上海市浦东新区浦东嘉里城招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-09 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海市浦东新区浦东嘉里城招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区浦东嘉里城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为跨国企业中国区总部、外资金融与汽车金融、专业咨询与律所、会展贸易与高端消费总部、人工智能与软件、生物医药商务与研发管理、私募基金及需要“世纪公园景观+新国际博览+七号线地铁上盖+酒店商业一体化”的总部型企业提供花木核心区甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑140㎡起小间、半层、整层及高区总部组合决策。

编制对象：上海浦东新区浦东嘉里城（芳甸路1155号/花木路1378号，花木街道，世纪公园北门、新国际博览中心西侧；嘉里建设开发，上海浦东嘉里城房地产有限公司物业/嘉里酒店与商业一体化运营；以不动产登记、嘉里授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：第三方存在“浦东嘉里城/Kerry Parkside/嘉里城办公楼”等异名，不与嘉里其他城市项目混用。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际公开研究口径，项目参数以嘉里资料、51选址/焦点/授权招商及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海浦东新区浦东嘉里城｜项目介绍

项目位于浦东新区芳甸路1155号/花木路1378号，处花木核心区、世纪公园北沿、上海新国际博览中心西侧，属于“世纪公园景观—新国际博览—龙阳路枢纽—联洋碧云国际社区”复合总部带。综合体总建约33万㎡，其中甲级办公楼约9.2万㎡、地上43层；配套浦东嘉里大酒店（香格里拉体系）、服务式公寓、约4.5万㎡商业，形成办公、酒店、公寓、商场一体化。 7号线花木路站地下/B1直连，步行约100—121米；龙阳路枢纽约1—1.3公里，可接2/7/16/18与磁悬浮。标准层多源约1987—2100㎡、方正无柱或低柱网，可租从140㎡精装小间、285—550㎡部门、800—1200㎡分部、整层1987—2100㎡总部到高区景观总部组合；对7×24极低时延自营交易、高密GPU训练、湿法生物、重型中试、大样本自建机房，不把写字楼中央空调/VAV与轻办公机电等同技术机房，应另评张江专业IDC、陆家嘴金融机房或独立冷源增容。

上海浦东新区浦东嘉里城｜项目参数

地址以芳甸路/花木路大堂、低区、中区、高区、商业B1连廊、地下车库按嘉里动线分别核对。综合体33万㎡主源，办公9.2万㎡主源、43层主源；标准层多源：1987㎡主源、2000—2100㎡渠道主用、2500㎡少数稿不优先采用；可租单元140—2200㎡多源，签约前按房号平面图折使用面积，大堂、核心筒、商业连廊、设备层不计入可坐工位。

层高净高多源：标准层高4.0m主源、4.2m部分稿，办公净高2.7m主源、2.7—2.9m部分稿、行政楼层2.8m；大堂10m挑高部分稿、12m少数稿按现场单元重测；150mm架空地板主源。得房率多源约70%主源，51选址稿60%仅作低值对照，小间、半层、整层不能套同一系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区－商业连廊”重算。

空调多源：集中式中央空调主源，开放周一至五8:00—19:00、周六8:00—12:00或上午基础供应，加时100元/小时主源；部分渠道列VAV四管制、PM2.5净化、工作日8—19/周六上午、可付费延时。物业费35元/㎡·月主源，30—35元部分稿，合同须明确中央空调加时、公区能耗、商业连廊运维、双网与增容分项。电梯18客2货主源、日立高速、高低分区、智能派梯部分稿；样机、服务器、会展物料、档案按高低区分别抽梯。网络电信/联通/移动三网主源，部分渠道列万兆、5G、人脸识别、IBMS；低时延交易、跨境咨询、AI推理、会展系统另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。车位约1100—1120个主源，地面约20个、地下约1100个；月租多源1200元非固定/1500元固定、地面1300—120元/天混杂，新能源比例以库位为准；新国际展会、世纪公园活动、龙阳路枢纽高峰另排员工长租与访客车位配额。

