上海市静安区锦和越界乐平方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

• 报告名称：上海市静安区锦和越界乐平方招商租赁与企业选址决策深度评估报告
• 编制对象：拟在静安大宁—市北衔接带设立文创设计、数字内容、广告传媒、IT与环保科技、品牌展示、小型总部及项目制团队的企业行政、不动产、战略部门；同时面向园区招商载体方、产业投资方及第三方选址顾问。
• 报告用途：用于企业选址可行性研判、租赁成本测算、产业适配度评估、政策匹配分析及招商谈判基准制定，不作为任何单一房源交易承诺或租赁要约。
• 数据时效：项目工程与运营参数采用截至2026年9月可核实公开资料；上海写字楼与产业园市场数据采用2026年一、二季度及上半年权威机构报告；租金、物业费、车位费等动态条款以项目当期公示及书面确认为准。
• 编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 地址与运营：静安区灵石路721号；部分旧资料用“闸北/万荣路721号”等口径，现按静安大宁统一处理。开发商上海锦和商业经营管理股份有限公司，物业公开列上海锦能物业管理有限公司，实际管家与维修主体以当期合同为准。
• 规模与楼栋：总建面公开约16000平方米；平台资料有“9栋多层”和“共5层”两种统计，差异来自按单栋层数或按园区最高层数汇总。企业测算应以可租楼号平面图、房产证面积、公区与配套面积分别核算，不按“9×5层”倒推。
• 层高与空间：不同房源资料列标准层高3.1米、3.5至5米、局部约6米挑高；净高资料约3米。旧厂改造楼座存在LOFT、平层、沿街展示、独栋小楼等差异，设计、摄影、品牌展厅可优先看挑高单元，常规工位按净高与梁底重算。
• 可租面积：公开房源覆盖约30至546平方米小单元，部分整层/独栋可到千余平方米；HUB或精装房源列51至256平方米，毛坯整层可谈更大交付。所有报价应按“可摆放工位净面积”而非建筑总面积折算日租。
• 电梯与垂直交通：部分资料列永达客梯1部，其他楼座资料列永达/三菱客梯；旧改园区货梯、布展、样品运输应单独确认时段与载重，不按“1部客梯”笼统判断全园效率。
• 空调与能源：平台资料存在中央空调周一至周六9:00至18:00、以及分体/VRV24小时独立控制两套口径。设计渲染、直播剪辑、环保样品、客服加班团队应要求物业出具空调类型、加时费、外机位、分户电表与夏季峰值用电上限。
• 网络与机房：电信、联通、移动可接入；IT、传媒、环保数据团队应确认上行带宽、固定IP、弱电井、UPS与微小机房承重。旧厂改造楼板的通用办公承重与高密机柜承重不同，不能默认“拎包即机房”。
• 停车：不同平台列车位约80个、150个，月租约600元；另有精装稿列约150个。口径差异可能来自地面访客、地下固定、沿街商业分流。高频客户、设计样稿、环保设备拜访应提前锁定固定月租比例、充电车位与货卸位。
• 物业与费用：物业费公开有15元/平方米·月、20元/平方米·月两档，差异可能对应不同楼座、服务等级、中央/分体空调与公区能耗；租金挂牌约2.5至4.9元/平方米·天，整层、精装、挑高、独栋、免租期会显著改变有效租金。
• 配套与景观：园区公开强调40%以上绿化、庭院、露台、绿墙与休闲公区；部分运营房源配共享会议室、电话间、休息区、自动贩卖与共享露台。是否全园Wi-Fi、是否24小时门禁、宝宝/社群类服务以物业当期规则为准，不把所有营销配套统一视为标准交付。

• 轨道交通：公开资料距1号线上海马戏城站约1094至1121米，部分楼栋/出入口口径到约1370米；按1.1公里、步行12至15分钟建模较稳妥。 1号线衔接上海火车站、人民广场、徐家汇、陕西南路等节点，可换2/9/12/13等线。若团队大量来自浦东、杨浦、闵行，应另做1号线+换乘或中环驾车模型，不按“近地铁”作零接驳结论。
• 规划/在建轨道：部分招商资料提20号线大宁灵石公园站近邻，但该线相关站点仍处于建设或规划接驳阶段，当前不能按“双地铁已运营”评估，仅作为中期增量。
• 公交接驳：灵石路、万荣路、广中西路周边公开样本含79、206、951等线路，部分资料另列区域公交样本；具体站位以现场站牌为准。 对小件样稿、设计物料、文创设备可补地铁末端接驳。
• 快速路网：经万荣路、广中西路接中环，经共和新路接南北高架，经灵石路—北京西路/天目西路可接内环。中介常写“30分钟陆家嘴/徐家汇/静安寺”，该类时长受早高峰、共和新路和南北高架拥堵影响大；正式通勤应分7:30至9:00、10:00至16:00、17:00至19:00三时段实测。
• 商务与货运：大宁音乐广场、大宁国际、久光、灵石公园、上海马戏城均在短驱范围，可承接客户看片、设计提案、品牌小发布；旧厂园区对设计样稿、环保器材、传媒设备运输优于纯甲级写字楼，但应预约货梯并避开早高峰客流动线。
• 客观结论：项目交通优势是“1号线马戏城接驳+中环/南北高架自驾+大宁商业公园配套”，弱项是非地铁上盖、步行超1公里；若企业每日高频CBD客户拜访且不接受接驳，应比对静安寺、南京西路或大宁核心商业楼宇。

