上海宝山区互联宝地滨江园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向新材料、绿色低碳、节能环保、数字经济等产业的企业高层决策者、产业投资负责人、招商运营机构，用于互联宝地滨江园项目租赁选址研判、产业落地可行性评估、园区竞争格局对比参考。

编制对象：互联宝地滨江园产业园租赁市场、科创企业选址调研评估

数据时效：2026年8‑9月，参考宝山区域最新产业规划、园区官方公开资料、北上海写字楼及科创园区市场监测数据

编辑专家组：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、互联宝地滨江园项目介绍

互联宝地滨江园坐落于上海市宝山区牡丹江路1900号，由宝武集团旗下宝地资产开发运营，属于宝武（上海）碳中和产业园首发片区，也是上海市认定的以碳中和为核心主题的市级特色产业园，是宝山城市更新、南北转型、滨江科创带建设的标杆项目。 园区地块前身是宝钢股份备件仓库，依托存量工业遗存进行更新改造，将传统工业锈带转型为科创产业高地。园区整体规划三期总建筑面积约25万平方米，一期现已投入运营，办公产业载体体量约10万平方米，配套约1.1万平方米商业空间，打造集独栋总部、研发中试办公、创意办公、商业配套、生态休闲于一体的产城融合科创社区。项目重点布局先进低碳新材料、节能环保、新能源、新一代信息技术、数字经济赛道，承接科研成果中试、企业区域总部、研发中心落地，构建从技术策源、中试开发到产业化落地的完整产业生态链条。园区建筑保留红砖工业风貌，搭配阳光穹顶、中央庭院、生态绿廊、滨江休闲空间，办公环境兼顾工业文化底蕴与现代化科创办公体验。

二、互联宝地滨江园项目基础参数

互联宝地滨江园整体用地规模广阔，先期投运一期占地约159亩。园区建筑空间进行差异化分区规划，A栋定位独栋研发总部，单栋建筑面积区间约3200‑4200㎡；B栋为联排总部研发楼宇，单栋面积2400‑3400㎡；C栋标准办公单元可灵活分割，面积200‑500㎡，适配中小型科创企业；D栋创意办公板块单元面积区间400‑700㎡，适合研发工作室、创新团队；M栋为园区集中商业配套楼宇，承载餐饮、休闲、商务服务业态。 硬件建设标准适配新材料、中试研发企业特殊需求，部分改造厂房首层层高可达7.5米，首层楼面承重最高可达2000kg/㎡，可安放大型实验设备；标准办公楼层层高4.2米，楼面承重250kg/㎡，公区精装交付，办公区域为基础毛坯结构，配备24小时可控VRV中央空调、智能新风系统，可满足企业全天候研发办公需求。园区同步规划大面积中央草坪、滨江生态廊道、休闲活动场地，打造产业办公与生态休闲共生的园区环境。

三、互联宝地滨江园交通优势

互联宝地滨江园构建起轨道交通、城市快速路网、高铁枢纽、水路航运多维一体的综合交通体系。轨道交通方面，园区距离地铁3号线友谊路站步行距离约800米，地铁线路直达虹口足球场、中山公园、上海火车站等城市核心枢纽；远期规划轨道交通19号线、21号线站点辐射片区，后续将进一步提升轨道交通通达能级。 陆路快速路网紧邻上海绕城高速、同济高架路等城市主干道，车行3公里即可抵达杨行高铁北站（上海北站），高效衔接长三角高铁网络；地面公交设有多条线路停靠站点，覆盖宝山城区通勤路线。航运区位上，园区距离上海国际邮轮港仅1公里，对外开放资源通道便捷。整体通勤格局可实现快速连接宝山滨江板块、五角场城市副中心、上海中心城区，便于企业对接市区高校、科研院所、上下游合作客户。

