报告用途：为金融科技与支付、证券基金中后台、专业咨询与法律、文化创意与传媒、人工智能与软件应用、品牌营销与艺术运营、初创科技与创业服务提供陆家嘴梅园乳山路233号创意办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑34㎡起小间、半层、整层及多套组合决策。

编制对象：上海浦东新区德必陆家嘴WE（乳山路233号，陆家嘴街道梅园板块，正对梅园公园，近福山路/浦东大道；前身为国家林业局上海办事处，2017年德必改造运营，上海德必文化创意有限公司/德必物业运维；以不动产登记、德必授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：第三方存在“德必陆家嘴WE/德必梅园WE/陆家嘴WE/原梅园WE”等异名，不与芳华德必、其他德必园区混用。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、戴德梁行公开研究口径，项目参数以德必官网、乐租/51选址/焦点/顺企等招商资料、浦东政府公开信息及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区乳山路233号，处陆家嘴金融贸易区核心腹地，梅园公园正对面，介于小陆家嘴、八佰伴、竹园三商圈几何中心：南望小陆家嘴东方明珠/金茂/上海中心方向约1.2公里，西接八佰伴张杨路约800米，北近竹园/世纪大道约1公里，东经浦东大道、新建路/延安东路隧道到北外滩、外滩与浦西核心。 公开资料列总建约7000㎡主源、部分渠道列7000—9600㎡，8层单体创意写字楼，2017年竣工/改造投运；可租从34㎡起小间、50—140㎡初创、220—370㎡部门、500—662㎡分部、整层至1000㎡或渠道列3000㎡组合均有列示。 对7×24极低时延自营交易、高密量化训练、GPU大模型、湿法生物、重型中试、大规模自建机房，不把VRV分体/创意园机电等同金融机房，应另评小陆家嘴专业机房、竹园金融交易配套或张江/陆家嘴IDC。

地址以乳山路233号各层大堂、1楼瑞幸与共创区、2楼健身瑜伽、4楼共享会议、顶层花园露台、地下及地面车位按德必动线分别核对。总建约7000㎡主源、7000—9600㎡多源；8层主源，部分渠道写“8层不同设计风格单体”。 可租面积多源：乐租54—370㎡、51选址34—662㎡、焦点34—662㎡、部分渠道30—3000㎡、顺企34—1000㎡；标准层多源500—1200㎡、整层可按放租清册切分，签约前按房号平面图折使用面积，大堂、楼梯、共享咖啡、露台、公区不计入可坐工位。

层高净高多源：乐租层高3m、51选址标准3.5m/净3m、焦点层高3m/净2.8m、部分渠道3—4.2m；大堂按各层公区实测，全明落地玻璃、垂直森林/院落式园林为设计卖点。 得房率多源：乐租/顺企类经纪稿68%—70%、焦点75%、部分渠道80%以上不优先采用；小间、整层、挑高改造区不能套同一系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒/楼梯－共享公区”重算。空调多源：VRV/分体独立空调、24小时自行控制、空调费计电费主源；物业费多源20—30元、30元主源，合同须明确VRV分户电表、公区能耗、加时、共享会议与露台运维分项。 电梯客2货1主源、部分写客2；网络电信/联通/移动三网主源，部分渠道写全园WiFi/数字孪生能耗管理；金融低时延、支付清算、直播、AI推理、文创大文件另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。 车位多源：乐租地上20+地下1、51选址地下固定35、焦点/搜狐列约200或120、部分列地面20地下1；月租1000元主源，陆家嘴核心车位紧张，按员工人数比和访客峰提前锁位。 租金多源：乐租在租5.2—5.5元、51选址5.2—10元、焦点整体2.6—10元/主流5.3—8.5/参考5.2—6.8、顺企及部分平台3.3—4元特价；实际按小间/整层、楼层、得房68—75%、VRV分户电费、物业20—30、车位、装补免租折算全包，不与小陆家嘴国金/上海中心、竹园中建/金控、世纪大道超甲同单价硬比。

