报告用途：为创意设计、建筑与室内设计、时尚品牌总部与买手运营、数字文创与新媒体、艺术策展与画廊、广告视觉、户外运动与生活方式、轻量科技与品牌电商机构提供静安内环曹家渡—静安寺—昌平路片区城市更新文创载体可行性、老厂房装改合规、2/7/14号线通勤、非税收公共服务评估，辅助租赁决策、装改测算与品牌活动规划。

编制对象：现所，公开主址上海市静安区延平路98-1号，胶州路273弄60号3-9幢等里弄入口同属项目组团，前身为上海萃众毛巾总厂/414毛巾厂，由创邑等相关主体实施更新运营，属内环老厂房保护性更新文创街区。项目分一期、二期：一期以极简白盒办公、showroom、studio、零售与艺术活动为主，二期以餐厅、快闪、买手、创意集合与青年旅社更新底子为主。因不同招商平台对总建面、单套面积、层高、空调形式、租金、车位、交付标准存在差异，最终可租面积、交付标准、竣工与消防备案、机电容量以房屋权属、竣工图、物业最新空置清册及现场技术核验为准。

数据时效：载体与产业数据以一期2021年、二期2023年开放资料、2026年物业运营清册及现场核验为准；市场数据采用仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼与城市更新文创载体公开研究；政策以静安区专业服务券与出海服务券、知识产权与信保公共服务、“1+5+N”静英人才、文创科技与创业非税收服务公开文件为准。具体租金、面积、车位、配电、网络及政策适用以正式合同和主管部门审批为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

现所位于静安内环，延平路、胶州路、武定路、新闸路合围的里弄更新片区，由萃众毛巾厂老厂房改造而来。静安政府资料将其描述为集创意办公、零售展示、艺术体验、餐饮与文艺活动于一体的国际时尚街区；一期主体约五层，1—2层零售与公共展示、3—5层办公/showroom/studio，整体约7000平方米，两期合计形成“小而美”的创意街区；第三方招商资料对总建面有“近2万平方米”等更大口径，差异来自是否合并配套、商业、二期与运营组团，定标前以权属与物业清册为准。

对建筑设计、室内与软装、时尚买手、品牌总部、数字内容、广告视觉、艺术策展、户外运动、香氛家居、轻电商机构，现所可提供34—130平方米精装小单元、数百平方米平层、约1709平方米整幢、以及带天窗中庭与旋转楼梯的展示型空间组合；对大批量仓储、重装载、危化、冷链、高频货运、通用制造或大规模机柜训练，应另评外环物流、专业厂房或智算中心，不把里弄文创街区当作仓库或工厂使用。相比南京西路超甲，现所优势在白盒美学、showroom、快闪与品牌内容属性；相比普通写字楼，优势在极简工业肌理、天光中庭、静安寺—昌平路双轨潜力和曹家渡社区客流。

总体与分区方面，一期官方资料约7000平方米、五层，1—2层零售、3—5层办公与studio；二期以前青旅改造底子为主，增加餐厅、快闪、买手与创意集合，部分空间做慢闪与策展式零售。 第三方总建“近2万平方米”仅作整体组团参考，不必然等于可租办公面积。 商业、餐饮、快闪、中庭活动区不计入企业日常办公可租面积。

标准层与分割方面，招商资料覆盖34平方米起小间、73—130平方米精装、168—600平方米平层、约1709平方米整幢，优楼等渠道列110—1000平方米标准房源、部分整层/整幢可谈； 老厂房不同栋层高差异较大，第三方资料列办公标准层高3.35—3.8米、部分创意空间3.5—5.2米、个别改造空间至6米，得房率资料有70%、68%不同口径。 设计、买手、策展、直播应按“净高—天窗采光—声学—荷载—消防疏散”五项复核，不按招商单张层高直接排工位。小单元适合设计师、剪辑、品牌助理、买手办公；平层适合设计公司、广告工作室、showroom；整幢适合时尚总部、艺术机构、品牌复合空间。

