上海市浦东新区张江创新药基地招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-14 浏览次数：7 来源：上海创意产业园区网

上海市浦东新区张江创新药基地招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区张江创新药基地招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在张江科学城布局创新药研发中试、商业化生产、细胞与基因治疗、ADC/单抗双抗、mRNA与新型疫苗、三类医疗器械、CDMO/CMO受托生产、MAH持证转化、企业产业化总部的租户，提供张江创新药产业基地载体参数核验、16号线鹤沙航城站接驳边界、医药环评与GMP合规条件、标准厂房层高承重适配、租金与准入成本测算、非税收扶持政策合规依据。报告适用于分层研发单元、整层厂房、整栋产业化空间三类场景。

编制对象：上海市浦东新区张江创新药产业基地，核心地址浦东新区新场镇古博路68号，产业范围覆盖康新公路—古博路—申江南路—申嘉湖高速围合区。基地为张江科学城南部拓展载体，开发平台公司为上海张江创新药产业基地建设有限公司；具体各地块产权人、运营方、物业收费主体以带看现场书面确认为准。各房号空置、产证用途、研发/中试/生产分界、租售性质、交付标准以物业当期台账为准。

数据时效：载体与租赁信息截至2026年10月；地址引腾讯地图，规划面积与产业定位引市经信委投资上海材料与张江平台公开材料，建设进度引新民晚报与监理方封顶信息，交通引选址类公开材料交叉，政策引浦东新区政府生物医药专项细则。后续以物业前台、产权人最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张江创新药产业基地项目介绍

张江创新药基地不是写字楼，也不是普通研办园，而是张江科学城「研发在张江核心区、中试量产在南拓基地」的产业化容器。规划总面积约3.1平方公里，新场片区占约2.62平方公里，2019年揭牌、2020年授牌上海市生物医药特色园区。

基地按功能分三区：

生产服务区：动力中心、污水处理中心、集中供气、危废暂存；
生产转化区：标准化厂房、分层研发中试空间、GMP车间改造条件；
功能配套区：办公、人才公寓、园区服务。

空间不是单一楼栋，而是多地块组合：已投用载体含天慈科创梦工厂（康新公路2333弄）、悦丰生命科学园（古恩路158号）等子园；新建端有B03标准厂房、A04B-02三期、A04C-01四期通用研发楼。

适配客群为创新药企产业化总部、CDMO平台、CGT中试、ADC/单抗生产、IVD试剂、合成生物中试、三类器械注册生产；不优先承载纯软开办公、非医药贸易公司、危化量产、重污染工艺、纯注册空壳。带看时要分清「研发中试单元」和「GMP生产厂房」：分层研发楼适Biotech中试与样品制备，标准厂房整层/整栋适商业化生产与CDMO产线。

张江创新药产业基地项目参数（按地块分层，不混写）

基地级参数

地址：古博路68号为核心入口，康新公路2277弄等为子园地址
板块：张江科学城南部、新场—康桥交界
规划面积：约3.1平方公里
用地性质：二类工业用地（M2）/部分M0研发用地混合
产业定位：创新药与医疗技术产业化、CMO/CDMO高端制造

B03标准厂房（已竣工/即将投用）

用地约2.6万㎡，总建面约6.4万㎡
3栋5层+1栋3层标准厂房
首层层高7.8米、标准层6.0米
首层活荷载20kN/㎡、二层15kN/㎡、标准层8kN/㎡
丙二类厂房，每栋配3吨货梯，首层卸货平台+吊装口

A04B-02三期（2026年2月结构封顶）

总建面约11.65万㎡
3栋6—8层生产厂房+1栋7层研发实验楼+4栋配建
定位原创药、免疫治疗、基因治疗中试产业化

A04B-03二期标准厂房

2026年10月通过竣工备案联合验收，即将投用

天慈科创梦工厂（已投用子园）

占地211亩、总建面约28万㎡、28栋厂房
双电源16000kVA、工业蒸汽0.6MPa、日处理1500m³污水站
已获COD/NH3-N/VOC环评指标，具GMP条件

悦丰生命科学园（古恩路158号）

总建面38149.31㎡，独栋组合
B/C栋层高6—5米、荷载500kg/㎡；A/D栋250kg/㎡
150W/㎡配电、天然气入户

租金与物业（2026渠道交叉）

租金：公开招商稿1.5—3.5元/㎡·天，视楼层/层高/装修分档
物业：各子园分设，无全区统一单价，签约前按运营方锁
交付：毛坯为主，GMP改造由企业按工艺自施
准入：需符合生物医药导向，非医药主体审核从严