租金多源：51选址6.8元、焦点6.0—8.0元/起租约6元、微信渠道6.5—8.5元、7.5—9元、顺企7.5—8元、个别软文5.2—10.5元不优先采用；实际按低/中/高区、世纪公园朝向、得房70%、中央空调加时、物业35、车位1200—1500、装补免租折算建筑面/使用面全包，不与小陆家嘴国金/上海中心、北外滩新建超甲、张江研发园同单价硬比。绿色与智能多源：部分渠道列LEED金、WELL、双认证、智能楼宇；签约前核证书编号、范围与年审状态。

上海浦东新区浦东嘉里城｜交通优势

轨道交通方面，7号线花木路站上盖/地下直连主源，步行约100—121米； 2号线世纪公园站约1.2—1.3公里、可步行或接驳；龙阳路站2/7/16/18+磁悬浮约1—1.3公里，步行8—12分钟或7号线花木路1站到龙阳；磁悬浮龙阳至浦东机场约8分钟。 7号线串静安寺、常熟路、龙阳、花木；2号线串陆家嘴、人民广场、虹桥、浦东机场；16号线串临港；18号线串杨浦、金桥、张江；对跨国总部、会展贸易、咨询、金融、AI均较顺。不把“花木路上盖”等同于所有高区/商业门厅零风雨直达，按B1连廊与各电梯厅分别抽样。

地面与隧道方面，邻芳甸路、花木路、龙阳路、内环/罗山路/浦东大道；招租资料列3分钟上内环/龙阳路立交、10分钟陆家嘴、15分钟张江、30分钟浦东机场、40分钟虹桥多属理想路况；早高峰内环罗山、龙阳路、世纪大道、花木路、新国际展会期应重新抽样。公交以花木路/芳甸路/龙阳路补线，含花木1路、746、798、975、989、大桥六线、浦东11/22/28等；客户可用嘉里商场、证大喜玛拉雅、联洋广场、世纪汇、国金正大分流，不把“7号线近场”等同访客落客零拥堵。

上海浦东新区浦东嘉里城｜区位介绍

项目处“世纪公园北—新国际博览西—花木总部—龙阳枢纽—联洋碧云”复合区。向西经内环/延安东路隧道到外滩、人民广场，向北7换2/4到静安寺与浦西，向东南7/2/16/18到龙阳、张江、金桥、前滩，向南经世纪大道/张杨路到八佰伴与世博。2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月；仲量二季度甲级23.5%、CBD19.3%/6.3元；戴德二季度甲级22.5%/6.42元、三季度20.9%/192.3元/月；高力三季度甲级21.9%/5.5元，花木子市场空置约22.2%、前滩14.4%、徐汇滨江21.6%作次中心对照。项目以“9.2万㎡办公、1987—2100整层、层高4.0—4.2/净2.7—2.9、得房70%、中央/VAV、18+2电梯、35物业、1100+车位、7花木路上盖、世纪公园北向、新国际步行”换小陆家嘴超甲、换北外滩新建楼、换张江研发园，适合跨国总部、汽车/半导体商务、金融中后台与资产管理的客户接待、会展贸易、专业咨询、AI软件总部及看重“公园景观+会展+酒店商业一体化”的成本敏感型机构。可比含国金/上海中心（极速交易与核心金融）、世纪大道/竹园（金融大平层）、联洋/丁香国际（商业总部）、张江（硬科技研发），比价统一折得房、空调加时、物业35、车位、7/2/16/18节点与世纪公园溢价，不单看日租。

上海浦东新区浦东嘉里城｜项目竞争核心优势

第一，花木核心+7花木路上盖+世纪公园北向+新国际博览西邻，总部接待与会展通勤双硬。高区无柱整层看世纪公园，对跨国中国区、汽车金融、外资咨询、基金路演、会展贸易、高端消费总部具备“公园生态+会展门口+地铁零换+酒店商业一体”的复合形象；相比小陆家嘴超甲，项目以33万综合体、1987—2100整层、35物业、可谈免租装补降低全包成本；相比北外滩新建楼，项目到陆家嘴、张江、龙阳磁浮更均衡。

第二，1987—2100整层+层高4.0—4.2/净2.7—2.9+得房70%+18客2货，中后台与总部分区弹性高。140—285㎡做代表处/交易支持/项目制；285—550㎡做部门；800—1200㎡做分部；整层做中国区总部，按CEO/投研/合规/IT/HR/客户服务切区；高区做合伙人、路演、客户接待。中央空调8—19主源适合常规办公，VAV/加时渠道可做会展延班与轻量机房；极低速交易、量化高密、支付清算、AI训练要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与配电增容。