机电与网络方面，按“文创制作＋轻办公合规”双口径核验。空调资料未统一，部分渠道写分户/VRV或自管控制，部分老厂房空间靠新风与分体补充；基础时段、周末延时、拍摄/直播夜班冷量以物业机电台账为准。供电按入户容量、单户增容、UPS及照明调光核验；摄影灯、直播推流、剪辑工作站、轻量数据机房须单独做配电回路、冷量、弱电桥架和消防性能化。网络按电信、联通、移动等多运营商光纤、内部SD-WAN、综合布线、等保与日志审计核验；涉及用户数据、电商交易、未成年人内容、版权素材库，应单独做数据分类、等保和内容合规。电梯资料列部分楼栋仅1部客梯，货品、道具、展具应提前与物业确认楼梯、货梯或人工搬运通道；不把“老厂房可改”等同于免消防、免结构审批。

配套方面，第三方资料列物业费约30元/平方米·月，部分商业物业口径更高；车位月租资料有500—1000元不同区间，里弄片区车位有限，访客、拍摄转场、买手补货应提前预约卸货与临时停靠。 园区中庭天窗、旋转楼梯、露台、showroom可承接品牌发布、买手接待、艺术沙龙；周边静安寺商圈、曹家渡、武定路—新闸路餐饮与咖啡补充客户活动；不把外部商业、居民区或周边酒店直接视作本园交付义务。

轨道交通方面，项目入口分散：延平路98-1主口、胶州路273弄口、武定路/新闸路里弄口步行距离不同。公开资料对7号线昌平路站有约604米、约1000米/步行约10分钟不同口径，对2号线静安寺有“步行约10分钟”资料，14号线武定路可作为东侧补充； 实际应按员工通勤、客户访客、服装/展具/摄影器材货运动线三套步测，不把“近静安寺”或“近昌平路”等同于各楼栋统一零步行。2号线接人民广场、陆家嘴、虹桥，7号线接静安寺、常熟路、徐汇、花木，14号线接武宁、陆家嘴、黄陂南路、蓝天路，可覆盖设计、时尚、艺术、广告全城客户。

道路交通方面，延平路、胶州路、武定路、新闸路、康定路构成内环里弄路网，外围经武宁南路、常德路、南京西路、北横通道、内环高架疏解；对买手补货、艺术装置、摄影灯光、快闪搭建，应提前与物业确认弄堂限行、卸货时段和人行通道，不对“全程无拥堵、固定两场车程”作单一承诺。第三方资料列虹桥、浦东仅作路况参考。

枢纽与机场方面，可经2号线静安寺/人民广场接虹桥，经2/磁浮接驳方案至浦东国际机场，经1号线或汉中路换线接上海火车站；对时尚买手、艺术机构、海外品牌、广告客户，建议建立“虹桥/火车站/浦东—静安寺或昌平路—里弄入口—showroom”三段模型，并结合静安寺、曹家渡、胶州路居民区时段留缓冲。

员工通勤方面，建议分三类：设计、买手、策展、新媒体以2号线静安寺、7号线昌平路、14号线武定路组合为主；摄影、直播、仓库外协设夜间排班和近车位数；客户、媒体、买手、收藏人土以预约showroom、中庭、二期餐厅和快闪区联动。静安寺商圈、曹家渡居民区、胶州路弄堂高峰期应单独做访客与器材动线预案。

项目属静安内环“静安寺—曹家渡—昌平路”复合区，承接创意设计、时尚消费、艺术策展、数字文创与专业服务外溢。周边有静安寺高端商业、南京西路专业服务与奢侈品总部、曹家渡社区商业、昌平路创意与餐饮、苏州河南段文化走廊；政府资料将现所纳入中心城区老厂房更新与国际时尚街区方向，可与南京西路品牌前台、大宁/市北数字内容、苏河湾文化艺术形成互补。

