报告用途：为商业银行与资管、证券基金与私募、保险与再保、财富管理、金融科技、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、咨询与ESG团队、总部型及成长型企业提供陆家嘴北滨江一线江景甲级办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区中企国际金融中心（滨江大道1111弄1—17号，昌邑路1005/1021/1027/1031号，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、CBRE、戴德梁行、仲量联行公开研究口径，项目参数以腾讯地图、中华企业/上富鸣滨江开发资料、古北/上古北物业资料、政府公开信息、招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区陆家嘴北滨江延伸带、滨江大道1111弄，临近昌邑路、源深路、民生方向，北望黄浦江、西眺小陆家嘴金融城、对望北外滩与外滩，属“一江一河”核心滨江与陆家嘴金融城外溢首站。 项目由中华企业股份有限公司（600675）体系开发，部分资料列项目公司为上富鸣滨江，上属上海地产集团/国资体系；公开资料列2023年三季度竣工交付，部分渠道列2025年11月、地面20层等不同口径，实际以产证和业主最新图纸为准。 整体由A栋、B栋两栋商办高塔与C栋配套/商业楼组成：A/B栋单栋约3.1万平方米、17层或名义20层口径并存，标准层约1960平方米；C栋约1.2524万平方米、10层、标准层约1403平方米；部分渠道列总建面约7.47万、约7.5万、超12万不同口径，看房应按办公/商业/配套分别复核。 外立面玻璃幕墙，A/B栋大堂12米、C栋7.5米，标准层净高3米、架空地板150毫米，VAV中央空调，部分资料列LEED金级、WELL CS金级、国家绿建二星不同认证组合，以物业当前证书为准。 对需要“2023年前后次新、北滨江一线江景、A/B整层1960可半层可小面积、C栋小型总部/配套、14号线源深近距、国企开发、古北物管、成本低于小陆家嘴核心超甲”的金融机构、基金私募、保险、金融科技、跨国企业及专业服务，项目价值在“江景+低密塔楼+中华企业国企背书+源深/昌邑/浦东大道多轨+516车位”的组合，而不是与小陆家嘴国金/上海中心顶租正面比价。

总建面多源列办公约7.4678万、7.4677.99万、整体超12万、部分中介写约7.5万/38万不等；A/B栋单栋约3.1万、C栋约1.2524万较一致，商业配套列B1逾3000平方米、部分渠道列近万方/底层多栋，看房按“办公产证面积+商业配套面积+车位后勤面积”分开核算，不把整体综合体数字直接当可租办公量。 A/B栋标准层约1960平方米、C栋约1403平方米；可租分割公开列100/155/200/271/300/380/470/564/980/1403/1960/整栋3.1万/整组7.4万等，部分渠道写90—5000灵活分割、最大可组合到5000平方米；实际得房按同层核心筒、公区、幕墙进深、柱距和反推工位测算，不把宣传整层面积直接当可摆工位面积。

层高资料较一致列标准层净高3米，部分楼书列层高2.9—3米；A/B大堂12米、C大堂7.5米；架空地板150毫米。得房率多源列70%—75%、部分写75%、部分写68%—75%，按建筑面积比价必须折算到使用面积或工位净面积；高密交易、基金运营、会议群、电话间、机房、共享会议室应单独扣减。 电梯列A/B客梯7部+货梯1部、C客梯4部+货梯1部，部分资料写高低分区；实际应按A/B低区/高区、C专用、访客与货运动线测试候梯，不把“7+1”直接套全楼运力。 空调多源列VAV中央空调，开放时段有周一至周五8:00—18:00、部分写8:00—19:00，周六多源写8:00—13:00或加时另议；物业费多源列30元/平方米/月、部分渠道列23—25元/办办低权不取，30元口径多写含标准时段空调能耗、加时另计，部分房源写加时500元/小时、按工单计费。 对投行夜盘、量化、基金运营、保险客服、AI训练、跨境会议、机房常冷团队，应把机组型号、冷热源、加时单价、按层/区计费、最小计费单元、分区控制、新风量、冷量冗余、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件，不把“物业30元含空调”笼统等同全天可用。车位列516个为主，部分渠道列约500个，月租多源列固定1200元、非固定1000元、部分中介写1000—12000元不取极端；新能源与固定位向古北/上古北物业确认配额。 租金挂牌分歧大：021cbd列6—7.5、招商稿列3—7/4.5—7、搜狐焦点列3—7.5、办办低权列3—4，实际以楼层、朝向、江景、精装遗留、免租期和业主书面报价测算，不把单一中介挂价当成交价。 网络列电信、联通、移动三网；金融交易、AI大模型、等保机房应另行核验双路由、弱电间、备用链路和独立电力。楼板荷载、机房承重、消防分区以业主技术资料为准，本报告不预设统一数值。

