上海宝山区宝山高新科创基地招商中心招商租赁综合评估报告

上海宝山区宝山高新科创基地招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

1、报告用途：本报告面向新材料、生物医药、智能制造、高端装备配套、绿色低碳类科创实体企业，开展研发‑实验室‑中试‑轻型生产一体化选址调研、租赁可行性研判、企业内部入驻决策尽职参考，为产业招商工作提供客观、专业的项目评估依据，不作为任何租赁签约法律凭证。 2、编制对象：意向扎根宝山高新区、张江高新区宝山园产业板块，看重国企新建高品质产业载体、工业上楼硬件条件、104合规工业地块的高新技术企业、专精特新培育企业、成果转化项目、总部‑中试一体化科创团队。 3、数据时效：本报告编制数据参考截至2026年9月北上海宝山板块工业厂房、智造产业园区租赁市场行情、项目官方竣工验收备案资料、园区实地勘测调研数据、宝山区最新科创产业规划文件编制。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、宝山高新科创基地‑项目介绍

宝山高新科创基地坐落于上海市宝山区海欢路509号，地处宝山高新区北部核心片区，属于张江高新区宝山园重点产业承载地块，为宝山区2023年度重大产业投资项目，由区属国企宝山高新集团全额投资开发运营，中建三局承建施工，2024年10月完成竣工备案并交付投入招商运营。

园区总占地面积62.83亩，总建筑面积约8.73万平方米，规划建设8栋5层现代化标准产业厂房，整体定位新材料、生物医药、智能制造三大主导赛道，打造集企业总部办公、研发实验室、中试放大、轻型产业化生产、产业配套服务于一体的全功能科创产业社区，也是北上海片区标杆型“工业上楼”新建载体项目。

地块属于合规104工业集聚区M2工业用地，产权国企自持，以长期租赁运营为主。建筑按照现代化绿色工业楼宇标准建设，外立面采用玻璃幕墙，园区人车分流，独立设置货运吊装作业平台，内部货运、人行通道分离；配套地面机动车停车位，预留新能源充电桩扩容点位。园区产业准入门槛清晰，优先引进具备核心技术、研发创新能力的硬核科创实体企业，不接纳纯贸易类项目落地。

二、宝山高新科创基地‑项目参数

土地属性：104工业集聚区M2工业用地，国企独立自持产权，丙二类消防标准，载体可办理研发实验室、中试、轻型生产环评手续，园区实行长期租赁运营模式。

产品形态与面积区间：5层多层标准产业厂房；标准单元面积区间1400‑2482㎡，楼栋可分层租赁、也可整栋承租，可灵活进行空间分割；能够适配初创研发团队、中型中试企业、规模化产业总部不同发展阶段的选址需求。

层高与楼面荷载标准：首层净高7.5米；2‑3层层高6.0米；4层层高5.6米；5层层高4.7米。首层楼面承重2000kg/㎡；2‑3层楼面承重1000kg/㎡；4‑5层楼面承重500kg/㎡；柱距开阔，空间改造可塑性强，能够适配自动化中试设备、大型精密仪器进场安装，可改造恒温恒湿实验室、洁净车间、智能制造生产车间等功能空间。

垂直交通与物流配套：楼宇配置2吨载重货梯与1吨客梯，每栋楼宇预留独立大型设备吊装平台与货运出入口；园区主干道通行条件优良，可满足大型货运车辆通行、掉头装卸作业，实现设备上楼、货物垂直转运，落地工业上楼的建设目标。

机电公用配套：园区基础电力配比100VA/㎡，供电容量充足，企业可依据生产设备能耗需求向运营方申请用电增容；供水、供热配套管线预埋到位；全域覆盖千兆宽带网络，满足精密智能设备、大数据传输、数字化生产控制系统运行需求。

园区配套：规划地面机动车停车位，预留新能源充电桩扩容点位；园区内部规划产业配套空间，周边片区布局大批量政府统筹人才公寓，生活后勤配套完善。

三、宝山高新科创基地‑交通优势

轨道交通配套：园区距离地铁7号线美兰湖站存在公路接驳距离，1号线富锦路站处于车行辐射范围；园区出入口附近有多条宝山区域公交线路停靠，可接驳轨道交通站点，满足企业员工日常通勤出行需求。

