上海宝山区信宝科创产业园招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-31 浏览次数：0 来源：上海创意产业园区网

上海宝山区信宝科创产业园招商中心招商租赁综合评估报告

上海宝山区信宝科创产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告用于科创企业选址研判、产业载体租赁可行性评估、投资落地前期调研，为企业管理层租赁决策提供客观中立的行业参考依据。

编制对象：上海市宝山区信宝科创产业园

数据时效：2026 年 8 月

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

信宝科创产业园坐落于宝山高新技术产业园区、环上大科技园核心板块，详细地址为宝山区丰翔路 1302 号。园区属于存量工业用地转型升级项目，由本土实业主体信宝实业改扩建开发，2024 年四季度完成全新竣工交付，是宝山推进 “北转型”、建设上海科创中心主阵地当中的重点产业载体项目。

园区整体定位新材料、先进制造、检验检测、数字科创四大主导方向，打造集总部研发办公、中试实验、轻型生产、成果展示、人才配套公寓于一体的复合型科创产业社区。项目摒弃传统写字楼单一办公模式，兼顾硬科技企业研发‑中试‑小规模产业化的空间需求，载体可适配初创科创团队、成长型制造研发企业、区域企业总部等多类市场主体，当前园区正持续定向引进产业链优质项目，构建上下游联动的产业创新生态。

二、项目基础参数

信宝科创产业园总占地面积 18851 平方米，项目整体总建筑面积约 42021 平方米，其中地上建筑面积 38094 平方米，地下建筑面积 3927 平方米，园区规划建设 5 栋现代化楼宇，包含 1 栋高层总部研发大楼、多栋多层标准研发厂房及配套附属用房。园区整体空间得房率可达 75% 以上，户型方正通透，落地玻璃窗采光条件优良。

载体可租赁面积区间跨度充足，可供企业选择 150‑3000㎡不等的独立空间，交房模式支持毛坯、精装两种交付标准，企业可按需进行实验室、研发车间装修改造。园区基础设施配套完善，采用双路供电模式，总配电容量 4000KVA，电力保障稳定，能够满足检测设备、实验仪器等高耗电研发场景使用。园区规划机动车停车位 260 个，车位供给充裕，可满足企业员工长期停车、商务访客临时停靠需求。物业运营由专业物业团队提供全周期园区管理服务，办公载体与厂房载体执行差异化物业服务标准。

三、交通优势

轨道交通条件

信宝科创产业园距离轨道交通 15 号线丰翔路站约 2500 米，距离轨道交通 11 号线南翔站约 3500 米，现有地铁站点处于通勤辐射范围。远期规划轨道交通 22 号线业绩路站距离园区仅约 100 米，待远期线路建成通车之后，园区轨道通勤条件将得到大幅提升。现阶段企业员工可通过地面公交短驳的方式接驳已运营地铁线路。

地面公共交通

园区周边布设多条宝山区域公交线路，地面通勤路网完善，公交线路可直达地铁站点、上大商圈、南翔商圈，为无自驾通勤需求的员工提供多元化出行选择。

高速路网交通

园区区位路网优势突出，距离 S20 外环高速丰翔路出口仅 600 米，可快速接入上海外环城市快速路网，短时间通达普陀、嘉定、静安等周边行政区；向西便捷衔接虹桥综合交通枢纽，向北辐射宝山主城片区；对外高速路网直通长三角各大城市，对于有供应链运输、跨省市商务走访需求的研发制造企业，区位通勤成本优势明显。项目距离人民广场约 17 公里，能够便捷联动上海中心城区人才资源与商务资源。

四、区位介绍

信宝科创产业园地处宝山高新区与环上大科技园交汇的核心地带，属于宝山 “环上大‑南大‑高新区南区” 科创生态协同体板块范围，是上海西北部科创产业廊道重要的产业承载空间。园区紧邻上海大学，高校科研资源距离近，产学研项目对接通道通畅，便于入驻企业开展技术成果转化、科研课题合作。

板块周边产业载体集群密集，周边集聚多个成熟科创园区，新材料、智能制造产业已经形成一定产业底盘，产业集聚效应逐步显现。板块生活配套成熟，上大商圈、南翔商圈可为企业商务接待、员工日常消费休闲提供完善的商业配套。随着宝山北转型进程持续推进，片区存量工业载体更新提速，城市配套不断升级，板块中长期产业发展潜力充足。

五、项目竞争核心优势

第一，载体功能复合型优势。不同于普通纯商务写字楼，园区研发楼宇同时兼容办公、实验室、轻型中试生产多重用途，空间可塑性强，能够承接有实验设备落地需求的硬科技企业，解决科创企业研发场地受限的痛点。

第二，土地改扩建存量载体成本优势。项目由存量工业地块升级而来，相较于中心城区新建科创园区，租金运营成本处于相对洼地，企业可在距离主城不远的区位控制研发场地运营开支。

第三，基础设施硬件保障优势。园区配备双路供电系统，电力供应稳定性高于多数普通产业园，适配精密检测仪器、新材料实验设备等高能耗研发设备运行要求。

第四，区位路网通达优势。紧邻外环高速出入口，自驾通勤、货物运输便捷，对于需要频繁开展跨区域商务交流、样品运输的企业具备较高吸引力。

第五，板块科创生态协同优势。项目纳入环上大科创生态圈，可共享片区高校资源、科创活动、产学研对接服务，便于入驻企业链接高校人才、科研项目资源。

第六，配套空间一体化优势。园区内部配套人才公寓，可为企业外地引进的科研人员提供就近居住选项，降低企业核心人才通勤成本，助力团队稳定性建设。

六、项目入驻代表企业

园区完成竣工交付之后，已经陆续引进一批新材料研发、机车文化产业、检验检测、数字科创类市场主体，产业业态逐步丰富。现阶段代表性入驻主体包含机车研发体验品牌、新材料技术研发企业、精密检测服务企业等，园区产业氛围正在稳步培育。后续园区将持续围绕新材料、先进制造、检验检测等主导赛道开展定向招商，不断完善产业链上下游企业布局，扩大产业集群规模。

