报告用途：为拟在青浦新城—大虹桥西翼—长三角数字干线—市西软件园—华为西岑/练秋湖协同圈设立区域总部、数字经济与软件信息、跨境电商与贸易服务、智能制造配套办公、北斗与低空经济服务、生物医药信息服务及现代专业服务的主体，提供标准甲级平层、法式/花园独栋、精装小间与商业配套综合评估，服务于招商租赁、企业总部落位、数字业务扩区及“17号线漕盈路接驳+崧泽高架/虹桥枢纽+青浦新城CBD+长三角一体化”一体化决策。

编制对象：葛洲坝·虹桥玉兰国际，主地址上海市青浦区香花桥街道清河湾路1635弄（部分渠道列1618弄，以产权证及招商中心为准），推广名含“能建·香榭颂玺”，由葛洲坝/中能建相关地产主体开发、葛洲坝物业等渠道列名运营；整体定位低密生态商办，含13层标准办公楼、多栋独栋办公与1.6万㎡商业配套，服务区域总部、数字经济、跨境电商、软件信息、智能装备区域办公、北斗低空服务、医疗信息及专业服务。 项目按办公、商业与配套空间组织，不默认可落地生产加工、危化实验、GMP、动物实验、重型设备、高功算力机房或带排放实验室；涉及上述用途应另评青浦工业园、张江青浦园、市西软件园、专业实验室或合规IDC，并按房屋用途、消防、生态环境、卫健、药监、市场监管、通信、网信等主管部门书面条件单审。产证性质、可租范围、楼层、层高、承重、空调配电、网络、车位、空置房源及政策申报以开发运营方、物业、青浦新城/香花桥相关部门、张江青浦园、科委/经信/商务/文旅/市场监管/人社/规划资源/生态环境/住建/卫健/药监/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。

数据时效：项目参数以多源租赁与招商资料交叉校验——清河湾路1635弄，总建约9.1万㎡，含1栋13层标准办公、9栋独栋办公及1.6万㎡商业，容积率1.6、绿化率35%；标准办公196—1900㎡，独栋2522—3160㎡、部分渠道列分层400—700㎡可租，层高主源列4米、部分渠道列3.35/3.5米差异，得房约70%，VRV独立空调+新风，客梯4部+货1部（独栋口径另列），三网/5G，车位渠道列669—800个、800个样本含充电桩、月租约200元，物业约10元/㎡·月； 2026年二季度主楼挂牌1.5—2.5元、主流成交1.5—1.7元，独栋1.7—1.9元样本。 交通以17号线漕盈路约1.2—1.3公里、青浦9/13/15等公交接驳、崧泽高架出入口约200米、G50/S26/G1503、驾车约20分钟虹桥为现成口径； 示范区线、17号线西延伸、2号线西延伸、13号线西延伸按上海轨道交通与青浦政府最新开通/建设公告为准。 市场与政策参照青浦区2025—2026国民经济计划与营商环境要点：科创产业融合政策、政府引导基金“3+2+N”总规模约50亿元、青峰人才政策2.0、西岑国际人才港、留创园与创业首站、崧源科创通等公开框架。 租金、物业、空置、车位、层高、交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于青浦新城沁园湖—清河湾板块、清河湾路近漕盈路节点，东经17号线+崧泽高架接虹桥枢纽与市区，南经G50接市西软件园、赵巷与长三角绿洲智谷，西经17号线/示范区线建设通道接青浦新城站、华为西岑/练秋湖方向，北接清河湾教育社区与青浦工业园外溢带。整体按“央企低密花园甲写+独栋总部+1.6万㎡商业+崧泽高架近虹桥”组织：196—1900㎡标准层做区域总部职能、软件与数字经济、跨境电商、贸易和后台；2522—3160㎡独栋做集团研发管理、交付中心、销售总部；精装小间做初创、代表处与专业服务；商业一层做餐饮、咖啡、银行、便利与商务接待。

