报告用途：为商业银行与资管、证券基金与期货、私募股权与财富管理、保险经纪与再保、融资租赁、金融科技、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、咨询与贸易团队提供陆家嘴银城中路核心超甲级办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区时代金融中心（银城中路68号，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、CBRE、戴德梁行、仲量联行公开研究口径，项目参数以腾讯地图、开发商/物业资料、政府公开信息、招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区陆家嘴街道银城中路68号，处小陆家嘴金融贸易区北区核心，与上海中心、金茂、环球、国金、太平、东亚、上海银行、中融共同构成陆家嘴滨江金融带，南邻陆家嘴中心绿地、北望黄浦江与外滩、西接银城中路与陆家嘴环路。 项目由上海迪威行置业发展有限公司开发，日本日建株式会社参与设计，公开资料列2007年4月竣工、部分经纪页写2005/2008不作定论；建筑高度269米、地上51层、地下3层，总建筑面积多源列约11.1038万平方米、部分老页列5.2万平方米、另有经纪页列8.4/10万办公口径，实际以产权证和业主最新图纸为准。 外立面Low-E蓝色/全玻璃幕墙，设计意象“扬帆巨轮”，部分资料列与陆家嘴绿地45°布局、裙楼坡顶、大堂木饰“树桩”内装，部分渠道列大堂挑高10米、经纪页另有13米口径；整体定位2007年北陆家嘴江景+绿地双视野甲级/超甲级载体。

对需要“小陆家嘴核心地址+269米高区江景/外滩/绿地、约2260平无柱标准层、VAV新风、18—20部分区电梯、2/14双轨近距、基金/律所/外资/咨询混租”的金融机构、资管私募、跨国企业、律所会计而言，项目价值在“银城中路68号门面+中高区270°江景+低区10万平绿地+成本低于国金/上海中心顶租”的组合，而不是单纯比全新超甲无柱大平层或老金融楼低价。

总建筑面积多源列约111038平方米为主流，51cbd列52000、部分经纪列84000/100000办公，看房应按目标楼层产权图、消防分区和电梯高低区复核。 地上51层、地下3层较一致；标准层面积多源列2100/2260/2300/2350平方米，可租分割公开列50/70/85/202/260/330/377/460/550/585/671/900/950/1100/1262/1500/2252/2300/2350/整层等，整层及跨层另议。 实际得房应按同层核心筒、公区、幕墙进深、柱距和反推工位测算，不把宣传整层面积直接当可摆工位面积。

层高资料：建筑层高多源列4米、室内净高2.8米，部分精装页列2.8—3.0米、个别经纪列3.0米；架空地板130毫米，大堂多源列10米、部分列13米。 得房率多源列60%（51cbd）、65%—70%（祎珏/顺企）、70%（多数楼页）不同口径，按建筑面积比价必须折算到使用面积或工位净面积；高密交易、基金运营、会议群、电话间、机房应单独扣减。

电梯多源列客梯18部+货梯2部为主，部分顺企/低权页列20部OTIS进口高速、低中高分厅、IC一卡通；实际应按低区/中区/高区、大堂转换、访客与货运动线测试候梯，不按单一“18部”或“20部”直接判断全楼运力。 空调多源列VAV变风量中央空调，开放时段有周一至周五8:00—18:30、8:00—19:00、8:30—18:30不同口径，周六加时另议；物业费含标准时段能耗或加时另计因房源而异，部分页写33.6—43元/平方米/月、38/38.9/43元多口径。 对投行夜盘、量化、基金运营、保险客服、跨境会议、机房常冷团队，应把机组型号、加时单价、按层/区计费、最小计费单元、分区控制、新风量、冷量冗余、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件，不把“物业含空调”笼统等同全天可用。

车位多源列约400个为主，51cbd列495个、顺企列地上+地下400、部分写地下400，月租多源列1430—1900元、个别列1800、地面10元/天、地下1800；新能源与固定位向物业确认配额。 租金挂牌分歧大：魔都列6.3—11元、申城/51cbd老页8—11、51选址6.1—8.2、顺企8元、业主页按楼层面议，最终以楼层、朝向、江景、精装遗留、免租期和业主书面报价测算，不把单一中介挂价当成交价。 网络列电信、联通、移动三网，部分写金融跨境专线、双回路供电；交易、跨境外联、等保机房应另行核验双路由、弱电间、备用链路和独立电力。绿色认证方面，部分经纪列LEED金级、部分未列，以物业当前证书为准。

