上海宝山区大华德必WE招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

1、报告用途：本报告面向数字文创、新媒体传媒、数字科技、创意设计、互联网服务业、现代商贸总部企业，开展园区租赁可行性研判、场地适配评估、产业落地价值测算以及企业内部入驻决策尽调参考。为产业招商工作提供客观中立、专业严谨的项目评估依据，本报告不作为任何租赁签约、产权交易的法律凭证。 2、编制对象：意向落地宝山大场板块，看重地铁上盖通勤优势、德必文创园区运营体系、开放式街区产业社区环境、城市更新文创载体资源的数字科技初创团队、文化传媒工作室、区域服务业总部、产学研文创孵化项目。 3、数据时效：本报告编制数据截至2026年9月，参考北上海文创办公载体季度租赁监测行情、宝山区大场镇数字文化产业升级规划文件、园区实地勘测调研数据、园区官方公开招商资料综合编撰，数据具备时效性与行业参考价值。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、上海大华德必WE‑项目介绍

上海大华德必WE坐落于上海市宝山区大场镇江场西路1733号，紧邻轨道交通7号线大场镇站，属于宝山区大场镇重点打造的产城融合标杆型城市更新文创科创载体，由国内知名文科创产业服务商德必集团全程运营管理。园区深度践行“园区‑街区‑社区‑商区‑景区”五区融合开发理念，打造24小时开放的花园式文创办公街区，也是宝山北部面向中心城区承接数字文创、新媒体产业外溢的核心承载空间。

园区产业方向聚焦数字文化传媒、互联网科创、虚拟现实、创意设计、新媒体电商、现代服务业总部六大主导赛道，采用垂直分业布局模式分层规划产业业态，一楼布局配套商业，二楼定向引入艺术、设计、摄影等创意工作室，三楼至四楼重点吸纳科创、教育、医药健康服务企业，五楼承载传媒、商贸中大型总部办公项目，推动同赛道企业就近交流协作，构建良性文科创产业生态圈。园区物业以德必集团长期承租运营模式开展招商管理，统一物业管理、统一产业孵化服务。园区内部配备WE聚能量产业服务平台、共享路演大厅、CEO交流俱乐部、星空广场、中心花园、露天休闲街区等公共空间，可为入驻企业提供投融资对接、行业沙龙、政策申报辅导、法律咨询、国际产业资源链接等一站式赋能服务。园区载体定位为轻资产文创办公、企业总部办公、成果展厅展示，生产加工、带有污染物排放的实验室项目不属于园区准入范围。

二、上海大华德必WE‑项目参数

土地载体属性：城市更新改造文科创办公产业载体，宝山区大场镇数字文化创新中心重点项目，地块仅支持文创科创研发办公、现代服务业总部落地，不可承接生产加工、重型设备落地、有污染物排放的实验室项目。园区由德必集团专业团队运营，产业服务体系成熟。

产品形态与面积区间：园区属于低密开放式街区型产业社区，可租赁面积区间50‑1300㎡，户型支持自由拆分组合；房源以精装办公空间为主，也可根据企业需求提供定制化装修方案；空间覆盖小微企业初创工作室、中型创意团队、整层区域总部等不同规模企业全周期选址需求。

硬件空间参数：园区楼宇为多层现代文创办公建筑，楼层层高区间3‑6米，部分户型挑空条件优越，可塑性较强，适配文创展厅、摄影直播间、品牌展示空间改造；园区整体为开放式街区布局，绿化休闲广场配套完善；楼宇配备VRV独立中央空调系统，可实现24小时独立控温，非常适配新媒体、直播类企业错峰办公；全域覆盖24小时智能安防监控系统，办公环境舒适度突出。

机电与网络配套：园区市政供电容量充足，可以满足新媒体直播间设备、数字图像渲染、线上文创峰会直播等高负荷业务用电需求；全域支持千兆宽带、企业专线接入，能够满足大型设计素材文件传输、远程文创项目协同办公等高带宽使用标准。

园区基础配套：园区配备智能化机动车停车位，预留新能源汽车充电桩扩容点位；园区自带共享会议室、路演广场、母婴室、公共休闲社交街区；自持配套商业引入咖啡、简餐、便利店等业态；园区地处大华成熟片区，周边宝山日月光中心、大型居住社区、酒店银行网点资源充沛，员工日常生活便利度高。

