报告用途：为跨国企业中国区/区域总部、生物医药与医疗器械、能源与低碳、专业咨询与律所、人工智能与软件、金融投资与保险中后台、消费品牌与跨境贸易及需要“前滩核心单塔+6/8/11三轨+19号线在建+L+Plaza商业+2596—5137㎡高得房整层+江景路演”的总部型、医学型、能源型机构提供企荣路90号选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑128—500㎡小间、500—1000㎡部门、半层、整层及高区双层定制决策。

编制对象：上海浦东新区前滩国际广场（企荣路90号，前滩国际商务区16-02地块，东方体育中心东侧、前滩世贸/晶耀/太古里/前滩汇/信德一体圈；陆家嘴集团开发，Gensler联合华东建筑院设计，上海陆家嘴物业管理有限公司运维，自持L+Plaza商业裙房；以不动产登记、授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：第三方存在“前滩国际广场/New Bund International Square/企荣路90号/陆家嘴广场L+Plaza”等异名，不与前滩中心、前滩汇、企业天地、信德、东方广场混用；不同渠道对总建面、实际办公层数、标准层、绿色等级、租金存在多口径，签约前以房号平面与物业书面清册为准。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际2026年三季度公开研究、中证/陆家嘴集团公开运营信息，项目参数以陆家嘴物业/前滩国际广场授权招商、顺企、51选址、派伽、OfficeLucky及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区企荣路90号，前滩中央活动区核心，东接东方体育中心与6/8/11站群，西近前滩世贸/东育路、北望晶耀与济阳路方向、南连前滩太古里/前滩汇/信德/香格里拉/金普顿/雅辰。公开资料对总建面存在两套常用口径：综合体约14.2万㎡（办公6.8万、商业3.1万、地下3层）主源，部分渠道写总建约9.9万㎡、办公65742㎡、商业31000㎡； 单栋办公塔楼，名义30层、实际办公多按26层列示（含设备/避难层），部分招商稿统写30层，130米主源； 2022年7月竣工交付。标准层多源列2596—5137㎡主源， 前滩办公集群稿列2629—4296㎡、净高3.1米， 在租样本含7层735㎡可分割、16层520.5㎡、18—19层连层5258㎡精装等。 可租从128—500㎡精装小间、500—1000㎡部门、半层到2596—5137㎡整层，高区做江景合伙人层、中低区做医学/能源/咨询分部。对7×24极低时延自营交易、高密量化训练、GPU大模型、湿法生物、重型中试、大样本自建机房，不把VAV中央与轻办公机电等同技术机房，应另评小陆家嘴/竹园金融机房、张江专业IDC或独立冷源增容。

地址按企荣路90号办公大堂、L+Plaza商业裙房、地下车库分别核对。总建取14.2万㎡主源、9.9万/6.57万办公补充；签约前按房号平面图折可租办公，大堂、商业、设备层、车库不计入可坐工位。大堂多源9米双层挑高主源、12米补充，不计入工位。

层高净高：标准板到板4.5米主源、净高3.1米主源； 150mm架空地板主源。 得房率多源73—78%主源， 部分渠道写70%、 75—78%、 小间、半层、整层不能套同一系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－大堂/商业公区”重算，无柱/进深潜力按房号复核（渠道列标准进深约16米、无角柱框架核心筒样本，仅作看房复核项）。

空调：VAV变风量中央+独立新风+PM2.5过滤主源； 开放时间多源——工作日8:30—18:30主源、 部分稿8:00—18:00/8—19不优先，周六8:00—12:00主源、 周六上午补充，加时另计；物业费40元/㎡·月主源，部分渠道写含工作日空调基础能耗、加时电费另计，合同须明确分户计量、新风、加时费率与IT增容。 电梯：通力/科尼智能派梯主源，12客（低3中4高5）+2货主源， 部分稿列换梯3、货梯3不统一， 样机、服务器、医药样品、能源展品按低中高区分别抽梯。网络电信/联通/移动三网主源，部分稿写万兆/支持跨境专线； 低时延交易、跨境医学、AI推理、能源数据另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。配电荷载多源300kg/㎡主源、 部分稿200kg/㎡不优先， 双回路、机房区局部加强、各层预留可拆卸楼板/上下水/幕墙通风器仅作渠道样本，高密机柜逐房复核梁底、冷量、承重与增容。

