报告用途：为拟在浦东康桥—张江科学城南部板块—临港集团漕河泾品牌辐射带设立人工智能与软件应用、集成电路设计及配套、新材料与节能环保、生物医药商务及轻研发、企业区域总部与研发中心的主体，提供独栋研发楼、标准层办公、整层分割、园区商业配套综合评估，服务于招商租赁、科技企业落位、总部选址及“11号线康新公路站步行接驳+S3/外环+张江与临港双资源协同”一体化决策。

编制对象：漕河泾康桥商务绿洲（原漕河泾开发区康桥园区），主地址上海市浦东新区康桥镇秀浦路2555号。开发主体为上海漕河泾科技绿洲康桥园区建设发展有限公司，由康桥集团、临港体系与漕河泾开发总公司早期三方合作组建，按统一规划、统一开发、统一招商和统一运营管理。 项目属临港集团“区区合作、品牌联动”拓展园区，承接张江科学城功能辐射，定位研发办公、企业总部、轻量实验前处理与产业服务平台。整体按多层/小高层研发楼宇+独栋办公+园区商业组织，不默认可落地危化合成车间、GMP灌装产线、动物实验、生物安全二级及以上实验室、重载机床或高功算力机房；涉及上述用途应另评张江专业园、合规实验室或合规IDC，并按房屋用途、消防、生态环境、卫健、药监、通信等主管部门书面条件单审。产证性质、土地分类、可租范围、楼层、层高、承重、配电、空调、网络、车位、空置房源及政策申报以园区招商中心、物业、康桥镇/张江科建办及科经/规划资源/生态环境/住建/卫健/药监等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以地方志、临港REITs披露与公开地图定位交叉校验——秀浦路2555号 ；总规口径约400亩、总建约50万㎡ ，临港REIT底层资产口径为康桥园区建筑面18.24万㎡、可出租面积10.46万㎡、22幢建筑 ；已竣工一二期渠道列19栋楼宇 。标准层高约4.1—4.2米，承重渠道列300—350kg/㎡或3kN/㎡（单位口径并存），VRV独立空调24小时、三网覆盖、客梯2—3部+货梯1部、配电约100W/㎡可增容 。租金渠道挂牌2.4—3.0元/㎡·天并存，物业7.5—18元/㎡·月样本 ，不采信单一最低价，以招商中心当期房号为准。交通以11号线康新公路站步行约600—900米、秀沿路站约600米为主口径 ，园区班车接驳地铁；21号线康桥东站属在建/规划协同，不写“上盖直通”。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于浦东康桥工业区核心、张江科学城南部承载区，秀浦路—康新公路节点，北接张江核心区，西靠外环与后世博板块，东邻上海国际旅游度假区，南联周浦、航头产业外溢带。最大特征是“临港+漕河泾双品牌、400亩花园式研发园、11号线步行接驳、独栋3400—16000㎡、标准层约1500㎡”，区别于金桥智造厂房，也区别于陆家嘴/世纪大道纯商办：它服务人工智能、集成电路设计、新材料、生物医药商务及轻研发、企业总部与研发中心。

整体按“研发楼宇群+独栋总部+园区商业+中央绿地”组织：100—500㎡做AI应用、软件销售、贸易商务、办事处；500—1500㎡做集成电路设计办公、新材料商务、医疗注册与数据团队；整层/半栋做区域研发中心；独栋3400㎡以上做企业总部、研究院、整栋研发租户。若团队需要危化合成、GMP灌装、动物房、P2实验室、重载设备、满架高功服务器，应另评张江药谷/专业生物园、合规厂房或合规IDC；本园按研发办公与轻量前处理用途管控。

空间产品方面，总规约50万㎡、已注入REIT资产18.24万㎡ ，一二期19栋渠道样本 ，独栋约3400—16000㎡、标准层约1500㎡、起租面积渠道列60/120/168㎡不一 。小面积适合10—30人工位团队；半层适合AI应用、芯片设计支持、医疗商务；整层适合研发中心；独栋适合总部企业与整栋研发租户。招租稿出现“19栋/22幢/40栋”“总建50万/60万”并存 ，正式尽调按竣工图、产证与招商空置表取数，不跨渠道套用。