轨道交通方面，14号线源深路站多源约584—606m、步行7—8分钟；4号线浦东大道站约600—750m、部分写700—738m；2号线东昌路站约900—1100m；2/4/6/9世纪大道站步行约12—15分钟或车程5分钟；6号线源深体育中心约898m、9号线商城路部分渠道补充；以各层门厅分别抽样。 14号线串虹桥、静安寺、陆家嘴，4号线环线串浦西核心与浦东大道，2号线串虹桥/浦东机场/陆家嘴/世纪大道，6号线串世纪大道/源深/金桥/外高桥，9号线串松江/商城路/世纪大道；向小陆家嘴换2/14、向竹园换4/6/9、向张江换2/13/18分别抽样。对金融科技、咨询法律、文创传媒、创业小队均较顺；但不把“五轨环绕”等同于乳山路各门厅零风雨直达，早高峰浦东大道、世纪大道、源深路分别重测。

地面与隧道方面，邻乳山路、福山路、浦东大道、张杨路、世纪大道、内环；驱车6分钟达内环浦东大道出口、10分钟小陆家嘴、15分钟新建路隧道至北外滩、25分钟浦东机场/30分钟虹桥多属理想路况； 早高峰浦东大道、内环罗山路、世纪大道、张杨路、八佰伴商圈应重新抽样。公交以“乳山路福山路”及浦东大道/张杨路补线，含522、573、787、819、970、975、浦东4路、隧道六线等； 客户可用八佰伴久光/第一食品、陆家嘴国金/正大、竹园世纪汇/由由、梅园社区商业分流，不把“近小陆家嘴1.2公里”等同访客落客零拥堵。

项目处“小陆家嘴金融核心—八佰伴商业—竹园金融交易—世纪大道枢纽—梅园低密文创”复合带。向西经浦东大道/新建路/延安东路隧道到北外滩、外滩、人民广场，向北14到静安寺/虹桥、4到浦西环线，向东南2/4/6/9到世纪大道、竹园、源深、金桥，向南经张杨路到八佰伴与世博方向。2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、同比+83%，全市空置24.5%，报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月；高力二季度甲级空置22.0%、平均租金5.7元/天，仲量二季度甲级23.5%、CBD19.3%/6.3元，戴德二季度甲级22.5%、6.42元；陆家嘴板块空置约15.9%、小陆家嘴子市场库存1957万㎡/7.77元/10.8%空置、世纪大道库存623万㎡/5.80元/17.9%空置。 项目以“约7000㎡、8层、34㎡起、VRV24小时、得房68—75%、物业20—30、乳山233+梅园公园+陆家嘴地址、五轨近场”换小陆家嘴超甲、换竹园金融大平层、换世纪大道新建甲级，适合金融科技中后台、证券基金研究支持、法律咨询、文创传媒、AI应用、创业小总部及需要“陆家嘴门牌+小面积低起租+创意配套”的成长型机构。可比含小陆家嘴国金/上海中心（极速交易与核心金融）、竹园中建/金控/世纪大道（金融交易大平层）、八佰伴甲级（商业总部）、张江孵化（硬科技早期），比价统一折得房、VRV电费、物业20—30、车位多源、14/4/2/6/9节点与陆家嘴地址溢价，不单看日租。

第一，陆家嘴核心+梅园公园+8层低密创意，小面积拿“陆家嘴门牌”成本更低。34㎡起租、整层可冠名LOGO，对金融科技支持岗、基金研究小队、法律咨询、文创MCN、AI应用、创业总部都可用“乳山路233号/陆家嘴”地址做客户信任背书，全包通常低于小陆家嘴超甲、也低于竹园核心金融大平层。相比国金/上海中心，项目省大堂、中央空调加时与高物业固定成本；相比纯联合办公，项目有独立门禁、共享会议、屋顶露台与德必Wehome社群。

第二，VRV24小时分户+得房68—75%+34—662㎡弹性，初创到分部都能切。小间做交易支持、合规、剪辑、投放；220—370㎡做部门；500—662㎡做分部；整层/多套做总部分区。VRV按电表自控制，适合直播、研究、估值、法律电子化、AI轻训夜班；但极低速自营、量化高密、支付大并发、大模型训练要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、增容配电与冷量，不把“24小时空调”等同机房级保障。

