报告用途：为银行证券与期货基金、保险资管与金融科技、跨国企业区域总部、专业咨询与律所、人工智能与数据合规、陆家嘴金融中后台及竹园商贸成本型总部，提供浦东杨高南路陆家嘴世纪金融广场5幢甲级加商业中心、2300至2800㎡整层、VAV中央空调与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、金融机构职场与合规团队、资管基金行政、跨国企业区域总部、咨询律所与人力资源机构、金融科技与人工智能团队、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二季度机构公开报告与浦东新区、竹园商贸、陆家嘴金融贸易区公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

陆家嘴世纪金融广场位于上海市浦东新区杨高南路759号，东至锦康路、南至东锦江大酒店、西至杨高南路、北至花木路，别名塘东总部基地，属陆家嘴金融贸易区南延伸、竹园商贸与世纪公园—上海科技馆缓冲带，紧邻上海证券交易所、中国金融期货交易所、中国结算新址。 项目由陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司开发，上海陆家嘴物业管理有限公司运营，一期2013年5月竣工，整体为5幢甲级写字楼加1座商业配套中心，总建约44万㎡，其中办公约30万㎡、商业约1.8万㎡、地下三层约13.5万㎡样本，部分渠道列单栋总高17至44层不等、1号楼约44至46层，签约前以产证与楼栋清册为准。

公开硬件列标准层约2300至2800㎡，部分资料列2300至2360或2800㎡单值，净高3.1米、标准层高部分渠道列4.5米、架空地板150毫米，得房率多源68%至72%不等；VAV或集中中央空调，工作日样本8:00至19:00或8:00至18:00、周六上午/至12:30加时另议，物业32元/㎡/月含中央空调基础能耗样本；电梯按楼栋5至14部客梯、2部货梯、部分转换梯差异配置，三网电信/联通/移动覆盖。 5幢楼通过地下空间与空中连廊互通，商业中心含员工餐厅、品牌餐饮、会议中心、便利店、银行、体育休闲、医疗站等配套，整体定位金融机构总部、资管基金、跨国中台、专业服务集群；对纯100㎡以下散客、7×24低延迟自营机房、高功率长期训练、GMP湿实验、大货仓储不优先，重机房、交易系统、冷源增容应按房号单独尽调。

空间产品方面，按标准层2300至2800㎡、得房68%至72%计，套内约1564至2016㎡；半层1150至1400㎡建面适合80至160人会议型总部，整层适合160至320人区域中心，多整层或多楼栋适合500人以上集团中台。公开可租样本含150至1700㎡小中分租、LSPACE等共享办公4至26人间的过渡方案，但项目主产品仍是整层与半层总部；小面积以业主当期放盘为准，不承诺所有楼栋可分割到100㎡。 1至低区适合客户接待密集的银行、证券、咨询；中高区适合资管、基金、跨国中台；邻近上交所/中金所/中国结算的楼栋适合交易支持、合规、风控、投资者关系。

机电与空调方面，VAV/集中中央空调比风机盘管更稳，适合金融文档、合规数据、基金研报、咨询尽调；但标准时段外加时另计，长时GPU、低延迟撮合、量化双活不能只靠楼内中央空调。建议重算力按“独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防、外置冷源或第三方IDC”单独设计；电梯5至14部/栋差异大，整层多团队、访客高峰、会议集中应做晨峰模拟，不凭“多部梯”直接判断零等候。部分渠道列基础配电130W/㎡、楼板承重300kg/㎡样本，但签约前仍按房号电力批复、弱电间、机柜位置重算。

费用方面，2026公开挂牌离散：官方单站列9.3元/㎡/天、159至1700㎡统一报价，焦点/搜楼列5.0至9.5元或4至8.8元，竹园板块整体3.5至6元主流、世纪大道/源深北5至10元样本； 物业32元含中央空调基础能耗是重要基准，但加时空调、专项用电、车位、网络、装改、消防二次报审另计。车位多源列700地上、1500至1700合计、固定1800/非固定800至1000元不等，以当期可租车位合同为准。 企业三年模型建议用“日租÷得房68%至72%＋32元物业＋中央空调加时预期＋800至1800元车位×到岗率＋蓝村路/世纪大道接驳＋东锦江/世纪汇/上海科技馆客户接待”套内核算；整层谈1至4个月免租或装免，1000㎡以上谈高低区动线、独立门禁、新风量、加时包，不把单一9.3元或5元挂牌当成交底价。