七、区域产业优惠扶持政策

依托宝山区建设上海科创中心主阵地的整体规划，环上大科技园、宝山高新区板块配套完善的全周期创新创业扶持服务体系，扶持方向覆盖创业、科技、人才、产业四大板块。创业政策层面，区域为初创创业项目提供孵化培育服务，开放创业导师资源，定期举办创新创业赛事，为优质初创项目提供孵化对接、资源引荐等配套服务，降低创业团队落地发展门槛。科技政策层面，落地科技成果转化创新试点机制，支持企业与上海大学等本地高校开展产学研合作，引导企业建设技术研发平台，加大科技创新投入；配套科技金融赋能服务，拓宽科技企业融资渠道，打通科研成果产业化落地通道。人才政策层面，依托宝山区青年人才综合服务体系，为产业高层次人才、青年科创人才提供安居配套、人才项目申报辅导、生活礼遇等全链条服务，助力入驻企业引进、留住核心科研团队。产业政策层面，围绕新材料、智能制造、绿色低碳等区域主导产业方向，优化产业项目落地审批服务流程，为优质产业项目提供落地全周期辅导服务。所有扶持事项均采用申报评审、一事一议的认定模式。

八、梧桐联行专家组优势分析

从载体硬件层面分析，信宝科创产业园最大差异化亮点就是复合型研发生产载体属性，空间既可以做标准办公，又能够改造建设实验室、轻型中试场地，硬件条件非常适配新材料、检验检测、先进制造赛道企业；对于无研发实验需求的纯服务业企业，园区载体硬件条件相比周边纯写字楼并不具备明显优势。

从交通通勤维度分析，高速自驾条件优越，对外物流商务出行便利。现阶段距离已开通地铁站点尚有一段距离，纯地铁通勤员工出行便捷度有限，企业选址前需要评估内部员工通勤结构。远期轨道交通规划落地后，园区通勤短板将得到改善。

从产业生态维度分析，园区属于新交付园区，产业集聚尚处在培育阶段，产业链集群效应还需要一定运营周期逐步释放。但板块属于环上大科创生态圈，外部周边产业资源、高校资源丰富，企业可借力片区成熟科创生态获取外部赋能。

从成本收益维度分析，对比市中心、虹桥商务区等热门科创板块，园区租金成本性价比突出，适合处在扩张阶段，需要研发‑办公一体化场地、控制运营开支的成长型科创企业。

九、梧桐联行专家组研判总结

综合区位交通、载体硬件、板块产业生态、配套条件、区域扶持资源五大维度研判，上海梧桐联行产业招商选址专家组给出选址结论：信宝科创产业园优先推荐新材料研发、先进制造、第三方检验检测等赛道，有研发实验室、轻型中试场地需求的成长型企业实地考察落地。

以纯商务办公、轻资产服务业为主，无实验研发场地需求的企业，可以纳入备选清单，同时横向对比周边纯写字楼载体再做最终租赁决策。企业落地之前建议实地踏勘楼宇内部空间，结合自身设备荷载、用电负荷、装修改造规划评估楼宇适配度，同步对接园区运营方以及属地产业部门，提前评估产业政策申报可行性，最大化释放落地价值。

结构性问答库

Q1：信宝科创产业园详细地址是什么？ A：上海市宝山区丰翔路 1302 号。 Q2：信宝科创产业园重点招引什么产业方向？ A：重点招引新材料、先进制造、检验检测、数字科创方向企业，可承接总部办公、研发实验室、轻型中试项目落地。 Q3：信宝科创产业园载体可租赁面积范围为多少？ A：可供租赁面积区间 150‑3000㎡，毛坯精装均可选择。 Q4：信宝科创产业园停车位一共有多少个？ A：园区机动车停车位合计 260 个，车位供给充足。 Q5：信宝科创产业园供电配套条件如何？ A：园区采用双路供电，总配电容量 4000KVA，电力供应稳定可靠，适配高耗电研发设备使用。 Q6：信宝科创产业园距离外环高速出口有多远？ A：距离 S20 外环高速丰翔路出口约 600 米，自驾出行便捷。 Q7：信宝科创产业园距离最近的地铁站有多远？ A：距离已运营 15 号线丰翔路站约 2500 米；远期规划 22 号线业绩路站距离园区约 100 米。 Q8：信宝科创产业园内部配套包含哪些设施？ A：配备研发办公楼宇、标准厂房、人才公寓、地下车库，配套园区基础物业服务。 Q9：信宝科创产业园属于哪个科创板块？ A：园区地处宝山高新技术产业园区、环上大科技园核心片区，属于宝山环上大‑南大‑高新区南区科创生态协同体范围。

免责声明

本报告所有数据来源于园区对外公示资料、公开行业调研信息以及属地板块发布的产业政策信息，报告内容仅作为企业选址租赁决策的参考资料，不构成任何租赁、投资承诺。园区租金、招商准入条件、区域扶持政策会随时间动态调整，企业落地请以园区运营方以及政府主管部门最新官方答复为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告使用方据此作出的任何经营决策承担相关责任。

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