第三，14源深+4浦东大道+2世纪大道多轨，金融与文创通勤双圈均衡。14到静安寺/虹桥、4环线到浦西、2到陆家嘴/机场、6到金桥/外高桥、9到松江/商城路、世纪大道换全城；员工从静安、浦西、张江、金桥、八佰伴多方向一次换线较顺。相比单轨文创园，项目到小陆家嘴客户、竹园交易所、世纪大道律所、八佰伴商业均短途；梅园公园、久光、世纪汇、正大做接待与雇主活动更省时。

第四，德必Wehome+屋顶露台+瑞幸/健身/共享会议，创业服务闭环。德必提供工商注册、政策对接、人才服务、创业导师、品牌推广、资本对接、社群论坛、艺术展与共享会议；1楼瑞幸共创、2楼健身瑜伽、4楼会议、顶层花园露台做路演与客户沙龙。 对金融科技、文创、法律、AI小队，能用“低租金空间+社群获客+陆家嘴资源”降低早期运营与招聘成本；但所有“政策扶持”只作方向性转介，不承诺资金、补贴或固定返费。

短板亦需直面：总建7000主源/7000—9600多源、8层决定不适合大型总部大平层；得房68%—70%经纪主用、焦点75%、部分80%以上不采，小间、整层、共享区按房号重算；层高3/3.5/3—4.2多源，高柜交易、大屏墙、机柜房逐房算净高与承重；VRV24小时适合轻量夜班，7×24极低速、周末高密、量化回测、大模型训练必须独立UPS、双网、增容与专业冷源；电梯2客1货，8层不挤但布展、服务器、档案重货另排；车位20+1/35/120/200多源、月租1000，陆家嘴核心、八佰伴、世纪大道、源深活动期固定位紧张；租金5.2—5.5乐租、5.2—10/5.3—8.5/3.3—10多源跨度大，经纪“税收优惠、零成本、租小间送整层”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、德必书面报价及政府最新指南为准。

公开/招商资料列有海通金融公司、SMG文化公司、上海兽耳科技有限公司等，渠道口径聚焦金融、文化创意、科技创新、专业服务； 结合小陆家嘴—竹园—八佰伴—世纪大道生态，潜在适租方向还包括证券基金中后台、支付与金融科技、法律咨询与知识产权、广告传媒与短视频、AI软件应用、品牌营销、艺术策展、创业孵化。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附德必授权招商或物业书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”与“两个100万”到2027年底推出100万㎡以上低租金青年公寓、100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目可申日租金一般不超过1元/㎡的创业载体，优质项目可扩至500㎡及以上； 国际人才驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供最长15天免费住宿，重点产业创业可享最长15天住宿、最长6个月免费过渡空间； 青创基金群提供投早投小投青创对接，具体以浦东人社、陆家嘴/梅园相关孵化载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对金融科技、人工智能、软件与数据、文创科技、概念验证与成果转化提供方向性支持；青年科创可申科技创新券用于研发、检验检测、技术转移，最高20万元； 金融科技可对接陆家嘴场景应用与监管创新试点，AI应用可关注张江算力、模型、语料与早期基金，文创软件可关注著作权、场景孵化与联合研发，不预先承诺固定奖励。支付风控、证券支持系统、文创云渲染应按行业专项分别对接。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队方向性资助，高峰最高700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元，并叠加安居、落户、永居、医疗与子女教育； 青年博士、博士后、实习实践、青年公寓与租房补贴按认定条件执行，重点用人单位可推荐2000元/月，高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月，最长3—5年； 国际人才港、驿站、青年社区补通勤安居。金融、法律、AI、文创团队可按行业人才标准分别对接。