轨交方面，项目至4/6号线蓝村路站多渠道列步行约700米、6至10分钟样本，至2/4/6/9世纪大道枢纽步行10分钟内或接驳可达，2号线上海科技馆站作北部辐射样本； 对金融、资管、咨询、跨国总部，应建“蓝村路4/6主入＋世纪大道2/4/6/9换乘客源＋上海科技馆2号技术/会议客户＋园区班车/打车杨高南路落客”多套方案。小陆家嘴、八佰伴、世纪汇、竹园中建/越秀/陆家嘴投资等可用世纪大道与蓝村路双节点分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，杨高南路接内环、世纪大道、花木路，经南浦/复兴东路/人民路隧道到外滩、小陆家嘴15至25分钟非高峰，到张江25至30分钟、前滩30至40分钟，到虹桥35至50分钟、浦东机场40至60分钟属理想路况。对交易机构、基金路演、律所开庭、跨国视频董事会，应预设“地铁为主、东锦江/索菲特/世纪汇访客落客、地库货梯走服务器与档案”三套动线，避开世纪大道高峰与上海科技馆活动日拥堵。

配套方面，楼内商业中心与5幢塔楼连廊互通，周边东锦江希尔顿/索菲特、世纪汇、九六广场、八佰伴、上海科技馆、东方艺术中心、世纪公园、张家浜滨水带构成“金融办公—交易邻居—酒店接待—科技文化”一体圈。对银行证券、资管基金、跨国中台、咨询律所，可把商业中心做员工餐厅与会议、世纪汇做客户简餐、东锦江做住宿、上海科技馆/东方艺术中心做行业活动，降低自建大发布厅投入；对涉密金融、闭门尽调、客户数据仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区。

塘东—竹园—世纪大道—小陆家嘴可形成四类生态：

第一类银行证券期货基金协同。项目紧邻上交所、中金所、中国结算，公开渠道列花旗、平安资管、西部利得、华金证券、中信期货、光大期货、中证指数等方向样本，可延伸券商资管、公募固收、私募量化中台、期货研究、指数与风控。用整层做交易支持、合规、风控、IR，半层做研究员与客服，低区做客户室；低延迟自营机房不进办公层，外置小陆家嘴/第三方IDC。

第二类保险资管与金融科技协同。保险运营、养老年金、再保险服务、RegTech、反欺诈、数据治理可用半层到整层；人工智能、大模型合规、投研知识库、反洗黑产可用整层做算法业务化，重训练外置浦东/张江算力。楼内以合规、产品、精算支持、数据标注为主，不把办公VAV当机房冷源。

第三类跨国企业区域中台与专业服务协同。财务共享、HR共享、税务与法务、管理咨询、律所知识产权可用2300至2800整层做项目制；结合世纪大道2/4/6/9与蓝村路4/6，员工通勤和外地客户到小陆家嘴、人民广场、张江均可中转。大量电话外呼不优先，应以高价值咨询、合规、客户成功为主。

第四类人工智能与金融数据产业协同。依托陆家嘴金融城、竹园金融走廊、世纪公园科技文化资源，可做金融大模型、智能投研、内容审核、数据要素应用；用商业中心会议+整层研发管理，算法训练、低延迟推理、语料平台按“楼内业务化+张江/外置算力”分工。对AI监管、金融数据出境、模型合规，可对接浦东科创与陆家嘴金融城非税收场景，不依赖返税。

优势一：杨高南路759号塘东总部＋上交所中金所结算邻避。在竹园—陆家嘴南延带，5幢甲级加商业、紧邻国家级金融基础设施，对银行证券、期货基金、资管合规“交易邻居＋金融地址”强于普通竹园单栋。

优势二：2300至2800整层＋3.1净高＋150架空＋68%至72%得房。单整层可放区域总部，多楼栋可放集团中台；VAV/集中空调、按栋5至14客梯分流，比小分割老旧写字楼更适配160人以上团队与多会议组织。

