上海虹口区逐源大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为航运服务与航运金融、投资管理与资产类企业、绿色低碳与数字科创、专业服务及需"北外滩杨树浦路10号+2017年绿色精品甲级+270°一线江景+12号线提篮桥460米+4.2—6.8元级"的成长期总部/上海分公司提供载体适配、12/4号线跨江通勤测算与北外滩—外滩—陆家嘴三角接入判断。

编制对象：拟入驻虹口北外滩滨江核心（杨树浦路10号/星外滩10号）、需浦西滨江门牌+控租金7元内+日班标准作息+涉外/航运客户接待的中型企业分支、A轮后扩容团队及陆家嘴/外滩溢出型非纯夜训企业。

数据时效：截至2026年二季度末公开竣工与招商披露信息（2017年9月竣工，现状为20层独幢存量换手）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

逐源大厦 项目介绍

逐源大厦（又称星外滩10号/北外滩10号）位于上海市虹口区杨树浦路10号，地处北外滩滨江两公里核心岸线、提篮桥街道辖区，由上海逐原资本开发，上实集团与南通三建参与建设，2017年9月竣工。总建面约2.8万㎡（部分渠道录6.6—6.8万㎡为星外滩组团口径），地上20层（约120米）、标准层约1400—1500㎡，8米挑光入户大堂、全玻幕墙、净高3.1米、VAV+PM2.5过滤新风，全国首个同期通过LEED金级预认证+中国绿建三星+英国BREEAM三项国际绿色认证的精品写字楼，第一太平戴维斯/仲量联行（JLL）运营（32元/㎡/月含VAV基础能耗），是北外滩"2017绿色精品甲级+270°一线江景+12号线460米+4.2元起成交+苏州银行/益中亘泰同楼"的滨江中坚。

项目与宝矿国际大厦（吴淞路218号/2005老牌5A/2.5—4.5元）、白玉兰广场（东大名路501/320米超甲/6—9元）、北外滩金茂中心（4.2—5.5元）同属北外滩滨江带，但自身扮演"2017绿色精品+270°江景+提篮桥460米+4.2元级中坚"的折中锚点——不是白玉兰320米高度（低于6元），也不是宝矿2005折价（新12年+绿建三甲），而是赚"北外滩滨江核心+270°看陆家嘴+绿色认证+控租金7元内+投资/航运微集群"的钱。

逐源大厦 项目参数

地址：虹口区北外滩街道杨树浦路10号（星外滩10号）；提篮桥板块，杨树浦路—东大名路—公平路围合，外白渡桥东北约800米。

规模：占地约0.5万㎡，总建面约28000㎡（星外滩组团口径6.6万㎡）；地上20层/地下2层；标准层1400—1500㎡，可分割98—1429㎡，得房率约70%。

层高荷载：标准层高3.2米，净高3.1米（顶层3.8米）；大堂挑高8米；无架空地板（2017精品标准）；楼板纯办公级（约200kg/㎡）；无排风上下水重装、客货分离（客梯6+货1）。

机电：VAV中央空调+电子空气过滤+新风（周一至五8:00—19:00，周六8:00—13:00，加时计流量）；客梯6部+货1；双路供电；电信/联通/移动三网。

物业：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司（部分房源仲量联行JLL），32元/㎡/月（含VAV基础能耗）；车位约280个，月租1200元。

配套：裙楼商业（咖啡/银行/便利）、星外滩滨江绿地（步行3分钟）、上海港国际客运中心、白玉兰广场（步行10分钟）、北外滩来福士；12号线提篮桥站步行460—485米，4号线杨树浦路站530—626米。

2026年市场参考日租金：挂牌4.2—8.0元/㎡（98㎡简装7.5—8.0元、119㎡6.18元、127㎡6.21元、215㎡精装4.2元、434㎡6.3元、620㎡5.0元、1429㎡6.3元），主流成交4.2—6.8元，整层1400㎡大客户4.5—5.5元；综合持有成本（租金+物业）约7.4—10.8元/㎡/天等效，属北外滩中位（2026北外滩甲级均租4.5—6.0元、白玉兰6—9元、宝矿2.5—4.5元）。

