报告用途：为信息软件、网络通信、人工智能应用、工业互联网、智能硬件研发、集成电路设计支持、数据服务、总部研发及“研发办公—轻量测试—生态协同—企业总部”一体化企业提供选址可行性、机电与网络合规、通勤动线、G60与漕河泾松江平台协同及非税收政策服务评估，辅助租赁决策、装改测算与长期扩租规划。

编制对象：漕河泾科技绿洲松江片区，本次以九亭镇云凯路66号科技绿洲二期及周边漕河泾松江科技绿洲载体为评估对象；整体属漕河泾开发区松江生产性服务业功能区，覆盖新桥高科园、九亭高新园及科技绿洲品牌延伸区，由漕河泾开发区体系与松江区“区区合作、品牌联动”机制组织运营。

数据时效：项目参数以政府公开功能区资料、九亭科技绿洲历史建设资料、云凯路66号二期地图与运营方最新可租清册为准；市场数据采用仲量联行2026年一、二季度公开研究；政策以松江2026营商环境方案、G60科创走廊现行公开文件为准。具体可租面积、楼层、交付标准、配电、承重、车位与网络边界以现场核验和正式租赁文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

漕河泾“科技绿洲”为上海漕河泾开发区创立的园林式高科技园区品牌。松江片区早期按“区区合作、品牌联动”推进，在九亭高新园建设以信息、网络、通讯、软件类研发为主的科技绿洲分区；其中九亭科技绿洲一期规划占地约150亩、总建约25万平方米、14栋楼宇，高层2栋，定位信息软件与研发总部；本次云凯路66号为科技绿洲二期，属九亭镇漕河泾科技绿洲组团。新桥方向同期建设漕河泾松江高科技园，松江生产性服务业功能区总体统筹新桥高科园与九亭高新园，规划约2700亩、规划总建约350万平方米，形成科技广场、高科园、科技绿洲多载体并行。

园区不是单层大厂房型载体，也不是纯甲级写字楼，而是“园林式研发楼＋信息软件网络通讯主业＋漕河泾企业服务＋G60松江协同”的总部研发社区。对软件算法、网络通信、工业互联网平台、AI应用、智能硬件打样、集成电路设计支持、数据服务和区域总部，可兼顾研发、演示、测试小样和客户审厂；对大体量连续生产、重污染、强危化、高等级生物安全或大体量成品仓，应另评松江其他104厂房或专业中试园，不把高层研发楼当作单层工厂使用。

总体与分区参数按公开及租赁核验要点归纳如下：

九亭科技绿洲一期方面，历史公开资料载明占地约150亩、总建约25万平方米、14栋，含2栋高层及多栋研发总部楼，功能以信息、网络、通讯、软件研发为主。该组数据用于判断整体开发尺度，不直接等同于当前空置可租面积；一期不同楼栋竣工年代、层高、承重、配电差异较大，租赁应以运营方单栋清册复核。

云凯路66号二期方面，地图点位确认九亭镇云凯路66号科技绿洲二期，含东门、停车库等配套节点；但本次公开检索未取得二期全量总建、标准层、层高、承重、电梯与配电统一数值。第三方租售口径若提供具体面积、层高或得房率，仅作初步筛选参考，签约前必须取得目标楼栋竣工图，复核首层/标准层活荷载、梁底净高、货梯吨位、设备吊装口和装改余量。

机电与网络方面，信息软件、网络通信、AI推理小机房、工业互联网边缘测试均不能按普通办公直接签约。租赁前需核验：单户用电负荷与增容余量、双路或应急电源、UPS及蓄电池间、多运营商光纤与综合布线、等保安全分区、VAV或多联机空调及延时规则、货梯与客梯分离、设备进出动线、消防广播与气体灭火、网络机房承重与散热、会议系统及弱电井。对智能硬件焊接、传感器标定、小批量PCB、网络设备老化项目，应单独做排风、防静电、EMC、供电冗余和危化小量暂存设计。