轨道交通方面，腾讯地图定位滨江大道1111弄多点；招商资料列14号线源深路站约200—300米、部分写300—380米，步行3—5分钟；18号线昌邑路站约1公里，4号线浦东大道站约800米，部分渠道补充与6/9等通过换乘接入。 14号线串陆家嘴、豫园、静安寺等核心区，18号线补昌邑/民生方向，4号线补世纪大道、浦西内环；员工通勤应按“闸机—源深路/昌邑路/浦东大道口—A/B/C大堂—客梯”全程抽样，不把“源深300米”等同于所有工位零风雨。地面与隧道方面，项目接滨江大道、昌邑路、源深路、浦东大道，近大连路隧道约600米、江浦路隧道约1.2公里、杨浦大桥约1公里，部分资料列延安东路隧道/浦东大道地道接入；直线至小陆家嘴核心约1.5—2公里，至浦东国际、虹桥按路况30—45公里估算，早高峰昌邑路、滨江大道、源深路、浦东大道波动大，应另排样本。 周边公交补滨江大道、昌邑路、源深路、浦东大道沿线；商业配套列B1员工食堂、共享会议室、VIP书吧、咖啡吧，底层/裙楼规划餐饮咖啡，外部近民生码头、船厂1862、浦东太古里、国金、正大、尚悦会、华润时代、第一八佰伴等，可补充路演与差旅。 对基金路演、保险运营、律所咨询、跨国中台而言，项目“14源深近距+18昌邑+4浦东大道+大连路/江浦路多隧道+北滨江步行”的复合通达性强；但北滨江地面在高峰仍受浦东大道与源深路车流影响，应按居住地出闸抽样。

项目处陆家嘴北滨江、小陆家嘴核心外溢1.5—2公里带，与民生码头、船厂1862、滨江道、富源置地、高维大厦、滨江万科、中企财富世纪等共同构成北滨江—源深商务走廊，西望陆家嘴金融城、对望北外滩。高力国际2026年二季度列上海甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天；陆家嘴存量约247.7万平方米、日租6.76元/平方米/天，高力核心口径空置13.5%、第三方汇总约15.9%，外滩7.48元、南京西路9.09元体现核心CBD优于全市； CBRE上半年列净吸纳31.6万平方米、空置24.5%、报价237.2元/月、有效158.0元/月；戴德梁行二季度列甲级空置22.5%、日租6.42元；仲量联行超甲二季度约8.5元/天体现标杆韧性。 2026年金融业租赁需求占比约16%、超三成金融新增落地陆家嘴，私募、量化、对冲、公募中后台、保险运营、金融科技对北滨江次新整层持续测试；专业服务约15.7%、TMT约14.5%形成补充。北滨江拥有约2.7公里滨江绿化、约2万平方米中心花园/内部园林、SOM“鼎”意象与低密塔楼组合，长期利好员工留存和高端客户体验； 短期昌邑路、滨江大道、源深路、浦东大道施工可能影响落客，尽调应向物业取得未来12—24个月预案。

