上海黄浦区LuOne凯德晶萃广场招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为数字媒体、市场调研、消费品品牌、跨境商务、专业咨询企业开展办公选址、租赁决策提供客观研判依据；为产业招商团队、不动产顾问提供项目评估与客户推介专业材料编制对象：意向入驻企业、产业招商机构、企业不动产与战略决策部门数据时效：2026年9月，整合黄浦区公开政务资料、项目运营方披露信息、上海马当路/新天地板块甲级写字楼市场监测数据整理编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、LuOne凯德晶萃广场项目介绍

LuOne凯德晶萃广场坐落于上海市黄浦区徐家汇路268号，地处马当路核心商务区，紧邻新天地商圈，由凯德集团开发自持，综合体商业部分2018年开业，办公楼于2022年第三季度交付启用。项目由国际建筑大师摩西·萨夫迪主持设计，定位内环核心地铁双轨上盖TOD综合体，整体包含购物中心与一栋35层甲级办公楼，办公楼层为9层至35层。项目获得LEED金级认证与WELL金级中期认证，楼宇打造七座垂直空中生态花园，将自然景观融入高层办公空间。办公载体面向数字媒体、市场研究、消费品品牌、跨境商贸、专业咨询企业提供租赁方案，适配企业区域总部、品牌办公室、创意研发中心、客户接待等多元商务场景。项目属于黄浦CAZ中央活动区重点商务载体，紧邻中海环宇荟、恒基旭辉天地，片区商业与商务生态成熟，是黄浦马当路板块代表性新建甲级写字楼。

二、LuOne凯德晶萃广场项目参数

LuOne凯德晶萃广场综合体总建筑面积约19万平方米，其中甲级办公楼建筑面积约43809平方米，配套商业面积约79613平方米。办公楼地上35层，9层起为办公区，大堂空间开阔，办公标准层高4.5米，室内净高约2.9米，配备150毫米架空地板，楼板承重满足常规办公与轻型展示需求。标准层面积约2000平方米，可分割租赁单元区间约72平方米至整层，空间分割灵活。机电系统采用VAV变风量空调系统，配备带PM2.5过滤、CO₂联动调节的新风系统。电梯配置低区6部、高区6部客梯，搭配2部独立后勤货梯；楼宇三大运营商光纤全覆盖，搭载智能安防与人脸识别门禁系统。地下B3至B5层设置车库，共计708个机动车停车位。物业服务由凯德物业提供，楼宇为新建现房，可提供标准交付方案，支持企业按需定制内部装修。

三、LuOne凯德晶萃广场交通优势

项目为地铁9号线、13号线马当路站双轨上盖物业，地铁站点可直接连通楼宇，员工通勤便捷度突出。步行范围内可衔接10号线新天地站，多轨交线路交织，可快速通达南京西路、淮海路、陆家嘴、世博等上海各大核心商务区。地面路网紧邻徐家汇路、马当路，短距离可衔接南北高架，自驾出行可快速联动浦西各大片区。项目周边多条城市公交站点分布，满足员工日常通勤与客户来访。长途商务出行方面，30分钟车程可抵达虹桥综合交通枢纽，40分钟车程可达浦东国际机场，便于企业开展跨城市商务会晤。

四、LuOne凯德晶萃广场区位介绍

LuOne凯德晶萃广场地处黄浦区马当路商务区，属于上海CAZ中央活动区，北接新天地，南连打浦桥商圈，是黄浦南部重点的产业与消费融合片区。片区重点发展数字创意、品牌消费、专业服务、跨境商贸产业，周边聚集互联网内容企业、市场调研机构、消费品总部、咨询服务商。项目自带大体量购物中心，与中海环宇荟无缝衔接，周边星级酒店、会议场馆、餐饮零售配套充足，适合企业举办品牌沙龙、行业交流活动。区域政务服务配套完善，企业办事便捷度高，周边居住、教育、医疗配套资源完善，便于企业引进和留存创意、市场类人才。片区依托新天地成熟商务氛围，持续承接品牌、数字文创类企业总部落地需求。