配套方面，漕河泾松江功能区历史建设包含科技广场、高科园、科技绿洲多组团，可对接企业服务、会议、餐饮与人才居住资源；九亭周边按松江新城、九亭商圈和公交接驳统一核验食堂、咖啡、便利店、会议室、车位与公寓。具体车位数量、月租、食堂供餐和物业收费以运营方书面确认为准，不把整体功能区宣传直接视作单栋交付义务。

公路方面，九亭科技绿洲可通过区域路网接G60沪昆、G15沈海、外环及嘉闵方向；松江功能区整体紧邻G60，新桥、九亭两组团均可快速进入G60对接松江新城、虹桥、闵行、徐汇及苏浙方向。对软件客户拜访、智能硬件送样、网络设备和服务器运输，应将“研发楼装卸区—地库/地面停车—高速匝道”全链路时间纳入测算，不对经验车程作绝对承诺。

轨道与公交方面，九亭区域可接9号线九亭站，并通过公交、打车或园区接驳进入云凯路、九亭高新园；临港松江其他科技绿洲组团历史资料提及12号线西延伸、G60中心路匝道等建设动向，但本园是否就近接驳应以当前站点开通状态抽样。纯研发、算法、销售、实施团队可走9号线转公交/打车；硬件样机、售后、机房设备团队应单独评估货梯、地库车位和夜间进出。

枢纽方面，可通过公路接驳虹桥枢纽，经9号线/公交接驳松江枢纽。虹桥兼顾高铁与航空，松江枢纽承接沪昆、沪苏湖等高铁路网；对软件企业拜访徐汇、漕河泾闵行本部、张江，对智能硬件企业对接苏州/杭州供应链，对网络通信设备企业走访G60九城市客户，建议分别建立自驾、高铁、地铁三种差旅模型，并结合设备运输条件单独评估。

员工通勤方面，建议分三类测算：九亭、泗泾、七宝、莘庄方向走9号线与区域公交；市区算法、平台、销售、合规走9号线转接驳或自驾走G60/外环；长三角驻场与售后走虹桥/松江枢纽后接租车。若涉及边缘服务器、硬件调试或客户演示，应单独预留货梯、地库、夜间门禁和周末送样动线。

项目属九亭镇、漕河泾开发区松江生产性服务业功能区，同时处长三角G60科创走廊松江段。功能区早期统筹新桥高科园、九亭高新园，规划约2700亩，以科技广场、高科园、科技绿洲多载体推进信息软件、生产性服务业与总部研发；G60松江段可外接临港松江科技城卫星互联网、工业互联网、医疗器械、6G等平台，也可与中山启迪、大学城概念验证平台形成研发—中试协同。

从创新资源看，松江大学城多所高校可承接软件、通信、电子、自动化、数据科学、网络安全类联合研发、实习与大型仪器共享；G60策源地与松江大学城科创源覆盖概念验证、中试熟化、校企双向发榜、大型仪器共享和区域算力。从产业资源看，本园以信息、网络、通讯、软件为主业，可与九亭智能硬件、临港工业互联网、G60卫星互联网及漕河泾闵行本部软件信息生态做外接，形成“研发在松江、平台在G60、总部/资本在漕河泾”的分工。

从城市配套看，九亭与松江新城可提供商业、医疗、教育、人才居住和会议空间。对软件与网络通信企业，选址不只看单栋面积，还看9号线通勤、漕河泾品牌服务、大学城人才和G60中试/算力外接；对需要大吨位货梯、重承载或连续生产的团队，应同步比较松江其他104厂房，不把本园高层研发楼作为单层工厂使用。

第一，漕河泾品牌与松江功能区双背书。科技绿洲为漕河泾高端园林式品牌，松江通过“区区合作、品牌联动”延续九亭、新桥两组团，企业可获得漕河泾企业服务、松江产业服务和G60政策服务三重接口。对软件、通信、网络和外向型研发总部，品牌公信力优于一般镇级写字楼。

第二，信息软件与网络通信主业清晰。九亭科技绿洲一期即按信息、网络、通讯、软件研发定位，二期及功能区可承接AI应用、工业互联网、数据服务、智能硬件软件和总部中后台。相比普通商务楼，更利于研发、样机、演示和客户审厂；相比远郊工厂，更靠近9号线、漕河泾本部与G60人才。

