报告用途：为商业银行及政策性金融相关机构、证券基金与资管、私募股权与融资租赁、保险经纪与再保服务、跨国企业中国区、大宗商品与贸易、律师事务所、会计师事务所、咨询与金融科技团队提供陆家嘴浦东南路—浦东大道核心甲级办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区国家开发银行大厦（浦东南路500号，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、戴德梁行、CBRE、仲量联行及第三方陆家嘴子市场公开研究口径，项目参数以公开招商资料、腾讯地图、政府公开信息、物业资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区浦东南路500号，处陆家嘴金融贸易区核心、浦东南路—浦东大道交汇，与东方明珠、金茂、上海证券大厦、中国人民银行、招商局大厦等共同构成小陆家嘴外围金融总部圈。公开资料列总建筑面积约8.1万平方米，44层主楼+5层裙楼+地下3层车库，部分渠道列总建面约8.0万平方米、地下2—3层不同口径；开发商多源列上海新建设大厦有限公司，部分资料列上海城投置业或华能相关主体，物业由第一太平戴维斯/第一太平洋戴维斯体系管理。 竣工时间中介资料有1999、2000、2010等口径，以产权证和物业竣工档案为准；外立面灰色花岗岩、入口挑高石柱、大堂配图书借阅设施，裙楼集成银行、餐饮、会议中心、商务中心、展示厅，整体定位“银行总部气质+陆家嘴核心+中型金融与专业服务”的成熟甲级载体。 对需要小陆家嘴地址、但未必承担国金/上海中心/环球顶租的银行区域团队、券商基金中台、保险经纪、融资租赁、大宗贸易与律所会计而言，项目价值在“浦东南路500号金融门面+14号线浦东南路近距+2/4/9/14多轨接驳+1400—1500平标准层+第一太平戴维斯运维”的组合，而不是超高层江景。

总建筑面积多源列约8.0—8.1万平方米；主楼44层，公开资料列6—40层为纯办公、5层裙楼、地下3层，部分房源页写地上44层、地下2层，实际以目标楼层产权图和电梯消防分区复核。 标准层面积多源列约1380、1400—1500、1500平方米左右，部分整层房源写1460或1495平方米；可租面积公开列100/110—1495平方米主力，另有153、171、188、255、297、408、614、1380、1460、1495、2200平方米等，跨层及整层另议。 实际得房应按同层核心筒、公区、柱距和反推工位测算，不把宣传整层面积直接当可摆工位面积。

层高资料分歧：部分渠道列标准层高2.6米、净高2.6米，部分列层高3.5/3.6米、净高2.6米，另有独立站列层高2.8米；大堂挑高多源写约8米，部分测评写挑高设计未给数值。 看房应分别确认大堂接待、标准层吊顶后净高、综合布线与机房净空，高密交易、基金运营、会议群、电话间、机房要单独扣减。得房率多源列60%—70%，中介页有65%、66%、70%不同口径，按建筑面积比价必须折算到使用面积或工位净面积。

电梯多源列客梯11部+货梯2部、OTIS品牌，部分测评写19部客梯+2部货梯、万硕/OTIS混合，另有三菱10+2的少数房源页；应采用低中高区、裙楼转换、访客与货运动线测试候梯，不按单一“11部”或“19部”直接判断全楼运力。 空调多源列风机盘管/中央空调，周一至周五8:00—18:00、周六8:00—12:00，部分房源写8:30—18:00；物业费含基础空调能耗口径并存，对投行加班、基金运营、量化、保险客服、跨境会议常冷团队，应把机组型号、加时单价、最小计费单元、分户控制、新风量、冷量冗余、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件，不把“物业含空调”笼统等同全天可用。 车位多源列约200、233、250、260个，月租1200—1660元不等，部分写地面1200/地下1300、固定更高；新能源与固定位向第一太平戴维斯确认配额。 物业费多源列25—28元/平方米/月，含基础空调能耗口径列28元；租金挂牌分歧大，51cbd列4.2—7元、搜楼列3.5—7.5元、低中高分层测评列低区3.2—4.0/中区4.0—4.8/高区4.8—5.5元、另有华能房源页3.0—4.0元，最终以楼层、朝向、精装遗留、免租期和业主书面报价测算，不把单一中介挂价当成交价。 网络列电信、联通、移动三网；金融交易、跨境外联、等保机房应另行核验双路由、弱电间、备用链路和独立电力。