从设计艺术看，建筑室内、软装、视觉、买手、画廊、展陈可在白盒空间做showroom与快闪；从时尚消费看，户外、香氛、家居、买手、慢闪品牌可借二期餐厅与集合店做首发；从轻科技看，电商中台、数字内容、AI修图、版权存证可小机房或轻云部署，但大规模渲染训练、高密机柜、原始数据实验室应外接智算或专业载体。产业协同建议：一期3—5层做设计/品牌/艺术办公，1—2层做showroom与零售，中庭做发布，二期做快闪/餐饮/买手活动；若需中试、大训练、危化、重货，应外接专业载体。

第一，萃众老厂+极简白盒的“小而美”辨识度。414毛巾厂历史肌理、保留红砖/水泥/老楼梯与铝合金外立面，一期纯白几何、中庭天窗、旋转楼梯，二期绿墙涂鸦与前青旅记忆，对建筑设计、时尚买手、艺术策展、品牌摄影比普通写字楼更具内容与拍摄属性。 但历史里弄装改须按保护要求、结构加固、消防疏散分别审批，不把“网红空间”等同于可自由拆改。

第二，showroom+快闪+静安寺客流三位一体。一期3—5层办公、1—2层零售，二期餐厅/买手/慢闪，近50个创意生活方式品牌相邻，适合做新品预览、买手接待、艺术沙龙、品牌快闪； 具体可租活动面积、临展消防、灯光电力以物业和活动规则为准。相比纯办公，现所降低品牌从办公到发布的空间切换成本。

第三，2/7/14三线内环通勤。静安寺2号线、昌平路7号线、武定路14号线覆盖设计、时尚、艺术、广告人才；内环里弄对静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴客户拜访效率高。实际按延平路/胶州路/武定路三个入口分别步测，不把“静安寺10分钟”作为所有楼栋统一承诺。

第四，创意生态降低获客与协作成本。FREITAG、in the PARK、Snow Peak、ALLUNEEDNOW、示场及凡几慢闪、Mikkeller等相邻资源，可承接户外、包袋、买手、香氛、家居、餐饮活动； 对初创设计、独立品牌、艺术机构，园区自带打卡与媒体属性。具体品牌当前在租状态以物业最新名录为准，不把历史入驻等同于长期全量租户。

第五，静安非税收服务可直连文创与数字出海。专业服务券、出海服务券、知识产权与信保、静英人才、文创科技公共服务，可覆盖版权登记、商标与外观设计、买手跨境、电商数据合规、艺术机构人才引进。对成长型设计、时尚、新媒体机构，服务接入价值高于单一面积价格。

政府及媒体公开资料列有FREITAG、in the PARK、Snow Peak、ALLUNEEDNOW、“示场”、Mikkeller tasting room、凡几生活百货，以及建筑、时尚、户外、艺术、买手类近50个创意生活方式品牌示例； 第三方招商资料另列创意设计、艺术展示、运动体验为主导。上述名单用于判断“建筑室内、时尚买手、户外、艺术、餐饮酒饮、慢闪集合”相邻生态，不必然代表各楼栋当前全量长租结构，也不作为行业准入承诺。对设计、买手、直播、艺术、电商企业，租赁前索取最新空置图、同层业务类型、showroom与拍摄边界、噪音灯光影响、机房与道具仓储规则；对个人信息、电商交易、未成年人内容、版权素材、跨境销售，应单独做等保、内容审核、知识产权和监管预审。

按现行要求，本报告不列税收返还或与税费挂钩优惠，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务路径。

创业与专业服务方面，静安首创专业服务券并升级出海服务券，支持创新主体向区内机构采购研究开发、知识产权、检验检测认证、技术转移、法律、咨询、会计审计、人力资源、金融及海外拓展等服务；依托出口信用保险公共服务与“走出去联合体”，为设计、时尚、买手、新媒体、轻电商初创提供版权、商标、法律、信保与专业机构对接。对小微设计、独立品牌、艺术工作室，应以服务券降低知识产权、合规模板、出海咨询现金支出，不预设税费减免。