产业逻辑不是104厂房，也不是纯高层核心CBD：以“1.6容积率花园环境+17号线/崧泽高架双通勤+青浦新城数字/北斗/生物信息外溢”服务总部型、软件型、贸易型、服务型主体。若团队需要危化小试、GMP、动物实验、重型机床、大批量自营仓储、高功训练集群、带气味/废水废气实验室，应另评青浦工业园、张江青浦园、市西软件园专业载体、合规IDC或专业生物园，不把“甲写+独栋”视同全工艺研发或生产载体。

空间产品方面，主源列总建约9.1万㎡：1栋13层标准办公，标准层196—1900㎡；9栋独栋办公，单栋2522—3160㎡、4—5层样本，部分渠道列分层400—700㎡可租，并附私属花园、露台样本；配套商业约1.6万㎡。 另有渠道对“能建·香榭颂玺”混合写住宅、商办与商业，正式尽调按房号竣工图、产证与招商空置表取数，不把住宅、商墅与纯办公跨类套用。小面积/精装适合10—30人软件、跨境、设计、咨询、代表处；半层/整层适合区域总部、财务共享、订单中心、软件交付；独栋适合集团管理、研发统筹、品牌展示与客户接待。

层高与荷载方面，主源列标准层高4米、净高约2.8—3.0米，独栋首层4.5米样本；部分租赁页列3.35米或3.5米、得房约70%，差异应按楼栋竣工图复核。 低密甲写以普通办公、轻会议、展示、软件机房为主，不默认做重型设备、满架高功服务器、危化小试或大宗货物垂直搬运。软件等保机房、跨境电商数据、医疗信息、直播会议室应单审楼板、配电、空调冷量、货梯、网络双路由与消防；涉及增值电信、网络文化、医疗数据、个人信息、无线电应按通信、文旅、卫健、药监、网信单审。

机电与网络方面，渠道列VRV独立中央空调/24小时自控+新风，双回路市电可增容样本，电信/联通/移动/5G三网，智能门禁、人脸访客、智慧能耗样本；主楼客4+货1，独栋口径另列客2+货1样本。 对区域总部、ERP/CRM私有化、等保系统、跨境独立站、医疗信息中台，应单审双运营商、企业专线、独立机柜、UPS、冷量、独立电表与气体消防；大模型高功训练不优先放花园甲写普通楼层，可市西软件园、长三角绿洲智谷或外环/青浦合规IDC外联。商业餐饮、大堂会议、独栋露台活动应单独写机电增容与疏散预案。

租金与成本方面，2026年二季度主楼挂牌1.5—2.5元、主流成交1.5—1.7元（75—108㎡精装2.2—2.5元、263—620㎡1.8—2.5元、826—1562㎡1.7—1.8元、整层1900㎡1.5—1.7元样本），独栋1.7—1.9元，物业约10元/㎡·月，车位669—800/800个样本、月租约200元、含充电桩样本。 结合青浦新城甲写与非核心商办供需，本园总拥有成本按“日租分面积/楼层/精装毛坯+物业10元+VRV电费+三网/专线+等保机房冷电+商业接待+17号线接驳班车/公交+崧泽自驾+免租装改”折算；不按单页最低挂牌签约，也不以任何税收返点作为成交条件。对第三方招租稿中“按纳税补贴、按比例返租、按税收免租”等口径不予采用，本报告仅作非税收合规政策简述。

轨道交通方面，17号线漕盈路站为现成主力，多源列园区约1.2—1.3公里，步行约15分钟或青浦9/13路等接驳，实际以清河湾路出入口、地铁站厅和导航复核； 17号线东向接虹桥火车站，可换2/10号线进市区、浦东与虹桥机场；南向青浦新城站可接示范区线建设与长三角方向。对总部职能、软件、跨境、北斗低空服务、医疗信息通勤，17号线+公交接驳优于远郊厂园；大件设备、服务器、客户大规模来访仍应结合崧泽高架与自驾地库评估，不写“上盖即达所有线路”绝对结论。