第一，2023年前后北滨江一线江景次新。A/B 17层/名义20层、1960标准层、12米大堂、3米净高、150毫米架空、VAV、LEED/WELL/绿建多认证口径，比小陆家嘴2000—2010年金融老楼更适合基金总部、券商中台、保险运营、跨国中国区；地址在陆家嘴邻近圈，但日租可低于国金/上海中心顶区、高于竹园/八佰伴老楼。第二，标准层1960/1403灵活+得房70%—75%+小面积100起。100/155/200平方米起精装代表处，300—980平方米做项目制，1960整层做A/B总部，1403做C小型总部/配套，A+B跨层或整栋3.1万级做集团总部；对投行承做、基金投研、私募运营、保险客服、律所会计、AI中台可用“C低门槛获客、A/B低区运营、中区平衡、高区江景客户”的分级结构。第三，古北/上古北物管+VAV+516车位+源深近轨。国企开发物管在装修审批、大堂访客、空调加时、滨江落客、共享会议、灾备保障上适配金融与专业服务；次新楼改造成本低于老楼，但VAV非全楼7×24，夜盘量化与机房仍需独立冷源和电力附件。第四，14源深200—300米+18昌邑+4浦东大道+大连路/江浦路隧道。员工住浦西核心、杨浦、张江、世纪大道沿线多路径；民生码头、船厂1862、太古里、国金、正大外部补路演宴请，B1食堂与共享会议补日常。第五，基金+资本+保险+同业公会混租。公开招商列新丝路资本、陆浦投资、上有道投资、东亚前、长量基金、大地财险、银行同业公会、基金同业公会等方向，形成公募私募、财富、再保、银行渠道、行业自律与路演协同； 但实际同业密度以古北/上古北台账、楼层导视和工商备案为准，不把“已入驻某机构”自动等同于业务转化。短板在A/B仅约17层/1960标准层，超大规模总部纵向扩张不如超高层；VAV标准时段外加时成本、C栋商业/配套性质与纯办公差异、516车位面对江景路演访客仍可能偏紧、挂牌3—7.5元差异极大、高区江景与低区内区/昌邑街景价差大，不能以“北滨江江景”统一定价。

公开及招商资料列示的办公主体包括新丝路资本、陆浦投资、上有道投资、东亚前海相关机构（渠道简写“东亚前”）、长量基金、大地财产保险、上海市银行同业公会、上海基金同业公会等； 不同渠道对“入驻”定义包含整层租户、小面积代表处、商业配套主体、联合活动机构和历史上架信息，尽调以古北/上古北物业或中华企业/上富鸣业主最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同意向为准。上述名单反映项目以私募财富、公募/基金销售与运营、保险财险、银行同业、行业公会并行的租户结构；代表企业主要用于判断同业密度、托管/承销/合规/路演协同和人才池，不作为租金溢价或业务收益保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东在产业集聚区域推出100万平方米以上低租金创业空间，青年科创项目可按规定申请更优价格办公空间、优质项目最高500平方米、日租金一般不超过1元/平方米、最长3年支持； “青创”方向对来浦东求职青年提供最长15天免费住宿，重点产业创业可最长15天免费住宿、最长6个月免费创业过渡空间，高成长性青创项目可申连续3年每年最高100万元创业补贴，并对接注册、投融资、知识产权、导师服务。陆家嘴金融城与北滨江可结合商事服务、路演空间和金融机构对接，具体面积、对象、时长以最新受理指南为准。科技政策方面，青年科创企业可申科技创新券采购研发、检验检测、技术转移等服务；人工智能、集成电路、生物医药可对接张江场景、重大科技基础设施开放共享和专利快速审查；金融科技可申场景应用、技术创新、高价值专利、产学研专项，不以税收贡献作为申报前提。人才政策方面，浦东“明珠计划”每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰项目个人及团队最高700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元，并叠加人才驿站、青年公寓、租房补贴、落户、永久居留、居转户优化和国际人才港服务；外省市及境外高校学生来浦东实习可对接住宿补贴，重点产业青年按规则享低租金或货币化补贴。产业政策方面，陆家嘴方向围绕金融开放、科技金融、资产管理、行业公会、路演平台与集聚区建设推进；北滨江可对接总部办公、私募基金、财富管理、金融科技、专业服务业与滨江文化商业配套；企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼“总量承压、核心次新分化”。高力Q2全市甲级空置22.0%、租金5.7元/天，陆家嘴高力空置13.5%、第三方15.9%、租金6.76元/天；CBRE上半年空置24.5%、净吸纳31.6万、报价237.2/有效158元/月；戴德Q2甲级空置22.5%、日租6.42元；仲量超甲Q2约8.5元/天体现新楼/标杆韧性。 项目作为2023前后约7.47万办公、A/B 1960整层、C 1403、12米大堂、VAV、古北物管、14源深近距、北滨江一线江景，不宜与国金/上海中心/环球按同代小陆家嘴核心顶租同价，也不应与竹园/八佰伴老旧乙级同档压价。挂牌低区/小面积可询3—5、中区5—6.5、高区江景6.5—7.5、A/B整层与整栋大客户另谈；实际按“名义日租×得房率70%—75%折减×免租期×物业30×VAV加时或独立冷源×车位1000/1200×精装摊销×高区江景/低区昌邑溢价”折算人均工位净成本，再与国金、上海中心、太平、时代、21世纪、新岸、滨江道、富源置地比较。2026年租户市场下，项目可争取小面积精装遗留、整层/跨层阶梯租金、免租期、物业含标准空调时段、加时包月、车位固定/非固定分级；但不应只追求低挂牌而忽略VAV非7×24、516车位面对江景路演偏紧、14源深/18昌邑/4浦东大道入口差异、A/B低区与高区江景价差、C栋商业/配套性质对纯办公的影响。对基金总部建议A/B中低区投研运营+高区路演客户，对券商/保险建议整层做承做/客服/合规，对财富私募建议C小整层或A/B半层精装，对金融科技/AI建议A/B整层并预留机房、低延迟网络与独立冷源。