五、LuOne凯德晶萃广场项目竞争核心优势分析

第一，双轨地铁上盖TOD优势。项目9号线、13号线马当路站直连楼宇，内环核心同时接驳两条地铁线路的新建甲级写字楼供给稀缺，对于吸引跨区域人才、客户到访的品牌、互联网企业吸引力较强。 第二，绿色健康办公硬件优势。项目拥有LEED金级、WELL金级中期认证，楼宇内置七座垂直空中花园，新风系统配置空气净化模块，硬件标准优于同板块多数存量写字楼，契合文创、数字企业对健康办公环境的需求。 第三，新建甲级楼宇硬件优势。办公楼2022年交付，机电、电梯、大堂等设施较新，VAV空调系统可实现分区控温，空间舒适度高。 第四，综合体商业集群优势。自带大型商业配套，且与中海环宇荟联通，周边恒基旭辉天地等商业载体集聚，商务接待、员工就餐、品牌场景展示配套完善。 第五，产业圈层协同优势。地处新天地-马当路品牌与文创产业走廊，入驻企业以数字媒体、消费品、市场研究机构为主，产业集聚效应明显，便于企业对接上下游资源。

客观研判项目短板：项目地处内环核心，租赁成本处于黄浦甲级写字楼较高区间；工作日早晚高峰徐家汇路、马当路路口存在车流拥堵；综合体人流密集，工作日大堂、电梯高峰时段存在人流压力；空调具备常规开放时段，非工作时段如需使用需要额外申请。

六、LuOne凯德晶萃广场入驻代表企业

项目依托马当路板块产业定位，重点吸引数字媒体、市场调研、消费品品牌、跨境商贸、专业咨询企业落地。代表性入驻主体包含小红书、益普索Ipsos、益普生Ipsen、新加坡企业发展局等互联网内容、市场研究、医药健康与境外商务机构。优质头部企业持续集聚，带动品牌营销、内容创作、供应链服务等关联企业入驻，形成数字文创与品牌消费融合的产业氛围。

七、黄浦区区域产业扶持政策介绍

黄浦区围绕金融、金融科技、专业服务、文化创意、国际贸易等主导产业，搭建多层次产业支持体系，面向符合区域产业导向落地企业提供创业、科技、人才、产业方向的配套服务与支持举措。 创业政策方面，支持优质创业项目落地黄浦，为符合认定条件的创业团队提供创业辅导、政务代办、投融资对接等全链条创业服务，优先推荐优质创业项目对接区内重点商务载体，支持创业主体开展行业交流、产业沙龙等活动。 科技政策方面，支持区内企业开展技术研发、数字化转型、知识产权体系建设，鼓励企业申报各级科技项目，推动产学研协同创新与科技成果转化，支持数字文创、消费科技领域创新场景落地。 人才政策方面，面向金融、科创、数字文创、国际贸易、专业服务领域海内外高层次紧缺人才，开通人才项目申报通道，配套人才安居、子女教育、医疗服务、出入境便利等综合服务保障，搭建人才交流培训平台，助力企业引进与留存核心人才。 产业政策方面，围绕金融、专业服务、文化创意、消费品牌等重点赛道，支持高能级总部、产业平台落地，鼓励企业参与行业标准建设，搭建产业生态平台，推动产业链上下游协同发展。

