报告用途：为拟在浦东张江科学城集成电路设计产业园布局芯片设计、EDA与IP验证、人工智能应用、软件与信息技术、金融科技中后台、半导体设备及企业总部的机构，提供盛银大厦载体参数、2号线广兰路/13号线高科中路接驳、3层独栋与10层标准层分户、机电空调、产业生态、注册及政策合规综合依据。报告适用于IC设计独栋、AI/软件分户、金融中后台、科技型企业扩租、成长期总部及张江集电港招商定位六类场景。

编制对象：上海市浦东新区盛银大厦，公开地址盛夏路666号、银冬路122号，亦称普洛斯盛银大厦、张江盛银大厦，属张江高科技园区/张江科学城集成电路设计产业园；公开资料列2012年竣工，张江高科相关主体开发，百度百科列总建约53795平方米、6幢（4幢3层独栋+2幢10层标准办公）、标准层高4.5米、3客1货，新张江物业；  招租资料列A/B/C栋3层独栋各约1820平方米、D/E栋10层标准层约1500平方米、100平方米起租、VRV24小时、标准层物业13.76元/平方米/月、独栋7.58元/平方米/月、车位400元/月。  本厦为研发办公载体，不主打晶圆制造、湿法、大批量封装测试、危化合成或重载生产；具体房号产权用途、办公/商业/机房/会议分界、装修改造、配电空调及消防环保预审，以产证、竣工图、张江科学城相关管理与运营方当期台账为准。不同招租渠道对总建、车位数、楼栋数、双路供电存在多版口径，本报告仅采用可交叉验证项，未统一项以现场竣工资料为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；上海办公楼及产业园市场引用CBRE 2026年上半年、戴德梁行2026年二/三季度、仲量联行2026年二季度公开数据，政策引用浦东新区青创15条、科技创新券、明珠人才与浦东营商环境公开材料；后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

盛银大厦位于张江科学城集成电路设计产业园，盛夏路666号与银冬路122号交汇，处张江北部集电港—广兰路—高科中路研发带。公开总建约5.08万至5.38万平方米口径不一，百度百科列53795平方米、6幢，招租资料列A/B/C三栋3层独栋与D/E两栋10层标准楼，并配商业配套；  2012年竣工，整体偏“低层独栋总部+10层标准分户”的混合研发办公，而不是高层甲级整层总部，也不是集电港中试厂房。

与张江药谷实验楼、集电港中试厂、中区160米新甲级不同，本厦不主打光刻、湿法、探针大批量、危化合成、无菌制剂或GLP动物。对RTL/验证/后端/IP评估/低功耗分析、AI推理与软件测试、金融科技中后台、半导体设备事务办公、IC设计企业总部，低层独栋可独立门禁、独立空调，10层标准楼可按100平方米起分户，具备成本与弹性；对晶圆返修、大批量有机合成、重型机床、大批量封装不优先本厦，相关环节外协集电港公共中试、张江概念验证平台及专业制造基地。

按“独栋与标准楼主体—分户与交付—机电空调—配套运营”四项归集。百科与招租稿在总建、楼栋命名、车位、物业主体方面不完全一致：以下以盛夏路666/银冬路122、A/B/C 3层独栋约1820平方米、D/E 10层标准层约1500平方米、层高4.5米、VRV24小时、3客1货为主干，其他数值标注渠道差异。

独栋与标准楼主体参数：A栋约1814.65平方米、B栋约1823.64平方米、C栋约1821.64平方米，均为地上3层；D栋约15195.70平方米、10层，标准层约1500平方米；E栋约16496.06平方米、10层，标准层约1500平方米；  百度百科按6幢统列总建53795平方米、标准层高4.5米、3客1货。  3层独栋适合20—120人IC/AI/软件总部或分部，10层标准楼适合5—80人分户、半层或整层；相较高层新甲级，优势在独栋独立动线、低候梯压力、改造灵活，劣势在单栋标准层小于中区新楼、跨栋协同靠园区动线。

层高与荷载参数：公开标准层高4.5米，净高以具体房号吊顶方案复核；部分招租资料列独栋首层承重800公斤/平方米、标准层400公斤/平方米，10层主楼标准层300—400公斤/平方米，  但该类数值来自低权重招租稿，签约前应以原结构计算书为准。400公斤可支撑办公PC、小机柜、会议大屏、轻量展示、IC验证小集群与AI推理小节点；大内存EDA、GPU训练、高密度机柜、低温存储、档案密集架应单独出点荷、楼面分布与结构复核。4.5米层高较旧低层更适吊顶新风、弱电桥架与独立机房竖井，但不等于全楼可按数据中心交付。

