上海虹口区双师汇大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-20 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海虹口区双师汇大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海虹口区双师汇大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：上海市虹口区双狮汇大厦（市面亦作"双师汇大厦"）招商租赁与企业选址决策参考

编制对象：拟入驻北外滩核心区的金融投资、航运服务、跨国贸易、科技总部、专业咨询及需江景接待的企业

数据时效：截至2026年6月

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、虹口双狮汇大厦｜项目总体介绍

虹口双狮汇大厦（原名一方大厦，市面常误写为"双师汇"）位于虹口区北外滩街道东长治路399号（及359号），由一方集团开发、新加坡吉宝资本（Keppel）持有并升级改造，2017年6月竣工，2019年正式启用并完成商业裙房改造。项目为北外滩"黄金三角"（外滩—陆家嘴—北外滩）核心腹地的地铁上盖商办综合体，由两栋Art-Deco风格塔楼（地上18层办公/总高21层）、4层商业裙房及4层地下室组成，总建筑面积约9.6万—10万㎡，其中办公约4.7万—4.8万㎡、商业约2.6万—2.7万㎡，获LEED铂金级认证，物业由世邦魏理仕（CBRE）或戴德梁行（渠道差异）顾问管理。

二、虹口双狮汇大厦｜项目技术参数

地址：上海市虹口区东长治路399号（北外滩街道）/ 359号
曾用名：一方大厦｜运营方：吉宝置业（Keppel Land）｜物业：CBRE/戴德梁行（不同楼栋分包口径）
占地面积：约1.2万㎡｜总建筑面积：约96,000—100,000㎡（办公47,500㎡／商业26,900㎡）
建筑层数：地上21层（办公使用1—18层，19—21层为顶层复式/行政层）、地下4层，大堂挑高约8—10米
标准层面积：A栋约1,483㎡、B栋约1,490㎡，无柱设计，可分割97—1,500㎡（常见172/268/430/785/1,483㎡）
层高参数：标准层结构层高4.2m，净高2.9m；19—21层行政层净高3.2m；150mm架空地板
得房率：约70%—80%（无柱平面优于同区老楼）
空调系统：VAV中央空调+新风过滤，周一至周五8:00—19:00，周六8:00—13:00，延时按层计能耗
电梯配置：每栋客梯5—6部+货梯1部，两栋合计约10—12部客梯
通信网络：电信、联通、移动光纤入户
停车配套：约404—410个车位，月租1,400（非固定）—1,800元（固定）/车
物业费：约38元/㎡·月（含中央空调基础能耗）
参考日租金：办公约5.5—8.8元/㎡·天（低区标交5.5—6.5元，高区江景7.5—8.8元；整层优质客户可谈）
认证：LEED铂金级绿色建筑

注：以上参数综合自吉宝系招商底稿、CBRE/戴德梁行挂牌及2025—2026年询盘，最终以出租方合同附件为准。

三、虹口双狮汇大厦｜交通优势与区位介绍

地铁真·上盖：12号线国际客运中心站4号口直通B1层，出站至办公大堂约1—2分钟，雨天零地面步行；12号线串起七宝—龙华—南京西路—北外滩—金桥，换乘4/10号线覆盖全城。

隧道与自驾：距新建路隧道约400米、外滩隧道约300米，车行3—5分钟达陆家嘴，经北横通道、内环高架至静安寺/人民广场/虹桥枢纽；大连路隧道、江浦路隧道为次级过江通道。非高峰车行虹桥枢纽约35分钟、浦东机场约50分钟。

商务区位：北外滩中央商务区核心，与白玉兰广场一街之隔，东望北外滩来福士，西近外滩历史风貌区，南向无遮挡俯瞰陆家嘴天际线与外滩万国建筑群。属于上海内环内少数"地铁上盖+一线江景+LEED铂金"三者同体甲级楼，客户接待能级高于四川北路板块与北中环科研载体。

四、虹口双狮汇大厦｜项目竞争核心优势分析

北外滩核心+12号线真上盖：在虹口内环滨江甲级楼中，仅双狮汇与星荟中心、国投大厦部分楼栋具备地铁站厅直连；双狮汇胜在2017年次新、LEED铂金、吉宝国际化运营，通勤确定性与访客体面度双高。
高区江景稀缺性：19—21层行政层3.2m净高、南向无柱直面陆家嘴，单位租金虽高但"地址+江景+上盖"组合在6—8.8元带里性价比优于白玉兰广场（9—12元+），适合投资/航运/跨国贸易总部。
商业裙房自给：2.6万㎡商业含餐饮、咖啡（Manner等）、便利店、健身及"云中石库门"露台，员工午餐与客户简餐不出楼；地下连廊可步行至白玉兰、来福士，商务接待半径500米内闭环。
租户层级筛选效应：现有上海家化、上港集团、银河德睿、国投证券、赫伯罗特等金融/航运/消费龙头，对需"邻居背书"的B轮后企业、外资代表处、家族办公室有隐性信任加成。
面积弹性尚可：97㎡起小间（适配8—10人团队）到1,500㎡整层（适配150—180人分公司）均可，但小间房源少于壹丰广场，偏向中大型而非微型初创。