问：中企国际金融中心适合什么类型企业？

答：适合商业银行与资管、证券基金期货、私募与财富、保险与再保、金融科技、跨国企业中国区、律所会计师事务所、咨询ESG、投资与资本管理总部。纯小陆家嘴核心顶门牌选国金/上海中心；重2023前后北滨江、A/B 1960整层、12米大堂、一线江景、14源深近距、国企开发、成本低于核心超甲选本项目更划算。100/155/200平方米起设代表处，300—980平方米做项目制，1960平方米整层做A/B总部，1403平方米做C小型总部，A+B整栋3.1万级做集团总部。

问：A/B 1960、C 1403怎么分割最合理？

答：100—300平方米小单元适合代表处、单产品线、IR组；300—980平方米可布20—60人并留会议、电话间、机房；980—1960平方米整层可布60—110人；C 1403适合40—80人小型总部或配套后台。比价按使用面积清单而非建筑面积日租，核心筒、幕墙进深、公区、江景/昌邑/源深侧落地窗要单独扣减；不同房源写1960/1403，看房以目标层产权图为准。

问：得房率70%—75%对租金影响多大？

答：若挂牌6元/建筑平、得房75%，使用面积等效约8.0元/使用平；若得房70%，等效约8.57元/使用平；若挂牌5元、得房70%，等效约7.14元/使用平。高密交易、电话间、机房、共享会议、打印、茶水要从可用办公再剔除。看房让物业出同层使用面积、公摊、工区比例，不把宣传得房率直接代入模型；部分渠道写68%—75%，报价比较必须先统一得房基准。

问：VAV 8:00—18:00、周六8:00—13:00够用吗？

答：对基金研究、证券对公、保险运营、律所、投资总部基本够；对夜盘期货、量化、基金运营、保险客服7×24、跨境时差、AI训练、机房常冷，晚间和周末加时成本高。部分房源列加时500元/小时、按工单，部分可谈包月或独立冷源；应确认机组型号、冷热源、加时单价、按层/区计费、最小计费单元、分区控制、新风量、冷量冗余，把全年加时单列，不并入“物业30元含空调”笼统估算。