第三，园林式低密研发改善留才。科技绿洲品牌以园林式、低密、研发总部为特点；在九亭组团可结合绿化、分组团楼栋和总部形象组织团队。对长期研发、算法、通信协议、客户驻场团队，园区环境应纳入人力留存与三年总成本模型，而不只比较日租金。

第四，G60与漕河泾双平台外接。松江侧可接大学城科创源、概念验证、中试熟化、G60科创云与政策性担保；漕河泾侧可接闵行本部软件信息、人工智能、集成电路和外资研发网络。对早期AI、工业软件、通信设备企业，平台接入往往比单栋面积更重要。

第五，市场空置高位下具备装改议价空间。仲量联行数据显示，2026年一季度上海产业园区净吸纳25.5万平方米，六个项目竣工54.78万平方米，整体空置率32.4%；二季度净吸纳20.5万平方米，两个项目竣工16.44万平方米，整体空置率31.7%，整体租金约3.3元/平方米/天，科技互联网需求集中在人工智能、集成电路，生命科学回暖、孵化器与科研机构活跃。研产与研发楼可按网络机房、空调延时、货梯、配电做定制化议价，企业更适合做三年总拥有成本而非单日租金比较。

九亭科技绿洲历史定位以信息、网络、通讯、软件类研发企业为主；新桥高科园早期公开资料提及至统计时点签约入驻企业126户，但未披露全量名单。本次云凯路66号二期具体空置与入驻行业，应以运营方最新清册为准。

租前向运营方索取最新入驻行业、空置楼栋、同层相邻工艺、网络机房边界、危化/激光/电池小样边界和消防预审意见；对智能硬件、网络设备、AI边缘服务器、通信测试项目，应单独做相邻干扰、排风、供电、EMC和等保设计。若引入集成电路设计、工业软件、数据标注、网络安全服务，可优先评估同层或同栋相邻度，不预设某类龙头已经入驻。

按现行要求，本报告不列税收返还、返税比例或税费挂钩优惠，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务路径。

创业政策方面，松江2026营商环境方案依托区融资服务中心建立“金融机构产品清单”和“企业金融需求清单”，推进“政府+担保+园区+银行”政策性融资联动，并推动第九个“园区贷”批次包；市、区政策性融资担保可提供创业担保、科技研发担保、知识产权担保、鑫孵担保、聚才保及G60园区贷等服务，具体授信、担保费和贴息以担保机构及银行当年规则为准。软件、AI、通信、智能硬件早期团队应以孵化空间、担保贷款、股权服务和场景验证替代税费预期。

科技政策方面，G60与松江推进概念验证中心、中试熟化基地、科技成果转化、大型科研仪器共享、校企双向发榜和工业上楼定制；松江大学城科创源运行综合赋能中心，支持概念验证、中试平台与高质量孵化器。对AI模型应用、工业软件、通信协议测试、智能硬件原型，宜将中试、检测、仪器共享、科创云算力和联合攻关作为申报主线，而非单一资金奖励。

人才政策方面，松江通过公共招聘平台、“15分钟就业服务圈”、G60科创平台联盟、重点产业联盟和全球引才矩阵构建人才服务；政策覆盖高层次人才引进、留学人员创业、重点产业人才培育、落户安居与培训匹配。对软件架构、通信算法、嵌入式、数据合规、网络安全岗位，应提前做人才画像与公寓/安居方案；具体公寓配额、个人补贴和子女教育以当年人才部门指南为准，不承诺固定名额或固定金额。

产业政策方面，松江构建“2+4”现代化产业体系，G60支持新一代信息技术、工业互联网、人工智能、集成电路、卫星互联网与生产性服务业协同；相关概念验证、中试、联合创新、产业基金与科技金融可按条件申请，但立项额度与验收以申报指南和主管部门审批为准。对信息软件、网络通信、工业互联企业，产业政策核心是可接入G60中试、大学城仪器、漕河泾企业服务和长三角订单，而不是一次性财政返还。