车位：地下760个主源， 含充电桩；月租非固定1000元、固定2000元主源， 部分稿1000—1200/1000—2000不统一； 东方体育换乘、太古里/L+Plaza活动、中环济阳路、19号线施工期另排长租与访客车位配额。租金多源：6—8元/㎡·天主源、 6.6—8.6元补充、 128—5258㎡全段样本仅作房源参考；实际按得房73—78%（小间重算）、VAV加时、物业40、车位1000/2000、装补免租1—6个月折算建筑面/使用面全包，不与前滩中心280米超甲、晶耀6塔、四方城低密独栋、企业天地分期、信德演艺、东方广场VRV同单价硬比。绿色认证多源冲突：部分渠道LEED金级、 部分稿LEED铂金， 签约前核证书编号、范围与年审，不预设统一等级。

轨道交通方面，6/8/11号线东方体育中心站多源：步行300米/5分钟主源、 380米、 400米补充； 按办公各入口分别抽样，不把“三轨交汇”等同零风雨直达；19号线东方体育中心在建、部分渠道称上盖/四线预期，不承诺开通年月。 6号线串世纪大道/金桥/外高桥，8号线串人民广场/静安/浦江，11号线串徐家汇/迪士尼/嘉定；小陆家嘴走8换2/14或11换2，张江走6换2/13、8换18，徐汇滨江11直达或经龙耀/上中，虹桥走2/10换线、浦东机场走2/磁浮换线分别抽样。

地面与隧道方面，邻济阳路高架、中环、南北高架、企荣路/泳耀路/东育路/海阳西路；招租资料列15分钟陆家嘴、15—20分钟徐汇/淮海、30分钟虹桥/浦东机场多属理想路况； 经卢浦、打浦路、西藏南路、上中、龙耀越江。早高峰济阳路、中环上南/华夏、东方体育中心、太古里/L+Plaza/信德31活动、卢浦/龙耀隧道应重新抽样。公交以企荣路泳耀路、东育路企荣路补线；客户可用L+Plaza、太古里、晶耀、前滩中心、前滩汇、信德分流，不把“三轨+19在建”等同访客落客零拥堵。

项目处“前滩CAZ—东方体育三轨—世贸/晶耀/太古里/前滩中心/前滩汇/信德31—L+Plaza—滨江三园—世博—张江”复合带。向西经卢浦/打浦路/西藏南路/上中/龙耀到徐汇滨江、淮海、人民广场，向北8/6换2/4到陆家嘴与浦西环线，向东南11/6到张江、金桥、临港方向换线，向南经中环到莘庄、浦江。2026上海办公楼仍“以价换量、量先于价”：高力三季度全市甲级存量1841万㎡、空置21.9%、平均租金5.5元/㎡·天，降幅连续四季度收窄；专业服务27%、金融18%、消费品16%为三季度需求增量前三，前三位合计超60%。 前滩区域成熟办公楼出租率约93%、外资超240家、龙头与总部机构逾60家， 陆家嘴集团在营成熟商办项目出租率约87%、前滩成熟楼宇整体90%以上为局部参考。 项目以“14.2万单塔综合体、名义30/实际26、2596—5137整层、板4.5/净3.1、得房73—78%、VAV+PM2.5、12客+2—3货、物业40、760车位、6/8/11东方体育300—400米+19在建、L+Plaza3.1万、GSK/BP/百特等医学能源圈”换前滩中心280米超甲、换晶耀6塔2000—2580、换四方城低密独栋、换企业天地分期1585—2160、换信德演艺、换东方广场VRV，适合医药器械、能源低碳、咨询律所、AI软件、金融/保险中后台、消费跨境及需要“高得房整层+江景+商业酒店一体”的成熟—总部全周期。比价统一折得房73—78%、VAV加时、物业40、车位1000/2000、6/8/11/19节点与L+Plaza/太古里溢价，不单看日租。