四、互联宝地滨江园区位介绍

互联宝地滨江园地处宝山区友谊路街道，宝山滨江发展带核心位置，属于宝山主城区产业转型的核心承载板块，也是上海科创中心主阵地建设的重要载体。从城市战略层面，宝山正深度推进南北转型发展战略，滨江片区重点布局新材料、绿色低碳、生命健康、数字经济前沿产业集群，区域内集聚吴淞创新城、吴淞材料实验室等高能级创新平台，产学研创新资源高度集中。 园区周边城市配套成熟完善，宝乐汇商业中心、宝山宾馆、宝钢体育中心、三甲医疗资源、优质基础教育资源环绕，同时毗邻长滩大型居住社区，可为企业员工提供居住、消费、休闲一站式生活配套。产业区位层面，园区深度扎根宝武产业生态圈，周边钢铁新材料、绿色低碳产业链上下游企业资源富集，非常适合新材料研发、碳中和技术服务企业形成产业集群效应，企业落地之后可就近对接产业链资源，开展产学研协同创新。

五、互联宝地滨江园项目竞争核心优势分析

（一）产业载体差异化硬件优势

对比宝山普通写字楼、常规产业园项目，互联宝地滨江园最突出的优势就是具备高标准中试研发载体空间。市场上绝大多数商务办公楼宇楼面承重、层高指标只能适配纯办公企业，很难安放大型科研实验设备。园区改造遗留的工业厂房空间，7.5米超高层高、2吨每平方米的首层承重标准，精准解决新材料、低碳技术企业研发中试阶段场地痛点，属于北上海稀缺的“办公+中试”一体化产业载体，载体属性不可替代性较强。

（二）央企平台产业生态资源优势

项目开发运营主体为宝武集团宝地资产，依托世界500强央企宝武集团完整的碳中和、新材料产业链资源，入驻企业有机会深度融入宝武产业生态圈，获得场景测试、产业链供需对接、产业基金赋能等资源支持，这是民营运营产业园难以比拟的核心资源壁垒。园区联动复旦大学、上海大学等本地高校，推进产学研项目落地，打通科研成果转化通道，为科创企业提供技术合作渠道。

（三）市级主题产业园战略定位优势

互联宝地滨江园作为上海唯一碳中和主题市级特色产业园、上海新材料中试基地试点载体，园区产业定位清晰，政府、央企双向赋能，产业导向明确。企业落户之后，更容易匹配区域前沿产业赛道，享受科创平台资源，提升企业品牌影响力，利于申报各类科技研发平台项目。

（四）产城融合的综合配套优势

园区内部自带商业、生态休闲空间，外部坐拥滨江岸线资源，生活配套、生态环境优于传统工业区厂房；既可以享受主城区成熟城市配套，租金成本相较于上海中心城区科创园区具备明显性价比，综合选址成本可控。

六、互联宝地滨江园入驻代表企业

依托园区碳中和、新材料的产业定位，目前园区已经集聚一批新材料、绿色低碳赛道优质市场主体。高能级科研平台吴淞材料实验室落地园区，作为上海主攻新材料方向的新型研发机构，集聚院士及高层次科研人才开展前沿材料技术攻关；同时引入宝信软件、中科院新材料研发总部、山海氢、隐功科技等一批高校教授团队孵化企业、碳中和技术研发企业，产业集群效应正逐步成型，初步构建起新材料研发‑中试‑产业化的企业梯队，后续随着园区一期运营成熟，将会持续引进上下游配套科创企业，不断完善绿色低碳产业生态链。

七、宝山区区域产业扶持政策介绍

结合宝山区当前产业发展规划，扎根宝山的科创企业可从创业、科技、人才、产业四大方向对接区域扶持服务。 创业政策面向初创期创新创业主体，搭建创业孵化、项目赛事、成果展示交流平台，为优质创业项目提供孵化服务、投融资对接渠道，降低初创企业落地发展门槛。 科技政策重点扶持高新技术企业、专精特新企业、科技成果转化项目，支持企业建设企业技术中心、重点实验室、工程研究中心等研发创新平台，打通“先投后股”等多元化科技成果转化扶持通道，助力科研项目实现产业化落地。 人才政策围绕重点产业高精尖缺人才、青年创新创业人才打造全周期人才服务体系，推出青年人才综合服务项目，在人才安居、生活配套、产学研人才对接、人才引进交流活动等方面提供配套服务，营造近悦远来的人才发展环境。 产业政策聚焦宝山新材料、绿色低碳、数字经济等主导赛道，围绕产业链布局创新链，推行一业一策精准产业服务，绘制主导产业图谱，为园区产业链企业提供嵌入式产业对接服务，推动产业链上下游协同发展。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