从产业匹配看，若企业从事信息软件、SaaS、网络通信、AI行业应用、工业互联网平台、数据服务、网络安全、集成电路设计支持、智能硬件软件与轻量打样、企业总部中后台，本园“科技绿洲园林研发＋九亭9号线接驳＋漕河泾松江双服务”具备较高适配度。相比普通写字楼，可就近解决轻硬件调试、机房、演示和客户看厂；相比单层大厂，更靠近漕河泾本部、大学城人才和G60中试/算力。

从成本看，仲量联行2026年数据显示上海产业园整体空置由一季度32.4%降至二季度31.7%、整体租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路与软件相关需求活跃，研发楼具备按机电和网络条件议价空间。本园不能只用日租金比较，应将UPS机房、多运营商、空调延时、货梯吊装、装改弱电、等保安全、车位与融资担保服务一并折成三年总拥有成本。

从交通看，九亭接9号线、区域路网接G60/外环/虹桥，对自驾送样、客户看厂、软件团队通勤较友好；非核心地铁上盖，对无硬件纯行政团队可作次优。应按研发、算法、实施、硬件、售后分岗位测算通勤，不对“地铁零距离、枢纽固定车程”作单一化预期。

从政策看，企业应将G60概念验证与中试、大学城科创源、创业/科技担保、工业上楼定制、人才安居分别映射至AI原型、通信测试、智能硬件打样、软件注册和核心团队引进。早期企业应避免“只拿补贴”思维，改用“平台接入降低自研成本、金融服务降低现金流压力”的评估框架。

问：本园最适合哪些企业租赁？

答：优先适合信息软件、网络通信、AI应用、工业互联网、数据服务、网络安全、集成电路设计支持、智能硬件软件与轻量打样、企业总部中后台。若涉及大体量连续生产、重污染、强危化、高等级病原或大体量成品仓，应先由运营方与环保、消防、卫健、应急管理等部门核定，不按高层研发楼直接签约。

问：软件与AI企业如何选楼？

答：产品、算法、实施、销售可标准研发层；模型推理、知识库、小样本训练可独立小机房，重点核验单户配电、UPS、多运营商光纤、等保分区、空调延时和消防气体。大规模GPU训练不建议放本园，可外包G60科创云或第三方智算中心；涉及客户数据、政务数据应按安全分级做物理隔离。

问：网络通信与工业互联网怎样落位？

答：协议、平台、运维、售前可研发层；网关、交换机小样、边缘盒子、PLC调试应低层独立区，重点看货梯、配电、防静电、EMC屏蔽、网络多线和客户演示动线。若做网络设备老化、高功率负载测试，应单独核验排热、双路/应急电和消防分隔。

问：智能硬件小试能否入驻？

答：PCB小批、嵌入式装调、传感器标定可低层轻产或研发配套区；焊接、回流、三防、电池小样应核验排风、危化小量暂存、废液合同、防静电、EMC和货梯。涉及大功率老化、电芯测试、强酸强碱不优先落本园，应外接专业中试或104厂房。

问：从虹桥或松江枢纽到园区如何测算？

答：可经G60/外环/九亭区域路网进云凯路或九亭高新园，或9号线转公交/打车进入；铁路侧用虹桥、松江枢纽分别抽样。实际耗时受早高峰、设备装卸和匝道影响，建议按客户看厂、员工通勤、服务器送修三套场景导航，不采用单一直线距离。

问：9号线能满足全员通勤吗？

答：九亭站转公交/打车/园区接驳可覆盖软件、算法、实施、销售岗位；但是各楼栋步行距离、公交班次和接驳时间应早高峰实地抽样。对硬件调试、机房运维、售后和周末送样，应重点看地库车位、货梯时段、夜间门禁和设备进出。

问：创业早期团队如何控制成本？

答：可先标准层做研发、注册和商务，把高成本GPU训练、EMC外场、通信认证、无菌或材料表征外包至G60中试基地、大学城仪器和第三方检测；利用创业担保、科技研发担保、知识产权担保、G60园区贷和概念验证降低固定资产投入。