• 旧改花园低密：公开绿化超40%、庭院露台、部分6米挑高，对设计、传媒、品牌、环保类团队的员工吸引与访客体验优于普通乙级写字楼。
• 小面积弹性高：30至546平方米常规房源、51至256平方米精装HUB、整层/独栋可谈，适合初创到百人级团队分阶段扩租。
• 大宁成本低于核心CBD：挂牌约2.5至4.9元/平方米·天，较南京西路6元以上甲级、静安寺核心子市场有明显价差；对预算敏感但要求产业邻里的文创科技更友好。
• 文创邻里纯正：运营定位环保、IT、设计、文化创意，公开租户样本含科技、医疗、景观规划、网络、投资、货运代理等，形成中小型企业混合池。
• 改造成本可控：旧厂大跨度、挑高、沿街展示适合摄影、展厅、设计样稿；相比新建甲级，装修隔声、灯光、网络可在较小单体内快速定制。

• 参数口径不一：9栋/5层、3.1/3.5至5/6米层高、中央/分体空调、80/150车位、15/20元物业均存在平台差异；必须以楼号平面图、机电年报、空调合同、车位分配函定标。
• 地铁非上盖：马戏城约1.1公里，雨天、携样稿、客户集中到访体验弱于上盖型载体；若员工高度依赖地铁零换乘，应比对大宁核心商业楼宇。
• 旧厂机电限制：中央空调若仅工作日及周六9至18点，加班、渲染、直播需加时或改分体；高功灯光、服务器、环保检测设备应验算用电容量、散热、消防与承重。
• 市场供大于求：仲量联行2026年二季度产业园净吸纳约20.5万平方米、空置31.7%、租金3.3元/平方米·天；全市甲级空置23.5%，CBD6.3元/非CBD4.1元。 戴德梁行二季度甲级空置22.5%、平均租金6.42元/平方米·天。 乐平方虽属旧改文创，但租户仍应按免租、装补、空调用电、车位重算三年有效成本，不按最低挂牌日租决策。
• 扩租天花板：单园1.6万平方米左右、小单元为主，若三年规划超150至200人单一团队，应预设“乐平方创作/展示+市北数据研发+大宁商业发布”的分址模型，避免整园腾挪受限。

• 创业政策：静安构建“创业培训、创业服务、创业孵化、创业活动”四创联动机制，打造“静创·业安”品牌，依托15分钟就业服务圈提供创业指导、见习、孵化载体与路演对接；大宁及OPC类创新主体可承接设计、内容、AIGC、环保科技初创的项目诊断与概念验证，不以其纳税额作为扶持前提。
• 科技政策：围绕静安“（3+3）+（1+3+X）”现代化产业体系，提供关键技术研发、科创平台建设、概念验证、中试平台与新型研发机构支持；高企、科技小巨人、专精特新、知识产权创造与维权按申报指南评审。 AI、数据智能、超高清、区块链、未来产业可对接AI应用场景促进中心与市北/大宁公共技术平台。
• 人才政策：静安实施人才专项与“静悦远来、安聚英才”类服务体系，提供高层次人才引进、青年科技培育、国际人才服务、以赛代评/以投代评、人才安居与技能培训；设计、传媒、AI工程、环保技术、数据合规团队可结合重点企业推荐与人才公寓政策做引才方案。
• 产业政策与营商环境：2026年静安营商环境方案强化园区楼宇服务管家、政策指导员与企业需求动态响应，支持“AI+”场景、数通链谷、视听静界、美创静界等特色品牌；文化创意、时尚消费、超高清、区块链、专业服务、数据智能均有时点性非税服务支持。 乐平方企业可将设计—内容—短剧—品牌展示接入大宁视听与AI场景，将环保IT研发接入市北数据平台，将合同、IP、出海接入南京西路专业服务，但所有补贴、载体、平台资源按政府指南评审，不与税收挂钩。

• 戴德梁行2026年二季度：上海甲级新增供应收窄，仅黄浦K11 Atelier约3.8万平方米入市；季度净吸纳23.3万平方米，全市空置22.5%，平均租金6.42元/平方米·天，仍处以价换量、降幅收窄阶段。
• 仲量联行2026年二季度：全市甲级净吸纳23.2万平方米，空置23.5%；CBD空置19.3%、租金6.3元/平方米·天，非CBD空置27.1%、租金4.1元/平方米·天。产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置31.7%、租金3.3元/平方米·天，AI、集成电路、生命科学、孵化器需求恢复但供应压力仍在。
• 仲量联行2026年一季度：甲级净吸纳20.1万平方米，CBD空置19.3%/6.3元、非CBD空置28.4%/4.1元；产业园净吸纳25.5万平方米、空置32.4%，显示旧改与商务园同样面临比价压力。
• CBRE2026上半年：上海写字楼新供应约73.3万平方米、净吸纳31.6万平方米（同比增83%），报价约237.2元/平方米·月，有效租金约158.0元/平方米·月，市场底部修复但以价换量仍主流。

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