问：14源深、18昌邑、4浦东大道怎么搭配？

答：14源深约200—300米做陆家嘴、豫园、静安寺、浦西核心备份；18昌邑约1公里做民生/北滨江补充；4浦东大道约800米做世纪大道、浦西内环、换2/6/9备份。通勤抽样按“闸机—源深路/昌邑路/浦东大道口—A/B/C大堂—客梯”全程，不把“多轨”等同于所有工位零风雨；江景访客可预设滨江大道落客，员工可结合骑行与昌邑/源深公交。

问：与国金、上海中心、太平、时代、新岸、滨江道怎么选？

答：国金/上海中心小陆家嘴核心、顶租更高、商业酒店一体；太平2011保险总部、时代2007基金律所、均小陆家嘴核心；新岸2025新民洋、独栋+T3、4/14浦东大道；滨江道低层滨水独栋、部分独立VRV；本项目优势在2023前后北滨江、A/B 1960+12米大堂、一线江景、14源深近、国企中华企业、516车位且日租可低于小陆家嘴核心超甲。重纯核心门牌选国金/上海中心，重保险总部门面选太平，重独栋定制选新岸/滨江道，重基金江景总部选中企。

问：基金、私募、财富、保险、同业公会同楼协同是什么？

答：同楼及邻近列新丝路、陆浦、上有道、东亚前、长量、大地、银行/基金同业公会等，可形成私募募资、公募运营、财富配置、财险再保、银行渠道、公会路演与合规培训协同； 但协同取决于自身牌照、合规与业务策略，不因为“同楼有基金/保险/公会”自动转化AUM、保费或交易量。

问：516个车位够不够？

答：项目列516个、部分渠道约500个，面对A/B高区企业、C配套、B1商业与滨江路演访客，高峰仍可能偏紧。 员工以14/18/4为主，昌邑/源深/滨江公交与骑行补充；客户可预设滨江大道临时落客或引流至国金/正大/太古里地下，长租户提前锁固定1200、非固定1000及充电位，不按“516满配”预估实际可用。

问：2023次新楼做量化、基金运营、AI合规是否可行？

答：可行且比老楼省改造成本。需确认双路供电或后备电源、VAV冷量、独立冷却水、弱电间、门禁日志、消防报批和楼板荷载；高密行情、模型训练、语音客服、合规影像应对UPS、散热、带宽、声学单独设计；高区江景采光好，但机房应避免阳光直射与温差扰动，客服/承做大区可优先中低区控制加时。

问：政策能直接抵租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接低租金创业空间、青创最高100万/年、明珠20万—700万、人才驿站/青年公寓、科技创新券、AI/金融科技场景、陆家嘴同业公会与路演、北滨江总部服务；具体面积、人数、行业、场地性质和批次以部门受理为准，签约前做政策适用性清单，不把未批复资金算固定节省。

问：B1商业、中心花园、屋顶/空中花园是加分还是干扰？

答：对客户端会、员工餐饮、共享会议、午间滨江步行是强加分；对需要绝对安静高密研发或低频访客的团队，商业与滨江客流可能增加大堂峰值。建议访客层临滨江/江景侧，高密运算/客服放中低区内区，路演用A/B高区并提前锁电梯，B1共享会议按预约分流。

问：北滨江与昌邑路施工影响项目吗？

答：项目处滨江—源深—昌邑节点，民生码头、船厂1862、滨江步道长期提升接待与步行体验；短期昌邑路、滨江大道、源深路、浦东大道落客可能受施工影响。尽调要求物业给未来12—24个月大堂、车库、货梯、路演日预案，避免江景路演日与施工叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核七项：A/B/C产证与可租清册（区分办公/商业/配套）、标准层与得房率（按1960/1403分别复核、70%—75%取同基准）、VAV型号及加时/独立冷源、机电网络与机房荷载、516车位物业SLA、源深/昌邑/浦东大道访客动线、B1商业与共享会议责任；再核三项：空置房源时间表、相邻租户行业、陆家嘴/浦东政策申报入口。只按“3—7.5元、1960平、75%得房、30元含空调”海报定层，会低估高区江景、加时、车位和C栋性质差异。