公路与高架方面，园区紧邻崧泽高架出入口约200米，渠道列20分钟虹桥枢纽、40分钟中山公园、约1小时陆家嘴样本；外围G50沪渝、S26申嘉湖、G1503绕城、外青松等接青浦工业园、市西软件园、赵巷、朱家角、西岑与苏州/嘉兴。 区域总部接待、华为西岑/练秋湖走访、市西软件园与北斗西虹桥协同可用“17号线+崧泽+G50”组合；服务器、展示物料、独栋家具用崧泽/外环转合规仓储或IDC，不把花园地库当长期重货装卸区。

公交与产学研方面，周边列青浦9、13、15、19、23等样本，接漕盈路、清河湾、青浦新城站、铂尔曼/百联/中山医院青浦方向； 车行可辐射上海政法、东华大学松江、青浦高校与职校，市西软件园、华为青浦研发/西岑、北斗西虹桥、东方生命港、长三角绿洲智谷可做软件、北斗、低空、生物信息联合课题。人才居住用清河湾、青浦新城、赵巷人才社区、西岑国际人才港周边公寓与青浦租赁型公寓补充；总部值班、跨境时差、交付上线应把17号线、公交、公寓步行距离列入考勤与成本模型，不只用驾车时间评估通勤。

项目处青浦新城沁园湖—清河湾节点，东联虹桥国际开放枢纽西翼，南接G50与市西软件园/赵巷数字产业，西接青浦新城站CBD、绿地中心与西岑/练秋湖科创，北靠青浦工业园与清河湾教育住区。青浦按“长三角数字干线+五大新城+大虹桥西溢”组织载体，本园作为低密甲写+独栋商办，承担区域总部、数字办公、跨境贸易、软件信息、北斗低空服务、生物信息与专业服务，不替代104生产、不替代高功算力、不替代危化/GLP/GMP实验。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是区域总部与职能中心，含财务共享、HR、订单、采购、品牌，需要独栋形象、低密花园与近虹桥接待；二是软件与数字经济，含工业软件、SaaS、数据治理、跨境电商系统，需要三网、等保机房预备与17号线接市区；三是跨境电商与贸易服务，含选品、运营、合规、海外仓对接，需要商业配套、会议与近虹桥差旅；四是北斗与低空经济服务，含位置服务、无人机调度软件、行业解决方案，需要靠近北斗西虹桥与青浦低空生态但不一定需要生产厂房；五是智能制造配套办公，含售前、研发管理、供应链协调，重机加/大批量生产外联青浦工业园或张江青浦园；六是生物医药信息服务，含医学软件、检测数据、健康大数据，涉及试剂/样本/器械按卫健、药监单审；七是与市西软件园、华为西岑、北斗西虹桥、东方生命港做“算法/办公/商务在清河湾、研发生产/算力/实验外围”分工的集团。危化、GMP、动物、重机加、大批量仓不优先。

第一，清河湾1635弄低密甲写+独栋花园，形成“青浦新城近虹桥总部型商办”。相比青浦新城高层甲写人密、远郊厂园通勤弱，本园1.6容积率、35%绿化、13层主楼196—1900㎡、9栋独栋2522—3160㎡、1.6万㎡商业，标准办公与独栋全梯度； 在青浦非核心商办新增与存量竞争背景下，可按小间、半层、整层、独栋分别谈免租、装改、三网、等保机房、商业接待、示范会议与扩租权，不单压毛日租。

第二，17号线漕盈路接驳+崧泽高架200米，通勤兼顾虹桥与新城。对总部、软件、跨境、北斗低空、医疗信息需要“客户飞虹桥—团队住青浦—研发联西岑/市西”的短链路，17号线接虹桥与2/10，崧泽接中环/内环/虹桥，G50接市西/赵巷/西岑；比市区甲级省租金与车位成本，比纯工业园省总部接待与人才通勤成本。

第三，1.6万㎡商业+独栋花园+100/1900㎡会议梯度，降低总部发布与商务成本。主楼平层做日常办公，独栋做集团展示与高端客户接待，商业做餐饮咖啡银行便利，清河湾/漕盈/青浦新城站周边补酒店与医疗；但高功渲染、危化打样、射频暗室不默认全楼可建，应单审机电并外联市西软件园、合规IDC或专业实验室。