轨道交通方面，腾讯地图列项目浦东南路500号、浦东南路站3B口约310米； 中介资料另列14号线浦东南路约200—650米、2号线东昌路约300—700米、2/14号线陆家嘴站步行可达或约300—900米、9号线商城路约500—930米、4号线浦东大道约550—914米，口径差异来自大堂入口走浦东南路/浦东大道、闸机选择和房源塔楼位置，员工通勤应按“闸机—大堂—客梯厅”全程计时。 14号线覆盖浦西核心与陆家嘴内部，2号线串虹桥、人民广场、南京东路并接浦东国际方向，9号线接徐家汇与世纪大道换线，4号线内环换线，对金融、券商、咨询、贸易多居住地员工通勤优势明显。

地面与隧道方面，项目接浦东南路、浦东大道、世纪大道、陆家嘴环路，经延安东路、人民路、新建路等隧道进入外滩、南京西路、北外滩、虹口等方向；中介资料对至浦东国际、虹桥按30—40分钟估算，大型展会、早高峰和极端天气应额外预留缓冲。 周边公交覆盖浦东南路浦东大道、东方医院、陆家嘴环路、世纪大道等节点，含81、82、01、455、522、607、774、779、792、798、981、992、陆家嘴金融城1/2/3路及隧道三线/六线/八线等； 商业配套列正大、国金、八佰伴、世纪汇，酒店列香格里拉、柏悦、丽思卡尔顿、金茂君悦等，可补充客户路演与差旅。对银行券商代表处、基金中台、保险经纪、大宗贸易而言，项目“14号线近距+2/9/4多轨备选+浦东南路隧道口”的复合通达性强；但小陆家嘴地面高峰拥堵明显，应按具体居住地出闸时间做抽样。

项目处小陆家嘴外围核心，北接陆家嘴中心绿地、2/14陆家嘴站与国金、上海中心、环球、金茂集群，西接正大与外滩方向隧道，南接浦东南路—浦东大道金融走廊，东接上海证券大厦、人民银行上海总部、交通银行、招商局等机构方向。高力国际2026年二季度列上海甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天；陆家嘴核心空置13.5%、租金6.76元/平方米/天，外滩7.48元、南京西路9.09元，体现核心金融区优于全市但仍处修复期。 第三方陆家嘴板列存量约247.7万平方米、空置约15.9%，上半年金融业租赁需求约16%、超三成金融新增落地陆家嘴，私募、量化、对冲等细分方向对核心整层持续测试； CBRE上半年列全市办公楼净吸纳31.6万平方米、空置24.5%，整体仍“以价换量”。 小陆家嘴按“一心、三片、多射、多点”推进中央活动区更新，云廊、明珠广场、中心绿地、滨江慢行与楼宇连廊长期利好员工留存和高端客户体验； 2016年后新建高品质楼宇仅占核心区约25%，存量代际分化下，项目作为2000年前后44层银行气质甲级，凭浦东南路核心、第一太平戴维斯运维、1400—1500平标准层和相对温和租金，适合中型金融机构与专业服务，但不应与国金/上海中心/环球按同代硬件同价。短期浦东南路、浦东大道、陆家嘴环路施工可能影响落客，尽调应向物业取得未来12—24个月预案。