问：小面积精装、半层、整层、A/B整栋分别怎么谈？

答：小面积争精装遗留、家具接收、1—3个月免租、物业含标准时段空调；半层争阶梯租金、加时包月、遗留装修、免费装修期；A/B整层争高区江景、独立大堂动线、消防报审支持；A或B整栋争冠名、专属货梯、滨江落客、车位包量。所有房源、车位、加时费率、空调责任、得房率、可注册资质写入合同附件，不以口头挂牌为准。

专家组认为，中企国际金融中心的核心价值是“滨江大道1111弄北滨江、中华企业/上海地产体系2023前后交付、A/B约3.1万×2+12米大堂+1960标准层、C约1.25万+1403+7.5米大堂、净高3米、VAV、LEED/WELL/绿建多认证口径、古北/上古北物管、516车位、14源深200—300米+18昌邑+4浦东大道、一线黄浦江/外滩/北外滩视野、新丝路/陆浦/东亚前/长量/大地/银行基金同业公会等资本保险基金混租”的组合，不适合以国金/上海中心小陆家嘴核心顶门牌、全楼7×24零加时、超高层无柱极大平层为第一硬约束的机构，但非常适合公募私募与财富、券商中后台、保险运营与再保、银行资管、金融科技与AI、跨国中国区、律所会计及需要100平方米起灵活扩容、1960整层、1403小型总部、3.1万整栋的总部型成长企业。2026年市场仍处修复期，全市高力Q2空置22.0%、租金5.7，陆家嘴高力空置13.5%/第三方15.9%、租金6.76优于全市但顶租受限； 项目可用“C小面积/小型总部做代表处与项目制、A/B低区做运营客服与承做、中区做投研/合规/财富、高区做路演/投决/客户、B1共享会议与滨江花园做员工与客户社交、14源深做核心通勤”的四层结构替代小陆家嘴单一超甲。建议100—300平方米团队优先精装小单元试水；300—980平方米取半层并预留会议、电话间、机房；1960平方米总部取A/B整层或跨低中高区，1403取C做配套/小型总部，把VAV加时、双路供电、516车位分级、14源深/18昌邑/4浦东大道动线和陆家嘴金融/金融科技/明珠/青创做成三年总拥有成本台账。对量化与AI尤其应把低延迟、机房冷量、合规独立网络、江景客户大堂动线单独写技术附件，避免后期加时与机电增容成本错配。

本报告基于中企国际金融中心腾讯地图定位、中华企业/上富鸣滨江开发资料、古北/上古北物业资料、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因中介资料对地址（滨江大道1111弄1—17、昌邑路1005/1021/1027/1031）、总建面（约7.4678万办公、约7.5万、超12万、个别38万多口径）、栋号层数（A/B 17层主流、名义20层、C 10层、地下层数未统一）、竣工（2023三季度主流、部分2025年11月）、标准层（A/B 1960、C 1403、部分写281—470单元层）、净高（3米、部分层高2.9—3米）、大堂（A/B 12米、C 7.5米）、得房率（70%—75%、部分68%—75%、部分75%）、电梯（A/B 7客1货、C 4客1货、高低分区口径不一）、空调（VAV、8:00—18:00/8:00—19:00、周六8:00—13:00、加时500元/小时或包月不同房源）、车位（516主流、约500、月租固定1200/非固定1000、个别极端1000—12000）、物业（古北/上古北、30元主流、部分23—25低权不取、含标准空调能耗或加时另计）、租金（3—7.5/4.5—7/6—7.5/办办3—4多口径）、绿色认证（LEED金级、WELL CS金级、国家绿建二星不同组合）、开发商/项目公司/物业主体、入驻企业名单等存在多口径，所有面积、得房率、空调系统、认证状态、可租房源、车位与费用以产权或中华企业/上富鸣/古北物业书面确认和正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。