轨道交通方面，腾讯地图列银城中路68号； 招商资料列2号线陆家嘴站约553—600米、步行7—8分钟，14号线陆家嘴/浦东南路口径分歧：多数楼页写陆家嘴站5—7分钟、51选址写浦东南路站800米、部分经纪写陆家嘴站285—407米混用他楼数据，实际应按银城中路/金洲街/新建路隧道口/浦东南路入口、闸机选择和目标电梯厅全程计时。 2号线串虹桥、人民广场、南京东路并接浦东国际方向，14号线覆盖陆家嘴内部与浦西核心，对金融、专业服务、跨国企业多居住地通勤均友好。4/6/9世纪大道站约1公里作备选，部分资料列4号线浦东大道1230米，不按“双轨5分钟”统一承诺。

地面与隧道方面，项目接银城中路、陆家嘴环路、金洲街、浦东南路、浦东大道，紧邻延安东路隧道、新建路隧道、人民路隧道；腾讯地图标注新建路隧道侧出入口邻近项目。 至浦东国际、虹桥按路况30—45分钟估算，小陆家嘴环路、银城中路早高峰波动大，应另排样本。周边公交含金洲街银城中路（陆家嘴金融城1/3路）、银城中路浦东南路（82路）、银城中路东园路（金融城1路）、泰东路枢纽及81/85/313/573/799/985/隧道8线等； 商业配套列正大、国金IFC，酒店列金茂君悦、柏悦、香格里拉、丽思卡尔顿、东方文华等，可补充路演与差旅。对基金路演、保险经纪、律所咨询而言，项目“2/14陆家嘴近距+三隧道+正大国金步行”的复合通达性强；但小陆家嘴地面高峰拥堵明显，应按居住地出闸抽样。

项目处2.4平方公里小陆家嘴核心北区，与上海中心、金茂、环球、国金、太平、东亚、中银、上海银行共同构成金融与专业服务集群，南接10万平方米级中心绿地、北望黄浦江与滨江公共空间。高力国际2026年三季度列上海甲级存量1841万平方米、空置21.9%、平均租金5.5元/平方米/天，环比降2.4%、同比降7.9%，但降幅连续四季度收窄； 高力二季度列甲级空置22.0%、租金5.7元/天，陆家嘴子市场租金6.76元/天、空置高力核心13.5%、第三方汇总15.9%； CBRE上半年列净吸纳31.6万平方米、空置24.5%、报价237.2元/月、有效158.0元/月； 戴德梁行三季度列无新增、净吸纳约31.8万平方米、空置20.9%、成交租金192.3元/月； 仲量联行超甲二季度约8.5元/天、近七成超甲企稳或上涨，说明核心新楼/标杆楼与2007年甲级继续分化。 陆家嘴金融城集聚近千家持牌机构、13家国家级要素市场，2025年底金融从业者20.1万人、人才总量41.4万人，全球前10资管9家落户； 2026年金融业租赁需求占比约16%、超三成金融新增落地陆家嘴，TMT三季度成交占32.7%、专业服务12.8%，私募量化对核心整层持续测试。 小陆家嘴按中央活动区更新推进云廊、明珠广场、绿地、滨江连廊，长期利好员工留存和高端客户体验； 短期银城中路、金洲街、陆家嘴环路施工可能影响落客，尽调应向物业取得未来12—24个月预案。

第一，银城中路68号269米北陆家嘴门面。2007年日建“扬帆”造型、Low-E幕墙、约2260平无柱/十字核心筒、10米或13米大堂、高区270°江景+外滩、低区正南中心绿地，比2000年前后老金融楼更适合基金总部、券商中台、外资代表处、律所会计对外接待；地址在陆家嘴核心圈，但日租可低于国金高区/上海中心高区、高于更老乙级。第二，标准层2100—2350灵活+得房60%—70%+净高2.8—3.0米。50/85平方米起精装小单元、300—1000平方米项目制、2260整层总部、跨低中高区组合均可；对基金投研、证券研究、私募运营、保险经纪、法务会计、跨国中台可用“低区绿地成本、中区平衡、高区江景客户”三层结构。第三，18—20部分区电梯+VAV+国际物管。仲量联行/第一太平戴维斯/萨维斯多源并存，装修审批、会务、门禁、空调加时、灾备、事件保障更稳定，适合金融合规与高频客户接待；2007楼机电改造成本低于更老金融楼但不等于免改造。第四，2/14陆家嘴近+三隧道+正大国金。员工住浦西核心、张江、世纪大道沿线均可多路径；正大、国金、金茂、香格里拉一体，对路演、宴请、差旅效率极高。第五，基金+证券+律所+外资+咨询混租。公开名单列长信基金、财通基金、中海基金、国泰君安证券、华泰联合证券、通力律师事务所、英大长安保险经纪、国网国际融资租赁、华中融资租赁、玛泽咨询/会计、杰尼亚、澳大利亚国民银行、富士胶片、中国邮政、世茂、联华国际信托、参数技术、金辇投资、荣钥资产、奥登道夫代表处等，形成公募、私募、券商、律所、保险经纪、租赁、外资银行、TMT、贸易交叉，对资管、合规、跨境、ESG有邻里协同。 短板在标准层多源2100—2350、得房60%—70%波动、净高2.8米不利超高隔断、VAV非7×24、车位400/495口径且核心访客偏紧、挂牌6.1—11元差异大、高区江景与低区内区/绿地景价差大，不能以“陆家嘴江景”统一定价。