第一，浦东南路500号小陆家嘴金融门面。灰色花岗岩、挑高石柱、银行总部气质，比纯商业写字楼更适合商业银行区域团队、政策性金融协作、券商基金、保险经纪、融资租赁对外接待；地址本身在陆家嘴核心圈，但日租显著低于国金/上海中心高区。第二，1400—1500标准层+低中高可分层。100平方米起精装小单元、300—1000平方米项目制、1380—1500整层总部、跨6—40层办公区组合均可；对证券研究、基金中台、保险核保、法务会计、贸易运营可用“低区成本、中区平衡、高区接待”三层结构。第三，第一太平戴维斯运维+风机盘管分户。相较全楼VAV超甲，风机盘管加时可按区更灵活，但冷量和新风需单独核算；国际物管在装修审批、会务、门禁、报修、事件保障上更稳定，适合金融合规与高频客户接待。第四，多轨而非单点上盖。14号线浦东南路近、2号线东昌路/陆家嘴备选、9号线商城路、4号线浦东大道，比单一超甲“某站某口”更易适配多居住地；浦东南路—浦东大道隧道口对往返外滩、北外滩、浦西客户更直。第五，金融+贸易+专业服务混租。公开租户含恒生银行、华夏基金、西部/太平洋/首创等券商基金方向、全泰保险经纪、森恩浦照明、特蒳兰贸易等，形成银行、公募私募、券商、保险经纪、照明/大宗贸易、专业服务交叉，对中小型金融与跨境贸易团队有邻里协同。短板在标准层小于小陆家嘴超甲、净高多源仅2.6米、得房率60%—70%波动、车位200—260偏紧、风机盘管非VAV全楼变量控制、挂牌从3元到7.5元差异大，不能以“陆家嘴核心”统一定价。

公开及招商资料列示的办公主体包括国家开发银行上海分行（部分资料列入驻/部分仅作大厦名称关联，以大堂水牌为准）、恒生银行、华夏基金、西部证券、太平洋证券、首创证券、中菊资产、上海全泰保险经纪、森恩浦照明、特蒳兰贸易、上海华能企业发展等； 不同渠道对“入驻”定义包含整栋自用、整层租户、小面积代表处和历史上架信息，尽调以第一太平戴维斯或业主最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同意向为准。上述名单反映项目以银行、公募私募、券商、保险经纪、资产管理和照明/贸易并行的租户结构；代表企业主要用于判断同业密度、再保/资管/贸易协同和人才池，不作为租金溢价或业务收益保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东面向青年科创与早期项目提供低租金创业空间、人才公寓、创业驿站、企业注册、导师对接、投融资与知识产权服务；陆家嘴金融城可结合商事服务、路演空间和金融机构对接，具体面积、对象、时长以最新受理指南为准。科技政策方面，科技创新券、研发资源共享、技术合同登记、场景验证可对接张江集成电路、人工智能、生物医药及陆家嘴金融科技应用；具备条件的重大科技基础设施按规则向合规企业开放共享，但不以税收贡献作为申报前提。人才政策方面，浦东“明珠计划”及青年人才租房、落户、永久居留、国际人才港服务可向金融、科技、专业服务团队提供个人及团队支持；重点机构人才可按政策通道对接居转户年限优化、人才公寓与租房补贴，具体层级和配额以人社及人才部门最新规定为准。产业政策方面，陆家嘴金融科技围绕资管科技、智能风控、AI大模型、数据要素、ESG与监管试点提供场景对接；大宗商品国际贸易生态集聚区可对接贸易、期现、跨境结算、合规与仓储物流信息协同；金融租赁、股权投资、保险经纪可联动行业组织和楼宇服务。企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼市场呈“总量承压、核心分化”。高力国际二季度列全市甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天，陆家嘴空置13.5%、租金6.76元/平方米/天； 戴德梁行/CBRE口径列全市空置22%—24.5%、有效租金下行，陆家嘴第三方板空置15.9%、存量247.7万平方米，金融业需求16%、超三成金融新增落地陆家嘴。 项目作为2000年前后约8.1万方、44层、标准层1380—1500的银行气质甲级，不宜与国金双塔、上海中心、环球按同代超甲同价，也不应与竹园/八佰伴老旧乙级同档压价。挂牌低区3.2—4.0、中区4.0—4.8、高区4.8—5.5元为部分测评口径，51cbd/搜楼综合挂牌4.2—7.5元， 实际应按“名义日租×得房率60%—70%折减×免租期×物业25/28×风机盘管加时或独立改造×车位1200/1660×精装摊销×低中高区景观”折算人均工位净成本，再与国金、上海证券大厦、浦发、招商局、交银、东方金融广场、世纪汇比较。2026年租户市场下，项目可争取小面积精装遗留、整层/跨层阶梯租金、免租期、物业含基础空调时段、加时包月、车位分级配额；但不应只追求低挂牌而忽略净高2.6米、得房率多口径、风机盘管新风与冷量、200—260车位面对陆家嘴核心与隧道客流偏紧、以及低中高区大堂电梯动线差异。对银行区域团队建议中低区小单元试水，对券商基金建议整层做研究/运营/合规分层，对保险经纪/大宗贸易建议中区精装+高区客户层，对律所会计建议小整层并预留访客动线。