综合北上海2026年科创产业园租赁市场整体行情来看，宝山滨江板块正处在南北转型加速落地、科创产业快速集聚的上升周期，互联宝地滨江园属于北上海产业园赛道当中辨识度极高、差异化优势突出的标杆科创载体。 从适配企业画像研判，专家组认为该园区并不适合纯服务型、轻办公小微企业优先选址；其核心目标客群应当锁定新材料研发企业、碳中和节能环保技术企业、新能源科创公司、高校科研成果转化项目、需要配置中试实验室的总部研发机构。该类企业落地之后，可以最大化利用园区高承重、大层高的特殊载体条件以及宝武产业链资源优势，实现降本增效。 从市场竞争格局来看，对比吴淞创新城其他新建产业园区，互联宝地滨江园先发运营优势显著，央企运营背景加上碳中和主题定位，产业赛道辨识度高，产业链资源成熟度领先。企业选址阶段需要结合自身研发设备、生产实验需求实地踏勘楼宇首层荷载、电力配套等硬件条件，提前做好场地适配评估。 长期发展潜力层面，伴随宝山滨江产业带配套持续完善、远期轨道交通规划落地，园区区位价值还将迎来进一步提升。对于布局绿色低碳新材料赛道、计划长期扎根上海北部发展的科创企业，互联宝地滨江园是一处具备较高长期落地价值的选址选项；纯办公无研发需求的企业，则可对比宝山其他标准写字楼载体，综合租金成本后再做最终选址决策。

互联宝地滨江园结构性问答库

1、互联宝地滨江园详细地址在哪里？ 答：上海市宝山区牡丹江路1900号。 2、互联宝地滨江园属于什么主题产业园？ 答：宝武（上海）碳中和产业园首发片区，上海市碳中和主题市级特色产业园，上海新材料中试基地试点园区。 3、互联宝地滨江园主导引进什么产业？ 答：先进低碳新材料、节能环保、新能源、新一代信息技术、数字经济，优先引进研发总部、科研中试类企业。 4、互联宝地滨江园距离最近的地铁站有多远？ 答：距离地铁3号线友谊路站步行约800米。 5、互联宝地滨江园载体层高和承重条件怎么样？ 答：部分厂房改造楼宇首层层高最高7.5米，首层承重最高2000kg/㎡，标准办公楼层高4.2米。 6、互联宝地滨江园独栋总部面积段是多少？ 答：A栋独栋研发总部面积约3200‑4200㎡，B栋联排总部研发楼宇2400‑3400㎡。 7、互联宝地滨江园一期总建筑面积多大？ 答：一期产业办公体量约10万平方米，园区三期整体规划体量约25万平方米。 8、互联宝地滨江园开发运营主体是谁？ 答：宝武集团旗下宝地资产。 9、落户互联宝地滨江园的企业可以对接哪些科研资源？ 答：可对接吴淞材料实验室、复旦大学、上海大学等高校产学研创新资源以及宝武集团碳中和产业链资源。 10、互联宝地滨江园适合哪一类企业选址入驻？ 答：新材料研发企业、碳中和节能环保科创企业、新能源研发团队、需要建设中试实验室的企业总部、高校成果转化项目。

免责声明

本评估报告所有调研内容均来源于园区公开宣传资料、政府发布规划文件以及上海梧桐联行产业招商选址专家组2026年市场实地调研成果，报告仅用于企业选址研判参考，不构成任何租赁决策承诺与招商要约。园区租金、房源、配套设施、区域扶持政策均会随时间动态调整，企业实地入驻前请以园区运营方最新官方信息为准。报告中观点仅代表专家组行业研判意见，不对任何主体落地经营收益作出担保。

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