优势三：陆家嘴集团开发＋陆家嘴物业自管＋LEED金级样本。国企物业在装改审批、消防安全、空调加时、长租稳定上更可预期；LEED金级对ESG报告、金融机构供应商准入、跨国总部碳目标有加分。

优势四：竹园性价比＋小陆家嘴能级双吃。2026竹园主流3.5至6元、世纪大道/源深北5至10元，项目挂牌5至9.5元但整层可议；相比小陆家嘴6.76元/天高力样本、超甲8.5元仲量样本，适合“要陆家嘴金融圈层但不付小陆家嘴全价”的资管、中台、专业服务。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过浦东青创与两个100万、科创AI/生物医药/集成电路/成果转化、国际人才港与明珠计划、陆家嘴金融城及竹园营商服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，官方单站9.3元与小面积精装、整层毛坯、高区景观报价差异大，按得房重算套内再看；第二，中央空调标准时段8至18或8至19、周末加时另计，7×24团队要谈独立空调或外置机房；第三，车位700至1700口径不一、固定1800/非固定800至1000样本差异，整层多车要提前锁房号车位比；第四，5幢楼栋层数、电梯、标准层并非完全一致，17层样本与44层样本不能混用，签约按单栋竣工图；第五，2026全市甲级戴德二季度空置22.5%、日租6.42，CBRE上半年空置24.5%、报价237.2元/月，高力陆家嘴6.76元、竹园分化大， 整层应谈免租装免与加时包，不以单一挂牌价签约；第六，量化低延迟、湿实验、危化、大货不进办公塔。

可保守列明的开发/运营主体为陆家嘴金融贸易区开发股份、上海陆家嘴物业管理有限公司；公开渠道列名或租赁样本含花旗银行/花旗金融、平安资管、西部利得基金、华金证券、中信期货、光大期货、中证指数、蒙玺投资、乾瞻资产、挖财、快钱等方向，Justwork另列部分基金/资管/金融信息样本。 不同渠道、不同年份房号在租状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把单渠道“入驻”视同当前全层长租。

正式招商按方向管理：银行证券用低区整层做合规与营业、中高区做研究；期货基金用整层做交易支持、风控、IR，量化机房外置；保险资管用半层做精算、整层做投研；跨国中台用2300至2800整层做财务HR法务；金融科技用整层做模型业务化、GPU外置；咨询律所用半层做访谈、整层做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把招商海报列名视同主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东“青创15条”与两个100万提供国际人才驿站、青年创业过渡空间，重点产业创业可享最长15天免费住宿、6个月过渡空间；高成长性青年科创项目可获连续3年每年最高100万元创业补贴，明珠计划创业类可获连续3年每年最高50万元办公房租补贴，张江/金桥等低租金创业载体日租可不超过1元/㎡，青创基金群提供投早投小投青创、免息或担保贷款、知识产权质押贴息。 金融科技的早期团队可把世纪金融广场做客户前哨，注册与重研发外置张江/陆家嘴孵化载体，降低早期固定租金。

科技政策方面，浦东以科技创新与产业高质量发展专项资金支持AI、集成电路、生物医药、关键装备、首版次软件、概念验证与成果转化；2026营商环境方案提出集成电路/AI/生物医药交叉融合，建设张江药谷、AI创新小镇、机器人谷，完善高质量孵化器、大企业开放创新中心与科技金融。 项目若引入智能投研、RegTech、金融数据治理、内容安全大模型，可结合浦东算力/创新券/成果转化场景申报；政策以降低研发、算力、场景、载体和融资时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，浦东青年人才政策对STEM博士、博士后、明珠计划高峰/领军/菁英提供安居与科研资助；青年公寓100万㎡以上、月租一般不超2000元、最长3年，重点用人单位租房补贴2000元/月，明珠人才可至3000至30000元/月样本；国际人才港提供落户、居留、APEC、医疗教育一站式，院士八条2.0对海内外院士创业、工作站、成果转化给项目资助与团队安居。 金融、AI、合规、精算、跨境服务可按岗位对接核心团队安居与外籍服务，以人才公寓和专员服务替代单一现金返税。

