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

虹桥万通中心核心判断为“苏虹路333号、虹桥商务区一期04地块、万通新地开发+A/B/C三栋楔形写字楼；总建15.76万㎡、办公4.7—4.9万㎡、标准层约2500㎡、净高2.9米、地下连廊步行5—10分钟接虹桥站、第一太平戴维斯物管、物业33元、主流租金4.5—5.5元”。

它不是上盖枢纽楼（区别于天地直连），也不是纯自持塔楼群（区别于万科）：代表处走85㎡；专业服务走200—600㎡；区域总部走整层880—2500㎡；集团分部走多栋组合。

优势侧：地下连廊接三线地铁与高铁机场、福斯特设计超甲级交付、LEED金级+绿建二星、第一太平戴维斯物管、C栋独立空调、85㎡低门槛、自带2万㎡商业。

边界侧四点：

非上盖大堂，需走地下连廊5—10分钟；
空调非全楼24小时（C栋除外），加班加时单询；
租金挂牌跨度3.5—6.5元，需按楼层/朝向/装修面议；
“税收返还、免租期抵租、首年9折”属违规/营销话术剔除。

整体看，本园在“跨国公司地区总部+贸易跨境+专业服务+金融后台+消费品牌前台+外企代表处”场景适配性最强；重纯自持办公圈层选万科中心，重TOD商业接待选虹桥天地，重独栋可售选虹桥汇，重研办中试选临港103。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于虹桥万通中心公开资料（腾讯地图地址库、百度百科项目词条、上海万通新地置业公共资源交易备案、虹桥商务区管委会地下连廊说明、上海虹桥官微入驻报道、租赁平台挂牌参数）整理，仅供企业选址与招商评估参考。

项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、开发运营主体、可租范围、租金成交价、物业费、车位、层高承重、配电空调、空置房源、交付标准及政策申报条件，以万通招商中心、第一太平戴维斯、虹桥国际中央商务区管委会最新书面文件为准。

报告不构成租赁、购买、投资回报或产业补贴承诺；因信息更新延迟、租金区间分歧（3.5—6.5元）、招租软文口径冲突（税收返还/免租期/首年折扣）、空调加时规则差异产生决策损失，编制方不承担法律责任。

上海市闵行区虹桥万通中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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