公开及招商资料列示的办公主体包括中国邮政、世茂集团、联华国际信托、富士胶片（中国）、华泰联合证券、国泰君安证券、长信基金、财通基金、中海基金、通力律师事务所、英大长安保险经纪、国网国际融资租赁、华中融资租赁、玛泽咨询/玛泽会计、杰尼亚、澳大利亚国民银行、参数技术、金辇投资、荣钥资产、奥登道夫上海代表处等； 部分渠道还列科威特领事馆、阜兴金融控股等历史/争议主体，尽调以物业或业主最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同意向为准。上述名单反映项目以公募私募、券商、律所、保险经纪、银行外资、融资租赁、会计咨询、TMT贸易并行的租户结构；代表企业主要用于判断同业密度、托管/承销/合规/租赁协同和人才池，不作为租金溢价或业务收益保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东在产业集聚区域推出100万平方米以上低租金创业空间，青年科创项目可按规定申请更优价格办公空间、优质项目最高500平方米、日租金一般不超过1元/平方米、最长3年支持； “青创”方向对来浦东求职青年提供最长15天免费住宿，重点产业创业可最长15天免费住宿、最长6个月免费创业过渡空间，高成长性青创项目可申连续3年每年最高100万元创业补贴，并对接注册、投融资、知识产权、导师服务。 陆家嘴金融城可结合商事服务、路演空间和金融机构对接，具体面积、对象、时长以最新受理指南为准。科技政策方面，青年科创企业可申科技创新券采购研发、检验检测、技术转移等服务；人工智能、集成电路、生物医药可对接张江场景、重大科技基础设施开放共享和专利快速审查；金融科技可申场景应用、技术创新、高价值专利、产学研专项，不以税收贡献作为申报前提。 浦东金融科技形成“场景+算力”双城联动，可对接“算力、模型、语料”三个100万专项及AI种子基金等资源。 人才政策方面，浦东“明珠计划”分高峰、领军、菁英、工程师，个人及团队资助20万—700万元，每年支持不少于1000名高层次青年人才； 陆家嘴金融城提供名校名企直通车、未来金融家研习坊、落户办理、居转户、留学人员落户、外国人来华工作许可、外籍永居与港澳签注一站式服务，青年公寓、实习住宿补贴、低租金公寓保障按最新规则办理，外省市及境外高校学生来浦东实习可享每月最高4000元住宿补贴。 产业政策方面，2026年《浦东新区金融业高质量发展专项资金管理办法》围绕监管沙盒等创新试点、场景应用与创新项目、行业交流平台建设、集聚区建设发展四大方向提供服务； 标杆性金融科技政策覆盖算力基础设施、AI大模型场景、高价值专利、人才公寓、国际职业资格认可、行业会议与标准制定； 专业服务可对接陆家嘴法律、会计、咨询、人力资源与知识产权平台。企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼“总量承压、核心标杆分化”。高力Q3全市甲级存量1841万、空置21.9%、租金5.5元/天； CBRE上半年空置24.5%、净吸纳31.6万、报价237.2/有效158元/月； 戴德Q3无新增、净吸纳31.8万、空置20.9%、成交192.3元/月； 仲量超甲Q2约8.5元/天、近七成超甲企稳或上涨。 陆家嘴高力空置13.5%、第三方15.9%、租金6.76元/天，南京西路9.09、外滩7.48，体现核心金融区优于全市但仍处修复期。 项目作为2007年约11.1万方、269米、约2260无柱、VAV、18—20部电梯的北陆家嘴甲级，不宜与国金双塔、上海中心、环球按同代全新超甲同价，也不应与竹园/八佰伴老旧乙级同档压价。挂牌低区可询6.1—7.5、中区7.5—9、高区精装9—11、江景整层大客户另谈，实际应按“名义日租×得房率60%—70%折减×免租期×物业33.6/38/43×VAV加时或独立改造×车位1430/1800/1900×精装摊销×低中高江景/绿地溢价”折算人均工位净成本，再与国金、上海中心、太平、东亚、中国人寿、上海银行、中融比较。2026年租户市场下，项目可争取小面积精装遗留、整层/跨层阶梯租金、免租期、物业含标准空调时段、加时包月、车位分级配额；但不应只追求低挂牌而忽略净高2.8米、得房多口径、VAV非全天、400/495车位面对国金金茂访客偏紧、2/14陆家嘴不同入口步行差异、以及高区江景与低区绿地/内区价差。对基金总部建议中低区投研运营+高区客户路演，对券商律所建议整层做研究/合规/争议解决，对私募财富/保险经纪建议中区精装+高区江景，对TMT/参数软件建议整层并预留机房、低延迟网络与AI算力间。