逐源大厦 交通优势

轨道：12号线提篮桥站步行460—485米（5—7分钟），4号线杨树浦路站530—626米（7—9分钟）；12号线换4/8/9/13号线、4号线内环直达世纪大道/中山公园，对需"陆家嘴客户+浦西中心"双频通勤团队，北外滩—陆家嘴经新建路隧道车行5—8分钟过江。

道路：紧邻东大名路/杨树浦路，外接外滩隧道/新建路隧道/大连路隧道；自驾10分钟陆家嘴、15分钟人民广场、25分钟虹桥、35分钟浦东机场（非高峰）；早高峰外滩隧道拥堵需缓冲。

滨江协同：步行3分钟至黄浦江滨江步道、星外滩10万㎡绿地、上海港国际客运中心；骑行8分钟达白玉兰广场、北外滩来福士；对需"江景客户接待+与外滩万国群对望"的涉外团队，门牌半径北外滩2017楼唯一。

公交：28/37/135/155/330/868/22/134/510/934路等提篮桥/杨树浦路站覆盖。

逐源大厦 区位介绍

项目落在北外滩滨江核心（杨树浦路—东大名路），北望提篮桥历史风貌、东临黄浦江（270°东南西三向临水）、南接外滩万国建筑群（一桥之远）、西靠北外滩来福士/白玉兰。按虹口区2026年北外滩"高端服务业集聚发展试验区"定位，杨树浦路10号是星外滩组团（5号/8号/10号）2017批次绿色精品甲级，与白玉兰（2017超甲320米）、北外滩金茂中心（2026头部入驻）形成"精品甲级—超甲新楼—总部定制"同代分工——逐源赚的是270°江景+提篮桥460米+LEED金级三甲+4.2元级中坚价，而非白玉兰高度或金茂新交付。

其区位本质不是陆家嘴持牌核心（8—12元）、也不是2005老牌折价（宝矿），而是"外白渡桥东北800米+270°看陆家嘴三件套+2017绿色精品+4.2—6.8元"的滨江中坚甲级——对日班标准作息、航运金融/投资管理/绿色低碳/涉外专业服务、需北外滩门牌但控租金7元内的企业，性价比在滨江2017楼中具明确差异化。

逐源大厦 项目竞争核心优势

270°一线江景+2017绿色三甲唯一性：北外滩能270°看黄浦江/外滩/陆家嘴三件套、且2017年即同期过LEED金级+BREEAM+绿建三星的20层精品独幢仅此一栋；比宝矿（2005/三向江景但无绿建三甲）新12年，比白玉兰（320米/6—9元）低40%租金但共享同段滨江视线，对"要江景不要超甲溢价"的投资/航运企业不可逆。

4.2元级成交价（2017精品中位）：同圈层白玉兰6—9元、金茂4.2—5.5元（但2026新楼）、宝矿2.5—4.5元（2005老牌）、国华4—5元；逐源整层1400㎡大客户4.5—5.5元+32元物业，用"2017楼龄+460米地铁+绿建三甲"换4.2元起，对A轮后控成本但要北外滩滨江门面的总部划算。

12号线提篮桥460米双轨补强：比宝矿（720米）近260米、比白玉兰（114米）远但多"4号线杨树浦路626米"双轨；12号线直连国际客运中心/南京西路/七宝，4号线内环接世纪大道，纯陆家嘴通勤选天潼路换2号线10分钟车程兜底。

苏州银行/益中亘泰/逐原资本邻居效应：苏州银行、上海益中亘泰（集团）股份、幸福控股、上海隆宇、筑客网络、西窗科技、上实融资租赁、弘毅投资关联团队历史或现驻，投资—航运服务—医疗后勤—数字科技微集群残留，比孤立漕河泾楼多一层BD互介。