层高与荷载方面，标准层高约4.1—4.2米 ，首层部分房源可至5米级 ；承重渠道列标准层300—350kg/㎡或3kN/㎡ ，首层400kg/㎡样本仅作参考 。适配办公机柜、轻量样品展示、非危化桌面前处理、等保轻机房；不默认做危化试剂存放、废气排放、GMP操作、动物房、重载机床、化学类实验室、满架高功服务器。涉及医疗实验、材料制备、样机装配应单审房屋用途、消防分区与环保边界。

机电与网络方面，VRV独立空调24小时、三网覆盖、客梯2—3部+货梯1部、配电约100W/㎡可增容 。对AI推理后台、医疗数据、等保系统应单审独立电表、UPS、机柜冷量、双运营商专线；高密训练不优先放本园，可外联合规IDC。首层改实验前处理要单审上下水、排风、废液收集与消防分区。

租金与成本方面，渠道挂牌2.4—3.0元/㎡·天、物业7.5—18元/㎡·月 ，车位350元/月样本 。总拥有成本按“日租区间中值+物业+VRV电费+增容+园区班车+商业配套+免租装改”折算，不单压最低2.4元，也不采用任何“按纳税返补、按税免租”口径。第三方稿中“税收扶持、租金补贴挂钩税收”等表述不纳入正式选址模型。

轨道交通方面，11号线康新公路站步行约600—900米、秀沿路站约600米为现成主力 ；11号线向西经换乘节点连接张江、徐家汇、陆家嘴方向。园区配短驳班车至康新公路站 ，部分渠道提班车接驳2号线金科路/龙阳路属运营安排，不写为固定承诺。21号线康桥东站距离约2公里 ，在建/规划阶段不写“双轨上盖”。

公路与S3外环方面，紧邻秀浦路、康新公路、S3罗南大道闸道、外环S20 ；驾车约15分钟张江核心区、30分钟浦东机场样本。客户拜访、金桥/张江协同、设备小件转运用“11号线+外环”组合；重载进货不优先放园区地库，按货梯与卸货区单审。

公交与度假区联动方面，周边有浦东16路、1020路、1161路等公交样本 ，车行辐射张江集电港、周浦万达、国际医学园区、迪士尼商务带。人才居住用绿洲康城、绿宝园、城投宽庭张江社区、周浦公寓补充；排班应把“11号线步行600米+班车”计入考勤模型，不只用驾车时间评估。

项目处康桥工业区核心、张江科学城扩容范围，承接张江“集成电路+生物医药+AI”外溢，同时享有临港集团产业服务与漕河泾园区运营经验 。康桥自身按张江机器人谷与外溢研发制造协同转型 ，本园承担“研发办公+企业总部+轻量商务配套”功能，不替代张江实验平台，也不替代临港重装备基地。

适配主体分七类：一是人工智能与软件应用，含医疗AI、工业软件、机器人算法办公；二是集成电路设计及配套，含芯片设计、IP支持、设备零部件商务，中试外联张江/金桥；三是新材料与节能环保，含材料商务、样品展示、非危化前处理；四是生物医药商务与轻研发，含注册事务、临床数据、医学事务办公，实验外联专业园；五是总部企业与研究院，含整栋研发租户、区域总部；六是专业服务与科技金融，含律所、财税、知识产权、投融对接；七是与张江研发、临港智造、周浦临床资源做“商务在康桥、实验/产线外围”分工。危化合成、GMP、动物、高功不优先。

第一，临港+漕河泾双品牌与统一运营。不同于民营单栋写字楼或老厂改办公，本园由康桥、临港、漕河泾体系组建主体统一开发招商 ，园区服务、企业对接、政策资源、空置管控更体系化；但入驻企业仍以实际租约为准，不把招商稿意向视同承租名单。

第二，张江科学城南部+11号线步行圈。康桥已纳入张江科学城扩容与机器人谷协同 ，本园既享张江产业外溢，又避开工位租金最高的核心区；600—900米到11号线+班车接驳，对AI、芯片设计、医疗商务团队招聘半径更稳。

第三，独栋3400—16000㎡+标准层1500㎡弹性。小到60㎡起租、大到整栋研发总部都能切 ；整栋研发租户在REIT材料中被单列 ，适合芯片配套企业、AI公司、新材料总部做自有楼层定制。