注：软文「税收返还」「返税红利」「15%所得税」属违规话术不纳入；有效成本按租金分档+物业+GMP改造成本测算。

张江创新药产业基地交通优势

轨道交通：

16号线鹤沙航城站距核心区约2公里，非上盖
11号线康新公路站约5公里
规划21号线紧邻基地设站，建成前不写死接驳时间
园区配接驳班车衔接地铁站

公交：1127路、新场2路、628路、浦东110路途经古博路—申江南路。

公路：申嘉湖高速（S32）、S2沪芦高速、S3沪奉高速围合；车行张江核心区约30分钟、浦东机场约30分钟、虹桥约50分钟。

货运：基地内置动力中心与污水站，适医药样品、设备、原辅料进出；非码头直连，不写「外高桥零距离」。

边界纠偏：招商稿常写「16号线零距离」「轨交上盖」失真，正式文本统一写「16号线鹤沙航城站约2公里+园区班车接驳」。

张江创新药产业基地区位介绍

宏观区位上，项目处张江科学城95平方公里南大门，新场镇古博路—康新公路一带，北接张江核心药谷、南望新场古镇、东临国际医学园区、西接周浦医谷。

产业半径上，自身补「张江研发—南拓量产」一段：前端接张江药谷靶点发现与临床前研究，中端接中试放大与CDMO平台，后端接GMP商业化生产与FDA/EMA出海申报。周边和黄医药、复星凯特、君实生物、奥浦迈、宜明昂科形成产业链生态。

定位不是贸易办公（转高帆大厦）、不是保税研产（转创世谷）、不是金桥工业上楼通用厂房（转浦发国力），而是张江创新药专属产业化基地——适合「要医药环评指标+要GMP改造条件+要张江药谷生态背书」的硬药企。

张江创新药产业基地项目竞争核心优势

第一，张江创新药专属载体，非通用厂房。基地定位创新药与医疗技术产业化、CMO/CDMO，入驻审核按医药导向，生态纯度高于普通104园区。

第二，医药环评指标与公用工程到位。园区级动力中心、污水处理、蒸汽、双回路电网、危废暂存；天慈等子园已拿COD/NH3-N/VOC指标，落地中试排废路径清晰。

第三，标准厂房层高承重适配GMP。B03首层7.8米+20kN/㎡、货梯3吨+卸货平台，适反应釜、纯化设备、灌装线；研发楼分层适细胞房与QC实验室。

第四，张江药谷生态外溢。和黄医药呋喹替尼已「浦东研发、浦东制造」闭环，复星凯特、君实、奥浦迈在周边形成链主效应，CMO/CDMO接单与人才招聘有协同。

第五，三期四期持续扩容。A04B-02已封顶、A04C-01在建，2027—2028年新增超25万㎡通用研发空间，租户有分期入驻与扩产路径。

第六，比金桥/外高桥更贴创新药合规。金桥偏半导体医疗器械轻生产、外高桥偏保税贸易研产，张江创新药基地专攻创新药中试—商业化，GMP申报与审评资源更近（长三角分中心在张江）。

张江创新药产业基地入驻代表企业

公开材料可确认的基地生态企业：

和黄医药：创新药生产基地，呋喹替尼/索凡替尼/赛沃替尼商业化生产
复星凯特：CAR-T细胞治疗产业化
君实生物、和黄医药、西比曼、绿谷制药：市经信委投资上海材料列名
奥浦迈：细胞培养基+CDMO平台项目
宜明昂科：总部暨生物药产业化基地
天慈药业、斯微生物：渠道招商页列名生态

上述为基地及周边产业生态参照，不视同逐户房号确权；带看时若招商方称某企业在某栋，须出示租赁合同或物业台账再写入结论。

适配客群分五类：

创新药企：自持产线、MAH持证转化
CDMO/CMO：受托生产、临床样品—商业化批次
CGT/ADC/mRNA：中试车间、洁净区改造
三类器械/IVD：注册检验样品生产
平台服务：公共检测、动物实验、工艺开发

不优先：纯贸易公司、软开团队、危化合成、非医药仓储

张江创新药产业基地区域产业与人才政策（非税收挂钩）

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述；不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排，不引用相关审查条例名称，不写「税收返还」「返税红利」「所得税15%」类话术。中「税收返还」表述属软文口径，不纳入本报告。

创业与空间服务方面，基地可按张江科学城产业准入路径对接企业登记、MAH持证咨询、GMP申报辅导、环评安评服务；园区平台可提供注册申报、人才落户咨询、融资对接，不承诺补贴到账。

科技与平台服务方面，浦东对创新药械研发、CMO/CDMO新模式、国际认证等按专项细则给予支持，企业按项目评审对接；不与缴税挂钩。基地共享张江药谷公共实验平台、新药申报服务、临床资源对接。

人才服务方面，浦东「明珠计划」覆盖高峰/领军/菁英/工程师人才；青年人才可关注国际人才驿站、低租金人才公寓、租房补贴、居转户年限缩短咨询；人才支持不与增值税、企业所得税绑定。