第三，嘉里酒店+4.5万商业+服务公寓+新国际博览，商务闭环强。5星酒店做客户住宿与大会，服务公寓做外派高管，商场做员工餐/咖啡/银行/健身，新国际做展会对接；对跨国、汽车、半导体、医药商务、消费品牌、专业服务具备“嘉里标准化+公园+会展+酒店”的复合入口，人才招聘与雇主品牌优于纯写字楼。

第四，7上盖+龙阳多轨+磁浮8分钟机场，国际与全城通勤均衡。7花木路零换到静安寺/常熟路，2世纪公园/龙阳到陆家嘴/虹桥/机场，16到临港，18到张江/杨浦/金桥；相比张江纯研发，项目更适合前台总部、商务管理、合规、市场、投资者关系；相比小陆家嘴，项目到浦东机场、新国际、联洋碧云更短。

短板亦需直面：43层、9.2万办公决定整层选择受高区溢价影响；得房70%主源、51稿60%作低值对照，小间按房号重算；净高2.7—2.9主源、大堂10/12多源，高柜交易、大屏墙、机柜房逐房算；中央空调8—19/周六上午主源，7×24极低速、周末夜盘、量化高密必须独立UPS、双网、加时冷量与增容；18客2货高峰按高低区重测；1100—1120车位总量可但固定位紧张，新国际展会/世纪公园活动/龙阳枢纽期月租1200—1500仍可能不够；租金6.0—9.0多源、软文5.2—10.5不采，经纪“税收返还、零成本、租小间送整层”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、嘉里书面报价及政府最新指南为准。

上海浦东新区浦东嘉里城｜项目入驻代表企业

公开/招商资料列有富士通、福特汽车金融、普莱克斯、普华永道、朱雀投资、常春藤资产等，部分渠道列德勤、摩根士丹利等需以物业书面确认为准；结合花木—新国际—联洋—张江生态，潜在适租方向还包括跨国企业中国区、汽车/半导体商务、公募基金与私募、金融科技、专业咨询与律所、会展贸易、AI软件、生物医药商务管理、高端消费总部。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附嘉里授权招商或物业书面确认。

上海浦东新区浦东嘉里城｜区域非税收类扶持政策概述

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“两个100万”到2027年底推出100万㎡以上低租金青年公寓、100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目可申日租金一般不超过1元/㎡的创业载体，优质项目可扩至500㎡及以上；国际人才驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供最长15天免费住宿，重点产业创业可享最长15天住宿、最长6个月免费过渡空间；青创导师团、项目经理人、青创基金群提供投早投小投青创对接，具体以浦东人社、花木/联洋相关孵化载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对人工智能、软件与数据、集成电路商务、生物医药转化、会展科技、概念验证与成果转化提供方向性支持；青年科创可申科技创新券用于研发、检验检测、技术转移，企业年度20万元额度、按不高于合同金额一定比例资助；张江可补算力、模型、语料与联合研发，花木—新国际方向可关注AI应用、会展数字化、汽车软件与跨境数据合规场景，不预先承诺固定奖励。跨国企业中国区研发中心、AI推理平台、金融软件可按行业专项分别对接。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队方向性资助，高峰最高700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元，并叠加安居、落户、永居、医疗与子女教育；青年博士、博士后、实习实践、青年公寓与租房补贴按认定条件执行，青创升级后研究生、高水平大学本科、张江/金桥本科等可享公寓或租房补贴，重点用人单位可推荐2000元/月，高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月多源，最长3—5年；国际人才港、驿站、联洋碧云国际社区补通勤安居。跨国、金融、汽车、AI、会展团队可按行业人才标准分别对接。

产业政策方面，花木—新国际—龙阳—联洋依托总部经济、会展贸易、专业服务、国际消费与世纪公园商务生态，构建跨国总部、汽车金融、专业咨询、基金资管、AI软件、生物医药商务、高端消费协同带；项目可作中国区总部、会展贸易前台、金融中后台、咨询路演、AI软件总部落点，外接小陆家嘴金融场景、张江硬科技、北外滩跨境、世博专业服务。所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