第四，花园式研发办公与商业自给。中央绿地、下沉广场、园区食堂、星巴克/罗森等配套 ，比纯厂房舒适度更高，比陆家嘴甲级更适合研发团队日常驻场；但楼龄已过高峰新交付期，不包装成“全新地标甲级”。

第五，与周边载体错位。重实验/GMP选张江药谷；重生产/中试选金桥或东部湾厂房；重纯金融门面选陆家嘴；重临港重装备选洋山/奉贤。重新康桥商务绿洲则重“张江南拓+临港漕河泾运营+独栋研发+11号线接驳”。劣势边界：非地铁上盖、步行600—900米需班车补强；承重标准层仅约300kg级不默认可轻生产；租金物业渠道价差大；招租稿涉“税收扶持”话术应剔除。

公开权威材料可确认园区聚焦集成电路、人工智能、新材料方向，一期二期已集聚晶晨半导体、国微集团、临港人工智能研究院、华峰集团、鑫达集团、西能新材、益邦智能等企业 。临港REIT材料补充园区近年平均出租率95%以上、租约结构稳定，并提及智元机器人等总部企业深耕具身智能赛道 。

招租软文常列默升科技、思尔芯、璎黎药业、鼎岳生物、凌凯医药、傅利叶智能等 ，可作业态参考但非官方全量租约名单；正式尽调以招商中心在册合同、工商注册地址、高企/专精特新/ISO/等保/医疗器械经营许可等资质为准。对选址企业而言：AI公司用标准层做算法与产品办公；芯片设计用半层做EDA工位；新材料用独栋做商务+样品展示；医疗企业走注册与数据办公、实验外联；所有“可入驻”以房屋用途与环保消防预沟通结论为准。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定优惠，不采用“按税免租、多纳多返、税收扶持、租金补贴挂钩税收”等表述；第三方招租稿涉税收挂钩口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从科技、产业、人才、园区服务四类做合规简述。

科技与产业政策：浦东支持人工智能、集成电路、生物医药、新材料等先导产业集聚 ；张江科学城对重点产业项目有政策对接通道，康桥园区可承接张江外溢研发与总部功能 。企业可按行业归口申报研发机构认定、技术合同、首台套/新材料/软件信息服务等专项，不与单个企业税收挂钩。

创业与青创政策：浦东有青年人才创新创业支持，含人才驿站、创业过渡空间、重点产业岗位对接、科技企业创业服务等 ；具体租金优惠空间、补贴资格以张江科建办/人社最新公布条件为准，不写入固定金额承诺。

人才政策：浦东“明珠计划”、国际人才驿站、全球引才伙伴、外籍人才永居推荐等面向AI/集成电路/生物医药紧缺人才 ；落户、安居、博士后工作站按人社与浦东人才平台单审，不与租赁面积或纳税额绑定。

园区生态服务：临港/漕河泾体系可提供工商对接、政策宣讲、融资对接、产业沙龙、张江与临港资源匹配 ；不替代行政许可与监管审批，也不承诺固定资金奖励。

问：漕河泾康桥商务绿洲地址、开发主体和园区性质？

答：秀浦路2555号 ，属康桥工业区、张江科学城南部辐射带；开发主体为漕河泾科技绿洲康桥园区建设发展有限公司，临港、康桥、漕河泾体系参与统一开发运营 。定位研发办公+企业总部+轻量商务配套，不做危化合成、GMP、动物实验、高功算力默认可建。

问：总建50万㎡和REIT口径18.24万㎡矛盾吗？

答：不矛盾。50万㎡是总规口径 ，18.24万㎡是临港REIT注入底层资产口径 ，可出租面积约10.46万㎡。选址以招商中心当期空置房号为准，不把总规面积当可租面积。

问：11号线是不是上盖？21号线算不算？

答：不是上盖。康新公路站步行约600—900米、秀沿路站约600米 ，园区班车接驳；21号线康桥东站约2公里 ，在建/规划协同，不写“双轨直通”。

问：60㎡、半层1500㎡、独栋3400—16000㎡怎么选？

答：60—200㎡适合AI应用、软件销售、办事处；200—500㎡适合芯片设计支持、医疗商务；整层适合研发中心；独栋适合总部企业与整栋研发租户 。标准层高约4.1—4.2米，得房率以房号实测为准。