科技与数字创新方面，静安推进数字静安、人工智能与文创数字化场景，提供软件与网络信息安全、高企及专精特新培育、知识产权快速预审和技术转移；对AI修图、虚拟试衣、版权区块链存证、电商数据中台，宜把等保、模型评估、专利与外观设计布局、技术验证作为申报主线，而非资金奖励。具体立项与兑现以当年指南和主管部门审批为准。

人才方面，静安“1+5+N”静英人才计划与人力资源全球服务促进中心，提供创意设计、时尚运营、艺术策展、数字内容、涉外法律与电商人才引进、境外职业资格互认、工作居留便利、安居与培训服务；对设计师、买手、策展人、直播运营、跨境电商品牌岗位，应提前做人才画像与安居方案。具体认定、公寓配额和待遇以当年人才部门指南为准，不承诺固定名额或金额。

产业与文创数据方面，静安构建文创、时尚、艺术、数字内容与专业服务协同平台，通过showroom、快闪、版权服务、出海服务、商业活动资源共享降低品牌从原型到首发成本；对建筑设计、时尚买手、艺术画廊、新媒体、户外运动、轻电商，产业服务核心是用园区白盒空间、公共活动、版权与出海专业机构替代一次性财政返还，具体适用以园区与主管部门审核为准。

从产业匹配看，若企业从事建筑/室内设计、时尚买手与品牌总部、数字文创与广告视觉、艺术策展、香氛家居与户外运动、轻电商与新媒体，现所“里弄老厂白盒＋34㎡至整幢梯度＋showroom/中庭/快闪＋近50个创意品牌＋2/7/14号线内环通勤”具备高适配度。相比南京西路超甲，现所拍摄、买手、首发、艺术活动成本更低、调性更强；相比大宁/市北普通研发楼，商业展示与静安寺客流更完整；但金融交易大机房、大批量物流、危化实验、重装制造不优先放本园。

从成本看，仲量联行2026年二季度数据显示，上海全市甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，整体空置23.5%；中央商务区净吸纳10.6万平方米、空置19.3%、租金6.3元/平方米/天，金融及专业服务是主要需求；非中央商务区净吸纳12.6万平方米、空置27.1%、租金4.1元/平方米/天，游戏与AI等科技互联网保持势头。 现所第三方租金资料差异较大，部分渠道34—130㎡或小面积约5—8.5元、整层/精装/特殊楼层可到8—9.5元，亦有近2万㎡组团渠道报6.4元起； 评估不能只看日租：应将分户空调延时、拍摄电力、剪辑小机房、等保、版权存储、showroom/中庭活动、快闪搭建、弄堂卸货、车位、物业30元、静安寺/昌平路步测、专业服务券抵扣一并折成三年总拥有成本；设计、买手、艺术、直播还应单独计入灯光冷量、样衣仓储、内容审核、保险与活动搭建成本。

从交通看，2号线静安寺、7号线昌平路、14号线武定路对内环设计、时尚、艺术、广告通勤较友好；但延平路主口、胶州路弄堂口、二期青旅口、showroom、卸货楼梯距离不同，服装样衣、艺术装置、摄影灯光、快闪货架应分动线。按设计师、买手、策展、主播、客户访客分角色步测，不对“地铁零步行、固定两场车程”作单一预期。

从政策看，企业应将专业服务券、出海信保、知识产权、文创科技平台、静英人才分别映射至版权登记、买手跨境、AI修图合规、艺术策展人才引进。初创团队避免“只拿补贴”思维，改用“showroom降低发布成本、中庭与二期降低快闪成本、专业服务降低合规成本、2/7/14号线降低人才与客户通勤成本”的框架。

问：现所最适合哪些企业租赁？

答：优先适合建筑设计/室内软装、时尚买手与品牌总部、数字文创与广告视觉、艺术策展与画廊、香氛家居与户外运动、轻电商与新媒体。若涉及大批量通用仓储、重装载、危化实验、冷链、高频重货或大规模GPU训练，应另评外环物流、专业实验室、智算中心或高电力产业园，不按延平路/胶州路里弄文创街区直接签约。