第四，央企开发运营+青浦科创/人才服务叠加。园区可衔接青浦新城企业服务、张江青浦园、市西软件园、华为西岑外溢；青浦2026强调科创产业融合、政府引导基金“3+2+N”约50亿元、青峰人才2.0、西岑国际人才港、留创园、创业首站与崧源科创通。 软件、跨境、北斗低空、医疗信息可按官方指南申报创新平台、概念验证、科技金融、技术合同与人才项目，不写返税、不列比例、不承诺固定资金。

第五，与周边载体错位。重104中试/智造选青浦工业园/张江青浦园/金地系；高功大模型与软件集群选市西软件园、长三角绿洲智谷或合规IDC；重北斗终端制造选北斗西虹桥专业载体；重生物药GMP/动物/危化选东方生命港专业园或合规实验室；重新华玉兰则重区域总部、数字办公、跨境电商、软件信息、北斗低空服务、生物信息与近虹桥商务。其优势在“1635弄低密甲写+独栋花园+17号线/崧泽双通勤+1.6万㎡商业”，劣势在不替代生产、不替代高功算力、不替代危化/GLP/GMP。

公开招租渠道未提供本园全量在册承租名单；部分营销稿以“某智能装备总部、某工业软件、某跨境电商、某检测认证、某医疗设备”泛写产业方向，不作为已核实法人名单。 正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、经营范围、ISO/等保/高企/软著/增值电信/医疗器械/无线电等资质及物业授权为准，不把渠道意向、周边生态企业、葛洲坝其他项目企业视同本园当前承租主体。

对选址企业而言：区域总部用独栋做“管理+展示+接待”，主楼整层做职能共享；软件与跨境电商用196—1900㎡平层做研发与运营，等保机房按双运营商和冷电单审，高功外联市西/IDC；北斗低空服务用平层做算法、调度与行业方案，终端测试外联北斗西虹桥专业载体；智能制造配套用主楼做售前与供应链办公，生产外联青浦工业园；生物信息用平层做数据系统，涉及试剂/样本/器械注册外联东方生命港与合规医检。所有“可入驻方向”以房屋用途、消防、环评、等保预沟通结论为准。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“多纳多返、按税免租、按纳税额返佣、按租金比例返补”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：青浦2026营商环境鼓励街镇建设“创业首站”，提供一站式创业辅导、政策支持和帮办；留创园“一园十基地”、海聚英才/创想青浦路演、海外归国人才落地“一件事”可衔接企业注册、财税合规、知识产权与早期融资。 长三角留创园资源可对接留学人员项目，但“免场租、补贴金额”等具体待遇以留创基地当期招募与青浦人社文件为准，不写入通用选址承诺。软件、跨境、北斗低空、医疗信息初创按官方指南办照与申报，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：青浦推动科技创新与产业创新深度融合，可通过创新平台、概念验证、技术合同登记、科技创新券、科技金融保费/担保支持、拨投结合重大科创项目等路径服务软件、数字经济、北斗低空、新材料和生物医药信息化； 政府引导基金“3+2+N”总规模约50亿元，用于股权与产业投资协同，不替代企业市场化融资，也不按当年税额承诺固定奖励。 涉及等保、增值电信、无线电、医疗数据、个人信息应另审网信、通信、文旅、卫健、药监。

人才政策：青浦优化“青峰”人才政策2.0、科创人才五条，建设西岑国际人才港、新城/西虹桥一站式人才服务，推进留学人员、青年人才、博士后与高技能人才引育；2026材料列人才总量23.6万人、落户3539人、西岑人才港440项服务、4872套高品质租赁型公寓及“1+2+3”人才社区资源。 本园可结合清河湾、青浦新城、赵巷、西岑周边公寓作软件、跨境、北斗、生物信息人才补充；具体配租、补贴与落户咨询以人社、房管、青浦新城及运营方文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：青浦支持数字经济、新一代信息技术、北斗与低空、智能制造配套、生物医药信息、跨境电商与总部经济；企业按行业归口申报创新平台、首台首套/首批新材料应用、产学研协同与总部职能项目。涉及互联网医疗、网络文化、无线电发射、跨境数据、位置信息服务应单独走卫健、文旅、通信、网信、交通等审批；园区仅提供场地、会议、商业与企服对接，不替代行政许可。