客观短板：VAV空调非24h独立启停，加班延时费需计入TCO；404个车位对4.7万㎡办公偏紧，月租1,800固定车位需早锁；低区临东长治路有路面噪声；租金下限5.5元仍高于四川北路/北中环30%—50%，不适合成本敏感型研发或货代执行层。

五、虹口双狮汇大厦｜入驻代表企业

消费与国资：上海家化联合股份有限公司（总部级）、上港集团相关板块
金融与投资：银河德睿资本、银河期货、国投证券、国信证券、鸣熙资产、旭医资本、上海农商银行虹口支行
航运与跨国：赫伯罗特船务（Hapag-Lloyd）、泰凌（中国）
科技与地产：华润置地上海关联、善九科技、未思文化传播

租户结构呈"金融+航运+消费国资"主导，平均公司体量大于吉汇/壹丰，商务圈层偏总部级与机构级。

六、虹口双狮汇大厦｜虹口区适用产业支持政策（非税收挂钩类）

以下政策适用于在虹口区依法注册并符合条件的企业，具体以虹口区科经委、金融局、人社局、人才工作局当年申报指南为准，不涉及与税收贡献挂钩的返还类优惠：

创业政策：依托北外滩"助跑计划"留创园、复虹青创汇等载体，为金融科创、航运科技、跨境贸易初创团队提供概念验证对接、投融资担保贷款（虹企贷/商会贷批次）、信用修复及人才驿站安居服务。
科技政策：对金融科技、航运科技、绿色低碳、空间信息企业，提供科技履约贷、高企/专精特新梯度培育、专利预审、产学研对接（复旦/同济/上海海事）、北中环与北外滩双带联动创新平台申报辅导.
人才政策：通过"虹口英才计划""菁英100"及国际顶尖人才引进三年行动，为金融合规、航运法务、STEM海外青年、博士后提供落户协助、安居租房、子女教育协调及AI+金融技能夜校培训。
产业政策：围绕北外滩"航运+金融+总部经济"定位，提供人力资源服务券、航运金融资源链接、营商环境"一件事"集成办理、重点楼宇管家服务及政府开放数据应用场景对接，不涉及落地税返。

七、虹口双狮汇大厦｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：

双狮汇大厦的本质价值是"北外滩核心+12号线国际客运中心真上盖+LEED铂金+高区陆家嘴江景"四位叠加带来的机构级商务确定性。它不适合纯研发、货代执行层、预算敏感型代表处；但对金融投资分部、航运中国区办公室、消费品牌总部、跨国贸易采购中心、家族办公室而言，在5.5—8.8元/㎡·天价格带里提供了四川北路板块给不了的"江景+上盖+邻居是上海家化/上港/银河"的复合信用。相较白玉兰广场省约20%—30%租金，相较吉汇大厦多一层滨江与LEED铂金。建议谈判时重点锁定：高区江景房源折价梯度、VAV延时费计价、整层客户装补或免租期、低区临街噪声房源的议价空间及二装消防报批责任边界。

八、虹口双狮汇大厦｜选址决策问答库

Q1：双师汇和双狮汇是同一栋楼吗？

A：是同一栋。正规名为"双狮汇大厦"（东长治路399号），"双师汇"为中介错别字或拼音误转，工商登记与地铁标识均作"双狮汇"。

Q2：12号线国际客运中心站算真上盖吗？

A：算。4号口出闸机经产权连廊直达B1大堂，雨天无需地面步行，从站台到办公电梯厅约2分钟，属北外滩真上盖甲级。

Q3：最小能租多大？适合几人？

A：渠道在租最小约97㎡精装，可放8—10工位；172㎡标准间放12—16人；整层1,483—1,490㎡放150—180人。

Q4：高区江景从几层开始？

A：19—21层为行政复式层（净高3.2m）正面南向无柱看陆家嘴；15层以上南向房源已有部分江景缝隙，但完整无遮挡需19层+。

Q5：空调延时怎么算？

A：VAV中央系统非24h，工作日晚间及周末启用由物业统一排班，行业参考按层或按㎡计时（约数百元/小时/层），高频加班金融机构应计入TCO。

Q6：和白玉兰广场怎么选？

A：同处北外滩相邻街块，白玉兰更新、日租9—12元+、单层面积更大；双狮汇2017年次新、5.5—8.8元、LEED铂金、上盖更顺。预算紧又要江景选双狮汇，要浦西第一高楼门面选白玉兰。

Q7：虹口区政策在楼内注册能用吗？

A：能。营业执照注册地在虹口区北外滩街道即可申报区金融局/科经委的科技履约贷、航运金融对接、人才驿站、留创园服务，与楼宇是否为吉宝持有无关。

Q8：车位紧吗？

A：404—410个车位对4.7万㎡办公属中等偏紧，固定车位1,800元/月需签约时锁，建议高管/客户访客购月卡，普通员工地铁通勤。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于双狮汇大厦吉宝/CBRE招商资料、腾讯地图POI、虹口区政府公开文件及2025—2026年第三方写字楼数据库编制，力求参数准确但不保证实时一致。租金、物业费、空调延时费及政策兑现条件以出租方合同与政府部门当年发文为准。本报告仅作产业选址研究用途，不构成租赁要约。"双师汇"为市面误写，正式文书请以"双狮汇大厦"为准。

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