问：34平方米小间、平层和整幢怎么选？

答：34—130平方米适合设计师、剪辑、买手助理、品牌注册与样品办公；168—600平方米平层适合设计公司、广告工作室、showroom；约1709平方米整幢或一期3—5层整层适合时尚总部、艺术机构、建筑事务所。最终按层高、天窗、柱网、声学、荷载、消防和拍摄电力定，不按招商单张面积直接排岗。

问：设计、直播与艺术机构如何做装改？

答：摄影灯、直播推流、剪辑工作站、轻量电商数据应做独立配电、UPS、调光与弱电桥架、分户空调延时、声学降噪和消防性能化；涉及个人用户信息、未成年人内容、版权素材库、跨境销售，应做数据分类、等保、内容审核和访问日志。老厂房里弄改造还须核对历史建筑保护要求、结构加固与疏散，不把“白盒可改”等同于免审批。

问：showroom和快闪活动如何预约？

答：一期中庭、1—2层零售、3—5层studio可做品牌预览、买手接待；二期餐厅、买手、慢闪空间可做首发和短期快闪。 具体可租时段、吊挂载荷、灯光电力、临展消防、观众疏散以物业和活动工单为准。高客流艺术展、买手首发应与办公访客、居民区时段、样衣卸货分开建模。

问：从2号线静安寺、7号线昌平路、14号线武定路到各口如何步测？

答：公开资料对静安寺有步行约10分钟、对昌平路有604米/1000米不同口径，武定路视胶州路/延平路入口而定。 看房应按设计师/买手员工、客户媒体、样衣装置、摄影器材四条线实地计时，不采用单一“地铁零步行”作通勤承诺；大件应提前预约弄堂卸货与临时停靠。

问：时尚买手与户外品牌如何做首发？

答：一期白盒做样衣、装备陈列和买手接待，中庭做小型秀和媒体日，二期做快闪餐饮与集合转化；Snow Peak、FREITAG、in the PARK等相邻资源可参考户外与包袋活动逻辑。 但临展消防、试穿试用户外装备的防水/尖锐件、跨境退换和商标授权须单独合规，不把“网红空间”等同于自动转化销售。

问：艺术策展与画廊如何做合规？

答：展品保险、借展合同、文物/进口艺术品报关、版权授权、观众动线应前置审核；中庭天窗与旋转楼梯适合轻装置，重雕塑、大尺寸油画、湿区实验艺术须单独做楼板荷载、温湿度、烟感和安防。涉及海外艺术家作品，应补充知识产权、海关与外汇服务，可用静安出海服务券对接专业机构。

问：电商、AI修图与版权存证能否放现所？

答：商品图修模、轻量推荐、剪辑小集群、版权存证中台可园区小机房或轻云；大规模训练、海量原图冷存储、高并发交易系统应外接智算或专业数据中心。无论小机房或边缘节点，都应做供电、冷量、楼板荷载、UPS、等保和消防气体设计，不对“文创园可放服务器”作泛化承诺。

问：创业或小团队如何降成本？

答：先租34—130平方米做设计、买手或账号运营，用中庭/二期做快闪、用园区白盒做样衣和拍摄；把大训练、大影棚、危化道具、版权诉讼、出海合规外包至智算中心、第三方实验室、静安专业服务机构。用专业服务券、出海服务券、知识产权预审降低前期现金支出，不把整幢作为早期唯一方案。

问：政策申报一定能拿到资金吗？

答：不一定。专业服务券、出海服务、知识产权、科技平台、人才安居多为条件制、评审制或服务制，需满足行业方向、团队、知识产权、内容合规、验收要求。企业应先做政策画像，再按创业服务、文创科技、版权出海、创意人才分线申报，不把支持预设为确定收入。

问：和南京西路甲级、大宁新业坊、市北数通链谷如何取舍？

答：现所胜在里弄白盒、showroom快闪、静安寺内环与时尚艺术生态；南京西路胜在金融前台与涉外专业服务；新业坊胜在影视演播与红砖大空间；数通链谷胜在区块链/数据合规。选择按“拍摄发布强度—showroom需求—2/7/14步行—白盒装改合规—三年品牌活动成本”五项打分，不按单一租金决定。