机电与空调参数：公开列VRV/大金VRV分体、24小时独立控制，D/E栋3客1货、A/B/C栋按招租稿可配1客1货或3客1货不同口径；  部分招租资料称供电2路、标准配置满足办公与研发，但是否双路市电、变压器总容量、IT机房冷却水与UPS接口应以供电部门批复和运营方配电图复核。AI训练、IC仿真、金融中后台、软件测试对供电连续性要求较高，单房号应做变压器余量、UPS、精密空调、弱电井和气体灭火复核；VRV24小时不等同双路不间断机房冷源，高密度机柜应谈增容、承重加固与消防联动。

配套与运营参数：车位公开多版，招租焦点列400元/月/辆，  其他招租稿列359个、349个地下或460个等不同统计，  实际以固定/非固定、地库限高、目标楼栋配额为准；物业公开列新张江物业，  招租独栋7.58元、标准层13.76元/平方米/月。  园区配套列员工食堂、便利蜂、瑞幸等，周边万和昊美、长泰、天之骄子、家乐福、星巴克、麦当劳、银行网点；  具体独栋固定车位、会议共享、员工餐厅开放面积以运营方当期台账为准。招租稿“400电话、直租特价、最高30元补贴、无中介、免费看房”等营销或涉补贴内容不纳入正式结论。

轨道交通：2号线广兰路站为现状主接驳点，百度百科列广兰路站接驳，  招租稿列步行约800—960米或10分钟，  实际受盛夏路/银冬路门岗、目标独栋、广兰路出口影响会有差异；13号线东延高科中路站招租列约500米或园区邻近，  实际站名、出入口与开通时间以申通运营公告为准。2号线可接陆家嘴、南京东路、虹桥，换13号线接张江中科路/学林路AI与中区研发，换4/6/9/14覆盖徐汇、前滩、浦东其他商务区。IC尽调、EDA夜跑、金融轮班、软件送审应核地铁末班与出租车/网约车替代，不把单一800米或500米作为每栋统一步行值。

公交与短驳：周边公开列张江1路、浦东11路、615路、609路及张江有轨电车等，  至集电港、金科路药谷、张江高科、人工智能岛按盛夏路/高科中路/金科路/中环分别建模。对IC客户拜访、软件送审、金融数据备份、知识产权与流片外协具备“广兰路+高科中路+盛夏路”弹性；对17.5米大货、危化槽车、大批量晶圆盒、冷链不优先本厦，应改集电港中试或专业物流。

公路与枢纽：盛夏路接高科中路、中环、龙东、罗山，招租稿列紧邻中环、车行约5分钟至中环口、至浦东机场约26—28公里/28分钟左右、至虹桥约32公里/49分钟左右，均为路况参考；  实际随拥堵浮动。低层独栋与10层标准楼以员工通勤、客户访客、小件样品/文档送检为主；服务器、GPU整机、检测设备大件卸货应提前确认货梯载重、地库限高与盛夏路/银冬路临时停靠，不把商业配套或员工食堂当货运主入口。

张江科学城层面，本厦处“盛夏路—银冬路—集电港—广兰路/高科中路”IC研发带：向东经金科路接药谷与中区AI，向北经广兰路/2号线接张江高科与陆家嘴方向，向西经中环接金桥智能硬件，向南经高科中路接御桥数字与康桥制造。张江商务园存量约526万平方米、上海商务园区存量约1636万平方米，至2027年新增供应预计约156万平方米；  张江主导IC、生物医药、AI，盛银的价值不在单层大生产，而在“低层独栋+10层标准分户+广兰路/高科中路双轨预期+集电港IC生态”的事务型设计集群。

产业半径上，本厦自身适合芯片全设计链路、EDA/IP办公、AI应用、软件云、金融科技中后台、半导体设备材料事务；集电港补制造中试与公共技术，药谷补临床前与注册，人工智能岛/模力社区补大模型与机器人演示，金桥补智能硬件。对“张江IC注册+独栋门禁或10层分户+VRV加班+周边中试外协”的团队，盛银比高层新甲级更贴研发日常成本，比纯厂房更贴办公与接待；对光刻、湿法、探针大批量、危化大合成不优先本厦。