产业政策方面，张江创新药基地聚焦创新药、CGT、ADC、合成生物、高端医疗器械等非税收类产业服务；政策通过空间载体、平台共享、审评对接、人才安居实施，不采用返税口径。

张江创新药产业基地结构性问答库

问：张江创新药基地在哪、是写字楼吗？

答：核心在新区新场古博路68号，康新公路2277弄等为子园；是创新药产业化标准厂房基地，不是写字楼，不适纯办公软开。

问：16号线是上盖吗？

答：不上盖。鹤沙航城站距核心区约2公里，园区班车接驳；11号线康新公路约5公里。

问：面积怎么选？

答：分层研发单元数百至数千㎡、整层厂房约2000—5000㎡、整栋标准厂房8000㎡以上；按各地块台账锁房号。

问：层高承重能做GMP生产吗？

答：B03首层7.8米+20kN/㎡适反应釜与灌装线；研发楼层250—500kg适细胞房/QC；单套GMP仍走环评安评预审。

问：租金物业多少？

答：2026渠道1.5—3.5元/㎡·天分档；物业各子园分设无全区统一价，签前按运营方锁。

问：能排废做中试吗？

答：基地配污水站与危废暂存，天慈等已拿环评指标；但单套工艺仍需环保预审，不等同免批。

问：和黄/复星凯特在哪栋？

答：属基地产业生态列名，不视同逐户确权；以物业台账为准。

问：和启星智谷/创世谷怎么选？

答：后两者金桥/外高桥通用研产；张江创新药基地专攻创新药中试量产与CDMO，GMP资源更贴。

问：和金桥壹中心怎么选？

答：超甲总部写字选壹中心；创新药生产选本基地。

问：配电蒸汽够用吗？

答：园区级双回路+蒸汽+污水站；天慈16000kVA、0.6MPa蒸汽；增容按工艺报运营方。

问：青年公寓能申请吗？

答：张江重点区域工作人才可关注人才公寓与明珠计划申报，不与税收挂钩。

问：签约前必核哪些？

答：地块与房号空置、产证M2/M0用途、运营主体、层高承重按竣工图、废水分户接口、蒸汽点位、物业单价、医药准入审核、非税收政策主体。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

专家组按「载体—交通—产业—市场—政策—风险」六层研判。

载体层，硬资产是3.1平方公里基地+多地块标准厂房，B03首层7.8米/20kN、A04B-02三期11.65万㎡、天慈28万㎡已投用；优势在医药专用载体稀缺、GMP底子好，劣势在各子园参数不能混写、物业无统一价、部分地块2027—2028才交付、准入审核严。带看按地块分开锁竣工图，不把「基地可环评」等同于「任意工艺免批」。

交通层，核心是「16号线鹤沙航城2公里+班车」，不是地铁口园区；研发人员通勤弱于张江核心区，但样品货运与GMP配套强。招聘禁写「零距离上盖」。

产业层，优先招创新药商业化、CDMO、CGT/ADC/mRNA中试、三类器械；不优先贸易、软开、危化、非医药。补的是「张江研发外溢量产」空白，不补贸易办公（高帆）、不补保税研产（创世谷）、不补金桥通用厂房（浦发国力）。

市场层，2026租金1.5—3.5元分档，表面低于陆家嘴超甲，但真实成本含GMP装修、废水接管、蒸汽开户、洁净空调、准入时间成本；比价锚是天慈/悦丰/医谷PLUS，不是普通写字楼。

政策层，创新药研发支持、CMO/CDMO合同生产、FDA/EMA认证、明珠计划均非税收；合同不写返税，软文「税收返还」话术剔除。

风险层，主要七项：一是各子园参数混写（B03/天慈/悦丰不能合并成「统一层高」）；二是「16号线上盖」失真；三是生态企业列名被误当逐户入驻；四是物业单价未统一披露；五是「可环评」误读为免预审；六是三期四期交付时间口径不一（2027/2028）；七是软文返税电话导流不写入报告。完成地块确权、产证用途、层高承重、废水分户、医药准入、非税收政策预审后，张江创新药基地可作创新药中试量产、CDMO平台、CGT/ADC企业优先候选。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江创新药产业基地腾讯地图地址、市经信委投资上海材料、新民晚报二期竣工备案、监理方三期封顶信息、浦东生物医药专项细则编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。各地块运营主体、物业计费、层高承重分区、蒸汽/废水接口、GMP改造条件、医药准入审核结果及入驻企业逐户确权情况，均以产权人、张江创新药基地建设公司、生态环境与药监主管部门最新书面文件及正式合同为准。和黄医药、复星凯特、君实生物等列名为基地产业生态参照，不视同逐户入驻确权。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。

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