问：时代金融中心适合什么类型企业？

答：适合商业银行与资管、证券基金期货、私募与财富、保险经纪再保、融资租赁、金融科技、外资代表处、律所会计师事务所、咨询与贸易。纯超新无柱超大平层选国金/上海中心；重2007北陆家嘴、269米高区江景+低区中心绿地、约2260无柱、2/14双轨、成本低于超甲顶租选本项目更划算。50/85平方米起设代表处，300—1000平方米做项目制，2260平方米整层做总部，跨低中高区做“运营+投研+客户”。

问：标准层2100—2350怎么分割最合理？

答：50—300平方米小单元适合代表处、单产品线、顾问组；300—1000平方米可布20—60人并留会议、电话间、机房；1000—2260平方米整层可布60—110人；跨层做投研、交易、合规、客户接待。比价按使用面积清单而非建筑面积日租，核心筒、十字通道、幕墙进深、公区、江景/绿地侧落地窗要单独扣减；不同房源写2100/2260/2300/2350，看房以目标层产权图为准。

问：得房率60%—70%对租金影响多大？

答：若挂牌8元/建筑平、得房70%，使用面积等效约11.43元/使用平；若得房60%，等效约13.33元/使用平；若得房65%，等效约12.31元/使用平。高密交易、电话间、机房、打印、茶水要从可用办公再剔除。看房让物业出同层使用面积、公摊、工区比例，不把宣传得房率直接代入模型；51cbd列60%、多数楼页列70%，报价比较必须先统一得房基准。

问：VAV 8:00—18:30/19:00、周六加时够用吗？

答：对基金研究、证券对公、律所、保险经纪、贸易总部基本够；对投行夜盘、量化、基金运营、保险客服7×24、跨境时差、机房常冷，晚间和周末加时成本高。应确认机组型号、加时单价、按层/区计费、最小计费单元、分区控制、新风量、冷量冗余，把全年加时单列，不并入“物业33.6/38/43元含空调”笼统估算；不同房源页时段与含能耗口径不一致，以物业当前公示为准。

问：2号线和14号线怎么用更省通勤？

答：2号线陆家嘴站做虹桥/人民广场/南京东路/浦东国际备份，14号线陆家嘴/浦东南路做浦西核心与陆家嘴内部备份；招商资料步行有553米/600米/5—7分钟/800米多种口径，实际按“闸机—银城中路/金洲街/新建路口/浦东南路口—大堂—客梯”全程抽样。 不把“双轨近”等同于所有工位零风雨，世纪大道4/6/9作1公里备选。

问：与国金、上海中心、太平、东亚、中国人寿、中融怎么选？

答：国金双塔更新、商场酒店一体、顶租更高；上海中心更高、无柱大平层与电梯体系不同；太平2011保险总部、约2700、13米大堂；东亚198米低高区分层、14号线极近；中国人寿2016新楼、约2400、尚悦湾一体；中融曲线三角江景、约2000；本项目优势在269米2007、约2260无柱、高区江景+低区绿地、10/13米大堂、基金/律所/外资混租且租金低于国金/上海中心顶区。重纯超新选国金/上海中心，重保险总部门面选太平，重低区成本与基金圈选时代。

问：基金、证券、律所、租赁、外资同楼协同是什么？

答：同楼及邻近有长信/财通/中海、国君/华泰联合、通力、英大长安、国网/华中租赁、澳国民银行、玛泽、富士胶片、参数技术等，可形成公募托管、券商承销、律所合规、保险经纪再保、租赁融资、外资结算、TMT系统支持协同；但协同取决于自身牌照、合规与业务策略，不因为“同楼有基金/券商/律所”自动转化AUM或交易量。