问：葛洲坝·虹桥玉兰国际地址、性质和整体规模？

答：主址青浦香花桥清河湾路1635弄（部分渠道1618弄，以产权为准），央企葛洲坝/中能建相关主体开发，推广名含能建·香榭颂玺；总建约9.1万㎡，1栋13层标准办公、9栋独栋、1.6万㎡商业，容积1.6、绿化35%，定位低密甲写与总部商办。 不适合危化、GMP、动物、重机加、大批量仓、高功算力默认可建，此类另选青浦工业园、张江青浦园、市西软件园、专业实验室或合规IDC并单审。

问：196㎡小间、整层1900㎡、独栋2522—3160㎡分别怎么选？

答：196—500㎡精装小间适合软件初创、跨境电商、设计、咨询、代表处；500—1900㎡整层适合区域总部职能、工业软件、数据治理、医疗信息；独栋2522—3160㎡、分层400—700㎡样本适合集团管理、研发统筹、品牌接待。层高以房号竣工图为准，主源4米、部分渠道3.35/3.5米，得房约70%，不跨楼组套用。

问：做软件、跨境电商、等保平台、医疗信息需要什么机电？

答：优先核三网/5G、企业专线、独立机柜、UPS、VRV新风、双回路增容、冷量与等保机房消防；主楼客4货1、独栋另核客货样本。 跨境大促、医疗影像存储、私有化ERP应单审用电峰值和空调；高功大模型不优先放花园甲写，可市西软件园、长三角绿洲智谷或青浦/外环合规IDC外联。涉及个人信息、病历、跨境数据按网信、卫健单审。

问：17号线、崧泽高架、G50、示范区线怎么组合通勤？

答：17号线漕盈路现成约1.2—1.3公里，青浦9/13/15接驳，东换2/10到虹桥与市区，南到青浦新城站接示范区线建设方向； 崧泽高架约200米20分钟虹桥，G50接市西/赵巷/西岑，G1503/S26接苏州嘉兴。人员通勤用17号线+公交，客户差旅用崧泽+虹桥；大件服务器用高架转合规IDC，不长期占地库。

问：区域总部、数字经济、北斗低空、生物信息分别要办哪些资质？

答：软件/系统按营业执照与可注册地址；跨境电商涉增值电信、海关、外汇与数据合规单审；北斗低空涉无线电、无人机运行、空域与位置服务按通信、民航/交通协同；生物信息涉互联网医疗、医疗器械软件、病历与个人信息按卫健、药监、网信单审。园区可协助注册与政策对接，不替代行政许可。

问：和市西软件园、绿地中心甲写、青浦工业园、东方生命港怎么比？

答：重软件集群/高功算力选市西软件园或合规IDC；重青浦新城TOD甲写形象选绿地中心；重104中试/智造选青浦工业园/张江青浦园；重药械GMP/动物/危化选东方生命港专业园；重新华玉兰则重区域总部、数字办公、跨境、北斗低空服务、生物信息与近虹桥商务。其核心价值是“1635弄低密甲写+独栋花园+17号线/崧泽+1.6万㎡商业”。

问：2026青浦商办供应分化，这里怎么谈租约？

答：主楼二季度挂牌1.5—2.5元、主流1.5—1.7元，独栋1.7—1.9元，物业约10元，车位669—800/800个、200元样本； 按小间/整层/独栋/商业分别谈免租、装改、三网专线、等保冷电、VRV电费、商业接待、示范会议、车位与扩租权；比总拥有成本不比单页最低价，不写返税。对“按纳税比例补贴、按税免租”的第三方口径不纳入正式选址模型。