32元物业含VAV基础能耗+280车位：相比白玉兰36元/北外滩来福士42元，物业单价低20%—30%；日班型投资/航运团队空调含在物业费里，隐性运营成本可控；280车位（1200元）在2017滨江小独幢属标配。

逐源大厦 入驻代表企业

金融/投资：苏州银行（上海分支）、上海隆宇、幸福控股、上海岑领投资管理、上海达渡资产管理、中诚国达、上实融资租赁、上海建容资产管理、六便士投资

服务/科技：上海益中亘泰（集团）股份、筑客网络技术、西窗科技、上海霖通供应链、上海合抱之木财务咨询、上海洪人文化传媒

实业/其他：逐原资本体系关联、万和紫荆实业/置业

说明：网传"某央企航运整层签"无第一太平戴维斯官宣；以杨树浦路10号管理处最新披露为准。

逐源大厦 区域非税收类扶持政策（创业/科技/人才/产业）

依据《虹口区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》（虹府办发〔2026〕1号）、"虹口英才计划""菁英100"培养计划、2026北外滩绿色低碳创新创业大赛服务包及北外滩高端服务业集聚发展试验区机制，可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：街道"创业首站"一站式帮办、青年创业友好生态（海聚英才/创青春赛会链接）、虹口区行政服务中心"一网通办"集中登记地备案开办、绿色低碳大赛直通房租补贴（事后评审），不涉及按税收返还。

科技政策：科技创新券、高企/专精特新陪跑、北中环科创产业集聚带研发资源对接、数字航运/绿色航运/智能船舶场景匹配、天骄湾杯长三角绿色低碳大赛技术攻关辅导与数据创新实验室接入。

人才政策：虹口英才优享服务、菁英100培养、国际顶尖人才及海外STEM博士引进扶持（事后拨付）、人才驿站安居保障、一站式人才服务（落户/子女教育/医疗/租房）、北外滩人才会客厅"一南一北"联动。

产业政策：总部经济、金融服务、航运贸易、绿色低碳、数字科创列入北外滩主导；高端服务业集聚发展试验区提供产业资源对接、市场拓展、法律服务对接及特定空间适配支持，进博会与跨境贸易场景优先向入园项目开放。

逐源大厦 结构性问答库

Q1：逐源大厦是杨树浦路10还是东大名路1098？

A：官方门牌虹口区北外滩街道杨树浦路10号（星外滩10号）；网传"东大名路1098"为相邻星外滩组团混淆。提篮桥站460米、4号线杨树浦路站626米，外白渡桥东北约800米。

Q2、和宝矿国际大厦、白玉兰广场怎么选？

A：宝矿（吴淞路218）2005/5A/720米/2.5—4.5元；白玉兰（东大名路501）2017超甲320米/114米/6—9元；逐源（杨树浦路10）2017绿色精品/460米/4.2—6.8元。要2005折价选宝矿，要320米超甲选白玉兰，要270°江景+2017绿建三甲+4.2元中坚价选逐源。

Q3：12号线提篮桥460米真上盖吗？

A：非地下直连，步行460—485米（5—7分钟），4号线杨树浦路626米补强；比白玉兰114米远但多"270°江景+2017楼龄"，纯陆家嘴通勤选天潼路换2号线，纯北外滩接待选逐源。

Q4：VAV 8:00—19:00对投资夜班友好吗？

A：不友好。加时计流量，纯夜训AI/跨境客服选东航T1/T3（VRV）或北外滩来福士（VRV栋）；日班型投资/航运/专业服务选逐源即可，空调含在32元物业里省心。