产业政策方面，浦东推进陆家嘴金融城、竹园商贸与世纪大道总部经济带协同，通过国际人才港、金融基础设施邻居、营商环境专员、企业服务中心提供非税收服务；2026营商环境方案提出深化金融支持、科技型企业融资白名单、创新贷、S基金与并购服务，加强空间载体保障与“一产业一图谱”。 世纪金融广场企业可把“蓝村路/世纪大道接驳＋上交所中金所结算邻居＋5幢甲级商业配套＋浦东金融科创人才”打包，政策以平台建设、场景开放、融资服务、载体更新和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场仍处去化与降价并行。戴德二季度：甲级新增仅黄浦K11 Atelier约3.8万方，净吸纳23.3万方、环比增9.9%，空置22.5%、日均租金6.42元、环比降1.9%； CBRE上半年样本全市写字楼空置24.5%、报价237.2元/㎡/月、有效158.0元/㎡/月，金融业需求占比16.0%、专业服务15.7%、TMT14.5%； 高力二季度陆家嘴日均6.76元，仲量超甲8.5元，竹园第三方列整体3.5至6元主流、世纪大道/源深北5至10元、部分老竹园1.5至3.8元。 不同机构对竹园、世纪金融广场空置率口径差异较大，仅作买方议价背景，不作确定去化结论。

对世纪金融广场的租赁含义：官方单站9.3元、焦点/搜楼5至9.5或4至8.8、竹园整体3.5至6元，整层2300至2800按得房68%至72%重算套内、加32元物业、中央空调加时、800至1800元车位、蓝村路/世纪大道接驳、东锦江/世纪汇接待后，应与竹园中建/越秀/陆家嘴投资、世纪大道世纪大都会、小陆家嘴超甲、世纪公园花木写字楼分三档比较，不与全市6.42元或陆家嘴6.76元均值直接对标。小面积150至500谈装免、加时包、注册；半层1150谈1至2个月免租、独立门禁、新风；整层2300至2800谈1至4个月免租或装改、高低区、车位比、长期加时单价；多整层/多楼栋谈3至6个月免租、陆家嘴物业维保、LEED运营、上交所中金所活动联名。所有报价以杨高南路759号房号、单栋竣工图、空调加时表、物业合同为准。

问：世纪金融广场是纯办公还是塘东金融综合体？

答：5幢甲级加1座商业中心，地下连廊、空中连廊互通，更准确是陆家嘴南延金融总部综合体。纯千人电话客服、7×24量化、湿实验、大货不优先；银行证券、期货基金、保险资管、跨国中台、咨询律所、金融科技很适配。

问：4/6蓝村路700米、2/4/6/9世纪大道、2号上海科技馆怎么用？

答：蓝村路作4/6主入，员工通勤与竹园客户最优；世纪大道作2/4/6/9换乘客源，覆盖小陆家嘴、人民广场、张江、前滩；上海科技馆2号作科技会议与北部客户备用；园区班车/打车走杨高南路。世纪大道与上海科技馆活动日拥堵，应配东锦江/世纪汇落客，不按单站直线定全员到岗。

问：租金5到9.3元怎么判断？

答：官方单站小中面积9.3元属单一挂牌，焦点/搜楼整层5至9.5、4至8.8更贴近议价区间；按得房68%至72%重算套内，加32元物业、加时空调、800至1800元车位、金融邻居。买“成本整层”谈低区毛坯与免租，买“上交所中金所门面”再谈高区整层与精装。

问：VAV中央空调、夜盘交易、量化低延迟、基金渲染能否整层？

答：合规、研究、IR、咨询、模型业务化可整层；长时GPU、低延迟撮合、量化双活要核独立回路、UPS、双专线、气体消防与外置冷源。中央空调只解决人员舒适，标准时段外加时另计；重算力外置小陆家嘴/张江/第三方IDC。