问：政策申报一定能拿到资金吗？

答：不一定。创业担保、科技担保、概念验证、中试平台、工业上楼、人才安居、投担联动多为条件制、评审制或服务制，需满足技术方向、知识产权、团队、投资和合规经营。企业应先做政策画像，再按孵化融资、科技平台、人才安居、产业协同分线申报，不把补助预设为确定收入。

问：人才与大学城如何对接？

答：松江公共招聘、15分钟就业服务圈、G60人才平台、大学城科创源可对接软件、通信、自动化、数据科学、网络安全与嵌入式人才；具体公寓套型、企业配额、联合课题以运营方与人才/教育部门当年协议为准，不预设固定名额。

问：和漕河泾闵行本部或临港松江其他绿洲如何取舍？

答：本园优势在九亭云凯路/科技绿洲、信息软件网络主业、9号线通勤与G60松江协同；漕河泾闵行本部更偏总部研发、外资研发和软件信息生态，临港松江科技绿洲三期更偏卫星互联网与硬制造。选择应按“软件占比—硬件小试—中试外包—9号线通勤—漕河泾/G60平台”五项打分，不按单一租金决定。

问：租赁前必须核验哪些文件？

答：核验房屋权属或运营授权、土地/规划用途、消防验收、竣工资料、装改审批、配电与增容、货梯吊装、通风排风、危化/电池/激光边界、网络与等保、车位、物业费、能源计量、退租恢复、扩租权和同层相邻工艺。软件机房、网络设备、智能硬件小样还应核验供电、安评（如涉及）、消防、特种设备和监管前置意见。

问：如何判断三年总拥有成本？

答：租金＋物业费＋能源＋机房UPS与空调延时＋配电增容＋多运营商与等保＋货梯吊装＋轻硬件排风/防静电＋危废外运＋中试检测外包＋融资与政策申报服务。很多软件企业低估推理机房、等保、网络设备老化和客户演示空间，建议按“岗位×系统×合规路径”做闭环测算，不以日租金单独决策。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本园核心价值是“九亭云凯路科技绿洲＋漕河泾品牌企业服务＋信息软件网络通信主业＋G60松江中试与大学城人才外接”。其适用逻辑不是提供低价单层厂房，而是为软件、AI应用、工业互联网、网络通信、智能硬件研发和区域总部企业提供研发、轻量打样、机房演示、客户审厂与漕河泾—G60双平台服务的一体化空间。

结合市场面，2026年上海产业园净吸纳回稳但空置仍处30%以上、整体租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、软件与孵化器需求活跃，研发楼具备按机电、网络与装改条件议价空间。建议按“软件合规优先、机电网络优先、9号线通勤优先、漕河泾/G60中试优先”原则评估：10至30人算法/实施/销售团队可先标准层试租，验证九亭接驳与大学城资源；30至100人AI应用、工业互联网、网络通信、智能硬件软件团队应评估整层或低层轻产区，预留UPS、多运营商、空调延时、货梯和独立样品流；100人以上含高功率老化、电芯、强EMC、批量焊接或连续小试的项目，应多栋组合或外接G60中试平台，并在签约前完成供电、消防、等保与环保预审。

总体研判：本园适合“软件/网络研发—轻硬件打样—漕河泾与G60协同”型科技企业；不适合纯电销、重污染连续生产、强危化大宗存储或完全依赖单层重承载货运的团队。选址决策建议采用产业匹配、工程合规、真实通勤、三年总成本、漕河泾/G60政策可接入五维模型，避免以单日租金或招商效果图替代现场技术核验。

本报告基于漕河泾科技绿洲松江片区政府功能区资料、九亭科技绿洲历史建设资料、云凯路66号二期地图信息、仲量联行市场研究、松江与G60政策公开文件整理，仅用于产业选址与租赁可行性研究，不构成租赁承诺、投资回报保证或法律意见。项目具体可租面积、价格、交付标准、车位、配电、承重、网络、环保边界及政策适用结果，均以现场核验、正式合同和政府主管部门审批为准。使用者应自行复核权属、用途、消防、等保、人才、金融及行业监管要求，因使用本报告产生的一切决策风险由使用方承担。