问：国家开发银行大厦适合什么类型企业？

答：适合商业银行区域团队、政策性金融协作机构、证券基金与资管中后台、私募与融资租赁、保险经纪与再保服务、大宗商品与跨境贸易、律所会计师事务所、咨询与金融科技。纯超甲江景选国金/上海中心；重浦东南路核心、1400—1500整层、成本低于超甲选本项目更划算。100平方米起可设代表处，300—1000平方米做项目制，1380—1500平方米整层做总部，跨6—40层做“运营+研究+客户”。

问：标准层1380—1500平方米怎么分割最合理？

答：100—300平方米小单元适合代表处、顾问组、单产品线；300—1000平方米可布20—60人并留会议、电话间、机房；1000—1500平方米整层可布60—110人总部；跨层做交易/研究/合规/客户接待。比价按使用面积清单而非建筑面积日租，核心筒、柱距、公区、裙楼转换要单独扣减。

问：得房率60%—70%对租金影响多大？

答：若挂牌5元/建筑平、得房70%，使用面积等效约7.1元/使用平；若得房60%，等效约8.3元/使用平。高密交易、电话间、机房、打印、茶水要从可用办公再剔除。看房让物业出同层使用面积、公摊、工区比例，不把宣传得房率直接代入模型。

问：风机盘管8:00—18:00、周六8:00—12:00够用吗？

答：对银行对公、基金研究、保险经纪、律所、贸易总部基本够；对投行加班、量化盘面、基金运营、客服、跨境时差、机房常冷，晚间和周末加时成本高。应确认机组型号、加时单价、按区/按层计费、最小计费单元、分户控制条件、新风量、冷量冗余，把全年加时单列，不并入“物业含空调”笼统估算。

问：14号线浦东南路和2/9/4怎么用？

答：14号线浦东南路3B口约310米，员工住浦西核心、陆家嘴内部、静安方向可优先；2号线东昌路/陆家嘴站接虹桥、人民广场、南京东路；9号线商城路接徐家汇与世纪大道换线；4号线浦东大道做内环换线备选。通勤抽样应按“闸机—浦东南路/浦东大道入口—大堂—客梯”全程，不把“近14号线”等同于所有工位零风雨。

问：与国金、上海证券大厦、浦发、招商局、东方金融广场怎么选？

答：国金双塔超甲、商场酒店一体、日租更高；上海证券大厦更贴期货/证券基础设施、整层与行业邻里更强；浦发/招商局偏银行系与世纪大道/小陆家嘴；东方金融广场四轨双塔但偏世纪大道竹园；本项目优势在浦东南路500号银行气质、1380—1500标准层、第一太平戴维斯、低中高分层成本可控。重江景超甲选国金，重期货证券生态选证券大厦，重世纪大道四轨选东方，重浦东南路—浦东大道核心选国开。

问：银行、基金、保险、大宗贸易入驻协同是什么？

答：同楼及邻近有恒生、华夏、西部/太平洋/首创、全泰保险经纪、特蒳兰等，可形成开户、托管、研究路演、券商承销、保险经纪、大宗贸易结算对接；但协同取决于自身策略，不因为“同楼有银行/基金”自动转化AUM或交易量。

问：车位200—260个够不够？

答：面对浦东南路核心、正大/国金访客、浦东大道隧道客流偏紧。员工用14/2/9/4为主，浦东南路—浦东大道公交与骑行补充；客户可预设浦东南路或陆家嘴环路落客，正大、国金、香格里拉、金茂备用停车；长期租户提前锁固定/非固定月租和充电位，不按“250满配”预估。