问：车位400还是495个够不够？

答：中介口径差异大，部分列约400、51cbd列495，以业主/物业当前车场台账为准。 面对国金、正大、金茂、小陆家嘴金融与江景访客仍会偏紧。员工用2/14为主，银城中路/金洲街/陆家嘴环路公交与骑行补充；客户可预设银城中路或正大/国金地下落客，长期租户提前锁固定/非固定月租1430—1900和充电位，不按“400/495满配”预估。

问：2007年楼做量化、基金运营、AI合规是否可行？

答：可行但改造成本要单列。需确认双路供电或后备电源、VAV冷量、独立冷却水、弱电间、门禁日志、消防报批和楼板荷载；高密行情、模型训练、语音客服、合规影像应对UPS、散热、带宽、声学单独设计；江景高区采光好，但机房应避免阳光直射与温差扰动，客服大区可优先中低区控制空调加时成本。

问：政策能直接抵租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接低租金创业空间、青创最高300万/500平1元、明珠20万—700万、青年公寓/驿站/实习住宿、科技创新券、金融科技监管沙盒/场景/算力模型语料、陆家嘴人才落户与行业交流； 具体面积、人数、行业、场地性质和批次以部门受理为准，签约前做政策适用性清单，不把未批复资金算固定节省。

问：正大、国金、中心绿地是加分还是干扰？

答：对客户端会、员工餐饮、品牌发布、差旅住宿、午间绿地是强加分；对需要绝对安静高密研发或低频访客的团队，商场与景区客流可能增加大堂与电梯峰值。建议访客层临银城中路/江景侧，高密客服放中低区内区，交易席避免紧邻大堂活动动线，大型路演用高区并提前锁电梯。

问：小陆家嘴中央活动区更新影响项目吗？

答：项目处核心更新区，云廊、明珠广场、绿地、滨江连廊长期提升接待与步行体验； 短期银城中路、金洲街、陆家嘴环路、新建路隧道口落客可能受施工影响。尽调要求物业给未来12—24个月大堂、车库、货梯、路演日预案，避免路演日与施工叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核六项：目标楼层可租区与业主/仲量或萨维斯授权、同层面积与得房率（按2100/2260/2300/2350分别复核、51cbd按60%另核）、VAV型号及加时/独立改造、机电网络与机房承重、车位物业SLA、银城中路/金洲街/新建路/浦东南路访客动线；再核三项：空置房源时间表、相邻租户行业、政策申报入口。只按“6.1—11元、2260平、70%得房、38元含空调”海报定层，会低估低中高江景/绿地差、加时、车位和2/14入口差异。

问：小面积精装、半层、整层分别怎么谈？

答：小面积争精装遗留、家具接收、1—3个月免租、物业含标准时段空调；半层争阶梯租金、加时包月、遗留装修、免费装修期；整层争跨低中高、江景客户层独立大堂动线、消防报审支持。所有房源、车位、加时费率、空调责任、得房率、可注册资质写入合同附件，不以口头挂牌为准。

专家组认为，时代金融中心的核心价值是“银城中路68号北小陆家嘴核心+269米2007日建超甲+约2260无柱/十字核心筒+高区270°黄浦江外滩、低区10万平中心绿地+18—20部分区电梯+VAV新风+仲量/萨维斯类国际物管+长信/财通/中海/国君/华泰/通力/英大长安/国网租赁/澳国民/玛泽/富士/参数等基金证券律所外资TMT混租”的组合，不适合以国金/上海中心顶区无柱超大平层、极低历史挂牌或全楼7×24零加时为第一硬约束的机构，但非常适合公募私募与资管、券商中后台、保险经纪再保、融资租赁、外资代表处、律所会计、咨询贸易及需要50/85平方米起灵活扩容的成长型总部。2026年市场仍处修复期，全市高力Q3空置21.9%、租金5.5，陆家嘴高力空置13.5%/第三方15.9%、租金6.76优于全市但顶租受限； 项目可用“低区小单元做代表处与项目制、低中区整层做投研/运营/合规、高区做路演/投决/财富客户、正大国金做配套接待、中心绿地做员工留存”的四层结构替代单一超高层。建议50—300平方米团队优先精装小单元试水；300—1000平方米取半层并预留会议、电话间、机房；2260平方米总部取整层或跨低中高区，把VAV加时、双路供电、400/495车位分级、2/14陆家嘴动线和陆家嘴金融科技/明珠人才/青创空间做成三年总拥有成本台账。对基金与量化尤其应把低延迟、机房冷量、合规独立网络、江景客户大堂动线单独写技术附件，避免后期加时与机电增容成本错配。