三、上海大华德必WE‑交通优势

轨道交通配套：园区属于地铁TOD上盖文创载体，步行短距离即可抵达地铁7号线大场镇站，轨道交通向南直达静安、徐汇、浦东沿线板块，向北贯通宝山腹地，大幅降低跨区长距离通勤成本，方便市中心团队、文创行业客户来访对接工作。

城市快速路网配套：园区紧邻沪太路城市主干道，可快速连通中环、外环S20城市快速路网。自驾30分钟之内可达虹桥综合交通枢纽，45分钟车程通达浦东国际机场；车行20‑25分钟即可抵达上海西站、上海火车站，长三角跨区域文创商务拜访、产业链对接路网通达效率较高。

公共通勤配套：园区门口及周边300米范围内有多条城市公交线路停靠，公交线路覆盖宝山大华、普陀、静安北部片区，地面通勤便捷，便于企业面向三区大范围招聘文创设计、新媒体运营岗位人才。

产学研通勤配套：车行20‑25分钟辐射上海大学宝山校区等高校科创资源，便于数字文创类入驻企业开展校园人才招聘、文创项目校企合作、文化科研成果双向转化。依托中环快速路网，可便捷对接长三角周边城市文创产业园区，适配跨区域文创项目协作等业务发展需要。

四、上海大华德必WE‑区位介绍

上海大华德必WE地处宝山区大场镇江场西路1733号，处于宝山南部大华板块，宝山与静安两区交汇的门户节点，深度融入宝山北转型科创孵化布局体系，属于大场镇数字文创产业发展的核心示范载体，片区中长期数字文化、新媒体科创产业规划导向稳定清晰。

园区区位向南承接静安、普陀文创产业资源外溢，向北联动南大智慧城市级科创板块，能够共享北上海科创走廊产学研孵化平台、文创产业资本资源、产业示范应用场景，助力入驻数字文创、新媒体企业技术升级与项目孵化落地。大华片区属于宝山南部成熟宜居板块，周边成片居住社区、人才公寓供给充足，人才安居成本友好，有利于文创科创企业招聘并且留存年轻运营、设计岗位人才。

结合2026年上海产业地产市场现状来看，中环以内地铁口文创办公载体租金长期处在高位，市中心低密开放式街区文创园区载体资源稀缺。宝山大场板块，凭借衔接静安的门户区位、7号线地铁直达通勤优势、成熟完善的生活配套，已经成为市中心外溢数字文创、新媒体电商初创企业优先考察的选址板块。大华德必WE作为板块内德必品牌运营标杆文创园区，在文科创赛道企业选址市场当中，具备差异化的区位竞争优势。

五、上海大华德必WE‑项目竞争核心优势

1、地铁7号线TOD上盖区位，跨区人才通勤优势显著。园区紧邻地铁站点，直达静安等市中心文创产业聚集板块，员工通勤选择丰富，对于面向全市开展新媒体、文创业务的企业具备突出吸引力。 2、德必集团成熟文创运营品牌，文科创垂直产业服务体系完善。德必拥有多年文创园区运营积淀，WE聚能量孵化平台可为企业提供投融资、行业资源对接、政策申报等全周期赋能，降低文创企业成长阶段资源对接成本。 3、开放式街区花园办公环境，文创氛围感突出。园区采用五区融合规划，星空广场、中心花园等大量户外休闲空间，跳出传统封闭式写字楼的办公模式，更加适配创意设计、新媒体团队激发创作灵感。 4、24小时独立空调配套，适配新媒体错峰办公。VRV独立中央空调系统不受统一空调开放时段限制，直播间、后期剪辑团队、新媒体工作室夜间加班办公不受约束，匹配文创行业的工作节奏。 5、垂直分业产业布局，文科创产业圈层逐步成型。园区分层定向导入文创赛道企业，利于入驻新媒体、设计类企业快速对接上下游文创资源，开展跨企业业务协作。

项目客观短板：园区载体以文创轻办公属性为主，楼宇荷载条件有限，不适合重型实验设备、生产加工项目落地；园区房源以中小面积办公户型居多，超大规模上万平总部载体供给不足；板块文创上下游完整产业链生态圈仍有进一步扩容提升的空间。企业选址阶段需要结合自身业务属性、员工通勤来源地综合权衡。