第一，集电港片区低层独栋+10层标准分户的双产品优势。A/B/C三栋3层独栋各约1820平方米，可整栋交付IC设计总部、AI应用总部或金融中后台；D/E两栋10层、标准层1500平方米、100平方米起租，可服务5人初创到80人部门。相比纯高层甲级，独栋独立门禁、独立空调、独立货梯，适合IC团队白天设计、夜间回归、周末加班；相比集电港厂房，强在设计事务与分户办公，不扛设备重载。

第二，4.5米层高+VRV24小时+可增容的轻算力弹性。标准层高4.5米便于吊顶新风、弱电桥架与独立机房竖井；VRV24小时适配IC验证、AI推理、软件测试、金融中后台轮班。大内存EDA、GPU训练、行情双活、合规存证不按普通办公供电，应单房号做变压器余量、UPS、精密空调、双路及气体灭火复核。部分招租资料称双路供电，但是否双路市电以供电批复为准；该优势不替代等保密评、芯片出口管制、数据出境与金融业务持牌。

第三，广兰路2号线现状+高科中路13号线东延预期的接驳优势。广兰路800米级满足现状通勤，高科中路13号线东延500米级预期改善中区与学林路接驳；中环高科中路口车行短途、机场26—32公里级，对IC客户、金融轮班、AI运维、软件送审具备成本平衡。周边万和昊美、长泰、天之骄子、家乐福、银行与员工食堂减少外部配套成本；相比中区学林路新甲级，盛银弱在地标高层与酒店会议，但强在独栋研发效率与10层分户租金弹性。

第四，张江高科系与集电港IC生态的协同优势。公开开发涉及张江高科、物业涉及新张江，园区可注册、可VRV加班、独栋可塑，对IC、软件、半导体设备、金融中后台形成“办公+外协中试+注册+人才公寓”闭环。该优势不替代具体房号空置率，带看仍以运营方当期可租清单、租约到期表与扩租预留为准；国企/REITs运营稳定性可另行对接张江其他核心资产，不把本厦未公开REITs属性作为结论。

第五，2012年成熟园区改造成本可控优势。相比新建高层，盛银机电虽非最新但VRV、4.5米层高、独栋门禁、100平方米起分户均可低成本的二次装改；对成长期IC/AI/软件企业，标准层1500、独栋1820可作为“小步快跑、按人扩租”的载体。但10层主楼电梯、双路IT冷却、等保机房仍应按目标房号单独设计，不把2012竣工默认等同零改造。

基于公开地图、百科与招租资料形成“集成电路与半导体设备、AI与软件、金融与专业服务、综合科技”四类参考，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际业务四方核验。招租资料列克诺尔、上海睿迹网络科技有限公司等，  未提供房号与在租确认函的，仅作为可列名生态参考，不写为“当前整栋独占入驻”。

集成电路与半导体设备样本：依托集电港周边IC设计、IP、设备、封测资源，盛银可承接RTL/验证/后端/IP/低功耗办公；大内存EDA、GPU辅助、版图大文件单做增容。光刻、湿法、探针、大批量封装外协集电港与张江中试；不把“盛银/集电港”名称理解为自带晶圆或中试线。

人工智能与软件样本：睿迹网络等可作网络/软件生态参考，  大模型应用、行业Agent、游戏/互联网中台、SaaS、数据标注入10层分户或独栋；训练集群、分布式编译、大语料库单做机房。模型合规、客户生产数据、内容安全单房号做访问审计；不把“信息科技产业聚集”等同于低合规要求。

金融与专业服务样本：金融中后台、保险科技、支付风控、知识产权、财税法律可结合10层小分户与独栋独立门禁；清算、行情、合规留痕、等保机房单做双路、UPS与气体灭火。持牌业务按监管独立网络与访问审计，不把“中后台”默认放公共弱电井。

综合科技与设备样本：克诺尔等可作交通/工业科技生态参考，  半导体设备、材料企业在园只做研发管理、样品文档、供应链办公，大批量设备装配、危化仓储不放在低层研发楼，外协专业基地。周边日月光、亚芯、展讯等仅作集电港封测/设计背景，不写本厦自有封装或晶圆能力。

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有空间、平台、基金、服务以年度申报指南、项目评审、实际服务协议为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排。第三方材料中“直租特价、最高免租、按税减免、返税包租、最高30元/㎡月补贴、固定补贴必拿”等表述不纳入本报告正式结论；文内仅按非税收服务口径说明。