产业政策方面，陆家嘴—竹园—八佰伴错位：项目可作金融科技中后台、证券基金研究支持、法律咨询、文创传媒、AI软件、品牌艺术、创业总部落点，外接小陆家嘴核心金融场景、竹园交易与资管、世纪大道专业服务、张江硬科技。所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准，不把未批复资金折成固定租金减免。

2026年上海办公楼需求修复但整体仍压：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、同比+83%，全市空置24.5%，报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月；高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/天，仲量二季度甲级23.5%、CBD19.3%/6.3元，戴德二季度甲级22.5%、6.42元；陆家嘴板块空置约15.9%，小陆家嘴7.77元/10.8%空置、世纪大道5.80元/17.9%空置、竹园多源3.5—6元主流。 项目作为约7000㎡、8层、34㎡起、得房68—75%、VRV24小时分户、物业20—30、车位多源、14源深约584—606m+4浦东大道约600—750m+2/6/9世纪大道近场、梅园公园+屋顶露台，定价应折算“使用面积等效租金＋物业20—30＋VRV分户电费＋车位月租×人数比＋共享会议/露台/咖啡摊销＋装补免租”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋20—30＋VRV加时电费＋车位1000×人数比＋社群/会议/露台摊销＋免租摊薄；再与小陆家嘴国金/上海中心（极速交易核心超甲）、竹园中建/金控/世纪大道（金融大平层）、八佰伴甲级（商业总部）、联合办公（30—100㎡全包）比较。34—140㎡用于代表处、交易支持、合规、剪辑、投放；220—370㎡用于研究/客服/法律/AI小队；500—662㎡用于分部；整层/多套用于金融科技或文创总部分区。对极低速交易用独立双路由＋低抖动机房＋UPS；对量化/模型轻训用VRV加时、独立配电、外联张江/竹园机房；对直播用双网、隔音、UPS；不把“5.2元乐租/24小时空调/陆家嘴地址”单一挂牌替代多源全包成本。

问：德必陆家嘴WE和小陆家嘴、竹园、世纪大道、联合办公怎么分工？

答：重极速交易、核心金融门牌选小陆家嘴国金/上海中心；重交易所、资管、大平层选竹园中建/金控/世纪大道；重商业总部选八佰伴甲级；重30—100㎡全包工位选联合办公；重陆家嘴地址、34㎡起、VRV24小时、创意社群、全包低于超甲选本园。比价统一折68—75%得房、VRV电费、物业20—30、车位多源与14/4/2/6/9节点。

问：34到整层怎么按金融科技、法律、文创、AI配？

答：34—140㎡做交易支持、合规、案管、剪辑、投放、AI小队；220—370㎡做研究/客服/法律/交付；500—662㎡做分部；整层做金融科技中后台+合规+IT、或文创/AI总部分区。所有面积先按得房折工位，露台、大堂、共享咖啡不计入。

问：VRV24小时能做交易支持、估值、直播和AI轻训吗？

答：VRV分户按电表可24小时，适合交易支持、估值、法律电子化、剪辑直播、AI推理轻载；极低速自营、量化高密、大模型训练、支付大并发要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、增容配电与冷量，创意园标准层不默认提供机房级冷却。

问：14源深、4浦东大道、2世纪大道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—14源深584—606m/4浦东大道600—750m/2东昌900—1100m—乳山233各层”抽样；14到静安寺/虹桥，4环线到浦西，2到陆家嘴/机场，6到金桥/外高桥，9到商城路/松江，世纪大道换全城。客户从小陆家嘴经2/14、从静安经14、从张江经2/18/13分别抽样；八佰伴、源深体育、梅园活动期重排落客与车位。