问：银行/期货/基金/保险怎么选层？

答：银行证券低区做合规营业、中高区做研究；期货基金整层做交易支持/风控，机房外置；保险资管低区做客户、整层做精算投研；跨国中台按财务HR法务整层；金融科技低区做演示、整层做算法业务化。上交所中金所结算拜访用低区接待，路演用商业中心会议。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东青创两个100万与办公房租补贴、科创AI/金融数据/成果转化、国际人才港与明珠/青年公寓、陆家嘴金融城与竹园营商活动。对金融、资管、金融科技、专业服务，这些注册、研发、人才、场景资源往往比单一返税更持续。

问：和竹园中建/越秀/陆家嘴投资、世纪大都会、小陆家嘴超甲怎么比？

答：世纪金融广场偏塘东5幢+商业、2300至2800整层、3.1净高、32元含空调、陆家嘴物业、上交所邻居；中建/越秀偏世纪大道金融走廊、小面积更灵活；陆家嘴投资同属陆家嘴系但单栋参数不同；世纪大都会偏世纪大道上盖商业；小陆家嘴超甲品牌更强但日租6.76至8.5元起。比选看得房、空调加时、整层纯度、蓝村/世纪大道入口、金融邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小面积谈装免、注册、加时包；半层谈1至2个月免租、独立门禁、新风；整层谈1至4个月免租或装改、高低区、车位比、长期加时单价；多楼栋谈3至6个月免租、LEED运营、物业维保、上交所中金所路演联名。所有条件写进杨高南路759号单栋房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单栋产证用途、17/44等楼栋层数、自持与可租清册、标准层竣工图、净高得房、VAV/集中空调机组与新风机组、加时规则、客梯5至14/货梯2/转换梯载重、700至1700车位权属月租、三网/双专线、配电与机柜余量、消防分类、装改审批、陆家嘴物业合同与LEED责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，世纪金融广场的核心价值在“杨高南路759号塘东总部、紧邻上交所/中金所/中国结算、陆家嘴集团开发、总建约44万/办公约30万/商业约1.8万/地下三层约13.5万、5幢甲级加1商业、单栋17至44层口径差异、标准层2300至2800、净高3.1、架空150、得房68%至72%、VAV/集中中央空调工作日8至18或8至19加时另议、按栋5至14客梯加2货加转换、车位700至1700/固定1800非固定800至1000样本、物业陆家嘴32元含空调基础能耗、LEED金级样本＋蓝村路4/6约700米、世纪大道2/4/6/9十分钟圈、上海科技馆2号辐射＋东锦江/世纪汇/上海科技馆/世纪公园/竹园金融走廊”的组合。其最适配客群为银行证券期货、公募私募与资管、保险与再保险中台、金融科技与AI合规、跨国区域中台、咨询律所与知识产权；对80至160人用半层1150至1400，对160至320人用整层2300至2800，对500人以上用多整层或多楼栋，对100人以下散客优先LSPACE共享或转竹园中建/越秀小面积。

从2026市场看，全市甲级戴德空置22.5%、日租6.42，CBRE上半年空置24.5%、报价237.2元/月，高力陆家嘴6.76元、超甲8.5元，竹园主流3.5至6元、世纪大道北组团5至10元； 世纪金融广场作为塘东5幢集群，不宜拼小陆家嘴超甲单栋地标，也不宜只打“9.3元、上交所邻居、LEED、税收补贴”等泛化标签，而应按“证券交易支持区、资管基金区、保险金融科技区、跨国中台区、咨询合规区、青创金融前哨区”做金融总部运营。建议企业把32元含空调但加时另计、得房68%至72%单栋实测、电梯高低区晨峰、车位固定/非固定锁定、蓝村/世纪大道与浦东非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把整层纯度、上交所中金所结算活动、商业中心会议、陆家嘴物业维保与浦东金融科创打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期金融机构总部、资管基金中台、保险与金融科技、跨国中台与专业服务，不适合重生产、高功率长期训练、低延迟自营机房、GMP湿实验、危化仓储和对小面积超灵活分割强依赖的团队。若运营方能把塘东金融邻居、世纪大道竹园性价比、商业中心配套、浦东创业人才政策整合，其整层金融总部留存能力会高于同价位普通竹园单栋。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于陆家嘴世纪金融广场开发/运营/租赁公开材料、浦东新区创业人才与科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年一、二季度机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体单栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与加时规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。