创业与孵化政策方面，浦东青创15条推进“两个100万”，即低租金创业空间与低租金青年公寓各百万平方米级，青创项目可申请优惠办公空间，优质项目可扩大面积，并提供企业注册、青创导师、人才招聘、投融资对接、知识产权与应用场景服务；  明珠杯等赛投联动为青年项目提供路演、资本与产业资源。  盛银可作成长期IC设计、AI软件、金融中后台的独栋或10层分户载体，早期原型与超低租金孵化可外移张江青创空间、纳贤800/模力社区；具体创业空间面积、房租支持以当期青创指南为准，不按营业收入或纳税承诺固定返利。

科技政策方面，浦东新区科技创新券2026年度对符合条件的科技型中小企业提供每年度20万元额度，用于在平台采购研究开发、检验检测认证、科技咨询、技术转移等服务，合同完成审核后按不高于合同金额一定比例资助；  集成电路可对接EDA、流片、检测外协，人工智能可对接模型、算力、语料公共服务，软件与检测可对接测试认证、数据合规。联合实验室、专利快速审查、标准化项目按年度指南评审，不按缴税比例返款，不承诺固定补贴金额或比例。

人才政策方面，浦东青创15条与明珠体系可提供青年创新创业、低租金青年公寓、重点用人单位租房、明珠高峰/领军/菁英/工程师安居、实习交通与住宿、落户居居转户便利；来浦东求职青年可按规定享受人才驿站短期住宿，外来或外省市高校实习可按规定申请住宿补贴，本市高校实习可按规定申请交通补贴。  盛银IC设计、AI、软件、金融中后台、半导体设备岗位可按要求申报相应人才层级；所有人才支持按认定指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩，具体公寓房源、排队周期以人才平台当期台账为准。

产业政策方面，张江与浦东相关措施支持集成电路、生物医药、人工智能等先导产业，推进概念验证、中试平台、大中小企业融通、科技金融与高质量孵化器；  浦东营商环境通过青创空间、明珠杯、创赛、投资对接与专业论坛，支撑IC设计、AI智能体、机器人、数字出海等方向。  盛银可承载IC设计事务、AI软件、金融中后台、半导体设备材料事务；涉及危化、生物安全、GMP无菌、放射、金融持牌应分别按生态环境、卫健、药监、网信、金融监管部门预审，产业支持通过平台、空间、科技金融与人才服务实施，不承诺以税收贡献返点。

问：盛银大厦地址、开发运营和楼宇属性是什么？

答：盛夏路666号、银冬路122号，张江集成电路设计产业园研发办公；2012年竣工，百科列总建53795平方米、6幢（4幢3层独栋+2幢10层标准），招租列A/B/C 3层独栋各约1820平方米、D/E 10层标准层约1500平方米，张江高科相关主体开发、新张江物业。  具体房号是纯办公、IC独栋、金融中后台、商业、会议还是机房，以产证、竣工图、消防、环保和运营台账为准；不把“盛银/普洛斯盛银/张江盛银”多个别名混为不同项目。

问：到2号线广兰路、13号线高科中路、中环和机场怎么通勤？

答：广兰路公开约800—960米或10分钟级，  高科中路13号线东延招租列约500米，  实际按盛夏路/银冬路门岗与目标楼栋大堂建模；中环车行约5分钟级至中环口，浦东机场约26—28公里、虹桥约32公里为路况参考。  IC尽调、EDA夜跑、金融轮班应保留出租车/网约车，不把800米或500米当全园统一步行值；13号线东延开通时间以申通公告为准。

问：独栋和10层标准层面积、层高、荷载怎么按行业选？

答：A/B/C独栋各约1820平方米、3层，D/E标准层约1500平方米、10层，100平方米起租；  标准层高4.5米。  招租资料列独栋首层800/标准400、主楼300—400公斤/㎡，  但属低权招租口径，签约以结构书为准。IC验证、AI推理、软件测试用标准分户；GPU训练、大内存EDA、密集架、低温存储不按400公斤默认交付，需结构、配电、空调专项。

问：VRV24小时、供电、IC/AI机房怎么配？

答：办公区VRV/大金VRV、24小时独立控制，D/E 3客1货、A/B/C按房号复核；  部分招租称2路供电，但双路市电、变压器容量、IT机房冷却以供电批复和配电图为准。IC仿真、AI训练、金融行情应单房号做UPS、精密空调、弱电井、气体灭火；VRV24小时不等同双路机房冷源，高算、低延迟、密评另做独立机房方案。