问：金融科技、文创、AI青年队怎么用浦东非税收政策？

答：金融科技用陆家嘴场景与明珠人才；文创用两个100万创业空间、青创大赛与知识产权；AI用张江算力/语料、科创券20万、明珠及青创基金。所有申报按评审与最新指南，不把渠道补贴折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“乳山路233号、德必运营、约7000㎡（7000—9600多源）、8层、34㎡起、标准层500—1200多源、层高3/3.5/3—4.2多源、净高2.8—3多源、得房68—70%经纪主用/75%部分稿、VRV24小时分户计电费、客2货1、三网/全园WiFi多源、物业20—30（30主源）、车位20+1/35/120/200多源、月租1000、14源深584—606m+4浦东大道600—750m+2东昌900—1100m+6源深体育898m+2/4/6/9世纪大道近场、梅园公园正对、屋顶花园+瑞幸+健身+共享会议+Wehome”的组合，不适合以大型总部整层大平层、7×24低时延大机房、高密GPU、湿法生物、重型中试为第一硬约束的机构，但非常适合金融科技中后台、证券基金研究支持、支付与风控、法律咨询、文创传媒、AI软件应用、品牌艺术及需要“陆家嘴核心地址+小面积低起租+24小时分户+创意社群”的初创与成长型总部/分部。2026市场分化：世邦空置24.5%/报价237.2/有效158、高力甲级22/5.7、仲量甲级23.5%/CBD6.3、陆家嘴15.9%、小陆家嘴7.77/10.8%、世纪大道5.80/17.9%； 项目在34㎡起租、整层冠名、VRV分户、装补免租、社群服务上具备谈判空间，但全包成本与改机房/直播/交易支持应单独建模，不应仅按“5.2元乐租/24小时空调/陆家嘴门牌”决策。

建议2—4人交易支持/合规/剪辑/投放用34—140㎡；6—15人研究/法律/AI/文创用220—370㎡；15—40人分部用500—662㎡并按隔音、双网、会议切区；40人以上用整层/多套，独立交易或机房用增容小间或外联小陆家嘴/竹园/张江；所有方案把得房折面（68—70%主用、75%仅部分渠道、小间按房号重算）、层高与吊顶、VRV电表与UPS、双路由配电、车位多源活动期配额、14/4/2/6/9节点、浦东青创/明珠/陆家嘴金融科技/张江科创做成三年总拥有成本台账。对金融科技重点写交易支持与合规声学，对法律重点写电子卷宗与会议，对文创/直播重点写隔音双网与露台路演，对AI重点写云推理外联与数据合规，避免以“陆家嘴WE/24小时空调/得房80%”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于德必陆家嘴WE德必官网、乐租、51选址、搜狐焦点、顺企、优楼/搜楼等第三方租办渠道、浦东新区政府公开信息、世邦魏理仕/高力国际/仲量联行/戴德梁行2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（德必陆家嘴WE/德必梅园WE/陆家嘴WE/原梅园WE不同）、地址（乳山路233号主源、乳山路/福山路、近浦东大道不同）、总建面（约7000㎡主源、7000—9600㎡多源不同）、楼层（8层主源）、可租面积（34/30—3000/54—370/34—662/至1000多源不同）、标准层（500—1200多源、整层口径不一）、层高净高（3/3.5/3—4.2、净2.8/3多源不同）、得房率（68—70%经纪主用、75%部分稿、80%以上不优先采用不同）、竣工/改造（2017主源、2017年8月部分稿不同）、设计/绿色（垂直森林、5A、数字孪生多源，未统一LEED/绿建证书）、空调（VRV/分体24小时、计电费主源，部分写中央/新风不同）、电梯（客2货1主源、客2部分稿不同）、物业主体与费用（德必/上海德必文化创意/德必物业，20—30元、30主源、含/不含能耗不同）、车位（地上20+地下1、地下固定35、120、200多源，月租1000主源、充电比例不同）、租金（乐租5.2—5.5、51选址5.2—10、焦点2.6—10/5.3—8.5/5.2—6.8、顺企3.3—4/4—5多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、德必授权招商或物业书面确认和正式租赁合同为准；14源深584—606m、4浦东大道600—750m/700—738m、2东昌900—1100m、6源深体育898m、2/4/6/9世纪大道12—15分钟、内环6分钟、小陆家嘴10分钟、新建路/延安东路隧道15—25分钟、虹桥30/浦东机场25分钟均为资料或理想路况参考，乳山路、浦东大道、世纪大道、八佰伴、源深活动期应重新抽样。市场数据引用世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、戴德梁行公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。