第一，单塔高得房+2596—5137大整层+130米江景，总部一次性切分优于多塔拼层。相比前滩中心280米单塔3347—3652/大平层更高但单价与超甲门槛高，项目得房73—78%、标准层可拆128—5258，适合医药中国区、能源贸易、咨询合伙人、AI区域总部一次落位；相比晶耀6塔2000—2580，项目单栋垂直集中、L+Plaza直达太古里；相比四方城低密独栋，项目单塔高区江景与派梯效率更强；相比企业天地分期，项目2022新竣、净3.1/板4.5/智能派梯更统一；相比信德，项目无4000座演艺但商业会议成本更轻；相比东方广场VRV小整层，项目大平层与高得房更适合中大型总部。

第二，板4.5/净3.1+150架空+73—78%得房+VAV四管制，医学/能源/咨询分区与加时弹性高于老甲级。VAV按标准层独立控制适合AI推理轻载、医药统计、能源平台、金融估值、咨询交付；相对VRV独栋，中央系统更统一但加时须计费。极低速自营、量化高密、支付清算、大模型训练仍须独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与配电增容；高密GPU/液冷/湿实验不依赖楼内VAV，应外联张江或专业IDC。无柱/进深16米仅作渠道样本，大堂9—12米、L+Plaza不计入工位。

第三，东方体育三轨+L+Plaza+太古里/晶耀/香格里拉/金普顿/雅辰/31演艺，商务与人才闭环强。项目步行达L+Plaza、太古里、晶耀、前滩中心、前滩汇、信德乐荟，香格里拉/金普顿/雅辰/美居/华尔道夫（在建）做客户住宿与峰会； 东方体育中心、惠灵顿/纽约大学/惠立/华二前滩、莱佛士/曜影/瑞慈形成“办公+国际教育医疗+滨江”组合。 对医药注册、能源展示、咨询路演、半导体客户、AI医疗、保险中后台具备“单塔门牌+商业酒店+三轨+江景”闭环，招聘与访客动线优于单体老塔。

第四，陆家嘴自持+Gensler单塔+可拆卸楼板+固定/非固定车位可谈，装补免租空间明确。2026以价换量背景下，业主对长租、整层、18—19连层、医药/能源/AI/咨询/金融优质租户可谈免租1—6个月、装补、定制大堂与独立电梯厅； 但所有报价应折得房73—78%、物业40、VAV加时、车位1000/2000、L+Plaza/太古里摊销后再比价。渠道软文“增值税/所得税返还、50—70%地方留存、最高300万补贴、落户绿色通道”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、陆家嘴物业书面报价及政府最新指南为准。

短板亦需直面：单塔名义30/实际26决定超大型单层连片不如前滩中心，但2596—5137已覆盖多数总部；得房73—78%主源、小间可能低于73%、部分稿70%必须按房号重算； 净高3.1主源、板4.5但大堂挑高不计入工位，医学大屏、能源展示、金融机柜、AI服务器逐房算梁底与冷量；VAV工作日8:30—18:30/8—18、周六8—12/上午，7×24极低速、周末夜盘、量化高密必须独立UPS、双网、加时冷量与增容；12客+2—3货多源，东方体育/太古里/L+Plaza/31大活动期固定车位紧张；760车位少于前滩中心/四方城，租金6—8多源、6.6—8.6补充，经纪“税收返还、最高补贴、8个月免租”不统一，以书面清册为准。