问：集成电路设计、EDA、流片后事务怎么用本厦？

答：RTL/验证/后端/IP/低功耗、IP评估、流片后数据管理可入独栋或10层分户；大内存EDA、GPU辅助、版图大文件单做增容。光刻、湿法、探针、大批量封装外协集电港与张江中试；园区IC生态可对接周边设计、IP、封测与设备资源，但不写本厦自有晶圆能力；出口管制、加密IP、客户数据单房号隔离。

问：人工智能、软件、互联网能否落地？

答：算法应用、行业Agent、游戏/互联网中台、SaaS、数据标注入10层小分户或独栋；训练集群、分布式编译、大语料库单做增容。模型合规、用户生产内容、客户业务数据、语料授权单房号做访问审计；张江可对接人工智能岛/模力及算力模型公共服务，本厦不默认自建大型智算中心。

问：金融中后台、保险、支付、合规留痕怎么处理？

答：金融中后台、风控、客服、数据、合规文档入分户或独栋，行情双活、交易留痕、等保机房单做双路、UPS、气体灭火。持牌业务按监管独立门禁、独立网络、访问审计；不把“中后台”当低合规办公，也不把园区名称等同自动获得金融牌照。

问：商业、食堂、车位、会议有哪些底线？

答：园区招租列员工食堂、便利蜂、瑞幸，周边万和昊美/长泰/天之骄子/家乐福/星巴克/麦当劳/银行；  车位招租焦点列400元/月，其他稿列359/349/460等不同统计，  固定/非固定以运营台账为准。高密机房、IC路演、金融客户接待应单出UPS、冷量、消防与访客保密；招租“400直租、最高补贴”不纳入正式文本。

问：2026年租金和甲级、产业园怎么比？

答：盛银为张江集电港低层+10层研发办公，不套纯高层甲级单日租。市场端CBRE上半年报价237.2/有效158、空置24.5%；  戴德二季度甲级6.42、空置22.5%，三季度192.3元/月、空置20.9%、净吸纳31.8万；  仲量二季度CBD6.3、非CBD4.1、产业园3.3，科技互联网与IC/AI主力、产业园净吸纳20.5万。  比价应摊4.5米层高、独栋1820/标准1500、VRV24小时、可增容、广兰800/高科500、食堂与集电港外协；若仅按“2号线、张江、3—3.5元”招商，会低估机房增容、等保、独栋稀缺与张江新增供应带来的议价空间。

问：和集电港中试、药谷、人工智能岛、中区新甲级怎么错位？

答：集电港偏IC中试设备，药谷偏临床前与注册，人工智能岛/模力偏AI公共平台与演示，中区新甲级偏整层总部/投资/高规格会议；盛银偏盛夏路低层独栋+10层分户，做IC设计、AI软件、金融中后台、半导体设备事务。晶圆、危化大合成、全无菌、GLP动物、重型智造不优先本厦。

问：青创、创新券、概念验证、IC中试怎么用？

答：早期IC/AI初创用张江青创低租金空间、纳贤800/模力做原型，盛银做独栋设计或10层成长期分户；  科技创新券采购研发、检测、技术转移；  概念验证与EDA/流片中试走张江/集电港公共平台。所有支持按指南评审，不承诺保批保流片、不写固定返税比例。

问：扩租路径怎么设计？

答：5—10人看10层100—150平方米，10—30人看300—500平方米或半层，30—80人看整层1500或独栋低区，80—120人看A/B/C整栋1820，120—300人看D/E多整层或多独栋组合；IC+中试可盛银办公+集电港外协+药谷/AI平台补充。签约写层高荷载、VRV/增容责任、机房防火、广兰/高科接驳、物业主体与三年扩租权；不把5.08万或5.38万总建当单户可扩容量。

问：人才公寓、酒店、路演、客户接待怎么解决？

答：浦东青创/明珠/青年公寓作青年住宿短名单，  周边万和昊美、长泰、天之骄子作客户与员工配套；园区食堂与小型会议作日常路演，大型IC/金融/AI活动可补张江其他会议中心。具体公寓空置、会议面积、固定车位以运营与人才平台当期台账为准。