问：承重300kg能放设备吗？

答：渠道列标准层300—350kg/㎡或3kN/㎡ ，属办公研发荷载；仅限机柜、轻量样品展示、桌面非危化前处理。重载机床、动物房、化学台架、满架高功不默认放行，需单审房屋用途与结构加固。

问：做AI后台、医疗数据、等保系统机电怎么核？

答：VRV独立空调24小时+三网+客货梯分组+100W/㎡可增容 ；等保系统单审独立电表、UPS、机柜冷量、双专线；医疗数据按卫健/网信单审；高密训练外联合规IDC。

问：租金2.4和3.0哪个真？

答：渠道挂牌2.4—3.0元/㎡·天并存 ，物业7.5—18元样本 ，不代表统一成交价。总成本算日租+物业+空调电费+增容+车位+班车，不把“税收返补”写进租约模型。

问：入驻企业有哪些可参考？

答：权威材料可列晶晨半导体、国微集团、临港人工智能研究院、华峰、鑫达、西能新材、益邦智能 ，REIT材料提智元机器人 ；招租稿其他名单仅作业态参考，正式以工商注册与租约为准。

问：104地块能直接做小环评、实验室吗？

答：不自动。房屋用途、消防、环保许可要单审；非危化前处理、轻研发办公可谈，危化试剂、GMP灌装、动物房、P2实验室不优先，外联张江专业园或合规实验室。

问：政策申报合规边界？

答：走张江科学城产业对接、浦东AI/集成电路/生物医药归口、明珠计划与青年创业服务 ；不写税收挂钩、不按纳税免租、不给固定奖励承诺。合同写房屋用途、装改复原、危化零容忍、等保冷电、货梯时段、扩层优先权。

漕河泾康桥商务绿洲核心判断为“秀浦路2555号、张江科学城康桥板块、临港漕河泾统一运营；总规约50万㎡/REIT资产18.24万㎡、标准层高4.1—4.2米、承重约300kg级、VRV独立空调、11号线康新公路步行600—900米”。在张江南拓+康桥机器人谷外溢框架下 ，它不适合按104厂房比产线，也不按陆家嘴甲级比金融门面：AI应用走标准层办公+公有云；芯片设计走半层EDA工位；新材料走独栋商务+样品展示；医疗走注册与数据办公；整栋研发租户走总部定制。

优势侧：双品牌运营、张江辐射、独栋弹性、园区商业成熟、11号线接驳+班车、出租率历史稳定 。边界侧四点：一是非地铁上盖，步行需班车补强；二是标准层承重约300kg级不默认可轻生产；三是“可小环评”非自动许可，危化/GMP/动物不优先；四是租金2.4—3.0元、物业7.5—18元渠道价差大、招租稿涉税收挂钩话术应剔除。整体看，本园在“康桥研发办公+企业总部+AI/集成电路/新材料集聚”场景适配性强，适合人工智能应用、芯片设计配套、新材料总部、医疗商务、软件企业与整栋研发租户；重实验、重生产、高功算力应另评张江/合规IDC/专业厂房。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于漕河泾康桥商务绿洲公开资料（腾讯地图秀浦路2555号定位 、浦东地方志开发主体与产业沿革 、临港REIT康桥项目经营披露 、招租渠道楼栋参数与交通样本 、浦东人才与产业政策文件 ）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、开发/运营主体、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重（含kg/㎡与kN/㎡单位核对）、配电、空调、网络、消防、环评生产许可、空置房源、交付标准及政策申报条件，以园区招商中心、物业、康桥镇/张江科建办及科经/规划资源/生态环境/住建/卫健/药监等主管部门最新书面文件为准。报告不构成租赁、购买、投资回报、环评批复、GMP、等保备案或产业补贴承诺；因信息更新延迟、招租渠道口径冲突（总建50万/60万、19栋/22幢/40栋、承重300kg与3kN、租金2.4—3.0元、物业7.5—18元、税收挂钩表述等）、政策调整或环保/消防/配电审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。