渠道可交叉信息：中介稿列葛兰素史克、赫力昂、英国石油BP、百特医疗、瑞慈医疗等， 部分稿另列默克中国、威立雅能源、克劳斯玛菲机械但须以陆家嘴物业或授权招商书面确认； 结合前滩—小陆家嘴—张江—徐汇滨江，潜在适租含生物医药与器械、能源与低碳/智慧水务、专业咨询与律所、AI软件与医疗数据、金融投资/保险中后台、消费跨境与品牌总部。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件“已入驻某机构”须附陆家嘴物业或授权招商书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”与“两个100万”到2027年底推出100万㎡以上月租不超2000元青年公寓、100万㎡以上日租不超1元/㎡创业空间，优质青创可扩至500㎡及以上；高成长青年科创经评审可连续3年每年最高100万，明珠创业类可连续3年每年最高50万办公房租补贴；国际人才驿站为来浦东求职/实习/筹备创业青年提供最长15天免费住宿，重点产业创业可享最长15天住宿、最长6个月免费过渡空间；青创基金群、明珠杯、天使/AI种子/人才基金提供投早投小对接。

科技政策方面，浦东对人工智能、软件与数据、集成电路商务、生物医药转化、能源低碳与概念验证提供方向性支持；青年科创可申科技创新券用于研发、检验检测、技术转移，按最新额度与合同比例执行；张江可补算力、模型、语料与联合研发，项目AI/医药/能源方向可关注前滩总部与张江药谷/人工智能创新小镇/低碳场景联动，不预先承诺固定奖励。AI推理、医学注册数据、能源数字化、金融风控模型可按行业专项分别对接。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队方向性资助，并叠加安居、落户、永居、医疗与子女教育；“全球引才伙伴计划”持续服务专业人才与尖端人才； 重点用人单位可推荐一定标准人才补贴，青年博士/博士后/实习实践、青年公寓与租房补贴按认定条件执行。医药、能源、金融、半导体、AI、咨询、消费团队可按行业人才标准分别对接。

产业政策方面，前滩—东方体育—L+Plaza—太古里—晶耀—前滩中心—前滩汇—信德31—世博—张江构建“跨国总部+生命健康+能源低碳+专业服务+AI软件+金融保险+消费跨境”协同带；项目可作医药中国区/医学事务、能源贸易与展示、投资与保险中台、咨询路演、AI与数据合规、消费品牌落点，外接小陆家嘴金融场景、张江药谷/集成电路/算力、徐汇西岸数字与传媒、世博前滩青创空间。所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026上海办公楼供应仍压、以价换量：高力三季度全市甲级存量1841万㎡、空置21.9%、租金5.5元/㎡·天，专业27%/金融18%/消费16%为需求增量前三； 前滩区域成熟办公楼出租率约93%、外资超240家、龙头总部逾60家， 陆家嘴成熟商办87%、前滩成熟楼宇90%以上作局部抗跌参考。 项目作为单塔14.2万/办公6.57—6.8万、2596—5137整层、板4.5/净3.1、得房73—78%、VAV+PM2.5、12客+2—3货、物业40、760车位、6/8/11东方体育300—400米+19在建、L+Plaza3.1万，定价应折算“使用面积等效租金＋物业40＋VAV加时/独立UPS/双网电费＋车位1000/2000×人数比＋L+Plaza/太古里会议摊销＋免租1—6个月”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋40物业＋VAV加时/若机房替代独立冷源费＋车位月租×人数比＋共享会议与商业摊销＋免租摊薄；再与前滩中心（280米超甲3347—3652）、晶耀（6塔2000—2580）、四方城（低密1583—6743独栋）、企业天地（分期1585—2160）、信德（2850—2950+4000座演艺）、东方广场（VRV1944—2800）比较。128—500㎡用于代表处、医学联络、AI销售、能源商务、保险项目；500—1000㎡用于临床/咨询/合规/投研/贸易中台；半层用于分部；2596—4296整层做标准总部；5137大整层/18—19连层5258做多业务总部并按医学/能源、投研/合规、IT/数据、市场/客户成功切区。对极低速交易用独立双路由＋低抖动机房＋UPS；对量化/模型轻训用VAV加时、独立配电；高密GPU/湿实验外联张江或专业IDC，不把“国际广场/三轨/高得房/LEED/VAV”单一挂牌替代多源全包成本。