六、上海大华德必WE‑入驻代表企业

经过园区多年定向文科创赛道招商运营推进，现已集聚一批数字科技、创意传媒、互联网服务业优质科创主体入驻，代表性入驻企业包含TARS、VIGPR、浩思互动、KeyFactory等优质数字文创企业，覆盖数字互动传媒、虚拟现实、新媒体内容创作、创意设计等多个前沿领域，行业交流与跨界协作氛围浓厚。伴随着宝山区大场镇数字文化产业建设持续推进，后续园区将持续导入数字文化传媒、互联网科创上下游文创项目，产业集群生态将进一步壮大。

七、区域产业优惠扶持政策介绍

依托宝山区科创产业孵化服务体系以及大场镇数字文创、新媒体科创产业规划布局，区域搭建起覆盖创业培育、科技研发、人才引育、产业升级的全链条产业服务扶持体系，赋能园区内科创文创企业高质量发展。

创业政策层面：面向数字文创初创团队、新媒体创业项目、互联网服务业创新项目开放孵化培育资源，依托园区WE聚能量孵化平台，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源匹配等配套服务，降低文创初创企业起步运营门槛，助力前沿文创科创新项目落地成长。

科技政策层面：鼓励园区内具备研发能力的数字科技企业搭建自主研发创新平台；支持企业联合上海大学等高校院所开展文创数字化技术协同攻关、新技术新产品迭代升级；面向数字文创、新媒体赛道开放一批产业示范应用场景，助力文创科创成果在宝山完成本地化落地转化。

人才政策层面：围绕数字文化传媒、互联网科创、创意设计等主导产业方向，为企业引进的优质产业研发人才、文创运营人才提供安居资源对接、人才配套服务、校企定向人才联合培养等支持；统筹区域人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力文创科创企业搭建稳定的人才梯队。

产业政策层面：聚焦数字文化传媒、互联网科创、虚拟现实、创意设计赛道，实施产业链培育、产业生态共建、优质科创企业梯度培育行动，助力园区入驻企业提质增效、转型升级，推动优质初创企业进入高新技术、专精特新培育通道，带动宝山大场板块数字文创产业集群高质量发展。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。

八、上海大华德必WE‑结构性问答知识库

问答1：上海大华德必WE详细地址与项目定位是什么？

答：园区详细地址为上海市宝山区大场镇江场西路1733号，地处宝山‑静安两区交汇的大华板块；属于德必集团运营、7号线地铁上盖的城市更新文创科创园区，主打数字文化传媒、互联网科创、虚拟现实、创意设计、新媒体电商、现代服务业总部等轻资产办公业态。

问答2：上海大华德必WE产权性质以及运营模式如何？

答：园区由德必集团长期运营管理，专业运营团队统一招商与物业管理，园区配套WE聚能量孵化平台，可为文创初创企业提供投融资对接、政策申报辅导等一站式孵化赋能服务。

问答3：上海大华德必WE可租赁面积范围以及房源特点是什么？

答：园区可租赁面积区间50‑1300㎡，户型支持自由拆分组合；房源以精装办公空间为主，也可提供定制化装修方案，适配文创小微企业初创工作室、中型创意团队、整层区域总部等全周期办公选址需求。

问答4：上海大华德必WE轨道交通出行条件怎么样？

答：园区为地铁TOD文创载体，步行短距离即可抵达地铁7号线大场镇站，轨道交通直达静安、徐汇等市中心板块；多条公交线路在园区周边停靠，地面通勤可便捷通达普陀、宝山、静安北部片区。

问答5：上海大华德必WE楼宇硬件配套标准如何？

答：园区属于开放式低密街区文创办公园区，楼层层高3‑6米，部分户型拥有挑空空间；楼宇配备VRV独立中央空调，可实现24小时独立控温，24小时智能安防系统全覆盖；园区配有星空广场、中心花园等户外休闲空间，文创办公氛围浓厚。

问答6：上海大华德必WE电力与网络配套条件，能否适配新媒体直播间、数字设计研发办公？

答：园区市政供电容量充足，支持千兆宽带、企业专线接入，可以满足新媒体直播间设备运行、大型设计素材渲染传输、线上文创峰会直播等高算力、高带宽文创办公业务的使用需求。