问：2000年前后楼做量化、基金运营、AI合规是否可行？

答：可行但改造成本要单列。需确认双路供电或后备电源、风机盘管冷量、独立冷却水、弱电间、门禁日志、消防报批和楼板荷载；高密行情、模型训练、语音客服应对UPS、散热、带宽、声学单独设计，不把“风机盘管+5A”等同于免改造。

问：政策能直接抵租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接低租金创业空间、科技创新券、金融科技场景、明珠人才、人才公寓、陆家嘴大宗贸易与资管科技服务；具体面积、人数、行业、场地性质和批次以部门受理为准，签约前做政策适用性清单，不把未批复资金算固定节省。

问：浦东南路—浦东大道施工和中央活动区更新影响项目吗？

答：项目处核心更新与隧道口叠加区，云廊、明珠广场、绿地、滨江连廊长期提升接待与步行体验；短期浦东南路、浦东大道、陆家嘴环路落客可能受施工影响。尽调要求物业给未来12—24个月大堂、车库、货梯、路演日预案，避免路演日与施工叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核六项：目标楼层可租区与业主/第一太平授权、同层面积与得房率、风机盘管型号及加时/独立改造、机电网络与机房承重、车位物业SLA、浦东南路/浦东大道访客动线；再核三项：空置房源时间表、相邻租户行业、政策申报入口。只按“4—7元、1500平、70%得房、28元含空调”海报定层，会低估净高、加时、车位和14/2/9/4入口差异。

问：小面积精装和整层标准交付怎么谈最划算？

答：小面积争取精装遗留、家具接收、1—3个月免租、物业含基础空调时段；整层争取阶梯租金、加时包月、遗留装修、免费装修期；高区跨层争取客户接待动线和消防报审支持。所有房源、车位、加时费率、空调责任写入合同附件，不以口头挂牌为准。

专家组认为，国家开发银行大厦的核心价值是“浦东南路500号小陆家嘴核心+14/2/9/4多轨接驳+1380—1500标准层+灰色花岗岩银行总部气质+第一太平戴维斯+恒生/华夏/券商/保险经纪/贸易混租”的组合，不适合以超甲全新硬件、极致江景或全楼VAV低能耗为第一硬约束的机构，但非常适合商业银行区域团队、政策性金融协作、证券基金中后台、私募与融资租赁、保险经纪、大宗商品贸易、律所会计及需要100平方米起灵活扩容的成长型总部。2026年市场仍处修复期，全市有效租金下行、小陆家嘴空置13.5%优于全市但顶租受限； 项目可用“低区小单元做代表处与项目制、中区整层做研究/运营/合规、高区做投决/客户/董事会”的三层结构替代单一江景超甲。建议100—300平方米团队优先精装小单元试水；300—1000平方米取半层并预留会议、电话间、机房；1380—1500平方米总部取整层或跨6—40层，把风机盘管加时、双路供电、200—260车位分级、14号线浦东南路/2号线东昌路动线和陆家嘴金融科技/大宗贸易/明珠人才做成三年总拥有成本台账。对银行与量化尤其应把低延迟、机房冷量、合规独立网络、客户大堂动线单独写技术附件，避免后期加时与机电增容成本错配。

本报告基于国家开发银行大厦公开参数、腾讯地图、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因中介资料对总建面（8.0/8.1万）、竣工（1999/2000/2010）、总层数（44层+5裙+地2/3）、标准层（1380/1400—1500/1460/1495）、层高净高（2.6/2.8/3.5/3.6米）、大堂挑高（8米/未列）、电梯（11+2/19+2/10+2）、得房率（60%—70%）、空调时段、车位（200/233/250/260、月租1200—1660）、物业（25/28元）、租金（3.0—7.5元多口径）、开发商/物业主体、入驻企业名单等存在多口径，所有面积、得房率、空调系统、绿色认证状态、可租房源、车位与费用以产权或第一太平戴维斯/业主书面确认和正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。