问：国际广场与前滩中心、晶耀、四方城、企业天地、信德、东方广场怎么分工？

答：280米超甲大平层选前滩中心；6塔2000—2580选晶耀；滨江低密独栋1583—6743选四方城；分期1585—2160/VRV小间选企业天地/东方广场；演艺路演选信德；重前滩单塔高得房2596—5137、6/8/11东方体育300—400米、L+Plaza+太古里、医药/能源/咨询/AI/金融总部选本项。比价统一折73—78%得房、VAV加时、物业40、车位1000/2000、三轨+19节点。

问：128到5137整层怎么按医药、能源、咨询、AI、金融配？

答：128—500㎡做代表处、医学联络、BP/能源商务、AI销售、保险项目；500—1000㎡做临床/合规/咨询/投研/贸易中台；半层做分部；2596—4296做标准总部；5137/18—19连层做多业务总部，按医学/能源、估值/合规、算法/数据、客户成功切区。面积先折得房，大堂/L+Plaza不计入；高区做江景合伙人与路演，中低区做医学/能源低频加时。

问：VAV能做医学统计、能源平台、AI轻训和金融估值吗？

答：VAV+新风8:30—18:30、周六8—12、可加时，适合医学统计、能源数据、AI推理轻载、估值、咨询交付；极低速自营、量化高密、支付清算、大模型训练要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与增容；高密训练/湿实验不依赖楼内空调，应独立冷源或外托张江/小陆家嘴IDC。合同写清加时费率、分户电表、公区新风，不把“中央空调覆盖”等同“机房级冷量”。

问：6/8/11东方体育和19号线、中环隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—东方体育站—企荣路90各入口”抽样，300米主源、380—400米补充； 6到世纪大道/金桥/外高桥，8到人民广场/静安/浦江，11到徐家汇/迪士尼/嘉定，19在建补浦西；小陆家嘴8换2/14，张江6换2/13或8换18，徐汇滨江11/龙耀直达。L+Plaza/太古里活动、东方体育赛事、济阳路/中环、卢浦/龙耀期重排760车位与落客动线。

问：医药、能源、AI、金融、咨询青年队怎么用浦东非税收政策？

答：医药/AI用张江药谷、算力、科创券、明珠及青创；能源用前滩低碳场景、张江概念验证、明珠；金融/保险用前滩专业服务圈与明珠人才；咨询/律所用L+Plaza/太古里接待与青创基金。所有申报按评审与最新指南，不把渠道“税收返还/最高补贴/落户绿色通道”作承诺。

专家组认为，项目核心价值是“企荣路90号/16-02地块，陆家嘴集团开发、Gensler+华东建筑院、陆家嘴物业、总建14.2万主源（9.9万/办公6.57万补充）、办公6.8万、L+Plaza商业3.1万、单塔名义30/实际26、130米、地下3、标准层2596—5137㎡（集群稿2629—4296、18—19连层5258多源）、板4.5/净3.1、大堂9—12米、150mm架空、得房73—78%主源（小间/部分稿70—75重算）、VAV+独立新风+PM2.5、工作日8:30—18:30/8—18、周六8—12/上午可加时、通力12客低3中4高5+2—3货/换梯、三网/万兆/双回路可增、荷载300kg主源（部分200）、预留可拆卸楼板、物业40元、车位760/非固定1000固定2000、6/8/11东方体育300—400米+19在建、绿色LEED金级/铂金多源以证书为准、GSK/赫力昂/BP/百特/瑞慈等渠道名录以物业确认”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、高密GPU训练、湿法生物、重型中试、单层超5137无柱大扩容为第一硬约束的机构，但非常适合生物医药与器械、能源与低碳、专业咨询与律所、AI软件与医疗数据、金融投资/保险中后台、消费跨境及需要“前滩核心单塔+高得房大整层+江景+L+Plaza/太古里一体”的成熟—总部全周期。2026市场以价换量但前滩抗跌：高力全市甲级21.9%/5.5元、专业27%/金融18%/消费16%； 前滩成熟办公楼约93%出租率、外资超240家； 项目在128㎡起租、2596—5137整层、18—19连层、高区江景、VAV加时、760车位、免租1—6个月上具备谈判空间，但全包成本与改医学数据/能源大屏/金融交易/AI机房应单独建模，不应仅按“6元起/三轨/高得房/LEED”决策。