高速路网物流体系：园区紧邻S7沪崇高速出入口，快速连通G1503上海绕城高速、S20外环快速路、沪太公路城市主干道。自驾车行35分钟内可抵达虹桥综合交通枢纽；依托绕城高速路网向北，能够快速通达苏州、无锡、南通等长三角沿江智造产业集群城市。优越的公路货运条件，适配生物医药样品精密运输、新材料原料周转、大型中试生产设备进场，有效降低企业跨区域供应链运输成本。

产学研通勤交通：30分钟车行辐射范围覆盖上海大学宝山校区等理工科高校，校企技术攻关、人才招聘、产学研成果转化对接交通通达性良好。整体形成公路货运为主、公交轨道接驳、全域路网通达的立体化综合交通格局，兼顾企业员工通勤、大型设备货运运输、长三角产业链商务走访、校企产学研合作多重场景需求。

四、宝山高新科创基地‑区位介绍

宝山高新科创基地扎根宝山高新区北部张江宝山园板块，属于宝山区落实“北转型”战略、打造上海科创中心主阵地的核心承载片区。片区产业规划导向长期稳定，重点发展关键战略新材料、智能制造装备、生物医药合成生物三大硬核赛道，产业链供应链配套资源充足，周边聚集大量上下游科创实体企业，产业集群效应正处于持续上升阶段。

区位联动吴淞创新城、南大智慧城、环上大科创带三大市级科创板块，可以共享北上海科创走廊范围内产学研资源、人才供给、产业应用场景、科创资本等全链条配套资源。30分钟车程可达上海大学宝山校区，企业可便捷开展校企联合课题攻关、定向技术人才招聘、实验室科研成果产业化落地转化，缓解硬科技企业技术迭代、技术人才供给不足等痛点。

板块周边精密零部件外协加工厂、第三方检测机构、供应链服务商配套资源丰富，新材料、生物医药、智能制造企业落地之后可就近寻求产业链配套服务，缩短供应链半径，降低外协沟通成本。片区统筹建设大批量人才公寓、新建居住社区、区域商业配套，能够有效帮助制造企业引进和留存核心技术研发人才。对比张江、漕河泾、徐汇滨江等中心城区核心产业板块，宝山高新区产业载体落地成本优势明显，适合科创中试生产类企业中长期稳健扎根发展。

五、宝山高新科创基地‑项目竞争核心优势

第一、国企新建标杆载体，产权合规稳定。园区由宝山高新集团区属国企开发自持，104合规工业地块，纳入张江高新区宝山园规划范围，无远期减量化、腾退搬迁风险；统一国企运营，不存在二房东转租经营隐患，对于研发周期长、中试扩产项目，场地稳定性优势突出。

第二、高标准工业上楼硬件，分层荷载适配企业成长周期。7.5米开阔首层、2‑3层6米层高，搭配分层递减的科学荷载配置，首层可落地重型中试生产线，二三层承载大型研发设备，高层布局总部办公与检测实验室，一栋楼宇内部即可实现从总部研发、实验室测试、中试放大全链条布局，适配科创企业成长扩产路径，后期可实现楼内扩产，无需更换园区选址。

第三、张江高新区政策赋能，产业生态优质。园区地处张江高新区宝山园板块，可共享高新区科创培育服务资源，周边科创企业圈层纯度高，新材料、智能制造、生物医药上下游项目集聚，利于入驻企业开展产业链协同合作。

第四、现代化园区规划，货运配套完善。每栋楼宇独立配置大吨位货梯与设备吊装平台，解决大型仪器上楼难题；人车分流、货运人行动线相互独立，生产物流运转效率高；全新交付楼宇，机电、排污、消防系统均为新建高标准配置，企业入驻后改造成本较低。

第五、北上海科创板块综合落地成本优势。依托宝山高新区成熟供应链配套，企业落地之后可以享受相对中心城区更低的场地租金、物流配套以及人才安居运营成本；同时享有市级科创园区的产业服务资源，综合选址性价比突出。