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，盛银核心卖点是盛夏路666/银冬路122、2012竣工、A/B/C独栋各约1820、D/E 10层标准1500、总建5.08—5.38万多方源、标准层高4.5米、VRV24小时、3客1货、新张江物业、标准13.76/独栋7.58、集电港IC生态；优势在独栋总部+10层小分户双产品、IC/AI/金融中后台弹性、广兰/高科双轨预期、改造成本低于新甲级，劣势在总建多源（53795/50800/36700等）、车位数多源（359/349/400/460等）、楼栋命名多源（6幢/5办公1商业/A-E）、2012机电需按AI/等保重核、低层独栋标准层小于中区新楼。  所有房号应拿竣工图核层高净高、荷载、配电、空调、消防、弱电、车位与可改造范围，不跨商业/机房/独栋/标准楼混写。

交通层，广兰路800—960米现状+高科中路13号线东延500米预期+盛夏路中环构成“低层研发+双轨预期+中环”模型；对IC、金融中后台、AI运维、软件送审高匹配，对大货、危化、动物、冷链低匹配。招聘应把“广兰/高科步行、夜跑、客户保密、人才公寓接驳、机场送样”全折现，不把800米或500米当全厦统一值；13号线东延仅按建设/开通公告写入，不承诺已运营换乘。

产业层，优先招IC设计全链路、EDA/IP、AI应用、软件与信息技术、金融科技中后台、半导体设备材料事务办公；不优先招光刻、湿法、大批量中试、危化大合成、无菌、GLP、重载制造。集电港补IC中试、药谷补生物、人工智能岛补模型与机器人、盛银只做“盛夏路独栋/10层分户+集电港生态+广兰/高科通勤+金融/软件中后台”。

市场层，CBRE 2026上半年写字楼空置24.5％、报价237.2/有效158，  戴德二季度甲级6.42、空置22.5％、三季度192.3元/月、空置20.9％、净吸纳31.8万，  仲量二季度甲级6.3、非CBD4.1、产业园3.3、净吸纳产业园20.5万，科技互联网与IC/AI主力、TMT在甲级成交中占比提升；  张江商务园存量约526万方、全市约1636万方、至2027新增约156万方。盛银比中区新甲级更贴独栋研发与10层分户成本，但VRV改机房、供电增容、400/800公斤加固、广兰/高科接驳、多源车位与新增供应应全摊；若仅按“2号线、张江IC、3—3.5元”招商，会忽视等保、EDA增容、独栋整栋稀缺与运营主体议价空间。

政策层，浦东青创低租金空间、企业注册、导师与投融资，  科技创新券研发/检测/技术转移，  明珠与青年公寓安居、实习交通/住宿支持，  张江高新改革与IC/生物/AI概念验证、中试、大中小企业融通；租赁合同不写“税收返还、按税减免、返税包租、最高30元补贴”，第三方“直租特价、400看房、固定补贴必拿”类口头承诺不纳入正式文本，仅按当期青创、创新券与科技指南核验。

风险层，主要七项：一是盛夏666/银冬122门牌与总建5.08/5.38/3.67万多方源，带看必须按楼号产证；  二是车位数359/349/400/460、物业新张江/普洛斯/招租主体多源，不跨稿套用；三是标准层400、主楼300—400、独栋首层800属低权招租口径，GPU/大机柜/密集架需结构复核；四是VRV24小时不等同双路零中断，部分资料称双路但以供电批复为准，IC/金融/AI机房必须单独UPS与气体灭火；五是克诺尔/睿迹等仅作生态示例，不写未确认房号或整栋独占；  六是广兰800/960与高科500多口径、13号线东延未稳定运行前不写固定换乘值；七是“400直租、最高30元补贴、最优选址”等营销或涉税话术违规且失真，正式选址仅保留非税、非税收挂钩口径。完成楼号竣工图、荷载配电、VRV/双路增容、独立等保机房、广兰/高科接驳、集电港中试外协和三年扩租谈判后，盛银大厦可作为张江IC设计、AI/软件、金融中后台与半导体事务低层+10层优先候选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于盛银大厦/普洛斯盛银大厦/张江盛银大厦公开楼盘资料、张江高科与新张江物业等公开运营信息、盛夏路—银冬路—广兰路—高科中路—集成电路设计产业园片区及浦东新区青创/人才/科技创新/营商环境公开文件、CBRE/戴德梁行/仲量联行2026年市场公开数据编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体门牌、楼号面积、产权用途、办公/商业/机房/会议分界、租金、物业费、车位、层高荷载、双路供电、增容容量、网络机房、可注册行业、入驻企业名单及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、张江科学城管理、生态环境、卫健、药监、金融、人社/人才主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。