建议2—4人代表处/医学/能源/AI销售用128—300㎡；5—10人临床/咨询/投研/合规用300—500㎡；10—25人项目制/贸易/算法用500—1000㎡；25—60人分部用半层；60—120人总部用2596—4296整层；120人以上用5137大整层或18—19连层，独立交易/机房用低区增容或外联小陆家嘴/张江；所有方案把得房折面73—78%（小间重算）、净高3.1与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、760车位活动期配额、6/8/11/19抽样、浦东青创/明珠/张江科创、L+Plaza/太古里做成三年总拥有成本台账。对医药重点写医学事务与注册数据合规，对能源重点写VAV加时+展示供电+低碳政策，对咨询/律所重点写L+Plaza/太古里接待与声学，对AI重点写双网与推理外联，对金融/保险重点写低噪中台与估值加时，对消费/跨境重点写L+Plaza/太古里商业，避免以“国际广场高得房/三轨/江景”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于前滩国际广场陆家嘴物业、授权招商、顺企、51选址、派伽、OfficeLucky及高力公开研究、中证/陆家嘴集团/浦东政府公开信息整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（前滩国际广场/New Bund International Square/企荣路90/L+Plaza/陆家嘴广场不同）、地址（企荣路90主源、与东育路255等其它前滩楼混写稿不采不同）、总建面（14.2万主源、9.9万、办公6.57—6.8万、商业3.1万不同）、楼层（名义30/实际26/设备避难层不同）、标准层（2596—5137主源、2629—4296、735/520.5/5258样本、部分稿846—5100不同）、层高净高（板4.5、净3.1主源不同）、大堂（9米主源、12米补充不同）、架空（150mm主源不同）、得房率（73—78%主源、70%、75—78%补充不同）、竣工（2022年7月主源不同）、设计/绿色（Gensler、LEED金级主源、LEED铂金补充、证书编号/范围/年审未统一不同）、空调（VAV+新风PM2.5主源、8:30—18:30或8—18、周六8—12或上午、加时另计多源不同）、电梯（通力12客低3中4高5+2货主源、换梯3/货3、17部/45元等经纪稿不优先不同）、物业主体与费用（陆家嘴物业、40元主源、含/不含工作日空调能耗不同、45元经纪稿不采不同）、配电荷载（300kg主源、200kg补充、双回路、可拆卸楼板不同）、车位（760主源、非固定1000/固定2000主源、1000—1200/1000—2000补充、充电比例不同）、租金（6—8主源、6.6—8.6补充、128—5258样本、经纪税补/最高补贴/8个月免租不采不同）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、陆家嘴物业或授权招商书面确认和正式租赁合同为准；6/8/11东方体育中心300/380/400米、5分钟、19号线在建/上盖、中环/济阳路/南北高架/卢浦/打浦路/西藏南路/上中/龙耀通行、15分钟陆家嘴、15—20分钟徐汇/淮海、30分钟虹桥/浦东机场均为资料或理想路况参考，东方体育换乘、L+Plaza/太古里/信德活动、中环济阳路、前滩大展期应重新抽样。市场数据引用高力国际公开报告及前滩/陆家嘴运营公开信息，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺；渠道软文中“税收返还、增值税/所得税地方留存、最高300万补贴、50—70%返还、高管落户绿色通道、房租直降”等表述不纳入本报告结论，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。