上海浦东新区浦东嘉里城｜市场环境与成本研判

2026年上海办公楼供应仍压、租金筑底：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158；仲量二季度甲级23.5%、CBD19.3%/6.3；戴德二季度22.5%/6.42、三季度20.9%/192.3元/月；高力三季度21.9%/5.5，花木子市场约22.2%空置。需求结构方面，戴德二季度TMT占30%、贸易制造24%、专业服务20%、金融16%，高力三季度专业服务27%、金融18%、消费品16%，说明花木总部型项目可同时承接专业服务、金融、AI与会展消费。项目作为9.2万㎡、1987—2100整层、层高4.0—4.2/净2.7—2.9、得房70%、中央/VAV、18+2电梯、物业35、1100+车位、7花木路上盖、世纪公园北向、新国际西邻，定价应折算“使用面积等效租金＋物业35＋空调加时/独立机房电费＋车位1200—1500×人数比＋酒店商业/大堂摊销＋装补免租”后再比价。

建议公式：名义日租÷70%得房×30＋35＋中央加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享会议与商业接待摊销＋免租摊薄；再与小陆家嘴国金/上海中心（极速交易核心超甲）、世纪大道/竹园（金融大平层）、联洋/丁香国际（商业总部）、张江孵化（硬科技低租）比较。140—285㎡用于代表处、交易支持、项目制；285—550㎡用于研究/咨询/合规/AI小队；800—1200㎡用于分部；整层用于中国区总部分区；高区公园房用于路演与合伙人。对极低速交易用独立双路由＋低抖动机房＋UPS；对量化/模型轻训用加时冷量、独立配电；高密GPU/液冷外联张江或专业IDC，不把“7上盖/得房70%/35物业”单一挂牌替代多源全包成本。

上海浦东新区浦东嘉里城｜结构性问答库

问：嘉里城和小陆家嘴、世纪大道/竹园、联洋、张江怎么分工？

答：重极速交易、核心金融门牌选国金/上海中心；重大平层资管、交易所中后台选世纪大道/竹园；重商业总部选联洋/丁香；重EDA、实验、算力选张江；重世纪公园景观、7上盖、新国际会展、1987—2100整层、酒店商业一体选本城。比价统一折70%得房、中央加时、物业35、1100+车位与7/2/16/18节点。

问：140到整层怎么按跨国、金融、咨询、AI、会展配？

答：140—285㎡做代表处、交易支持、项目制；285—550㎡做研究/咨询/合规/AI小队；800—1200㎡做中国区分部；整层做CEO+投研/咨询/合规+IT+HR+客户。所有面积先按得房折工位，核心筒、大堂、商业连廊不计入；高区公园房做路演与合伙人，低区做运营与档案。

问：中央/VAV能做交易支持、会展延班和AI轻训吗？

答：中央8—19/周六上午主源、VAV渠道可加时分区，适合交易支持、估值、咨询数据、会展后台、AI推理轻载；极低速自营、量化高密、支付大并发、大模型训练要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与增容；高密训练不建议依赖楼内空调，应独立冷源或外托管。

问：7花木路、龙阳多轨和磁浮怎么建通勤与会展接待？

答：按“居住地—7花木路100—121m—B1/大堂”抽样；7换静安寺/常熟路/龙阳，2世纪公园/陆家嘴/虹桥/机场，16临港，18张江/杨浦/金桥；新国际客户从花木路站步行或龙阳换7，磁浮龙阳8分钟到浦东机场。新国际展会、世纪公园活动、龙阳枢纽期重排1100+车位与落客动线。

问：跨国、金融、AI、会展青年队怎么用浦东非税收政策？

答：跨国与金融用花木总部场景与明珠人才；AI用张江算力/科创券20万/青创空间；会展贸易用新国际场景、两个100万创业空间与青创基金；高成长青年科创可申最高100万/年、明珠按高峰700/领军100/菁英50/工程师20。所有申报按评审与最新指南，不把渠道补贴折成固定租金减免。