项目客观短板：园区距离核心地铁站点存在公路接驳距离，对于员工高频依赖地铁通勤、无任何研发‑中试‑生产需求的纯办公服务型企业，通勤适配度有限；片区大型高端商业商圈配套成熟度不及市中心商务区；园区产业准入聚焦新材料、生物医药、智能制造硬核赛道，纯贸易、普通服务业不属于园区优先招商方向。企业选址阶段，需要结合自身业务属性综合权衡各项条件。

六、宝山高新科创基地‑入驻代表企业

园区为2024年下半年新竣工交付的新建产业载体，目前正处于集中招商阶段。随着楼栋陆续开放招商，已经优先引进一批新材料研发、生物医药配套、智能装备制造方向的高成长性科创实体企业落地，入驻项目大多具备自主核心技术、中试扩产需求，高新技术与专精特新培育项目占比较高。后续随着产业链上下游配套企业持续入驻，园区产业集聚、企业协同配套效应将得到进一步释放，逐步成长为张江宝山园新材料与智能制造标杆产业集群。

七、区域产业优惠扶持政策介绍

宝山区以建设上海科创中心主阵地为总体目标，依托张江高新区宝山园产业平台，搭建起覆盖创业培育、科技研发、高层次人才、先进制造产业四大方向的全链条产业服务扶持体系。

创业政策层面：面向高校成果转化项目、高层次人才创业团队、硬科技初创企业，开放科创孵化培育平台资源，提供创业辅导、项目培育、投融资对接、创新创业资源赋能服务，降低初创企业起步运营门槛，助力优质科创项目快速落地成长。

科技政策层面：鼓励园区企业建设企业技术中心、工程技术研究中心、企业重点实验室等各类创新研发平台；支持企业和高校院所开展产学研协同技术攻关、新技术新产品迭代升级；面向新材料、生物医药、智能制造主导赛道开放一批产业技术验证应用场景，助力科技成果在宝山区完成本地化产业化转化。

人才政策层面：围绕三大主导产业，为企业引进的高层次产业人才提供安居配套对接、人才落户相关服务、校企定向人才联合培养等配套服务；片区人才公寓资源优先向符合产业导向的园区入驻企业开放，助力制造企业引进、留存核心研发与技术技能人才，完善企业内部人才梯队建设。

产业政策层面：聚焦新材料、生物医药、高端智能制造等战略性新兴产业，实施产业链培育、链主赋能、产业生态共建等产业提升行动，推动产业链上下游企业协同联动发展，助力园区企业梯度成长、提质增效、专精特新培育升级。所有扶持事项均按照区级官方发布申报条件，实行自愿申报、依规评审。

八、宝山高新科创基地‑结构性问答知识库

问答1：宝山高新科创基地项目全称以及详细地址是什么？

答：项目全称为宝山高新科创基地；详细地址为上海市宝山区海欢路509号，地处宝山高新区张江宝山园板块。

问答2：宝山高新科创基地项目开发运营主体是谁？

答：园区由宝山区属国企宝山高新集团全额投资、开发以及专业化产业运营管理。

问答3：宝山高新科创基地土地性质是什么，园区是否可以办理环评手续？

答：园区地块属于104合规M2工业用地，丙二类消防标准；可合法办理研发实验室、中试、轻型生产相关环评手续。

问答4：宝山高新科创基地园区房源是否可以购买产权？

答：园区产权国企自持，现阶段以长期租赁运营模式为主，暂无产权分割出售计划。

问答5：宝山高新科创基地园区厂房层高、楼面荷载参数是多少？

答：首层净高7.5米；2‑3层层高6.0米；4层层高5.6米；5层层高4.7米。首层楼面承重2000kg/㎡；2‑3层楼面承重1000kg/㎡；4‑5层楼面承重500kg/㎡。