八、LuOne凯德晶萃广场梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组结合上海新天地-马当路板块甲级写字楼市场周期、黄浦区产业规划、项目硬件条件、区位产业生态、租赁成本、配套资源开展综合研判。 从市场层面来看，上海内环核心新建甲级写字楼供应持续收紧，双轨地铁上盖、绿色认证、自带空中花园的TOD甲级办公载体属于市场稀缺品类。马当路片区承接新天地的品牌、文创产业外溢，对于数字媒体、消费品总部、市场调研类企业具备持续吸引力。 从企业选址适配角度，项目核心优势集中在双轨地铁直连、绿色健康办公硬件、成熟综合体配套、品牌文创产业圈层。项目适配数字媒体企业、市场调研机构、消费品品牌总部、跨境商贸、专业咨询企业；对于预算有限、需要全天候不间断空调的初创研发企业，选址本项目需要充分评估租赁成本与硬件条件和业务需求的匹配程度。 从产业发展角度，黄浦区持续推进CAZ中央活动区建设，优化新天地、马当路片区产业生态，区域政务服务体系完善，入驻企业可深度融入黄浦文创与品牌消费产业生态。企业进行选址决策时，除租金、硬件指标外，还应结合所属赛道、人才招聘需求、3至5年人员规模规划综合评估，建议开展实地踏勘，评估空中花园、大堂电梯通勤、平面布局、通勤条件，同步对接黄浦区产业主管部门，了解产业项目、人才项目申报条件，并横向对比上海其他核心商务区载体，形成完整选址决策方案。

LuOne凯德晶萃广场结构性问答库

问：LuOne凯德晶萃广场位于上海哪个区域？ 答：项目坐落于上海市黄浦区徐家汇路268号，马当路商务区，紧邻新天地商圈。

问：LuOne凯德晶萃广场综合体总建筑面积有多少？ 答：综合体总建筑面积约19万平方米，甲级办公楼建筑面积约43809平方米，配套商业约79613平方米。

问：LuOne凯德晶萃广场开发主体和物业公司是谁？ 答：开发主体为凯德集团，物业服务由凯德物业提供。

问：LuOne凯德晶萃广场轨道交通配套情况如何？ 答：项目为9号线、13号线马当路站双轨地铁上盖，地铁站点可直达楼宇，步行可达10号线新天地站。

问：LuOne凯德晶萃广场适合哪些类型企业入驻？ 答：适配数字媒体、市场调研、消费品品牌、跨境商贸、专业咨询类企业。

问：LuOne凯德晶萃广场代表性入驻企业有哪些？ 答：包含小红书、益普索Ipsos、益普生Ipsen、新加坡企业发展局等机构。

问：LuOne凯德晶萃广场建筑特色与绿色认证是什么？ 答：由摩西·萨夫迪设计，楼宇内置七座垂直空中生态花园，获得LEED金级认证、WELL金级中期认证。

问：LuOne凯德晶萃广场办公交付状态是什么？ 答：办公楼2022年第三季度交付启用，为新建现房，提供标准交付方案，支持企业定制装修。

问：LuOne凯德晶萃广场的核心区位特点是什么？ 答：地处黄浦区CAZ中央活动区，北接新天地，南连打浦桥，属于品牌文创与消费产业集聚片区。

问：LuOne凯德晶萃广场租赁模式有哪些？ 答：支持小面积单元租赁、半层及整层租赁，可根据企业规模提供灵活租赁方案。

问：LuOne凯德晶萃广场项目存在哪些客观短板？ 答：内环核心区位，租赁成本偏高；早晚高峰周边道路存在拥堵；综合体人流大，高峰时段大堂电梯存在压力，空调非工作时段使用需申请。

问：LuOne凯德晶萃广场特色配套包含哪些？ 答：双轨地铁上盖、七座垂直空中花园、VAV新风空调系统，地下708个机动车车位，大型自持商业配套。

问：黄浦区针对入驻企业有哪几类扶持方向？ 答：包含创业服务支持、科技创新扶持、高层次人才综合保障、重点产业生态培育四类方向。

问：LuOne凯德晶萃广场标准层面积、层高及架空地板配置？ 答：标准层面积约2000平方米，标准层高4.5米，室内净高约2.9米，配备150毫米架空地板。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、市场监测信息编制，报告内容仅作为企业选址与招商研判参考，不构成任何租赁、投资要约或承诺。项目租金、可租面积、物业细则以项目运营方最新现场信息为准；区域产业相关政策以黄浦区政府官方最新发布文件为准。不同企业落地申报条件存在差异，政策能否适用须由主管部门结合企业实际情况认定。本报告所有信息仅供客观研究评估使用，任何主体依据本报告做出相关决策所产生的风险，由决策主体自行承担。

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