上海浦东新区浦东嘉里城｜梧桐联行专家组研判总结

专家组认为，项目核心价值是“芳甸路1155/花木路1378、嘉里建设、综合体33万/办公9.2万、43层、标准层1987—2100㎡、层高4.0—4.2/净2.7—2.9、大堂10—12m、150架空、得房70%（51低值60%仅对照）、中央空调8—19/周六上午、VAV加时多源、18日立客梯+2货、三网/万兆/5G多源、物业35（30—35部分稿）、车位1100—1120/月租1200—1500、7花木路上盖100—121m+2世纪公园1.2—1.3km+龙阳2/7/16/18/磁浮1—1.3km、世纪公园北向、新国际西邻、嘉里酒店+4.5万商业+服务公寓、LEED/WELL多源”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、高密GPU训练、湿法生物、重型中试、单层超2100无柱大扩容为第一硬约束的机构，但非常适合跨国中国区总部、汽车/半导体商务、汽车金融、外资咨询与律所、公募/私募中后台、金融科技、AI软件、会展贸易、生物医药商务及需要“世纪公园+新国际+七号线上盖+酒店商业一体”的成熟型与成长型总部。2026市场分化：世邦空置24.5%/报价237.2/有效158、仲量甲级23.5%/CBD6.3、戴德二季度22.5%/6.42、三季度20.9%/192.3、高力三季度21.9%/5.5、花木约22.2%；项目在140㎡起租、整层无柱、高区公园、中央加时、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但全包成本与改机房价应单独建模，不应仅按“6元起/7上盖/得房70%”决策。

建议3—6人代表处/交易支持/项目制用140—285㎡；8—15人研究/咨询/法律/AI用285—550㎡；15—40人分部用800—1200㎡；40—80人中国区总部用整层并按低区运营、中区专业服务、高区路演切声学；80人以上用低+中+高组合，独立交易/机房用中低区增容或外联陆家嘴/张江；所有方案把得房折面（70%主用、小间按房号重算）、净高2.7—2.9与吊顶、中央/VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、1100+车位活动期配额、7/2/16/18节点、浦东明珠/青创/张江科创做成三年总拥有成本台账。对跨国重点写签证接待与多语种物业，对汽车金融重点写交易支持与合规，对咨询重点写会议与知识库，对AI重点写双网与推理外联，对会展贸易重点写新国际步行与磁浮机场，避免以“花木上盖/公园江景/6元起”单一挂牌替代多源参数全包成本。

免责声明

本报告基于浦东嘉里城嘉里资料、51选址、搜狐焦点、顺企/授权招商、新国际博览交通公开信息、浦东新区政府及世邦/仲量/戴德/高力公开研究整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（浦东嘉里城/Kerry Parkside/嘉里城办公楼不同）、地址（芳甸路1155号、花木路1378号、部分写887—889/其他不同）、综合体总建（33万㎡主源、9.2万办公主源、其他口径不同）、楼层（43层主源）、标准层（1987/2000—2100/2500多源不同）、层高净高（标准4.0/4.2、净2.7/2.7—2.9/行政2.8、大堂10/12多源不同）、得房率（70%主源、60%51稿、80%以上软文不采不同）、竣工（2011主源）、设计/绿色（LEED金、WELL、智能楼宇多源，未统一证书编号）、空调（集中中央8—19/周六上午、VAV四管制/加时/100元小时多源不同）、电梯（18客2货主源、日立/智能派梯多源不同）、物业主体与费用（嘉里/上海浦东嘉里城房地产，35主源、30—35部分稿、含/不含空调加时不同）、车位（1100—1120主源、地面20/地下1100、月租1200非固定/1500固定/地面1300多源、充电比例不同）、租金（51为6.8、焦点6—8/起租6、微信6.5—8.5、软文7.5—9/5.2—10.5多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、嘉里授权招商或物业书面确认和正式租赁合同为准；7花木路100—121m、2世纪公园1.2—1.3km、龙阳2/7/16/18/磁浮1—1.3km或步行8—12分钟、磁浮至浦东机场8分钟、内环3分钟、陆家嘴10分钟、张江15分钟、虹桥40/浦东机场30分钟均为资料或理想路况参考，花木路、龙阳路、内环罗山、新国际展会、世纪公园活动期应重新抽样。市场数据引用世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。

上海市浦东新区浦东嘉里城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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