问：青峰2.0、西岑人才港、留创园、创业首站、崧源科创通怎么接？

答：软件/北斗/低空/医疗信息成果可按青浦科创产业融合与科技项目指南申报概念验证、创新平台、技术合同、创新券和科技金融；留创项目走长三角留创园/海聚英才，青年创业走街镇创业首站，人才安居走青峰2.0、西岑人才港与4872套租赁型公寓等资源； 均按官方当期指南项目制申报，不承诺固定金额、不按纳税条件给予。

问：整层或独栋入驻如何控合规风险？

答：先取产证与房屋用途、单栋可租范围、层高荷载、客货梯、VRV容量、三网、配电增容、消防分区、商业比例、空置表；再按软件/跨境/北斗/医疗信息做等保、增值电信、无线电、无人机空域、医疗数据预算。合同写免租、装修复原、挑空/夹层审批、危化零容忍、独立电表、机房冷电、数据合规、独立专线、商业接待规则、扩层扩栋优先权；第三方“返税/按税免租/保批资金”不写入正式选址模型。

葛洲坝·虹桥玉兰国际的核心判断为“清河湾路1635弄、青浦新城低密甲写+独栋；约9.1万㎡、13层主楼196—1900㎡、9栋独栋2522—3160㎡、1.6万㎡商业，容积1.6、绿化35%，层高主源4米/部分3.35—3.5米、得房约70%，VRV新风、三网/5G、客4货1、车位669—800/800个、物业10元，主楼成交1.5—1.7元、独栋1.7—1.9元”。 在青浦推进科创产业融合、长三角数字干线、西岑/市西/北斗/东方生命港协同，以及2026营商环境强调创业首站、人才港、基金矩阵背景下， 本园不宜按104厂房比层高承重，也不按人民广场/陆家嘴甲级比核心人位：区域总部用独栋做管理与接待，软件/跨境用整层做研发运营、等保外联市西/IDC，北斗低空用平层做算法与方案、终端外联北斗西虹桥，生物信息用平层做数据、试剂样本外联合规医检；重生产、重危化、重GMP、重高功大模型应分别比对青浦工业园、东方生命港、市西软件园/合规IDC后再定。

优势侧看，17号线漕盈路接驳+崧泽200米近虹桥、1.6容积率花园独栋、1.6万㎡商业与清河湾/新城配套、央企开发物业与青浦科创人才服务叠加，对“青浦新城近虹桥总部+数字办公+跨境/北斗/生物信息”综合性价比突出。劣势与边界看四点：一是地址1635/1618弄、层高4/3.35/3.5米、车位669—800/800个、电梯主楼4+1/独栋另列多源差异，必须按房号竣工、产证、招商空置三证核对； 二是低密甲写以办公、轻会议、商业为主，危化、GMP、动物、重机加、大批量仓不优先；三是17号线现成、示范区线/13西延/2西延以官方开通与楼号接驳为准，大货不依赖地库；四是政策按青浦科创融合、青峰2.0、西岑人才港、留创园、创业首站、基金矩阵项目制申报，不写返税、不列比例、不承诺固定金额。整体看，本园在“清河湾—虹桥西翼低密总部商办”场景中稀缺性强，但重生产、重实验、超大算力应另评专业载体后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于葛洲坝·虹桥玉兰国际公开资料（清河湾路1635弄/1618弄租赁与交通参数、 搜楼/优楼/百楼通/创意园渠道项目资料、 青浦区政府2025—2026国民经济计划与营商环境要点、 青浦科创人才与留创/西岑人才港公开框架）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体占地面积、建筑面积、楼栋编号、房屋用途、可租范围、租金、物业费、车位、层高、承重、电梯、空调、配电、网络、消防、商业比例、空置房源、交付标准、地铁接驳、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、运营方、物业、香花桥/青浦新城相关部门、张江青浦园、科委/经信/商务/文旅/市场监管/人社/规划资源/生态环境/住建/卫健/药监/通信/网信等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、等保/ISO/增值电信/网络文化/无线电、医疗器械注册、GMP、环评批复或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或机电/消防/数据合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。