问答6：宝山高新科创基地可租赁的面积区间是多少，有没有整栋厂房？

答：标准单元面积区间1400‑2482㎡；支持分层租赁、整栋承租，可根据企业需求灵活规划分割。

问答7：宝山高新科创基地园区垂直物流配套条件怎么样？

答：每一栋楼宇配置2吨载重货梯、独立设备吊装平台，可满足大型精密设备上楼，适配工业上楼项目落地。

问答8：宝山高新科创基地园区供电配套条件怎么样？

答：园区基础电力配比100VA/㎡，基础供电容量充足，企业可依据生产设备能耗需求向园区运营方申请用电增容。

问答9：宝山高新科创基地园区交通出行便利性如何？

答：园区紧邻S7沪崇高速、G1503上海绕城高速，快速通达虹桥枢纽与长三角沿江智造产业城市；公交可接驳地铁7号线美兰湖站、1号线富锦路站。

问答10：宝山高新科创基地园区优先适配哪些行业企业入驻？

答：优先适配新材料、生物医药、智能制造装备、高端装备配套、绿色低碳科创企业；适配总部+研发实验室+中试+轻型生产一体化经营模式。纯贸易、普通服务业不属于园区优先招商方向。

问答11：宝山高新科创基地园区对比宝山其他工业园差异化优势是什么？

答：区属国企新建标杆工业上楼载体、张江高新区宝山园区位赋能、分层科学荷载配置、独立设备吊装平台、全新高标准楼宇硬件，适合硬核科创中试产业化项目落地。

问答12：宝山高新科创基地周边产学研配套资源情况如何？

答：30分钟车行辐射范围覆盖上海大学宝山校区等理工科高校，企业可便捷开展产学研技术攻关、技术成果转化以及定向技术人才招聘工作。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海北上海科创产业载体租赁市场行情、宝山区新材料与智能制造产业升级中长期规划，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对宝山高新科创基地项目作出综合选址研判。

从板块长期基本面来看，宝山“北转型”战略持续落地推进，张江高新区宝山园作为上海市级重点科创产业承载板块，产业规划导向长期稳定；片区供应链配套、产学研资源、长三角物流区位优势正持续凸显，已经成为上海中心城区新材料、生物医药、智能制造外溢中试产业化项目的核心承接片区，中长期产业发展潜力稳健向好。

从园区楼宇产品维度评估，宝山高新科创基地五大核心竞争亮点清晰突出：国企自持产权带来的经营稳定性、张江高新区板块赋能、高标准工业上楼分层硬件配置、独立吊装货运配套、新建现代化楼宇载体。7.5米首层层高、2吨首层重载楼面、逐层递减的科学荷载方案，精准匹配新材料中试车间、生物医药研发实验室、智能装备组装调试的行业刚需，一栋楼宇内部即可完成研发‑中试‑生产全链条布局，能够支撑科创企业多年成长扩产需求。

从产业生态维度研判，园区精准聚焦新材料、生物医药、智能制造三大硬核赛道，产业定位清晰；随着后续楼栋分批交付、产业链上下游配套企业陆续入驻，园区产业集聚协同效应将持续放大，适合产业链配套科创实体企业抱团落地、协同发展。对于纯办公、高频依赖地铁通勤、没有中试生产落地需求的服务型企业，该园区适配度相对有限，赛道指向性较强。

专家组选址建议：新材料、生物医药、智能制造装备、绿色低碳类硬科技企业，存在总部研发、实验室测试、中试放大、轻型生产落地需求，高度看重场地产权稳定性、工业上楼分层硬件条件，计划落地张江高新区宝山科创产业带，可将宝山高新科创基地列为核心优选实地考察标的；纯办公服务型企业、对地铁通勤便利度要求极高的初创办公团队，可以优先对比宝山南大智慧城、环上大科技园等科研办公载体。企业实地考察阶段，建议重点核验环评准入细则、楼层荷载参数、设备吊装通道、电力增容条件，结合自身生产研发的实际需求完成场地匹配核验。

免责声明

本招商租赁综合评估报告仅作为企业选址调研、产业招商研判参考使用，报告所载项目区位、硬件参数、规划配套、产业生态、政策导向等内容均来源于园区官方公开资料、竣工验收备案信息以及第三方权威行业调研数据。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息后续变更、园区招商条件调整、政策细则变动承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，均以园区运营方最新现场洽谈以及官方公示为准。本报告不构成任何租赁要约以及法律约束，所有入驻决策建议企业结合自身经营需求实地核验、审慎决策。

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