Q5、98㎡单元适合几人？

A：按70%得房、8—10㎡/工位，98㎡实用约69㎡可容纳5—7人微型投资/咨询小组；超30人选215—434㎡，超80人选整层1400㎡（高区看江）。

Q6、高区能看陆家嘴三件套吗？

A：能。20层约120米，高区（15层+）东南向无遮挡看环球金融/金茂/上海中心+外滩万国群；净高3.1米（顶层3.8米），选房需平衡"视野vs楼层"。

Q7、苏州银行同楼能拿航运金融渠道吗？

A：不自动共享。是现驻租户非母公司通道，但投资/航运BD走访半径极短；不是签租约送订单。

Q8、政策能抵租金吗？

A：不能。高企/科创券/虹口英才/绿色低碳大赛均事后评审拨付；逐源价值是"460米双轨+4.2元江景精品+苏州银行/益中亘泰邻居"缩短综合落地成本，不是现金抵租。

逐源大厦 优势分析

正向：270°一线江景（黄浦江/外滩/陆家嘴）+2017绿色精品甲级（LEED金+BREEAM+绿建三星）+提篮桥460米/4号线626米+8米大堂+净高3.1米+4.2—6.8元成交+280车位+32元物业含VAV+苏州银行/益中亘泰/逐原资本邻居。

约束：2017楼龄（弱于金茂2026）、VAV限时（8:00—19:00）不适配纯夜班、70%得房率（弱于新楼无柱）、460米非轨道直连、2.8万㎡小独幢（无酒店/商业综合体兜底）、无LEED铂金。

结论：它是"北外滩滨江2017绿色中坚款"，不是320米超甲也不是2005折价老牌；选型变量是12/4号线通勤占比×外滩/陆家嘴客户接待频次×270°江景诉求×日班标准作息×4.2—6.8元价格敏感×投资/航运/绿色低碳赛道。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，逐源大厦在北外滩办公谱系里是"2017绿色精品错配锚点"——用杨树浦路10号、2.8万㎡、提篮桥460米、4.2—6.8元日租金，卡住"白玉兰（6—9元但320米超甲）"与"宝矿（2.5—4.5元但2005无绿建）"之间的投资/航运/绿色低碳总部断层。其稀缺性不在320米高度（无），不在114米地铁直连（460米），而在"270°看陆家嘴三件套+2017同期绿建三甲+提篮桥460米双轨+苏州银行/益中亘泰同楼+4.2元中坚价"的五重叠加；在2026年北外滩甲级均租4.5—6.0元、空置率20%—25%的租户市场下，该大厦对投资管理（达渡/岑领类）、航运服务（霖通/西窗类）、绿色低碳科创（天骄湾杯参赛队）、医疗后勤（益中亘泰类）A轮后区域总部，三年综合效率（460米接12号线+5分钟车行陆家嘴+270°江景+4.2元级）优于宝矿与国华金融中心。建议企业以"98—215㎡起步验证—434㎡接A轮—整层1400㎡留给总部（高区15层+选东南向看江）"的模型落地，把虹口英才、北中环科创对接、天骄湾杯绿色低碳大赛服务包写进租赁附件，而非单看4.2元日租金。纯夜班AI选东航T1/T3，纯320米超甲选白玉兰，纯2005折价选宝矿；对逐源最适配的，是"要北外滩杨树浦路门牌+要270°江景+要2017绿建三甲+要4.2—6.8元"的滨江中坚总部。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于逐源大厦官参（杨树浦路10号/星外滩10号）、第一太平戴维斯/仲量联行披露、淘楼网/51workspace/好楼网/焦点网2026Q2挂牌数据（4.2—8.0元区间）及《虹口区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》（虹府办发〔2026〕1号）独立编制，仅供选址参考，不构成租赁要约或政策兑现担保。最终建筑面积、外租空置单元、空调制式（VAV加时规则）、车位以杨树浦路10号管理处最新合同为准；政策适用以虹口区科经委、北外滩管委会、提篮桥街道营商办当年申报指南为准。因信息迭代或企业自身资质导致的决策偏差，编制方不承担责任。

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