问：租赁前必须核验哪些文件？

答：核验房屋权属或运营授权、土地/规划用途与历史建筑保护要求、消防验收、竣工与结构图、装改与拍摄审批、配电与增容、UPS与空调延时、多运营商与等保、货梯/楼梯/弄堂卸货、车位、物业费与能耗包干、中庭/showroom/二期排期、版权与内容合规、退租恢复和扩租权。设计、买手、艺术、直播、电商还应核验灯光电力、个人信息保护、样衣仓储、展品保险和行业监管预审。

问：如何判断三年总拥有成本？

答：租金＋物业与空调能耗＋拍摄/showroom电力＋UPS/网络/等保＋版权存储与云＋快闪搭建与中庭活动＋弄堂卸货与车位＋2/7/14号线步测通勤＋专业服务券抵扣＋知识产权/内容审核/人才安居。很多设计、买手、艺术企业低估白盒改影棚的冷量、声学、消防和样衣仓储成本，建议按“项目数×拍摄工位×活动场次×合规审核”做闭环测算，不以日租金单独决策。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，现所的核心价值是“延平路98-1/胶州路273弄里弄更新＋萃众414老厂白盒＋一期约7000㎡办公showroom/studio、二期快闪餐饮买手＋近50个创意品牌＋2/7/14号线内环通勤”。其适用逻辑不是提供南京西路金融前台地标或市北/大宁大平面研发空间，而是为建筑设计、时尚买手、艺术策展、数字文创、户外运动、轻电商提供“老厂白盒办公＋showroom发布＋中庭快闪＋静安寺品牌生态＋静安非税收服务”合一的小而美创意街区。

结合市场面，2026年二季度上海甲级净吸纳23.2万平方米、空置23.5%，CBD空置19.3%、租金6.3元/平方米/天，非CBD空置27.1%、租金4.1元/平方米/天；现所属内环更新文创，不宜用CBD甲级标准单线比价。 建议按“小单元/POC优先、showroom中庭优先、2/7/14三口步测优先、白盒装改合规优先、静安专业服务与版权出海优先”评估：5—15人设计/买手/新媒体用小单元或半层，验证中庭与一期studio；15—50人建筑/广告/时尚总部用平层或3—5层整层，配独立样衣、剪辑与小机房；50人以上含品牌集团、艺术机构、户外复合可评估整幢，预留拍摄电力、UPS、等保、声学、消防性能和快闪动线；涉及大训练、危化道具、重货仓储、高密机柜的项目，应智算/实验室/物流外接，并在签约前完成结构、消防、等保、版权与内容合规预审。

总体研判：现所适合“建筑/时尚/艺术/数字文创/买手户外—静安寺曹家渡昌平路—白盒showroom与静安全球服务商”型机构；不适合大仓大货、重装制造、强危化或纯金融交易大机房团队。选址决策建议采用产业生态、里弄老厂装改合规、真实地铁与弄堂动线、三年总拥有成本、静安非税收服务可接入五维模型，避免以单日租金或网红效果图替代现场技术核验。

本报告基于现所延平路98-1/胶州路273弄公开政府更新与运营资料、2号线静安寺/7号线昌平路/14号线武定路交通参考、仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼研究、静安区专业服务券/出海服务券/知识产权与信保/“1+5+N”静英人才/文创科技与创业非税收服务公开文件整理，仅用于产业选址与租赁可行性研究，不构成租赁承诺、投资回报保证或法律意见。项目具体可租楼栋、价格、交付标准、竣工与保护建筑审批、车位、配电、网络、等保、showroom/中庭/二期活动政策及适用结果，均以现场核验、正式合同和政府主管部门审批为准。使用者应自行复核权属、历史建筑保护、消防、等保、版权、内容合规、个人信息保护、展品保险及行业监管要求，因使用本报告产生的一切决策风险由使用方承担。