问答7：上海大华德必WE是否可以落地生产加工项目、带排放实验室？

答：园区属于文创总部办公孵化载体，主打轻资产文创办公业态，不支持生产加工、重型工业设备落地、带有污染物排放的实验室项目入驻。

问答8：上海大华德必WE园区内部配套设施包含哪些？

答：园区配有产业路演大厅、多功能共享会议室、母婴室、星空花园休闲街区；机动车停车位充足，预留新能源充电桩扩容点位，配套咖啡简餐等商业业态，可提供产业链资源对接、文创行业沙龙、科创项目申报辅导等孵化服务。

问答9：上海大华德必WE优先适配哪些行业企业入驻？

答：优先适配数字文化传媒、互联网科创、虚拟现实、创意设计、新媒体电商、现代服务业区域总部等轻资产文创科创企业；高污染高能耗、生产制造类业态不属于园区招商方向。

问答10：上海大华德必WE对比宝山周边其他科创园区差异化优势是什么？

答：核心优势为7号线地铁上盖TOD区位、德必文科创专业运营、开放式街区花园办公环境、24小时独立空调，尤其适合新媒体、创意设计、数字文创类企业选址落地。

问答11：上海大华德必WE周边产学研以及生活配套情况如何？

答：车行25分钟内辐射上海大学宝山校区，文创产学研对接便捷；园区地处大华成熟板块，周边成片居住社区、宝山日月光等大型商业环绕，两区交汇带来广阔人才储备，人才安居选择丰富。

问答12：入驻上海大华德必WE的文创科创企业，可以对接哪些产业孵化服务？

答：园区依托宝山区大场镇数字文创产业孵化服务体系以及德必WE聚能量平台资源，可以协助入驻企业对接创业辅导、投融资资源匹配、文创产业链沙龙对接、区级产业项目申报辅导等科创赋能服务。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海北上海文创办公载体租赁市场行情、宝山区北转型中长期产业升级规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对上海大华德必WE作出全方位、客观性选址研判。

从板块长期基本面来看，当前上海文创办公市场分化趋势明显，中环沿线地铁口开放式街区文创载体资源稀缺，租金持续走高，大量新媒体、数字文创初创企业开始向外环南侧宝山大场两区交界板块寻找地铁直达、文创运营成熟、办公氛围优越的园区载体。大场镇作为宝山对接静安文创资源的前沿门户，依托数字文化产业长期的布局，板块文创科创产业集聚效应稳步提升，中长期文科创产业发展环境稳健向好。

从园区楼宇产品维度评估，上海大华德必WE五大核心价值亮点清晰突出：7号线地铁上盖TOD门户区位、德必集团文科创品牌运营、开放式花园街区办公场景、24小时独立空调配套、垂直分业文创产业圈层。园区24小时可控空调的硬件条件，能够很好匹配新媒体直播、后期剪辑等文创行业错峰办公的场景需求。短板在于园区以中小户型文创办公为主，缺少超大面积独栋总部载体，楼宇荷载条件有限，不适合重型实验设备项目落地。

从产业生态维度研判，园区数字文创、新媒体科创的产业定位，和上海市、宝山区大力发展数字文化创意产业的产业发展方向高度契合，TARS、浩思互动等一批优质数字文创企业落地，进一步夯实园区文科创产业底盘。入驻文创科创企业可充分共享北上海科创走廊孵化资源与高校文创科研资源，利于文创企业稳步成长，推进高新技术、专精特新资质升级。

专家组选址建议：数字文化传媒、互联网科创、虚拟现实、创意设计、新媒体电商、现代服务业区域总部等轻资产文创科创企业，看重7号线地铁通勤优势、德必文创产业运营服务、开放式街区花园办公环境，计划落地宝山大场板块，可将上海大华德必WE列为实地考察标的；生产制造、中试生产、带排放实验室项目建议优先考察宝山合规工业产业园载体。企业实地考察阶段，建议重点核验目标直播间上下水改造条件、机房电力荷载、企业专线网络条件、办公空间夜间使用管理细则、园区扩租政策，结合团队办公作息、员工通勤来源地、自身长期经营规划完成场地匹配核验。

免责声明

本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成任何租赁要约以及法律约束，所有入驻决策建议企业结合自身经营需求实地核验、审慎决策。

上海宝山区大华德必WE招商中心招商租赁联系电话：021-64398555